TutAntAnt 907/SP (2026/0156027-5)RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTIREQUERENTE:SCI - ADMINISTRADORA LTDAADVOGADOS:LUIZ ARTHUR CASELLI GUIMARÃES FILHO - SP080573MARCELA BALDIOTTI PONCE - SP433880REQUERIDO:IBIRAPUERA ROCK ARTIGOS PARA PRESENTES LTDAREQUERIDO:JULIO OKUBO JOIAS LTDAREQUERIDO:MAGALI LAURENTE BELUSCIREQUERIDO:JOSÉ ANTONIO BELUSCIADVOGADO:RENATA MARIA BAPTISTA CAVALCANTE - SP413345A
DECISÃO
Trata-se de pedido de tutela provisória apresentada por SCI - ADMINISTRADORA LTDA, em que pleiteia a concessão de efeito suspensivo a recurso especial interposto em face do seguinte acórdão (fl. 109):
LOCAÇÃO COMERCIAL – AÇÃO DE EXIGIR CONTAS – Decisão da primeira fase que reconheceu a obrigação da administradora de prestar contas – DEMANDADA QUE É ADMINISTRADORA DO ESPAÇO COMERCIAL – Manutenção da deliberação – Art. 252 do RITJSP.
RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
A parte requerente alega que preenche os requisitos da tutela provisória.
Quanto à probabilidade de provimento do recurso especial, afirma que demonstrou a violação, pelo Tribunal de origem, dos arts. 17, 18, e 485, VI, do CPC; arts. 1.348, VIII, e 1350, do Código Civil; art. 22, § 1º, alínea “f”, da Lei 4.591/1964.
Argumenta que não há interesse de agir por parte dos requeridos, uma vez que as contas do condomínio são prestadas e aprovadas em assembleias ordinárias, conforme previsto na convenção de condomínio. Diz que a legislação federal prevê que o síndico deve prestar contas à assembleia condominial, e não aos condôminos individualmente. Alega que não há pretensão resistida na apresentação das contas, o que elimina o interesse processual dos recorridos em exigir contas judicialmente.
Sustenta que os requeridos não possuem legitimidade para exigir contas, pois os locatários não têm relação jurídica direta com a administradora, sendo que a prestação de contas deve ser feita aos proprietários em assembleia. Alega que os locatários mantêm relação jurídica apenas com seus locadores, e não com o condomínio ou sua administradora. Pede que o processo seja extinto sem julgamento de mérito, devido à ilegitimidade ad causam (ativa e passiva) e à ausência de interesse de agir.
Quanto ao perigo na demora, afirma que há perícia "prestes a ser iniciada em condições inadequadas, em cenário de incerteza quanto à legitimidade das partes e com escopo dissociado da realidade da lide" (fl. 19). Alega que "produção da prova nesse contexto poderá (i) tornar-se inútil; (ii) gerar retrabalho processual e (iii) e ocasionar prejuízo irreversível" (fl. 19).
Assim postos os fatos, cumpre destacar que, nos termos do art. 1.029 do CPC/2015, a competência para apreciar o pedido de efeito suspensivo a recurso especial somente passa a ser do Superior Tribunal de Justiça a partir da publicação da decisão de admissibilidade, o que já ocorreu, tendo sido o recurso admitido por despacho de minha relatoria (REsp 2.226.604/SP), aguardando julgamento de mérito.
A concessão de efeito suspensivo a recurso especial está condicionada à configuração dos requisitos próprios da tutela de urgência, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora.
A atribuição de efeito suspensivo a recurso especial é medida excepcional, só se justificando diante de inequívoco risco de dano irreparável e sob o pálio de relevantes argumentos jurídicos, que entendo não estarem caracterizados (AgRg na MC n. 23.500/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 10/3/2015).
No caso, o simples fato de ter sido determinada a produção de prova pericial na segunda fase da ação de exigir contas não constitui urgência que justifique a concessão de efeito suspensivo. Não há risco de dano grave ou de difícil reparação. Eventual gasto com a remuneração do perito será reembolsado em caso de decisão favorável à parte requerente.
