0233637-90.2026.3.00.0000

TutAntAnt 964/SP (2026/0233637-6)RELATOR:MINISTRO RAUL ARAÚJOREQUERENTE:VERA VILMA MIRANDA BAPTISTA DE OLIVEIRA SANTOSADVOGADOS:MARCUS VINÍCIUS DE ABREU SAMPAIO - SP078364GUSTAVO LOPES FERREIRA - SP391970ROBERT GUILHERME DA SILVA RODRIGUES OLIVEIRA - SP470671REQUERIDO:LUMATEX EMPREENDIMENTOS & PARTICIPACOES LTDAADVOGADOS:MARIO GUILHERME PIRES - SP335653JOEL CELIO MACIEL LEME - SP227235

DECISÃO

1. Cuida-se de pedido de tutela provisória de urgência em caráter antecedente de VERA VILMA MIRANDA BAPTISTA DE OLIVEIRA em que contende com LUMATEX EMPREENDIMENTOS & PARTICIPACOES LTDA almejando a concessão de efeito suspensivo ao agravo em recurso especial que se encontra em fase de processamento no Tribunal de Justiça de São Paulo, tramitando sob o n.º 2204447-42.2025.8.26.0000.

Sustenta que:

i) "Trata-se, na origem, de cumprimento de sentença, oriundo de ação de cobrança, movida pelo Banco Itaú S/A – o qual veio a ser sucedido pela Requerida Lumatex – em face de Produtos Químicos São Vicente LTDA. e Marco Oliveira, visando ao recebimento do valor histórico de R$ 124.192,38 [...] o Juízo a quo havia deferido a penhora do imóvel matriculado sob o n.º 106.662 do 11º Cartório de Registro de Imóveis, o qual havia sido avaliado em R$ 2.066.660,00, resultante da média de três avaliações particulares feitas pela Requerida em outubro/2019".

ii) houve a arrematação do imóvel "pelo valor de R$ 1.914.074,20, equivalente a 69% da avaliação atualizada".

iii) "A Requerente, visando a defender sua meação, já que era casada com o devedor Marco Oliveira, apresentou tempestivamente impugnação à arrematação, às fls. 1.758/1.763, alegando, em síntese, que o imóvel havia sido alienado por preço vil, na medida em que, transcorridos 5 anos após a homologação da avaliação, não se podia atualizá-lo pela Tabela Prática, mas devia, isto sim, proceder-se à nova avaliação do imóvel [...] Tanto assim era que, nos autos da ação de n.º 0013930- 89.2017.8.26.0002, houve a avaliação judicial do bem, em que o Perito Judicial o estimou, em junho/2023, R$ 4.980.357,81, isto é, aproximadamente três milhões de reais a mais do que o valor do lance vencedor no leilão realizado nos autos e praticamente o dobro do valor de avaliação utilizado como base para as hastas públicas";

iv) o juízo de origem, ao analisar a impugnação da requerente, rejeitou-a ao fundamento de que a questão do preço vil teria sido analisada em decisão anterior. Ocorre que a decisão anterior "havia rejeitado o pedido de retificação do edital, a fim de que se respeitasse a meação da Requerente, nos termos do art. 843, § 2º do CPC, nada se referindo, pois, ao valor da arrematação";

v) "Apesar de o acórdão recorrido ter reconhecido que a matéria foi arguida somente após a alienação, tratando-se, pois, de questão nova, nunca antes debatida, a Turma Julgadora negou provimento ao recurso, por entender que não se poderia discutir a avaliação do imóvel, em razão da preclusão. Segundo o aresto, a alegação de que a avaliação estaria defasada teria de ser feita antes do leilão, de modo que deveria prevalecer o valor atribuído em 2019. Entendeu-se ainda que não se poderia falar em preço vil, já que, nos termos do art. 891 do CPC, só se consideraria vil aquele preço inferior ao estipulado pelo Juiz e constante do edital";

vi) o fumus boni iuris está demonstrado nas razões do especial: haja vista a existência de omissões do julgado; porque "em se tratando de matéria de ordem pública, a alegação de arrematação por preço vil podia ser aventada a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que antes da expedição da carta de arrematação, o que, porém, não se sucedeu"; porque "o prazo de seis anos entre a avaliação e o leilão judicial, far-se-ia necessária nova avaliação judicial, sobretudo, na espécie, em que se juntou laudo homologado em outro processo, dando conta de que o imóvel vale bem mais do que aquele indicada nas hastas públicas";

