Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA. ADVOGADO: RAFAELA MOREIRA CAMPELO (OAB/MA 21.707-A) e LUCAS LIMA RODRIGUES (OAB/MA 23.017-A)
APELADO: JOSÉ DE ARAÚJO ANDRADE JÚNIOR ADVOGADO: CAIO FELLIPE SILVA BASTOS (OAB/MA 17.964) RELATORA: DESª MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA DECISÃO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0816977-31.2018.8.10.0040
Trata-se de apelação cível interposta por SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA. em face de sentença proferida pelo juiz de direito André Bezerra Ewerton Martins, titular da 4ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados nos autos do procedimento comum cível proposto por JOSÉ DE ARAÚJO ANDRADE JÚNIOR, ora apelados. Na origem o apelado ajuizou a presente demanda aduzindo que celebrou, em 12/10/2014, contrato de promessa de compra e venda referentes a um lote localizado no Residencial Cidade Nova. Afirmou que após o adimplemento do valor de R$ 10.707,09 (dez mil, setecentos e sete reais e nove centavos), começou a ter dificuldades financeiras para honrar com as demais prestações, motivando-o a pleitar, administrativamente, a rescisão do negócio com a devolução de valores, sendo informado que não faria jus ao ressarcimento de qualquer valor em razão da interpretação dada a determinadas cláusulas contratuais. Encerrada a instrução processual foi proferida sentença (Id 26694911) que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados, declarando a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, além de determinar a devolução, em parcela única, do percentual de 80% das parcelas efetivamente adimplidas. Na ocasião determinou a retenção de parcela relativa a comissão de corretagem, caso haja cláusula expressa e autônoma com esta previsão. Ao final condenou a apelante nas custas e honorários advocatícios, estes no importe de 10% sobre o valor da causa. Inconformada, a apelante interpôs recurso (Id 41125694), pleiteando a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, que sejam aplicadas as regras da Lei nº 13.786/2018 com a retenção de 10% do valor integral do contrato, fruição no valor de 0,75% do valor atualizado do contrato, bem como que a devolução seja realizada em 12 parcelas. Requer, ainda, a retenção de valor pagos a título de corretagem e que os honorários sejam recíprocos. Contrarrazões pela manutenção da sentença (id 41125699). Dispensado o envio dos autos ao Ministério Público, uma vez que o presente litígio não se emoldura nas hipóteses previstas no art. 178 do CPC. Cumpre ressaltar, que o Conselho Nacional de Justiça, no bojo do relatório de Inspeção Ordinária nº 0000561-48.2023.2.00.0000, explicitou que o mencionado órgão, reiteradamente, apresenta manifestação pela falta de interesse ministerial por se tratar de direito privado disponível, sendo essa dispensa a materialização do princípio da economia processual. É o relatório. DECIDO. Presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade, concernentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursais, assim como os extrínsecos relativos à tempestividade e regularidade formal, conheço do Recurso e passo a apreciá-lo monocraticamente, nos termos do art. 932, do CPC e da Súmula 568 do STJ, em razão de entendimento dominante sobre o tema, tanto que deixo de dar vista dos autos à PGJ, na forma do art. 677 do RITJMA, assim como por inexistir interesse ministerial (art. 178 do CPC). Conforme relatado o mérito recursal diz respeito ao dever ou não de restituir valores pagos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e respectivo percentual, em razão de rescisão unilateral perpetrada pelo consumidor, ora apelado, bem como sobre a aplicação da 13.786/2018 e o dever de indenização por fruição. No caso, verifico que não assiste razão à apelante. Com efeito, não há controvérsia sobre quem deu causa a rescisão contratual, sendo que a própria parte autora admite que ocorreu por sua iniciativa. Assim em razão da culpa exclusiva do comprador a aplicação da parte final da Súmula 543 do STJ se impõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (Grifei) Nesse sentido o percentual de retenção estipulado pelo magistrado de 1º Grau – 20% do valor total pago pelo comprador – foi fixado dentro da razoabilidade e proporcionalidade. Ressalto que esta se justifica, inclusive, na necessidade de compensação das despesas administrativas do vendedor, ora apelante, não havendo que se falar, como pleiteado no presente recurso, em outro percentual de 10% do valor total do contrato como compensação por tais despesas. Esse é entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos como estes, vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior está consolidada no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal de origem em 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. [...] 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1823096 GO 2021/0013576-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/06/2021) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. [...] 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021) (Grifei) Sobre o assunto colho recente julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DISTRATO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ATÉ 25% DO VALOR PAGO. ART. 67-A. LEI Nº 4591/64. PRECEDENTES DO STJ. INDENIZAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. PREVISÃO LEGAL. POSTERIOR AO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. 1. O cerne da questão consiste em verificar qual o percentual de retenção pode ser exercido pela empresa vendedora de imóvel diante da rescisão contratual pleiteada pelo comprador, além da possibilidade de retenção relacionada a período de fruição e a incidência da sucumbência. 2. Nos termos do artigo 67-A da Lei nº 4591/64 o percentual de retenção não poderá exceder a 25%, não havendo que se falar em dever de aplicar o percentual exato de 25% do valor pago no contrato. 3. O percentual de 20% aplicado na sentença se revela proporcional a recompensar as despesas administrativas. 4. Não há que se falar em taxa de fruição do bem, tendo em vista que tal previsão legal é posterior à celebração do contrato, à solicitação do distrato e ao ajuizamento da ação, não devendo incidir tal regra. 5. Houve sucumbência recíproca tendo em vista que o autor/apelado não teve deferido o pedido de danos morais. 6. Apelo conhecido e parcialmente provido. (TJ-MA - APL: 0828364-97.2017.8.10.0001, Relator: JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020). (Grifei) No mesmo sentido: ApCiv nº 0812407-02.2018.8.10.0040, Rel. Desembargador Raimundo José Barros de Sousa – Quinta Câmara Cível, Sessão Virtual de 14/02 a 21/02/2022; ApCiv nº 0845427-38.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Kleber Costa Carvalho – Primeira Câmara Cível, Sessão Virtual de 22/04/2022 à 28/04/2022; ApCiv nº 0808078-78.2017.8.10.0040, Rel. Desembargador Jorge Rachid Mubárack Maluf – Primeira Câmara Cível, Sessão do dia 31 de março a 07 de abril de 2022; ApCiv nº 0814688-82.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho – Sexta Câmara Cível, Sessão de Julgamento em 07/04/2022. Também, não há que se falar em indenização por fruição, matéria que sequer foi enfrentada na sentença de origem, tampouco objeto de embargos de declaração pelo apelante, uma vez que se trata apenas de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar qualquer proveito econômico, motivo pelo qual improcedente o pedido de indenização por fruição. O Superior Tribunal de Justiça, ao se manifestar sobre o tema, firmou entendimento de que “não havendo edificação no imóvel, tampouco a recorrida pôde auferir vantagem ou proveito de sua posse, estando, assim, igualmente ausente o requisito de seu enriquecimento sem justa causa” capaz de ensejar a fixação de taxa de ocupação do imóvel (STJ - REsp: 1863007 SP 2020/0042100-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021) Quanto ao pedido de devolução dos valores de forma parcelada, este também não deve prosperar, vez que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418-SC, sob a relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, em julgamento sob a técnica dos recursos repetitivos, firmou a Tese nº 577 nos seguintes termos: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” (Grifei) Assevero que não prospera a alegação de aplicação imediata da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, aos contratos celebrados antes da sua vigência, como na espécie ora em análise cujo instrumento contratual foi firmado no dia 12 de outubro de 2014. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em março de 2019, ao julgar os temas 970 e 971, alusivos a atraso de obras, ao contrário do que quer fazer crer a apelante, decidiu questão de ordem suscitada, definindo que "não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal". Esse entendimento é replicado em decisões mais recentes daquela Corte Superior ao estabelecer que “As disposições da Lei 13.786/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência” (STJ - AgInt no REsp: 1814240 SP 2019/0136468-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 25/05/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2020). Ademais, a sentença tratou de maneira escorreita a questão relativa à comissão de corretagem, asseverando que “que não há que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é “válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O instrumento contratual colecionado tanto pelo autor quanto pelo requerido, ora apelante, não traz, como mencionado na sentença, cláusula destacada e específica sobre suposta comissão de corretagem. A cláusula 16ª, citada pelo apelante, diz respeito à entrada (arras), não podendo ser confundida com comissão de corretagem, tampouco objeto de retenção, vez que o entendimento do STJ é no sentido de que o valor dado como “entrada” caracteriza-se como início do pagamento não podendo ser retido como pleiteia o Agravante. Sobre o assunto, o STJ “perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). Quanto a questão relacionada aos honorários sucumbenciais, segundo entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, “para o estabelecimento de qual das partes deverá arcar com o pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais, deve-se levar em consideração não apenas a sucumbência, mas também ao princípio da causalidade, segundo o qual a parte que deu causa à instauração do processo deve suportar as despesas dele decorrentes” (STJ - AgInt no REsp: 1757370 SC 2018/0198730-5, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 21/02/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022) No presente caso, a apelante foi a única responsável pelo ajuizamento da demanda, em razão da tentativa de retenção total dos valores pagos pelo apelado quando do pleito de rescisão contratual. No mesmo sentido: STJ - REsp: 1854445 RJ 2019/0378957-8, Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de Julgamento: 03/11/2020, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2020; AgInt no AREsp 1.366.633/GO, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/6/2019, DJe 27/6/2019; AgRg no REsp 1.529.478/SP, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe 25/8/2015; REsp 1.536.555/RS, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe 30/6/2015. Portanto, a sentença deverá ser mantida incólume.
Ante o exposto, e sem maiores digressões, com base na Súmula 568 do STJ e na forma do art. 932, IV, do CPC, deixo de apresentar o presente recurso à colenda Segunda Câmara de Direito Privado para, monocraticamente, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença vergastada, nos termos da fundamentação supra. Por fim, em observância ao disposto no art. 85, §11 do CPC e ao entendimento fixado pelo STJ (STJ, EDcl nos EDcl nos EDcl no AgInt no AgInt no REsp 1714418 / RS, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 29/06/2021), majoro os honorários fixados em favor do apelado para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. São Luís, data do sistema. Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora A-4