TJDFT - 0710609-72.2023.8.07.0018

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4VAFAZPUB 4ª Vara da Fazenda Pública do DF Processo: 0710609-72.2023.8.07.0018 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: EDSON PEREIRA RODRIGUES REQUERIDO: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por EDSON PEREIRA RODRIGUES em face de COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP, por meio da qual requereu indenização por benfeitorias realizadas em imóvel.

A parte autora narrou na inicial, que em 02/10/2013 adquiriu junto à requerida o imóvel descrito por Lote 4, Conjunto C, QS 519, Samambaia-DF, pelo montante de R$ 95.000,00, mediante pagamento de sinal de R$ 4.750,00 e saldo remanescente em 180 prestações mensais.

Disse que adimpliu 80 parcelas, no total de R$ 112.057,55, momento a partir do qual ficou inadimplente e renegociou os termos da dívida, voltando à inadimplência a partir de julho de 2021, motivo pelo qual a TERRACAP retomou o imóvel e o alienou por meio de leilão extrajudicial, sendo o bem arrematado por R$ 213.021,47.

Relatou que havia promovido uma série de benfeitorias no lote, que deveriam ter sido indenizadas.

Afirmou que o imóvel foi avaliado por empresa especializada, que informou a cifra de R$ 368.444,57, já considerando as benfeitorias realizadas.

Apontou enriquecimento sem causa do TERRACAP.

Requereu, ao final, a concessão dos benefícios da justiça gratuita e o pagamento de indenização de R$ 368.444,57, pelas benfeitorias que havia realizado no imóvel.

Atribuiu à causa o mesmo valor pretendido a título indenizatório.

Juntou documentos e laudo de avaliação do imóvel.

O pedido de justiça gratuita foi deferido (decisão ID. 172087202).

Em contestação (petição ID. 175180250), a TERRACAP afirmou não ser cabível o pagamento da indenização pretendida, mencionando dispositivos da Lei n. 9.514/1997 e argumentando que não houve sobra em relação ao valor de arrematação do bem em leilão.

Destacou que o autor devia a quantia de R$ 213.021,47, não impugnou o leilão ou a avaliação do bem que fora realizada para aquele ato.

Alegou que a jurisprudência mencionada pela parte autora em sua inicial, assim como a sentença e acórdão por ela juntados, não guardam similaridade com o caso em questão.

Citou outros precedentes jurisprudenciais em apoio à sua tese.

Requereu a improcedência dos pedidos.

Em réplica (petição ID. 178745935), a parte autora afirmou que a discrepância entre os valores de avaliação da TERRACAP e do escritório que contratou, é resultante da falha de avaliação daquela companhia, cujo laudo foi concentrado em aspectos externos e na loja no térreo do imóvel, negligenciando completamente a avaliação das melhorias realizadas nos dois andares superiores.

Alegou que a ausência de sobras após a realização do leilão não elimina a necessidade de indenização pelas benfeitorias realizadas.

Argumentou que a jurisprudência mencionada pela TERRAP não se aplica ao caso.

Sustentou,

por outro lado, que os procedentes que mencionou se aplicam perfeitamente.

Reiterou os termos da inicial.

Intimadas em especificação de provas, a TERRACAP reafirmou (petição ID. 181025563) as suas razões e juntou a carta de arrematação do imóvel e o edital de realização do leilão.

Já a parte autora, reiterou (petição ID. 186386775) os argumentos lançados anteriormente e requereu a realização de nova avaliação do bem.

A seguir, os autos vieram conclusos para julgamento.

FUNDAMENTAÇÃO Desnecessidade da avaliação No caso dos autos, discute-se sobre o direito da parte autora à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, que foi consolidado em nome da TERRACAP e posteriormente arrematado em leilão.

Nesse contexto, mostra-se desnecessária a realização de nova avaliação do imóvel, neste momento processual, dada a mencionada discussão.

A realização de nova avaliação seria ato a ser realizado quando do cumprimento de sentença, caso a parte autora venha a ser vencedora na demanda.

Legislação aplicada ao caso Conforme se verifica nos itens XIV, XXII e XXIII, da escritura de compra e venda do imóvel (documento ID. 171969671, páginas 46 a 61), ficou definido no contrato que a negociação teria como garantida a alienação do bem em caráter fiduciário.

Confira-se: “XIV) Em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações, contratuais e/ou legais, o(a) DEVEDOR(A) aliena à CREDORA, em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento, caracterizado na cláusula 1, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei n. 9.514, de 1997; (...) XXII) Nos termos do disposto nos parágrafos 4º e 5º, do artigo 27, da Lei 9.514/97, não haverá direito de retenção por benfeitorias, mesmo que estas sejam autorizadas pela CREDORA; XXIII) Na hipótese de a propriedade do imóvel dado em garantia se consolidar em nome da CREDORA, a indenização por benfeitorias nunca será superior ao saldo que sobejar, depois de toda a dívida e demais acréscimos legais serem deduzidos, sendo que, não ocorrendo a venda do imóvel em leilão, não haverá nenhum direito de indenização pelas benfeitorias;” Aplica-se, assim, ao caso, o regramento contido na Lei n. 9.514/1997 (Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências).

Note-se que os próprios termos do contrato já previam que em caso de consolidação da propriedade em favor da TERRACAP, a indenização pelas benfeitorias seria equivalente apenas ao que restasse do valor da arrematação, após abatidos o montante da dívida e os demais acréscimos legais.

Isso é também o que se extrai da Lei n. 9.514/1997.