vii) "Atualizando o valor acima desde outubro/2019 até novembro/2024 (data da segunda praça), o valor corrigido do mencionado bem seria de R$ 2.790.375,08 (dois milhões, setecentos e noventa mil, trezentos e setenta e cinco reais e oito centavos), justificando a informação prestado pelo leiloeiro de que o lance vencedor corresponderia a aproximadamente 69% do valor do bem e que, portanto, seria capaz de resguardar a meação da ora coproprietária não-executada. Contudo, é notório que a arrematação fora realizada por preço vil, considerando o interregno de mais de seis anos entre as avaliações do bem e a data do leilão. Por essa razão, a reavaliação do imóvel era de rigor, a fim de se apurar o seu atual valor de mercado, evitando-se, assim, a sua venda em hasta pública por preço excessivamente inferior".

viii) "a Requerente apresentou avaliação judicial realizada nos autos do processo n. 0013930-89.2017.8.26.0002 (cfr. fls. 1.765/7) e que, em junho/2023, estimou que o mesmo imóvel teria como valor de venda R$ 4.980.357,81, isto é, aproximadamente três milhões de reais a mais do que o valor do lance vencedor no leilão realizado nos presentes autos e praticamente o dobro do valor de avaliação utilizado como base para as hastas públicas. Considerando o valor acima mencionado, verifica-se que o imóvel foi levado à leilão por apenas 56% do seu real valor de venda, tendo sido arrematado por apenas 38% do seu valor de mercado, o que sequer é suficiente a resguardar a meação da ora Requerente enquanto coproprietária não-executada, nos termos do artigo 843, §2º, CPC".

ix) "o perigo de dano se vislumbra diante de o Juízo a quo ter determinado que a Requerente comprovasse a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, sob pena de se expedir a carta de arrematação. Expedindo-se a carta de arrematação, com o registro, a arrematação se encontrará perfeita, acabada e irretratável, apesar de ser vil, o que inutilizará completamente o objeto deste recurso, fortemente amparado, sobretudo, na jurisprudência dessa Corte".

É o relatório.

2. Acerca da tutela provisória, o Código de Processo Civil de 2015 assim dispõe:

"Art. 294. A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental."

"Art. 299. A tutela provisória será requerida ao juízo da causa e, quando antecedente, ao juízo competente para conhecer do pedido principal.

Parágrafo único. Ressalvada disposição especial, na ação de competência originária de tribunal e nos recursos a tutela provisória será requerida ao órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito."

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo."

Especificamente no que se refere à concessão de efeito suspensivo a recurso especial, o novo Codex, com as alterações estabelecidas pela Lei nº 13.256/2016, estabelece que:

"Art. 1.029. O recurso extraordinário e o recurso especial, nos casos previstos na Constituição Federal, serão interpostos perante o presidente ou o vice-presidente do tribunal recorrido, em petições distintas que conterão:

(...)

§ 5º. O pedido de concessão de efeito suspensivo a recurso extraordinário ou a recurso especial poderá ser formulado por requerimento dirigido:

I – ao tribunal superior respectivo, no período compreendido entre a publicação da decisão de admissão do recurso e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-lo;

II - ao relator, se já distribuído o recurso;

III – ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, no período compreendido entre a interposição do recurso e a publicação da decisão de admissão do recurso, assim como no caso de o recurso ter sido sobrestado, nos termos do art. 1.037."

Fazendo-se uma interpretação lógico-sistemática dos dispositivos legais ora transcritos, pode-se concluir que a concessão de efeito suspensivo a recurso especial e, por consequência lógica, ao eventual agravo em recurso especial, exige, assim como no anterior sistema processual, a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris, consistente na plausibilidade do direito invocado no recurso especial, e do periculum in mora, cuja caracterização materializa-se na demonstração de risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente de eventual demora na solução da causa.

3. No caso concreto, partindo de uma análise perfunctória do recurso a que se pretende emprestar eficácia suspensiva, próprio da via eleita, depreende-se que estão presentes os requisitos para o pretendido efeito suspensivo.

