Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: PEDRO GUSTAVO MARQUES DE MORAIS Advogado do(a)
AUTOR: BELICA NOHARA - SP366810
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: HENIO VIANA VIEIRA - MG99008, RAIMUNDO BESSA JUNIOR - PA011163 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000526-12.2022.4.03.6103 / 1ª Vara Federal de São José dos Campos
Trata-se de pedido de tutela cautelar em caráter antecedente na qual a parte autora requer que a suspensão de procedimentos de execução extrajudicial de imóvel, notadamente leilão designado para 23.02.2022. Alega, em apertada síntese, a inconstitucionalidade da Lei n.º 9.514/97, a impossibilidade de utilização do sistema SAC, a recusa indevida na utilização do FGHAB, a caracterização de preço vil e a existência de cláusulas abusivas no contrato firmado entre as partes. Assim, pugna pela sustação do leilão e do procedimento de execução extrajudicial (IDs 242448816 e 247513077). A tutela cautelar e a gratuidade de justiça foram deferidas e determinada a apresentação de documento de identificação pessoal da parte autora (ID 242610963), cujo cumprimento deu-se no ID 243905131. O demandante opôs embargos de declaração (ID 243745044), os quais foram desprovidos (ID 243982843). A CEF informou que a tutela cautelar foi cumprida (ID 244313417), bem como apresentou contestação (ID 245856716). Preliminarmente, sustenta a ausência de interesse de agir, uma vez que a propriedade já foi consolidada. No mérito, pugna pela improcedência. Emenda à inicial apresentada pela parte autora (ID 247513077). Indeferiu-se o aditamento à petição inicial formulado pela parte autora (ID 277144361). Opostos embargos de declaração pelo autor (ID 280493453), estes foram providos para receber a emenda à inicial, nos termos do art. 308, §2º, do CPC (ID 312328877). Designada audiência (ID 326734410), não houve a autocomposição (ID 330088196). Instadas a se manifestarem sobre o interesse na produção de provas (ID 340173914), a parte ré apresentou alegações finais (ID 342845376) e a parte autora requereu prova pericial, expedição de ofícios e a intimação da ré para apresentação de documentos (ID 342192015). Indeferiu-se o pedido para realização de prova pericial e expedição de ofícios, tendo sido determinada a intimação da parte autora acerca dos documentos apresentados pelo réu (ID 351615809), a qual se manifestou no ID 355054484. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. O pedido comporta julgamento antecipado, pois conquanto existam questões de direito e de fato, as atinentes a este estão comprovadas por meio dos documentos constantes dos autos, nos termos do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil. Afasto a preliminar apresentada pela parte ré (ID 245856716), pois se confunde com o mérito e com este será analisada. Passo a sentenciar o feito, nos termos do artigo 12, caput, do Código de Processo Civil. Sem preliminares para análise, presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação, passo ao exame de mérito. O pedido é improcedente. O contrato é fonte de obrigação. Os devedores não foram compelidos a contratar. Se assim o fizeram, independentemente do contrato ser de adesão, concordaram, ao que consta, com os termos e condições de referido instrumento. Inclusive, o acordo faz lei entre as partes e qualquer uma pode exigir seu cumprimento. Assim, deve cumprir as condições estabelecidas entre as partes, o que afasta a possibilidade de alteração dos termos contratuais, tendo em vista a ausência de motivo a ensejar este procedimento, salvo se ocorrer nulidade, imprevisão e outras exceções taxativas e limitadas previstas na legislação. Portanto, o contrato é obrigatório entre as partes, ou seja, possui força vinculante, nos termos do princípio pacta sunt servanda, em razão da necessidade de segurança nos negócios, pois caso contrário haveria um verdadeiro caos se uma das partes pudesse ao seu próprio alvitre alterá-lo unilateralmente, ou não quisesse cumpri-lo, motivo pelo qual qualquer alteração ou revogação contratual deve ser realizada por ambas as partes. Desta forma, não cabe sequer ao Poder Judiciário modificá-lo, sob pena de ferir o pacta sunt servanda. No contrato objeto do presente feito, como garantia de pagamento da dívida decorrente do financiamento, o autor/fiduciante alienou à CEF, em caráter fiduciário o imóvel objeto do contrato de mútuo, nos termos da Lei nº 9.514/97, conforme se verifica da cláusula sexta (ID 247513080, p. 07). Por intermédio desta modalidade de garantia, transfere-se, pelo devedor ao credor, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel, a título de garantia de seu débito, sendo que com o adimplemento da obrigação resolve-se o direito do fiduciário. Diz-se que o negócio jurídico fica subordinado a uma condição resolutiva na medida em que se resolve a propriedade fiduciária em favor do fiduciante com o implemento da condição – a solução do débito, readquirindo-a. A defesa do direito social à moradia não deve ser feita, como pretende a parte autora, sob a ótica estritamente individual dela, e sim pela manutenção da saúde financeira de todo o Sistema Financeiro Imobiliário, instituído pela Lei n.º 9.514/1997, em benefício de toda a população destinatária do crédito desse programa. Somente com a preservação do equilíbrio financeiro desse sistema é que se observará a função social da propriedade, mantida a possibilidade permanente de a população de baixa renda ter acesso ao crédito para arrendar imóvel destinado à moradia da família. Daí por que, ante o inadimplemento do devedor fiduciante, a Lei n.º 9.514/1997 prevê validamente instrumentos, os quais garantem a rápida retomada da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal. Ao contrário do afirmado pela parte autora, a constitucionalidade do referido procedimento foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema n. 982 da repercussão geral, objeto do Recurso Extraordinário n. 860631, julgado em 26.10.2024, ocasião em que foi fixada a seguinte tese: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. A Lei 9.514/97, acerca da notificação do devedor, assim dispõe: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Por outro lado, a purgação da mora resta inviável após a consolidação da propriedade. Com efeito, nos termos do art. 27, §2º-B, da mencionada lei, após a averbação da consolidação da propriedade resta ao autor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, acrescida de encargos: Art. 27 (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (grifei) Dessa forma, nos termos da legislação supra, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Assim, tem-se que a possibilidade de vencimento antecipado da dívida decorre das próprias disposições da Lei 9.514/97, cuja legalidade já foi assentada pelo Pretório Excelso. O decurso do prazo foi certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis e a consolidação foi averbada na matrícula (IDs 342845377 e 342845379, p. 06/07). Deste modo, legítima a consolidação da propriedade, com base no artigo 26 da Lei 9.514/1997. Em nenhum momento foi impugnada a veracidade da certidão do Cartório. Cabe lembrar que os atos notariais gozam de fé pública até que se faça prova em sentido contrário, o que não ocorreu. Não comprovado qualquer vício do consentimento capaz de invalidar o referido ato, a consolidação da propriedade do imóvel pela ré, que consistia na garantia do financiamento, leva à extinção do vínculo contratual entre as partes. Portanto, não há que se falar em quitação de débito. Se a parte credora, instituição financeira, não se interessou pela proposta de acordo, não cabe ao Poder Judiciário lhe impor o recebimento da forma diversa da contratada, conforme artigo 313 do Código Civil. Não existe direito do devedor à renegociação do débito. Como ato de manifestação de vontade, a transação depende exclusivamente da livre disposição da vontade das partes contratantes. A liberdade de renegociar o débito decorre da liberdade de contratar. Esta é garantida pelo caput do artigo 5.º da Constituição do Brasil, que garante a liberdade, na qual se compreende a de contratar e de renegociar livremente débitos. Seria interferência indevida e inconstitucional do Poder Judiciário na esfera de liberdade contratual da CEF, a quem cabe, exclusivamente, manifestar ato de vontade de renegociar o débito. Com relação à regularidade dos leilões realizados, nos termos do artigo 27 do referido diploma legal, a Lei n.º 13.465/2017 alterou a redação do dispositivo em questão para acrescentar o seu §2º-A a fim de prever a necessidade de intimação para as datas dos praceamentos (1º e 2º leilões). Até a data da realização do 2º leilão, a parte devedora fiduciante tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas nos termos do artigo 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97. Essa outra intimação, também dar-se-á pessoalmente, ou seja, dirigida à pessoa do devedor. Pode, entretanto, ser realizada nos termos do artigo 27, §2º-A, da norma em questão, ou seja, (a) mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato; (b) mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico. Sem prejuízo lógico de realização por outra modalidade mais garantista, bem como admitida a notificação por edital, observada a frustração de tentativas anteriores. O Superior Tribunal de Justiça pacificou seu entendimento no sentido do acima exposto, segundo os arestos abaixo, cuja fundamentação adoto: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n.7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) No caso sob análise, restou comprovada a regular intimação para assegurar o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão (IDs 245856729 e 245856726). Ademais, os documentos acostados à inicial demonstram que o autor tinha ciência da inadimplência (ID 242448830). Portanto, não há que se falar em mácula ao procedimento administrativo extrajudicial. A finalidade da intimação é dar ciência ao mutuário dos leilões designados a fim de exercer o direito de preferência. Tal fim foi alcançado, pois a parte autora teve ciência do leilão, seja pela correspondência recebida, seja por outra forma, pois ajuizou este feito. Não se decreta a nulidade quando o ato tenha alcançado sua finalidade se prejuízo. Ainda que assim não fosse, inegável que a parte autora, então devedora/fiduciante, teve plena ciência da data do praceamento ao menos por edital extrajudicial, o que se comprova pelo ajuizamento deste feito à véspera do primeiro leilão. Desta forma, restou-lhe assegurado o exercício do direito de preferência. No tocante à alegação de anatocismo, a súmula 596 do STF estabelece: "AS DISPOSIÇÕES DO DECRETO 22626/1933 NÃO SE APLICAM ÀS TAXAS DE JUROS E AOS OUTROS ENCARGOS COBRADOS NAS OPERAÇÕES REALIZADAS POR INSTITUIÇÕES PÚBLICAS OU PRIVADAS, QUE INTEGRAM O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL". Assim, o cômputo de juros sobre juros não é vedado no SFH, inexistindo ilegalidade na utilização do sistema SAC, in verbis: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CDC. JUROS. ANATOCISMO. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - O CDC se aplica às instituições financeiras (Súmula 297 do STJ), mas as cláusulas dos contratos do SFH observam legislação cogente imperando o princípio pacta sunt servanda. A teoria da imprevisão e o princípio rebus sic standibus requerem a demonstração de que não subsistem as circunstâncias fáticas que sustentavam o contrato, justificando o pedido de revisão contratual. Mesmo nos casos em que se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe a incidência dos termos do artigo 6º, V, artigo 51, IV e § 1º do CDC, sendo o contrato de adesão espécie de contrato reconhecida como regular pelo próprio CDC em seu artigo 54. II - A legislação sobre o anatocismo, ao mencionar "capitalização de juros" ou "juros sobre juros", não se refere a conceitos da matemática financeira, sendo de todo regular a utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal, derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Tampouco se refere a juros compostos ou a sistemas de amortização que deles se utilizem. Como conceito jurídico "capitalização de juros" pressupõe o inadimplemento e um montante de juros devidos, vencidos e não pagos e posteriormente incorporados ao capital para que incidam novos juros sobre ele. Não há no ordenamento jurídico brasileiro proibição absoluta de tal prática, sendo permitida mesmo pela Lei de Usura (artigo 4º do Decreto 22.626/33), com frequência anual, sendo este o critério de interpretação da Súmula 121 do STF. III - Na esteira da Súmula 596 do STF, desde a MP 1.963-17/00, atual MP 2.170-36/01, admite-se como regra geral para o sistema financeiro nacional a possibilidade de se pactuar capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano. Há na legislação especial do SFH autorização expressa para a capitalização mensal de juros desde a edição da Lei 11.977/09 que incluiu o Artigo 15-A na Lei 4.380/64. (REsp 973827/RS julgado pelo artigo 543-C do CPC). Apenas com a verificação de ausência de autorização legislativa especial e de previsão contratual, poderá ser afastada a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos em prazo inferior a um ano. IV - Não existe vedação legal à utilização da Tabela Price (SFA), do SAC ou do Sacre, estes sistemas de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro no contrato, enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade, cada um deles possui uma configuração própria de vantagens e desvantagens. Na ausência de nulidade na cláusula contratual que preveja a utilização de qualquer um destes sistemas, na ausência de óbices à prática de juros compostos, não se justifica a revisão do contrato para a adoção do Método Gauss. V - No caso em tela, a CEF não está obrigada a renegociar o contrato. A parte Autora limitou-se a questionar a validade das cláusulas contratadas, as quais são regulares. Ademais, não há cláusula de comprometimento de renda no contrato, e não há demonstração de que a ré deixou de aplicar as cláusulas contratadas ou que sua aplicação provocou grande desequilíbrio em virtude das alterações das condições fáticas em que foram contratadas, deixando precluir a oportunidade para a especificação de provas. Em suma, na ausência de comprovação de abuso ou desequilíbrio contratual, não havendo qualquer ilegalidade nas cláusulas contratadas, não há que se falar em compensação dos valores pagos a maior, repetição do indébito, enriquecimento sem causa ou devolução em dobro, não assistindo razão à parte Autora. VI - Apelação improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003552-66.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 23/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 29/09/2020) (grifamos) CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE - SAC. INEXISTÊNCIA DE ANATOCISMO. I - Inexistência de anatocismo na execução de contrato celebrado m adoção do Sistema de Amortização Constante - SAC. Precedentes. II - Impossibilidade de substituição do critério de amortização da dívida já que ao agente financeiro não pode ser imposto aquilo que não anuiu. III - O seguro é obrigatório para os contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, apenas sendo facultado ao mutuário contratar seguradora diversa daquela indicada pela instituição financeira. Inteligência da Súmula nº 473 do E. STJ. IV - Rejeitada alegação de "venda casada", nada nos autos evidenciando que a instituição financeira tenha condicionado a celebração dos contratos de crédito à contratação de seguro. V - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004327-08.2023.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL AUDREY GASPARINI, julgado em 18/03/2025, DJEN DATA: 27/03/2025). (grifamos). Como acima fundamentado, a escolha de um sistema de amortização não implica, por isso só, onerosidade excessiva ou a nulidade da cláusula. Ainda que assim não fosse, a capitalização de juros é expressamente prevista no artigo 15-A da Lei n. 4.380/64, após a Lei n. 11.977/2009, em relação ao Sistema Financeiro da Habitação, bem como no artigo 5º, inciso III, da Lei n. 9.514/97, no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário. Indo além, cabe à parte autora apresentar, de plano, o montante que entende devido quando pretende controverter os valores da prestação de financiamento imobiliário, nos termos do art. 50, §§1º e 2º da Lei 10.931/2004, o que não ocorreu. Já a alegação de preço vil resta prejudicada, tendo em vista que não houve interessados no primeiro leilão realizado pela CEF, de modo que o bem ainda se encontra registrado em nome da credora. No que tange ao FGHAB, a parte autora não comprovou o requerimento do benefício ou a sua recusa. Pelo contrário, os documentos juntados demonstram que o contrato habitacional estava com pausa emergencial parcial, que seria vigente até 02/2021; entretanto, foi interrompido por falta de pagamento, de modo que não estaria novamente elegível para prorrogação (ID 242448829, p. 03/04). Outrossim, até a presente data, a parte autora não mencionou ou depositou, nestes autos, valores suficientes para exercer seu direito de preferência para adquirir o imóvel.
Diante do exposto, julgo improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Revogo a liminar anteriormente concedida. Condeno a parte autora a arcar com as custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro no valor de R$ 12.200,00, corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, haja vista a natureza da causa e o valor atribuído, de acordo com o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. No entanto, a execução destes valores fica suspensa em razão da assistência judiciária gratuita (artigo 98, §§2º e 3º do diploma processual). Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se os autos. Registrada neste ato. Publique-se. Intimem-se.