Também não observo probabilidade de provimento integral do recurso especial.
No caso, o Tribunal de origem – soberano na análise do conjunto fático-probatório – constatou que a administradora do shopping center é responsável pela cobrança e gestão dos valores cobrados dos lojistas (fl. 239):
A fim de sanar a omissão existente, cumpre ressaltar que é evidente o direito dos locatários e/ou proprietários à prestação das contas dos valores apurados, já que tais quantias guardam relação direta com as obrigações financeiras por eles assumidas e cobradas mensalmente pela administração do shopping.
A controvérsia discutida nestes autos ainda não foi pacificada por esta Corte. HÁ julgados do STJ no sentido de que o lojista condômino não tem legitimidade para exigir contas da administradora de shopping center. Por outro lado, há precedentes que reconhecem o direito dos lojistas locatários de exigir da administradora, a título individual, a comprovação das despesas relacionadas à locação do imóvel em shopping center, por força de disposição expressa da Lei do Iniquinato:
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Confira-se os precedentes em sentidos diversos:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ARTS. 489, § 1º, E 1.022 DO CPC). INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC). POSSIBILIDADE. DEVER DE PRESTAR CONTAS. ART. 54, § 2º, DA LEI N. 8.245/91. PRAZO DE SESSENTA DIAS. NATUREZA NÃO DECADENCIAL. PRECEDENTES DO STJ. RESCISÃO POR CULPA DA LOCADORA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ART. 509, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRESCRIÇÃO DECENAL PARA A REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL E VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA LIBERDADE CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA. SÚMULA 83/STJ.
1. O prazo de sessenta dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei n. 8.245/91 para que o locatário exija a comprovação das despesas cobradas em locação de shopping center não possui natureza decadencial, mas estabelece o intervalo mínimo para o exercício do direito de fiscalização, visando a não sobrecarregar a administração do empreendimento. Precedentes do STJ (Súmula 83/STJ).
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7 /STJ).
3. A determinação de apuração e restituição de valores pagos a maior, a título de despesas acessórias à locação, em fase de liquidação de sentença (art. 509, II, do CPC), decorre da reforma do mérito da sentença de primeiro grau pelo Tribunal de origem, em razão da rescisão do contrato por culpa da locadora e da ausência de comprovação das despesas, não configurando violação à coisa julgada.
4. A pretensão do locatário de repetição de valores pagos indevidamente a título de encargos locatícios submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, por se tratar de ressarcimento fundado em relação contratual, sendo o prazo trienal do art. 206, § 3º, I, do Código Civil aplicável às ações de cobrança pelo locador.
5. Não há se falar em violação aos arts. 421 e 421-A do Código Civil, pois o dever de transparência e prestação de contas é inerente ao contrato de shopping center (art. 54, § 2º, Lei 8.245/91) e à boa-fé objetiva (art. 422 do CC), não afrontando a liberdade contratual. O interesse processual está presente em razão da resistência da locadora na esfera administrativa (art. 485, VI, do CPC).
6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.
7. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp n. 2.206.822/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. AJUIZAMENTO POR CONDÔMINO. APROVAÇÃO DAS CONTAS EM ASSEMBLEIA. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. SÚMULA N. 568/STJ. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu em parte do recurso especial para, nessa extensão, dar-lhe provimento.
II. Questão em discussão
2. Consiste em analisar se o condômino possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas contra o síndico e o condomínio, tendo em vista a probabilidade de irregularidades nas contas aprovadas em assembleia condominial.
III. Razões de decidir
3. Segundo a jurisprudência desta Corte, "as contas do síndico devem ser prestadas perante assembleia e, caso não o sejam, é cabível a ação de prestação de contas pelo condomínio. O condômino, individualmente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio" (AgInt no AREsp n. 2.408.594/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024). Incidência da Súmula n. 568/STJ.