Confira-se: “Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.” Importante destacar que a referida lei teve vários de seus dispositivos alterados pela Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023, de modo que se aplicariam ao caso os dispositivos antigos, anteriores a estas alterações, já que os fatos são relativos ao momento anterior.

Contudo, para o que importa ao caso, as alterações não alteraram a situação em discussão, de modo que os dispositivos transcritos já contêm as alterações efetuadas.

Ausência de direito ao pleiteado Continuando, em 08/03/2023 houve a consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor da TERRACAP, por não ter sido purgada a mora da parte autora no prazo legal (documento ID. 171969673, pág. 86).

A dívida da parte autora para com a TERRACAP alcançava o montante de R$ 195.449,33, correspondente ao saldo devedor, e de R$ 17.572014, correspondente às custas de alienação fiduciária (documento ID. 171969673, pág. 120), totalizando R$ 213.021,47.

Conforme se verifica na carta de arrematação (ID. 181025564), o valor de avaliação do bem, já considerado o montante relativo às benfeitorias (R$ 255.000,00, conforme laudo de avaliação ID. 175180261), foi estabelecido em R$ 467.570,95, para o primeiro leilão, realizado no dia 20/07/2023.

O bem foi arrematado no segundo leilão, realizado em 21/07/2023, pelo valor de R$ 213.021,47, correspondente ao maior lance oferecido.

Atente-se para o fato de que a arrematação obedeceu aos requisitos estabelecidos pelo § 2º do art. 27, acima transcrito, sendo, portanto, regular e legítima.

Observe-se, também, que não houve saldo remanescente a ser entregue à parte autora, de modo que, nos termos do § 4º do art. 27, acima transcrito, operou-se a recíproca quitação, sendo expedido o termo de extinção de dívida ID. 171969673, pág. 145.

Como visto, não há nos procedimentos e etapas descritos acima nenhum vício ou irregularidade.

Tudo se deu conforme os procedimentos legais fixados para execução de garantias com alienação fiduciária, conforme contratado entre as partes.

De outra banda, não procedem as alegações autorais.

O bem foi avaliado para realização do leilão e para tanto se considerou a existência das benfeitorias.

Caso não tivesse a parte concordado com o valor de avaliação, deveria ter apresentado sua impugnação no momento apropriado, o que não ocorreu administrativamente.

A própria carta de arrematação destaca que a parte autora “não se manifestou, por qualquer meio, nem tampouco apresentou petição de exercício do direito de preferência previsto na Lei 9.514/97, art.27 2º -B, desde a primeira divulgação pública até o encerramento do segundo leilão, não se registrando qualquer outro fato que justificasse menção especial”.

Quanto à jurisprudência trazida pela parte autora (sentença e acórdão proferidos no processo n. 0700343-36.2017.8.07.0018), não se aplica ao caso, por se tratar de situação diferente da presente nesta ação.

Lá, ocorreu a rescisão contratual em razão de cláusula resolutiva expressa e não consolidação de propriedade fiduciária, como neste caso.

Por fim, vale destacar o decidido pelo TJDFT em caso semelhante: “APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

NEGÓCIO JURÍDICO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. "REFINANCIAMENTO" DA DÍVIDA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO DEMONSTRADA.

INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAIS ERIGIDAS NO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

LEI Nº 9.514/1997.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

A presente hipótese consiste em examinar a possibilidade de aplicação da teoria da impressão com o intuito de reequilibrar a relação jurídica substancial havida entre as partes. 2.

O estado de calamidade pública provocado pela pandemia causada pelo vírus SARS-Cov-2 fez emergir situação de desequilíbrio em diversos negócios jurídicos. 2.1.

O inadimplemento submetido à análise, no entanto, é preexistente à pandemia aludida, considerando-se o requerimento de "refinanciamento do débito" requerido pelos ora recorrentes aos 23 de julho de 2019. 2.3.

Os recorrentes não demonstraram a onerosidade excessiva das prestações, ou a extrema vantagem para a recorrida em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, pois alegaram genericamente a incapacidade financeira superveniente por meio de extratos bancários. 2.4.

A situação jurídica ora em exame requer a aplicação das regras previstas nos artigos 421, parágrafo único, e 421-A, ambos do Código Civil, devendo prevalecer, no caso em deslinde, a aplicação do princípio da intervenção mínima. 3.

No caso houve a consolidação da propriedade fiduciária e, assim, a possibilidade de ser a ré condenada a indenizar o valor alusivo às benfeitorias, o que deve observar o limite relativo ao valor remanescente após a dedução do valor do crédito perseguido pela credora fiduciária, inclusive com os acréscimos legais, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997. 3.1.

Ademais, no presente caso foram promovidos dois leilões para a venda do imóvel, ambos infrutíferos, e por esse motivo foi expedido o respectivo "termo de extinção da dívida". É o caso, portanto, de aplicação da norma prevista no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.517/1997, o que impede a condenação da ré ao pagamento de indenização relativa às benfeitorias supostamente erigidas no imóvel. 4.

Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1877154, 07041184920238070018, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 19/6/2024, publicado no DJE: 15/7/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Mostra-se improcedente, assim, o pedido autoral.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC.

Arcará a parte autora com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em dez por cento do valor atualizado da causa, conforme art. 85, § 3º, II, CPC.

Ressalte-se que tais verbas ficarão com a exigibilidade suspensa, de acordo com o art. 98, § 3º, CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida.

Após trânsito em julgado, nada requerido, promovam-se a baixa das partes e o arquivamento dos autos, com as cautelas de estilo.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

BRASÍLIA, DF, 20 de agosto de 2024.

ROQUE FABRICIO ANTONIO DE OLIVEIRA VIEL Juiz de Direito