O acórdão recorrido decidiu que:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO - Insurgência de terceira interessada, meeira do bem arrematado, contra decisão que rejeitou a impugnação apresentada por entender que a questão já tinha sido analisada anteriormente - Agravante que já estava representada nos autos desde a homologação do valor da avaliação do bem em 2019 - Manifestações da parte no sentido de fosse respeitada sua meação - Somente após comunicação da arrematação pelo leiloeiro é que a agravante se insurgiu contra o valor de avaliação, sustentando arrematação por preço vil - Impossibilidade - Insurgência contra o valor da avaliação que somente foi veiculada após alienação do bem - Norma expressa no §11 do art. 525 do CPC que prevê que as questões “relativas à validade e à adequação da penhora, da avaliação e dos atos executivos subsequentes, podem ser arguidas por simples petição, tendo o executado, em qualquer dos casos, o prazo de 15 (quinze) dias para formular esta arguição, contado da comprovada ciência do fato ou da intimação do ato” - Jurisprudência do C.STJ, ademais, que é unânime quanto à possibilidade de pedido de nova avaliação apenas até antes da realização da “adjudicação ou alienação, sendo inviável afastar o reconhecimento da ocorrência de preclusão quando já ultimado o ato expropriatório, isto é, após a arrematação” (REsp 1748480/RS) - Preclusão da discussão sobre o valor da avaliação do bem que deve ser reconhecida - Exegese do art. 507 do CPC - Alegação de venda do bem por preço vil - Impertinência - De acordo com a dicção do parágrafo único do art. 891 do CPC o preço vil é aquele “preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação” - Para caracterização do preço vil deve ser considerado o valor de avaliação do bem realizado nos autos em que cumprido o ato expropriatório - Venda do bem pelo valor correspondente a 69,01% do valor da avaliação - Preço vil não verificado - Decisão de rejeição da impugnação mantida.

Nega-se provimento ao recurso.

Em suas razões, asseverou que:

2. O recurso não merece provimento.

Trata-se de impugnação à arrematação oposta pela agravante nos autos do cumprimento de sentença com a pretensão de anular a arrematação do imóvel, sob alegação de preço vil.

A agravante afirma que a avaliação realizada nos autos está defasada, de modo que seria necessária nova avaliação, uma vez que no feito n.º 0013930-89.2017.8.26.0002 (fls. 1.765) foi realizada avaliação no mesmo imóvel, em junho/2023, estimando-se o seu valor de venda em R$ 4.980.357,81, ou seja, aproximadamente três milhões a mais do que o valor do lance vencedor e praticamente o dobro do valor de avaliação utilizado como base para as hastas públicas, aduzindo que o imóvel foi levado a leilão por apenas 56% do seu real valor de venda e foi arrematado por apenas 38% do seu valor de mercado, indicando patente preço vil.

Sem razão, contudo.

Compulsando os autos, verifica-se que a alegação de necessidade de nova avaliação somente foi veiculada pela agravante após a arrematação do bem, uma vez que em todas suas manifestações anteriores, somente pugnava pela observância à sua meação.

A penhora do bem foi deferida pela decisão de fls. 439/440, enquanto o valor da avaliação foi estipulado pela decisão de fls. 599, no importe de R$ 2.066.660,00, em novembro de 2019.

A agravante compareceu nos autos por meio da petição de fls. 692/699, sustentando a impenhorabilidade do bem, sob alegação de que se tratava de bem de família, e ainda, que fosse limitada a penhora a apenas 50% do imóvel, cujo protocolo ocorreu em 05.03.2021.

Prosseguindo-se o feito, foi realizada hasta pública do imóvel, sendo opostos embargos à arrematação pelo executado, os quais foram acolhidos pela decisão de fls. 1.112/1.113, anulando-se a arrematação diante da ausência de intimação pessoal do executado a respeito da penhora, com disponibilização no Diário Oficial de 08.11.2023.

Após manifestação das partes e julgamento de agravo de instrumento interposto contra a decisão citada, foi determinada a realização de novo leilão do imóvel pela decisão de fls. 1.247/1.248, publicada em 20.08.2024 (fls. 1.251/1.252).

O leiloeiro designado apresentou o edital do leilão a fls. 1.439/1.441, quando então a agravante peticionou a fls. 1.143/1.445, pugnando pela sua retificação para que constasse “(i) a possibilidade de arrematação do imóvel por 60%do valor da avaliação, no 2º leilão, será aplicada somente sobre a fração de 50% pertencente ao coexecutado Marco Aurélio, não incidindo sobre a quota-parte pertencente à peticionante e (ii) que os débitos condominiais deverão ser suportados pelo arrematante. b) Independentemente do quanto acima pleiteado, deverá ser reservado, em favor da peticionante, 50% do valor da avaliação ou 50% do valor da arrematação (o que for maior, conforme art. 843, do CPC)”, sobrevindo então a r. decisão de fls. 1.447, publicada no Diário Oficial em 06.09.2024 (fls. 1.449), que assim deliberou:

“Vistos. Fls. 1443/1445: trata-se de manifestação da terceira interessada Vera Vilma Miranda Baptista de Oliveira Santos, co-proprietária do imóvel penhorado, requerendo a retificação da minuta de edital.

Não obstante a alegação, o edital de fls. 1439/1441 foi elaborado de acordo com o julgado.

Com efeito, a sub-rogação dos débitos do condomínio no preço da arrematação está prevista no art. 130, parágrafo único, do CTN, como consignado às fls. 1247/1248.

Além disso, o valor mínimo de 60% da avaliação para arrematação garante o 50% da quota-parte da co-proprietária, nos termos do art. 843, §2º, do CPC. Nesse sentido:

(…)

Assim, ante o exposto, afasto as alegações da terceira interessada Vera.

Ante o recolhimento da taxa (fl. 1442), publique-se o edital em DJE, devendo a z.serventia providenciar o necessário.

Intimem-se.”

Com a informação da arrematação do bem pelo leiloeiro oficial em 07.11.2024 (fls. 1.558/1.559) e após apresentação de inúmeros pedidos de penhora no rosto dos autos, a agravante peticionou a fls. 1.758/1.763, impugnando a arrematação sob alegação de preço vil, destacando a necessidade de nova avaliação diante da patente defasagem do valor, uma vez que nos autos n.º 0013930-89.2017.8.26.0002 (fls. 1.765) foi realizada avaliação no mesmo imóvel, em junho/2023, estimando-se o seu valor de venda em R$ 4.980.357,81, ou seja, aproximadamente três milhões a mais do que o valor do lance vencedor e praticamente o dobro do valor de avaliação utilizado como base para as hastas públicas, aduzindo que o imóvel foi levado a leilão por apenas 56% do seu real valor de venda e foi arrematado por apenas 38% do seu valor de mercado.

Sobreveio então a r. decisão agravada, que assim decidiu, sobre a questão trazida pela agravante:

“(…)

2) Fls. 1758/1763: trata-se de impugnação à arrematação apresentada pela terceira interessada Vera Vila Miranda Baptista de Oliveira Santos, alegando que o bem foi arrematado por preço vil.

Trata-se das mesmas alegações afastadas na decisão de fl. 1447, a qual me reporto. Assim, rejeito a impugnação de fls. 1758/1763.”

E apesar da questão trazida, de fato, não ter sido analisada pelo juízo, certo é que as alegações da agravante não são suficientes para afastar a rejeição do alegado.

Isso porque, como acima descrito, a agravante já está representada nos autos desde 2021, quando tomou ciência de todos os atos realizados no feito, de modo que não pode vir somente agora, após arrematação do imóvel que está avaliado e penhorado desde 2019, sustentar a necessidade de nova avaliação.

Como sabido, nos termos do §11 do art. 525 do CPC, prevê o prazo de 15 dias para impugnar as questões “relativas à validade e à adequação da penhora, da avaliação e dos atos executivos subsequentes, podem ser arguidas por simples petição, tendo o executado, em qualquer dos casos, o prazo de 15 (quinze) dias para formular esta arguição, contado da comprovada ciência do fato ou da intimação do ato.”

E ainda que assim não fosse, após anulação do leilão realizado sem a intimação do executado, com nova designação de data, a agravante nada alegou, limitando-se a destacar a necessidade de respeito à sua meação, não trazendo uma única linha sobre a necessidade de nova avaliação ou de que o valor estava defasado, apesar da ciência quanto a divergência de valores apresentada em outro feito ter ocorrido em junho de 2023, enquanto o novo leilão foi designado por decisão publicada em 20.08.2024 (fls. 1.251/1.252).

Ou seja, o que se observa é a preclusão da discussão sobre o valor da avaliação do bem levado a leilão, considerando que não foi respeitado nenhum dos prazos processuais previstos, ocorrendo então a preclusão da discussão.

E segundo a jurisprudência do C.STJ, o pedido de nova avaliação somente poderia ter ocorrido antes da alienação do bem, de modo que ocorrendo somente após o ato expropriatório, deve ser reconhecida a preclusão do tema.

Nesse sentido:

[...]

É o mesmo entendimento adotado por este E. Tribunal de Justiça:

[...]

Desta forma, diante a norma expressa no art. 507 do CPC, “é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão”, não mais é cabível qualquer discussão sobre o valor de avaliação do imóvel levado a leilão.

De igual modo, mostra-se descabida a alegação de preço vil.

O preço vil é àquele descrito pelo parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil como “o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.”

Assim, para reconhecer a alienação por preço vil, somente poderá ser considerado o valor de avaliação constante do edital, e não o valor de venda no mercado imobiliário ou de outra avaliação, que não aquela realizada nos autos.

De acordo com a informação prestada pelo leiloeiro, “houve arrematação do bem leiloado descrito como “FRAÇÃO IDEAL DE 1.844776% DO TERRENO, CORRESPONDENTE A CASA 19, DOIMÓVEL DA MATRÍCULA Nº 106.662 DO 11º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DACOMARCA DE SÃO PAULO/SP”, pelo valor de R$ 1.914.074,20 (Um milhão, novecentos e quatorze mil, setenta e quatro reais e vinte centavos), correspondente a 69,01% (sessenta enove, um por cento) da avaliação atualizada em outubro/2024, através de lance confirmado por Caetano Prosperi Calil, conforme auto positivo anexo.” (fls. 1.558).

Neste diapasão, considerando que a venda do bem ocorreu pelo valor de 69,01% do valor da avaliação, não há que se falar em alienação por preço vil.

É da jurisprudência do C.STJ e desta Corte:

[...]

Pelo exposto, resta mantida a decisão de rejeição da impugnação à arrematação apresentada.

Anote-se o prequestionamento da matéria, observando que não há necessidade do julgador indicar expressamente todos os dispositivos legais invocados pela parte para que tenha acesso aos Tribunais Superiores.

3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

Dessarte, ao menos num juízo perfunctório e aparente, vislumbra-se a existência de fumaça do bom direito do requerente em relação à possível omissão do julgado, bem como à possível necessidade de reavaliação judicial do imóvel em razão do lapso temporal.

Quanto à omissão, mostra-se relevante à arguição suscitada nos aclaratórios de que "em se tratando de matéria de ordem pública, a alegação de arrematação por preço vil podia ser aventada a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que antes da expedição da carta de arrematação, o que, porém, não se sucedeu", bem como que "decorrido o prazo de seis anos entre a avaliação e o leilão judicial, far-se-ia necessária nova avaliação judicial, sobretudo, na espécie, em que se juntou laudo homologado em outro processo, dando conta de que o imóvel vale bem mais do que aquele indicada nas hastas públicas" (fls. 74-75).

Destaque-se que o enfrentamento de referida questão ventilada nos aclaratórios, em tese, mostra-se insuperável, não podendo ser engendrado no âmbito do recurso especial, principalmente pela incidência dos óbices da Súmulas 5 e 7 do STJ.

JÁ no que toca à alegação de que a arrematação fora realizada por preço vil, considerando o interregno de mais de seis anos entre as avaliações do bem e a data do leilão, constata-se, em juízo aparente, que há precedente do STJ em sentido favorável à tese da requerente, in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. IMÓVEL PENHORADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. TRANSCURSO DE LAPSO DE TEMPO SIGNIFICATIVO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 282 do STF.

2. "A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de considerar possível, podendo, inclusive, ser determinada de ofício a realização de nova avaliação do bem objeto de penhora, quando, entre a primeira avaliação e a data marcada para a alienação judicial, houver considerável lapso temporal, a fim de evitar a caracterização de preço vil" (EDcl no Ag 1.365.203/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2012, DJe de 02/08/2012, g.n.).

3. No caso em exame, transcorridos cerca de 6 (seis) anos da avaliação do imóvel penhorado, mostra-se necessária a realização de nova avaliação do bem antes de sua alienação judicial, a fim de evitar a configuração de preço vil e indevido prejuízo ao executado.

4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.778.395/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 21/6/2022.)

Também se avista a presença de periculum in mora, haja vista que a não concessão do efeito suspensivo acabaria por autorizar a expedição da carta de arrematação do imóvel em debate.

Cumpre esclarecer que, no âmbito da tutela cautelar, não se examina o objeto do recurso especial. Apenas é analisada, em sede de cognição sumária, a existência dos pressupostos legais autorizadores da cautelar, sem que haja um exame aprofundado da controvérsia, o que somente se realiza no julgamento do recurso principal.

4. Diante do exposto, defiro a liminar pleiteada, concedendo efeito suspensivo ao agravo em recurso especial de n.º 2204447-42.2025.8.26.0000 em curso perante o eg. Tribunal de e Justiça de São Paulo, para determinar a suspensão da expedição da carta de arrematação, até ulterior deliberação desta Corte Superior.

Oficie-se, com urgência, ao eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e ao il. Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos, Foro de Guarulhos - SP, comunicando o deferimento da liminar.

Publique-se.

Relator

RAUL ARAÚJO