Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - ADV: Selma Regina da Silva Barros (OAB 288879/SP), Sadi Bonatto (OAB 10011/PR), Ronimarcio Naves (OAB 335587/SP), Ítalo Scaramussa Luz (OAB 9173/ES) Processo 1007537-61.2019.8.26.0229 - Usucapião - Reqte: Paulo Roberto Oliveira de Morais - Reqdo: TRESE Construtora e Incorporadora Ltda -
Vistos. Paulo Roberto Oliveira de Morais move ação de usucapião em face de Blocoplan Construtora e Incorporadora Ltda e TRESE Construtora e Incorporadora Ltda. Objetiva a autora a declaração de usucapião do Imóvel residencial lote número 09, da Rua 24 nº 519, Quadra I na cidade de Hortolândia/SP, registrado sob a matrícula 62.405, no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de Sumaré/SP, o qual adquiriu o imóvel da BLOCOPLAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, que seria objeto de financiamento pelo SFH Sistema Financeiro de Habitação em 30/8/1995. A empresa J.M.C.7 CONSTRUÇÕES, INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES LTDA. compareceu aos autos e apresentou contestação (fls. 36/67) e afirmou que adquiriu a cessão de crédito junto a empresa EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A EMGEA, em relação a dívida da empresa BLOCOPLAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Houve contestação da empresa BLOCOPLAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (fls. 132/149). Houve manifestação da autora em réplica. É o relatório Fundamento e decido. Oportuno o julgamento do processo no estado, sendo despicienda maior dilação probatória, mesmo porque a matéria controvertida é unicamente de direito, restando formada a convicção do Juízo sobre o litígio, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, além do que O juiz indeferirá de ofício ou a requerimento das partes as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). Inicialmente há de se afastar a alegação de prescrição ao direito de cobrança dos valores em atraso pela ré, uma vez que enquanto o imóvel esteve vinculado ao sistema financeiro de habitação SFH não decorreu o direito da Caixa Econômica Federal e de sua cessionária ENGEA de cobrar a dívida de financiamento do imóvel pelo sistema financeiro habitacional SFH. Ademais, em havendo a cessão dos direitos de crédito da empresa pública ENGEA para a interveniente JCM7, não transcorreu o prazo prescricional enquanto não efetivamente baixado a hipoteca imobiliária constante da matrícula. Assim, fica rejeitada a alegação de prescrição. Ausentes os requisitos legais para a procedência do pedido. Depreende-se dos autos que o promitente comprador do imóvel firmou contrato de financiamento para pagamento em parcelas, deixando, contudo, de honrar com o pagamento integral dos valores. Dessa forma, a posse do autor não se qualifica como posse ad usucapionem. Isto porque o adquirente tinha ciência da necessidade de pagamento dos valores fixados no contrato firmado para obtenção da propriedade do imóvel. O contrato estabeleceu os prazos e as condições de pagamento e o financiamento a ser obtido junto à Caixa Econômica Federal para pagamento do saldo devedor. Deixou, no entanto, de efetuar o pagamento do valor, passando, a partir do momento em que configurada a inadimplência, a exercer posse precária sobre o imóvel. Sobre o assunto, confira-se: Assim, delimitada a controvérsia, passo ao exame do recurso. A respeito da usucapião, observo os fundamentos do acórdão estadual (e-STJ, fls. 108-110): O reconhecimento da usucapião depende necessariamente e antes de tudo da prova do exercício da posse com animus domini. A autora adquiriu o imóvel usucapiendo através de contrato de venda e compra firmado com a construtora, mediante pagamento a prazo (fls. 518/536), e logo recebeu o bem (abril de 1995 - fl. 21 e 537),a partir de quando afirma exercer a posse para fins de usucapião. Mas não tem razão. E claro que a posse exercida pela compromissária compradora não é, ao menos desde a origem, qualificada bastante para o reconhecimento da usucapião. É imprescindível não só que haja a mudança da natureza dessa posse, mas também que essa circunstância seja demonstrada para a vendedora. Se não assim fosse, por certo se inviabilizaria a venda de imóveis mediante pagamento a longo prazo, pois seriam todos adquiridos pela usucapião, o que não é razoável nem é o que ocorre.[ ] Por isso que para se verificar a decorrência ou não do lapso temporal necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, era imperiosa a fixação da data em que ocorreu a inversão do ânimo com o qual a autora ocupava o imóvel. Daí a impossibilidade de se reconhecer a usucapião em favor da autora. E mais não é necessário dizer para o improvimento do recurso, por razão diversa da r. sentença, anotada a inaplicabilidade da Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça pela ausência de prova de posse qualificada necessária à procedência da usucapião. Extraio da transcrição que a posse exercida pela agravante era precária, pois o contrato de compra e venda foi celebrado com a construtora a longo prazo. A posse é resolúvel, pois permanece o dever da recorrente restituir o imóvel enquanto não quitado o financiamento. Precária, portanto, a posse da agravante, nos termos dos arts. 489 do CC/16 e 200 do CC/02. (.....) Sendo precária a posse, não há que se falarem aquisição da propriedade pela prescrição aquisitiva. Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte, bem representada pelo seguinte acórdão: CIVIL.USUCAPIÃO. VEÍCULO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO.PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE. POSSE INJUSTA. A posse de bem por contrato de alienação fiduciária em garantia não pode levar a usucapião, seja pelo adquirente, seja por cessionário deste, porque essa posse remonta ao fiduciante, que é a financiadora, a qual, no ato do financiamento, adquire a propriedade do bem, cuja posse direta passa ao comprador fiduciário, conservando aposse indireta (IHERING) e restando essa posse como resolúvel por todo o tempo, até que o financiamento seja pago. A posse, nesse caso, é justa enquanto válido o contrato. Ocorrido o inadimplemento, transforma-se em posse injusta, incapaz de gerar direito a usucapião. Recurso Especial não conhecido. (REsp 844.098/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI,TERCEIRA TURMA, julgado em DJe 6/4/2009). (EDcl em Ag em REsp nº1339280, Rel. Min. Isabel Gallotti, DJe 26.02.2016). Neste sentido a decisão do E. TJSP sobre o Loteamento Jardim São Sebastião, em HORTOLANDIA-SP. AÇÃO DE USUCAPIÃO Imóvel urbano Sentença de improcedência Apelação da autora Arguição de posse ad usucapionem Desacolhimento Ocupação irregular do imóvel verificada Imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal e cedido em comodato ao adquirente original Transferência à autora, sem anuência da comodante Cessão que não produz efeitos em relação à comodante Não demonstrada a quitação do financiamento bancário Posse precária Vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação Destinação especial para moradias populares Natureza de bem público Impossibilidade de reconhecimento de usucapião (arts. 183, §3°, CF, e 102 do CC, Súmula 340 STF) Precedentes Ausência dos requisitos da usucapião ordinária ou extraordinária Sentença mantida RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1001326-43.2018.8.26.0229; Relator (a):Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2023; Data de Registro: 27/04/2023) Apelação cível. Ação de usucapião. Sentença de improcedência. Cerceamento defesa. Não ocorrência. Finalidade da prova é formar a convicção do juiz, seu principal destinatário. Provas documentais suficientes para o justo deslinde da controvérsia. Aplicação dos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil. Mérito. Cessão de direitos de financiamento imobiliário à autora-apelante. Contrato originário contém cláusula de impedimento de cessão sem anuência do proprietário. Inadimplemento por parte da autora em relação ao financiamento. Execução promovida pelo credor hipotecário. Quitação da dívida pelo proprietário. Não configuração de posse "ad usucapionem" pela autora. Caráter precário da posse exercida sobre o imóvel. Ausência de oposição da credora hipotecária. Irrelevância. Dívida hipotecária quitada pelo réu-proprietário. Compromisso de compra e venda não quitado. Imóvel vinculado à garantia do Sistema Financeiro da Habitação. Descabimento de usucapião. Sentença mantida. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor da causa, observada a concessão da justiça gratuita. Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1001268-40.2018.8.26.0229; Relator (a):Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/04/2023; Data de Registro: 26/04/2023) Apelação Usucapião Improcedência, porque precária a posse Insurgência em recurso sob argumento de cumprimento do quesito temporal Razões de recurso dissociadas das razões de decidir da sentença recorrida Artigo 1010, III, CPC15 Princípio da Dialeticidade Recursal Necessária a impugnação específica dos fundamentos da decisão hostilizada Recurso não conhecido. (TJSP; Apelação Cível 1001177-47.2018.8.26.0229; Relator (a):Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/05/2023; Data de Registro: 02/05/2023) Ausente posse ad usucapionem, inviável o acolhimento da pretensão inicial. Para que haja possibilidade de usucapião, o imóvel objeto da demanda de ser suscetível a aquisição originária por meia da usucapião. Este aspecto é fundamental, pois inviabiliza possibilidade de usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), hipótese dos autos. Conforme recente julgamento da 3ª Turma do e. STJ, tem-se que o imóvel vinculado ao SFH é considerado bem público com destinação especial, nos termos do artigo 183, § 3º, da CF, sendo, assim, insuscetível de usucapião. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEUSUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. IMPRESCRITIBILIDADE. 1.Ação ajuizada em 05/09/2012. Recurso especial atribuído ao gabinete em04/10/2016. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal é decidir se há a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e de titularidade da Caixa Econômica Federal. 3. A Caixa Econômica Federal integra o Sistema Financeiro de Habitação, que, por sua vez, compõe apolítica nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal e visa a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, de modo a concretizar o direito fundamental à moradia. 4. Não obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito privado, a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, explora serviço público, de relevante função social,regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64. 5. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível, isto é, insuscetível de ser usucapido. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.631.446 - AL (2016/0266568-0); Rel.Min NANCY ANDRIGHI A jurisprudência e pacífica no entendimento de que imóvel financiado pelo SFH SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO tem a natureza de bem público, sendo insuscetível da prescrição aquisitiva (usucapião). Neste sentido: PROPRIEDADE Usucapião Inviável a contagem da prescrição aquisitiva de imóvel vinculado a financiamento pelo SFH, como pretende o autor Precedentes - Circunstância de a Caixa Econômica Federal ter cedido o seu crédito para terceiro depois do ajuizamento da ação em nada modifica a sorte do autor É que, durante o trâmite da ação, a posse do autor é contestada, não podendo ser, neste período, considerada mansa e pacífica e, bem por isso, não integra o período prescricional aquisitivo Improcedência do pleito é medida de rigor - Decisum mantido por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJSP Apelo não provido, com observação (TJSP; Apelação Cível 1001323-88.2018.8.26.0229; Relator (a):Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2023; Data de Registro: 20/03/2023) AÇÃO DE USUCAPIÃO Animus domini Sentença de improcedência Irresignação da autora, sob o fundamento de que exerce a posse mansa e pacífica do imóvel com animus domini por mais de cinco anos desde o cancelamento da hipoteca, decorrente da adjudicação do imóvel pela instituição financeira requerida Não acolhimento Ausência de animus domini, tendo a autora reconhecido que a posse adveio da herança deixada pela filha, que adquiriu o imóvel através de contrato, mediante mútuo com garantia hipotecária, não tendo sido pagas todas as parcelas Sentença mantida Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0004020-74.2013.8.26.0100; Relator (a):Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -2ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 30/11/2022; Data de Registro: 30/11/2022) USUCAPIÃO IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH - NATUREZA DE BEM PÚBLICO - INADIMPLEMENTO CONFESSADO PRESCRIÇÃO AQUISITIVA INVIÁVEL - POSSE INJUSTA CARÊNCIA DA AÇÃO MANIFESTA - DECISÃO REFORMADA RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2273785-11.2022.8.26.0000; Relator (a):Giffoni Ferreira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2023; Data de Registro: 28/03/2023) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. Recurso interposto pela parte autora contra sentença de improcedência. Não acolhimento. Imóvel dado em hipoteca à CEF que não é passível de usucapião. Precedentes. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO". (v.39703). (TJSP; Apelação Cível 0014906-06.2011.8.26.0100; Relator (a):Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 20/07/2022; Data de Registro: 20/07/2022) IMISSÃO DE POSSE Imóvel adquirido da Caixa Econômica Federal Tutela antecipada deferida para imitir o autor na posse Possibilidade - Súmulas 4 e 5, do TJSP Alegação de usucapião pelos agravantes que não é suficiente para afastar a probabilidade do direito do autor, na medida em que o bem é vinculado ao SFH e de propriedade da Caixa Econômica Federal - Decisão mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2219921-29.2020.8.26.0000; Relator (a):Luiz Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2020; Data de Registro: 11/11/2020) APELAÇÃO CÍVEL Usucapião Constitucional - Posse exercida em decorrência de compromisso de compra e venda gravado com hipoteca em favor do SFH, Sistema Financeiro de Habitação Posse exercida de forma precária Ausência de animus domini - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 0034360-35.2012.8.26.0100; Relator (a):José Carlos Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -2ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 06/02/2018; Data de Registro: 07/02/2018) Portanto, o imóvel objeto desta ação não pode ser objeto de usucapião ante a sua natureza pública por estar vinculada a contrato de financiamento pelo SFH SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. De rigor, portanto, a improcedência dos pedidos formulados.
Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o feito, extinguindo-o com resolução de mérito, fazendo-o com base no artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios da parte ré, esses fixados em 10% sobre o valor dado a causa, nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil, ficando suspensa a sua execução ante a concessão dos benefício de gratuidade de justiça a autora (art 98 § 3º do CPC.) P.R.I.
02/04/2025, 00:00