Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: SILVANA CELINA DA SILVA, SANDRO ARAUJO DA SILVA, CESAR ARAUJO DA SILVA
REU: SALÁQUIA ARAÚJO DA SILVA SENTENÇA AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO – PARTILHA – BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL – DISSOLUÇÃO – DIREITO POTESTATIVO – ALIENAÇÃO JUDICIAL – POSSIBILIDADE – ALUGUEL – USO EXCLUSIVO DO BEM POR UM DOS CONDÔMINOS – CABIMENTO – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - Se o bem for indivisível, ou se a divisão torná-lo impróprio ao seu destino, é possível a alienação judicial do bem, com a consequente repartição do preço entre os condôminos.
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível de Campina Grande PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0822436-54.2022.8.15.0001 [Condomínio] Vistos etc.
Trata-se de ação de Extinção de Condomínio promovida por SILVANA CELINA DA SILVA, SANDRO ARAÚJO DA SILVA e CÉSAR ARAÚJO DA SILVA em desfavor de SALÁQUIA ARAÚJO DA SILVA. Afirmam os autores, em síntese, que são proprietários juntamente à promovida de um imóvel localizado na Rua Professor Miron, Bairro José Pinheiro, nesta cidade de Campina Grande, em decorrência do falecimento de MARIA CELINA ARAÚJO SILVA, conforme Formal de Partilha. Aduzem que o imóvel apontado está sendo ocupado pela requerida, sem realizar qualquer pagamento pelo uso do bem. Pugnam pela concessão de tutela de urgência para estipulação de aluguel e, por fim, requerem que seja extinto o condomínio, com alienação do bem comum, caso a ré não manifeste o interesse na compra do imóvel, consoante petição inicial (Id 63081847). Juntaram documentos. Concedido aos promoventes os benefícios da Justiça Gratuita e indeferida a tutela de urgência pleiteada (Id 64453233). Realizada audiência conciliatória (Id 75277248), não foi possível a tentativa de composição amigável, ante a ausência da parte promovida, que não foi localizada. Deferido o pedido de citação via whatsapp (Id 88688525). Regularmente citada, a promovida, SALÁQUIA ARAÚJO DA SILVA, apresentou contestação (Id 93457577), em que, preliminarmente, impugna o pedido autoral de assistência judiciária gratuita. No mérito, impugna o aviso de recebimento apresentado pelos autores e afirma não concordar com o pedido de extinção do condomínio. Afirma não possuir condições de arcar com o pagamento de aluguel pelo imóvel. Requer que seja acolhida a preliminar e julgada totalmente improcedente a ação. Os autores ofertaram réplica à contestação (Id 98124433). Intimadas para manifestarem interesse na dilação probatória, apenas os autores apresentaram manifestação em que informam não possuírem mais provas a produzir e pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (Id 99409079 e 100191471). É O RELATÓRIO. DECIDO. 1. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA A parte promovida apresentou impugnação à justiça gratuita concedida aos promovente, sob a alegação de que estes possuem condições de arcar com as despesas processuais. Entretanto cabe ao promovido o ônus de provar o não atendimento aos requisitos necessários para a concessão da gratuidade de justiça, haja vista que milita, em favor do declarante, presunção de sua hipossuficiência conforme o art. 99, § 3º, do CPC. Desse modo, verifico que o réu não trouxe elementos aptos a afastar a referida presunção, razão porque rejeito a impugnação e, consequentemente, mantenho o deferimento do beneficio em favor dos promoventes. 2. DO MÉRITO A pretensão autoral consiste na dissolução do condomínio existente entre as partes, situação acerca da qual não há dúvida nos autos. Com efeito, além de inconteste, consta nos autos Formal de Partilha n. 329/2018, expedido pelo Juízo da Vara de Sucessões, que determina a propriedade das partes sobre o imóvel aludido, situado na Rua Profesor Miron, Bairro José Pinheiro, nesta cidade, registrada sob o nº R-2-57.192, em 23/07/2004, às fls. 117, do Livro 2/H-U, no Registro Geral de Imóveis desta cidade, na proporção de 25% para cada um dos herdeiros (Id 63082152). Decorre do ordenamento jurídico a regra de que ninguém pode ser compelido a permanecer como condômino, como preconiza o art. 1.322 do Código Civil: “Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.” Sobre o tema: Apelação. Ação de extinção de condomínio, alienação judicial do imóvel e arbitramento de alugueres. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prejudicial de mérito. Prescrição. Inocorrência. Direito do autor de, a qualquer tempo, requerer a extinção do condomínio. Imóvel indivisível, adquirido a título oneroso, na constância do casamento e objeto de partilha quando do divórcio do casal, na proporção de 50% para cada litigante. Reconhecimento. Extinção do condomínio havido entre as partes. Possibilidade. Direito potestativo do condômino de, a qualquer tempo, postular a extinção do condomínio. Fixação de aluguel pelo uso exclusivo do imóvel pertencente aos litigantes. Necessidade. Devendo, no entanto, ser compensado da quantia devida a esse título, a quota parte devida pelo autor no que tange ao pagamento das parcelas de financiamento do bem. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1011585-08.2023.8.26.0008 São Paulo, Relator.: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 12/04/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2024) Com efeito, segundo se extrai dos autos o imóvel em questão integra condomínio dos autores e da promovida, na proporção de 25% para cada um, e, sendo indivisível o bem, restando incontroversa a impossibilidade de continuidade dos mesmos no patrimônio comum de todos, a extinção desta copropriedade é medida que se impõe, devendo se proceder a hasta pública ou privada, na forma do que prevê o art. 730 e seguintes do CPC/15. A impugnação apresentada pela promovida ao aviso de recebimento é irrelevante, porquanto tal documento não é necessário para o exercício do direito de dissolução condominial intentado pelos autores ou mesmo ao direito de recebimento dos alugueis pelo uso unilateral do imóvel por um dos condôminos. No mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COPROPRIETÁRIO. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DO BEM. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. PROPORCIONAL À QUOTA. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO DO BEM. DIREITO POTESTATIVO. 1. O coproprietário que ocupa o imóvel de forma integral e exclusiva deve pagar aluguel aos demais condôminos, proporcional à sua quota, compensando a privação do uso do bem pelos demais coproprietários. Precedentes. 2. A extinção do condomínio é um direito potestativo dos condôminos, podendo ser exercida a qualquer tempo, conforme disposto nos artigos 730 do Código de Processo Civil e 1.322 do Código Civil. 3. A ausência de um acordo formal entre as partes para a dispensa do pagamento de aluguel torna insustentável a pretensão da ré de não arcar com os valores devidos ao autor pela ocupação exclusiva do imóvel. 4.A alienação judicial do imóvel é considerada correta quando a utilização exclusiva impede os demais coproprietários de dispor do bem, configurando um direito potestativo de promover a extinção do condomínio mediante venda judicial. 5 Apelação desprovida. (TJ-DF 07051617320228070012 1886420, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 26/06/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 10/07/2024) Os promoventes requerem, ainda, o arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo do imóvel pela promovida. É evidente o direito dos coproprietários em receber aluguel proporcional à quota de sua propriedade pelo uso exclusivo de bem por um dos condôminos, sob pena de permitir o enriquecimento injusto pelo ocupante em detrimento dos demais. Este também é o entendimento do STJ e demais tribunais: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COPROPRIETÁRIO. UTILIZAÇÃO DO BEM. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. PROPORCIONAL À QUOTA. PRIVAÇÃO DO BEM. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. SÚMULA 283 DO STF POR ANALOGIA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. DIREITO DE HABITAÇÃO. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. LEITURA DO ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O coproprietário que ocupa o imóvel, de forma integral e exclusiva, deve pagar aluguel aos demais condôminos, na proporção de sua quota. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento dos alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, estando as razões do recurso especial dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido, não havendo, portanto, impugnação do decidido, incidem as Súmulas 283 e 284 do STF. 3. Será lícito ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, sendo a respectiva ação de divisão, imprescritível. Interpretação do art. 1.320 do Código Civil. 4. Correto o deferimento do pedido de alienação judicial do imóvel, pois a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita a parte agravada de dispor do bem. Constitui, finalmente, direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2215613 SP 2022/0301568-0, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2023) Como visto, a copropriedade do bem e a posse exercida exclusivamente pela promovida é fato inconteste nos autos, razão porque é justa a pretensão autoral. No tocante ao valor da taxa de fruição, ante a ausência de avaliação mercadológica do valor de aluguel do bem, cabe aplicação analógica do preceito constante no art. 32-A, da Lei n. 6.766/79, que dispõe o seguinte: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; Assim, ainda que não se trate de resolução contratual, considerando que os autores fazem jus ao direito de receber pela fruição do bem, é de ser considerado o percentual previsto legalmente como limite ao valor da indenização em razão da única avaliação acostada aos autos, constante em esboço de partilha (Id 63082152 – págs. 5-6), qual seja, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), pois trata-se da única prova constante nos autos que denota o valor do bem. Para o cálculo, cabe considerar o justo valor do aluguel pela totalidade do imóvel em 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor mercadológico do imóvel, R$200.000,00 (duzentos mil reais), o que alcança o valor de R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais), por mês de utilização do bem. No entanto, cada uma das partes é proprietária de quota do imóvel e não pode ser exigido aluguel pela quota da ocupante. Assim, apresenta-se adequada a fixação de aluguel mensal no valor de R$ 1.125,00 (um mil, cento e vinte e cinco reais), correspondente a 75% daquele valor, pelo uso exclusivo do bem pela promovida. Contudo, considerando que os autores requereram a fixação do aluguel no valor mensal de R$400,00, deve este ser considerado como valor máximo possível, sob pena de julgamento ultrapetita. A alegada dificuldade financeira da demandada, embora compreensível, não constitui óbice legal, pois não extingue ou impossibilita o direito autoral. Desta feita, considerando tudo que fora exposto, é de ser acolhida a pretensão autoral para determinar a extinção do condomínio, com consequente alienação do bem e condenar a parte promovida ao pagamento de aluguel pela fruição do bem, até que ocorra a desocupação ou alienação, no valor de R$400,00 (quatrocentos reais), por mês de utilização do bem. 3. DO DISPOSITIVO ISSO POSTO, e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO contido na petição inicial, para declarar dissolvido o condomínio do bem imóvel descrito na petição inicial (localizado à Rua Professor Miron, bairro José Pinheiro, nesta cidade de Campina Grande, decorrente da partilha dos bens deixados em razão do falecimento de MARIA CELINA ARAÚJO SILVA), nos seguinte termos: 1) determino a sua alienação por iniciativa particular ou judicial, na forma prevista no art. 730 e seguintes do CPC, assegurado o direito à quota parte do preço alcançado em favor de cada parte, a ser depositado judicialmente; 2) fixo valor de aluguel mensal a ser pago pela promovida, SALÁQUIA ARAÚJO DA SILVA, no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), por mês de utilização do bem, a contar da presente decisão, em favor dos promoventes, até que ocorra a desocupação ou alienação do mesmo, o que ocorrer primeiro. Ato contínuo, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, o que faço arrimada no art. 487, I do CPC. O direito de preferência poderá ser exercido em momento oportuno, quando da realização da alienação. Condeno a promovida, nas custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em R$ 1.000,00, com exigibilidade suspensa, face a gratuidade judiciária, que concedo neste momento. P. R. I. Após o decurso do prazo recursal, caso nada seja requerido, arquivem-se os presentes autos. Cumpra-se. Campina Grande, data e assinatura eletrônicas. Audrey Kramy Araruna Gonçalves Juíza de Direito