IV. Dispositivo e tese
4. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. O condômino, individualmente, não possui legitimidade ativa para propor ação de exigir contas contra o síndico, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.348, VIII, e 1.350, §§ 1º e 2º; Lei n. 4.591/1964, art. 22, § 1º, "f"; CPC, art. 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.027.906/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, REsp n. 2.050.372/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.408.594/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024.
(AgInt no REsp n. 2.010.969/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 12/9/2025.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. LOCATÁRIO QUE CONFERIU QUITAÇÃO INTEGRAL, AO FIM DA RELAÇÃO JURÍDICA. TESE DE RENÚNCIA DA PRETENSÃO. AFASTAMENTO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. A emissão de quitação ampla e irrestrita, ao final do contrato de locação, não impede que o locatário, depois, exija a prestação de contas em face da administradora de shopping center, a fim de verificar a regularidade da cobrança de despesas de condomínio.
2. Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp n. 2.591.060/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 6/12/2024.)
DIREITO DE LOCAÇÃO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DEVER DE PRESTAR CONTAS. LOCADOR. 1. PRAZO PREVISTO NO ART. 54, §2º, DA LEI N. 8.245/91. FACULDADE DO LOCATÁRIO. IMPEDIMENTO A PROPOSITURA DA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. INOCORRÊNCIA. 2. APLICAÇÃO DE RECURSOS DECORRENTES DE PARCELAS CONTRATADAS. ENUNCIADOS N. 283 E N. 284, AMBOS DO STF. ART. 54, §2º, DA LEI Nº 8.245/91. FACULDADE DO LOCATÁRIO. IMPEDIMENTO A PROPOSITURA DA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. INOCORRÊNCIA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91, estabelece uma faculdade ao locatário, permitindo-lhe que exija a prestação de contas a cada 60 dias na via extrajudicial, o que não inviabiliza o ajuizamento da ação de exigir contas, especialmente na hipótese em que houve a efetiva resistência da parte em prestá-las. Precedentes.
2. Harmonia entre acórdão recorrido e a interpretação desta Corte Superior atrai a incidência do enunciado n. 83/STJ.
3. A existência de contratação de verbas específicas não afasta o dever de prestar contas e o direito de exigi-las. Argumentos de respeito ao pacta sunt servanda que não se contrapõe aos fundamentos utilizados no acórdão recorrido (Súmulas n. 283 e 284, ambas do STF).
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.677.057/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 8/9/2020.)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE.
1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023.
2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio.
3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor. Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor.
4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, "f", da Lei nº 4.561/1994).
5. O condômino não têm legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.
6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas.
7. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 2.050.372/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 27/4/2023.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PROCURAÇÃO VÁLIDA. JUNTADA OPORTUNA DA IDENTIFICAÇÃO DO OUTORGANTE. ÓBICE SANADO. SÚMULA N. 115 DO STJ AFASTADA. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. CONDÔMINO. LOJISTA. ISOLADAMENTE. EXIGIR CONTAS DO SÍNDICO. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. LEI N. 4.591/1964. ART. 1.348 DO CÓDIGO CIVIL. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA. AGRAVO PROVIDO.
1. Não tendo sido intimada a parte de forma específica para juntar os documentos aptos a sanar o vício na representação processual, a regularização no primeiro momento oportuno afasta o óbice processual dos autos. Súmula n. 115 do STJ afastada.
2. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente.
3. As contas do síndico devem ser prestadas perante assembleia e, caso não o sejam, é cabível a ação de prestação de contas pelo condomínio.
4. O condômino, individualmente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas, pois a obrigação do síndico é de prestar contas à assembleia de condomínio. Precedentes.
5. Agravo interno provido.
(AgInt no AREsp n. 2.408.594/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)
Como se vê, ainda não há definição clara da matéria na jurisprudência deste STJ que revele a probabilidade de provimento do recurso especial ou perigo na demora que justifique a suspensão do processo na origem.
Em face do exposto, indefiro a petição inicial e julgo extinto o processo, nos termos do art. 34, XVIII, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.
Intimem-se.
Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI
