0325446-64.2026.3.00.0000

TutAntAnt 1026/CE (2026/0325446-2)RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTIREQUERENTE:FRANCISCA AGLAYS DE OLIVEIRA MAIAREQUERENTE:MAESIO CANDIDO VIEIRAADVOGADOS:CARLOS RODRIGO MOTA DA COSTA - CE014751ISRAEL RANIÊ NASCIMENTO ALMEIDA - CE045635REQUERIDO:FRANCISCO DA COSTA CAMPOSADVOGADOS:DAVID SOMBRA PEIXOTO - CE016477NIEFSON BRUNO OLIVEIRA SANTOS - CE027438FELIPE BRANDAO DE OLIVEIRA MARTINS - CE033695

DECISÃO

Trata-se de pedido de tutela antecipada apresentado por FRANCISCA AGLAYS DE OLIVEIRA MAIA e MAÉSIO CÂNDIDO VIEIRA, por meio da qual pretendem a concessão de efeito suspensivo a recurso especial interposto em face do seguinte acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (fls. 22/39):

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADAS. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. VALIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. DEVIDOS ALUGUÉIS APÓS O ENCERRAMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO UNILATERAL DO ALUGUEL. PAGAMENTO DO IPTU PELO LOCATÁRIO. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE EXCLUSÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

01. Cuida-se de Recurso de Apelação que visa a reforma da sentença que entendeu pela procedência da Ação de Despejo por denúncia vazia e improcedência da ação de reconvenção, imitindo o autor na posse do imóvel e condenando ademais o réu no pagamento dos alugueres devidos a partir de setembro de 2012, até a efetiva desocupação em valor majorado nos termos apresentados pelo locador por ocasião da notificação premonitória, além de condenar a locatária no ressarcimento dos valores devidos a título de IPTU dos anos de 2008/2012. Em suas razões de recurso, alega, preliminarmente, a inépcia da inicial, o cerceamento de defesa, a irregularidade da notificação premonitória e, no mérito, requer a procedência do pedido de reconvenção com a condenação da parte autora no pagamento das benfeitorias realizadas no imóvel, bem como pugna pela condenação da parte autora por litigância de má-fé e reforma do dispositivo quanto à condenação do locatário no pagamento do IPTU, posto que já colacionado à contestação comprovante de quitação desses valores.

02. Presentes nos autos elementos suficientes a formar o convencimento do julgador que, desta feita, fica obrigado ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, sendo desnecessária, assim, a dilação probatória. Ademais, a ação de despejo fundada em denúncia vazia, justifica-se pela mera conveniência do locador que denunciou ao locatário o seu interesse em reaver o imóvel locado, esteja o contrato vigente por prazo indeterminado ou quando manifestado esse interesse ao término do prazo estabelecido em contrato, respeitados os respectivos requisitos legais. Preliminar de cerceamento de defesa afastada.

03. Acerca da preliminar de inépcia da inicial, tem-se que o pedido do autor não se trata de pedido de reajuste do valor dos aluguéis, mas sim cobrança daqueles valores que ele entende devidos, em razão do que contido na notificação de interesse em reaver o imóvel locado, encaminhada ao locatário. A Lei nº 8.245/91 permite expressamente a cumulação de ação de despejo com uma ação de cobrança. Não merece acolhimento a preliminar de inépcia da inicial.

04. Andou bem o magistrado de piso ao referir acerca da necessidade de correção do valor da causa, pois não acrescentado àquele apresentado na inicial o valor correspondente à Ação de Despejo, ou seja, o montante de doze meses de aluguel, mas sem o reajuste requerido unilateralmente pelo locador quando da notificação premonitória, como será melhor explicado mais à frente.

05. O caso em discussão discute hipótese de encerramento de contrato de locação por prazo determinado, nos termos do que preceitua o art. 56, da Lei 8245/91.

06. O locador apresentou manifestação prévia, expressa e indene de dúvidas acerca do seu interesse em reaver o imóvel quando do encerramento do prazo previsto no contrato (31/08/2012), como faz prova a notificação extrajudicial encaminhada ao endereço do imóvel e recebida pelo gerente de uma das lojas que ali funcionam e que são de propriedade do locatário e fiador. A comunicação extrajudicial foi regularmente expedida pelo locador ao endereço constante no contrato, não havendo a necessidade de recebimento pessoal pelo próprio locatário, ou mesmo por pessoal que o represente legalmente, mostrando- se suficiente a entrega no local indicado na pessoa do gerente da empresa, em atenção à Teoria da Aparência. Precedentes.

07. Não há que se falar em prorrogação tácita do contrato de locação apenas em razão do recebimento dos aluguéis referentes aos meses posteriores ao término do prazo contratual, o que poderia levar a crer a necessidade de realizar-se nova notificação do locatário para desocupação. Os encargos pagos pelo locatário e percebido pelo locador no período que sucedeu o lapso da locação se fundamentam, isso sim, na necessidade de evitar enriquecimento ilícito para o locatário.

08. Contraditória a alegativa trazida pela parte locadora ao referir a possibilidade de majoração unilateral do valor devido a título de aluguéis, quando expressou o interesse em reaver o imóvel, mas se absteve de tomar o quanto antes as medidas cabíveis, o que lhe proporcionaria a possibilidade de obter uma aluguel mais vantajoso. Não cabe ao locador, a pretexto da indevida não desocupação do imóvel, a majoração unilateral do valor do aluguel até então devido pelo locatário, sem que promova a competente ação de revisão contratual. Merece guarida o argumento ventilado pela parte apelante, de sorte a que se afaste a majoração unilateral dos aluguéis.

09. Não há prazo para o ajuizamento da ação de despejo após o envio da notificação de denúncia ao locatário. Precedentes.

10. O contrato de locação firmado pelas partes é expresso em referir à exclusão do direito do locatário de ser ressarcido por eventuais benfeitorias que realize no imóvel, conforme se observa na cláusula 16ª. Trata-se de caso de direito de natureza disponível, nada impedindo que as partes expressem desejo de renúncia. Precedentes.

11. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido, mantendo a determinação de despejo, mas afastando a condenação da locatária no pagamento de diferenças no valor do aluguel decorrente da majoração unilateral promovida pela parte locadora quando da notificação premonitória, bem como afastando a condenação da parte locatária/recorrente no ressarcimento dos valores do IPTU referentes aos meses de 2008/2012 e, por fim, mantendo a improcedência do pedido de reconvenção.

Fundamentam a medida nos artigos 300, 301 e 305 do Código de Processo Civil, no artigo 288 do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, bem como na jurisprudência desta Corte sobre medidas urgentes voltadas a assegurar a utilidade do recurso especial, requerendo a suspensão do cumprimento de mandado de despejo até a apreciação do recurso excepcional por esta Corte.

Afirmam ter sido ajuizada, pelo ora requerido, ação de despejo em face dos requerentes, relativa a contrato de locação não residencial do imóvel onde funciona estabelecimento comercial do grupo empresarial Polo do Eletro Comercial de Móveis Ltda., sendo proferida sentença julgando procedente o pedido, e o Tribunal de origem, ao proferir o acórdão recorrido, deu parcial provimento à apelação "mantendo a determinação de despejo, mas afastando a condenação da locatária no pagamento de diferenças no valor do aluguel decorrente da majoração unilateral promovida pela parte locadora quando da notificação premonitória, bem como afastando a condenação da parte locatária/recorrente no ressarcimento dos valores do IPTU referentes aos meses de 2008/2012 e, por fim, mantendo a improcedência do pedido de reconvenção".

Aduzem que, assim, interpuseram recurso especial, alegando violação da Lei 8.245/91 quanto aos pressupostos legais da retomada do imóvel, à irregularidade da notificação premonitória e à ausência de apreciação adequada do direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, caracterizando a fumaça do bom direito.

Ressaltam que, no curso do processamento do recurso especial, instaurou-se cumprimento provisório de sentença, com expedição de mandado de despejo, tendo sido pleiteada junto à Presidência do Tribunal de origem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso especial, o que foi indeferido, estando o juízo de admissibilidade ainda pendente.

Asseveram que a execução da ordem de despejo pode ocorrer de forma iminente, o que, segundo sustentam, justifica a atuação cautelar desta Corte para preservar a utilidade prática do julgamento futuro do recurso, configurando o perigo da demora.

Defendem a concessão de medida liminar com natureza conservativa, esclarecendo que não pretendem antecipar o julgamento do recurso especial nem impedir definitivamente o cumprimento da decisão recorrida, pretendem, apenas, preservar o estado de fato existente até a apreciação do recurso excepcional. Afirmam que a suspensão temporária do despejo é proporcional, reversível e necessária à preservação da efetividade da jurisdição.

Por fim, formularam os seguintes pedidos: a) recebimento da tutela cautelar antecedente; b) concessão de liminar para suspender imediatamente os efeitos do acórdão recorrido quanto à ordem de despejo, determinando a suspensão do cumprimento do mandado expedido nos autos originários; c) expedição de comunicação urgente ao Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Itapipoca/CE para sustar atos executivos relacionados ao despejo até ulterior deliberação desta Corte; d) intimação da parte requerida para manifestação; e) confirmação da tutela cautelar, preservando os efeitos da liminar até a apreciação do recurso especial.

Contestação ao pedido apresentada às fls. 231/250, alegando: "I. não há ilegalidade manifesta, teratologia ou contrariedade patente do acórdão recorrido à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; II. o Recurso Especial apresenta reduzida probabilidade de êxito e encontra obstáculos nas Súmulas 5, 7, 83 e 211 do STJ, além das Súmulas 283 e 284 do STF, aplicáveis por analogia; III. o prazo do art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991 constitui requisito exclusivo para a concessão de liminar de desocupação em quinze dias, não prazo decadencial para o ajuizamento da ação ordinária de despejo; IV. a notificação extrajudicial atingiu integralmente sua finalidade, tendo sido entregue no endereço empresarial dos requerentes e recebida por gerente, seguida de demonstração inequívoca de ciência efetiva; V. o contrato contém cláusula expressa de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, em conformidade com o art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e a Súmula 335/STJ; VI. inexiste prova contemporânea de que a área litigiosa seja indispensável ao funcionamento da empresa; VII. o imóvel objeto da retomada vem sendo utilizado predominantemente como estacionamento e área de apoio, enquanto o estabelecimento principal dispõe de acesso próprio e independente; VIII. a manutenção da ocupação prolonga prejuízo suportado pelo proprietário há mais de 13 (treze) anos, configurando inequívoco periculum in mora inverso".

Assim postos os fatos, cumpre destacar que, nos termos do art. 1.029 do CPC/2015, a competência para apreciar o pedido de efeito suspensivo a recurso especial somente passa a ser do Superior Tribunal de Justiça a partir da publicação da decisão de admissibilidade, o que ainda não ocorreu, tendo sido o pedido de tutela para concessão de efeito suspensivo, contudo, apresentado junto ao Tribunal de origem e por ele negado (fls. 104/112), abrindo a via para o pedido ser endereçado a esta Corte.

De qualquer modo, a concessão de efeito suspensivo a recurso especial está condicionada à configuração dos requisitos próprios da tutela de urgência, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora, que entendo não estarem caracterizados nos autos.

Com efeito, os fundamentos adotados pelo Tribunal de origem no acórdão recorrido são claros e expressos no sentido de que (fls. 22/39):

Consoante relatado, a parte autora é proprietária de imóvel objeto de contrato de locação firmado com um dos réus tendo o outro como fiador, em 26/08/2006 (fls. 07/09).

Da análise do referido instrumento contratual, retira-se a informação de prazo de locação de 06 (seis) anos, a contar de 31/08/2006 (Cláusula Segunda), sendo estipulado o valor de R$1.000,00, a ser reajustado anualmente pela média dos índices INPC, IPC-FIPE, IGP-DI, IGP-M).

Alega a parte autora o seu interesse em reaver o imóvel logo que findo o prazo estipulado no contrato (31/08/2012), tendo realizado em 10/07/2012 a notificação do locatário para desocupação do imóvel logo que encerrado o lapso de vigência do contrato.

Cumpre trazer à baila que o caso em discussão se trata de hipótese de encerramento de contrato por prazo determinado, nos termos do que preceitua o art. 56, da Lei 8245/91, que assim prevê:

(...)

Consoante se vê, o encerramento do prazo estipulado no contrato põe fim aos seus termos, salvo quando não demonstrada qualquer manifestação por parte do locador quanto ao interesse em reaver o imóvel, hipótese em que o contrato passará a ser por prazo indeterminado.

Caso o contrato passe a ser por prazo indeterminado, aí sim, mister ao locador que promova a notificação do locatário para desocupação do imóvel no prazo de trinta dias, como prevê o art. 57, da Lei 8.245/91.

Ocorre que, como visto anteriormente, ainda que desnecessária a notificação ou aviso, no presente feito, o locador apresentou manifestação prévia, expressa e indene de dúvidas acerca do seu interesse em reaver o imóvel quando do encerramento do prazo previsto no contrato (31/08/2012), como faz prova a notificação extrajudicial encaminhada ao endereço do imóvel e recebida pelo gerente de uma das lojas que ali funcionam e que são de propriedade do locatário e fiador, como fazem prova os documentos de fls. 17/20.

Acerca da validade dessa comunicação encaminhada pelo locador e que faz expressa referência ao interesse dele em reaver o imóvel ao final do prazo contratualmente estabelecido, vale repisar que a mesma foi expedida ao endereço do próprio imóvel locado, no qual, como comprovado nos autos, a parte recorrente mantinha seu negócio, sendo ela recebida pelo gerente da loja.

Assim, tenho que a comunicação extrajudicial foi regularmente expedida pelo locador ao endereço constante no contrato, não havendo a necessidade de recebimento pessoal pelo próprio locatário, ou mesmo por pessoal que o represente legalmente, mostrando-se suficiente a entrega no local indicado na pessoa do gerente da empresa, em atenção à Teoria da Aparência.

(...)

In casu, como dito, a notificação fora recebida pelo gerente da loja que funciona no imóvel objeto do contrato de locação em discussão e a promovida, ainda que ciente da intenção da locadora de reaver o imóvel na data já estipulada, se recusou em desocupá-lo.

Assim, não vejo qualquer irregularidade na comunicação apresentada pelo locador acerca do seu interesse em reaver o imóvel objeto da locação, mostrando-se acertada a sentença ao decretar o despejo da parte locatária e determinar a imissão da parte autora na posse do imóvel discutido, condenando a parte locatária no ressarcimento dos valores dos aluguéis devidos até a data da efetiva desocupação do imóvel.

Nesses termos, entendo acertada a sentença proferida pelo magistrado de piso que reconheceu a extinção do contrato de locação e determinou a imissão do locador na posse do imóvel.

A questão posta em discussão não prescindiria, assim, da análise fática probatória dos elementos constantes dos autos, esbarrando na Súmula 7/STJ, afastando o fumus boni iuris da pretensão, conforme bem ressaltado na decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo pelo Tribunal origem que, ainda, indicou outros óbices que podem vir a impedir a admissão do especial. Vejamos:

Em sede de cognição sumária, não se divisam, ao menos por ora, elementos que revelem plausibilidade bastante quanto à aptidão do recurso especial para transpor o juízo de admissibilidade.

Isso porque, no que respeita às alegações de inobservância do trintídio legal e de invalidade da notificação premonitória, o acórdão recorrido não solucionou a controvérsia à luz do art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, invocado pela parte requerente. Ao revés, assentou, de modo expresso, que a hipótese em exame se subsume ao regime do art. 56 da Lei do Inquilinato, ao consignar que se cuida de “hipótese de encerramento de contrato por prazo determinado”.

Vale dizer, a ratio decidendi do julgado repousa precisamente na premissa de que, tratando- se de locação não residencial por prazo determinado, o vínculo se extingue de pleno direito com o advento do termo final, independentemente de notificação ou aviso, somente se cogitando da disciplina própria da prorrogação quando verificada permanência do locatário sem oposição do locador. Sucede que o recurso especial não investe contra essa premissa, a insurgência reitera ofensa ao art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/91, sem demonstrar por qual razão seria inadequado o enquadramento da controvérsia no art. 56 da Lei do Inquilinato, expressamente adotado pelo acórdão como fundamento determinante para a manutenção da retomada do imóvel.

Com efeito, a deficiência da fundamentação recursal também se manifesta por outra perspectiva. Isso porque o art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, não veicula disciplina geral acerca do cabimento ou da propositura da ação de despejo, mas regula, especificamente, hipótese de concessão de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da oitiva prévia da parte contrária.

Daí resulta que o dispositivo apontado como vulnerado foi invocado sem demonstração bastante de sua aptidão para desconstituir a moldura jurídica adotada no acórdão recorrido, o que revela deficiência de fundamentação e faz incidir, em tese, o óbice das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal, segundo as quais: Súmula 283/STF:

(...)

Ademais, em juízo de delibação próprio da presente postulação de natureza antecipatória, verifica-se que o acórdão recorrido não examinou a controvérsia sob a ótica do art. 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991, tampouco do art. 485, IV, do Código de Processo Civil. Soma-se a isso o fato de que não foram opostos embargos de declaração com o propósito de provocar manifestação do órgão colegiado acerca desses dispositivos, a fim de viabilizar o indispensável prequestionamento da matéria.

Nessa perspectiva, avulta, ao menos em exame perfunctório, óbice adicional à pretensão de ascensão do recurso especial, por ausência do necessário prequestionamento, uma vez que a tese veiculada no apelo extremo não foi objeto de enfrentamento no acórdão impugnado, nem houve provocação da instância ordinária para suprir tal omissão, circunstância que atrai a incidência das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, que estabelecem:

(...)

No que pertine à controvérsia alusiva às benfeitorias, o acórdão recorrido foi expresso ao assentar a existência de cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização pelas acessões realizadas no imóvel. Desse modo, a desconstituição de tal entendimento exigiria tanto a revisitação da exegese conferida pela instância ordinária à estipulação contratual reputada válida, quanto o revolvimento do arcabouço fático-probatório que lastreou a conclusão adotada, providências manifestamente incompatíveis com a via estreita do recurso especial, circunstância que faz incidir, em princípio, os óbices consubstanciados nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, considerados os limites cognitivos deste juízo preliminar, a probabilidade de êxito da insurgência mostra-se reduzida, sem prejuízo de reavaliação no momento oportuno.

Cumpre acrescer, outrossim, que não se evidencia, no acórdão objurgado, qualquer traço de teratologia ou manifesta ilegalidade que possa, em tese, justificar a excepcional atribuição de efeito suspensivo ao recurso especial, circunstância que reforça a conclusão pela improcedência do pleito.

Quanto ao perigo da demora, tampouco observo sua presença.

Tal como já me pronunciei em diversas ocasiões, o simples fato de haver execução provisória do julgado, por si só, não configura periculum in mora.

O Código de Processo Civil estabelece que o cumprimento provisório de sentença corre por responsabilidade do exequente, que se obriga a reparar os danos que o executado haja eventualmente sofrido caso a sentença venha a ser reformada (art. 520, I).

Nesse sentido, os precedentes abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DA SENTENÇA. EXISTÊNCIA DE MECANISMOS QUE EVITAM A PRÁTICA DE ATOS DANOSOS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA PROPOSITURA DA DEMANDA E DE ATOS DE EXPROPRIAÇÃO. PERICULUM IN MORA. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O cumprimento provisório de sentença, por si só, não é apto para a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, sobretudo porque no seu procedimento existem expedientes que impedem atos que causem dados irreparáveis as partes.

2. A ausência de documento referente ao cumprimento provisório da sentença, que demonstre a necessidade da concessão da medida de urgência, afasta o requisito do periculum in mora, necessário à concessão da tutela pleiteada.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt na TutCautAnt n. 425/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).

AGRAVO INTERNO NA TUTELA PROVISÓRIA. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA DO STJ. SUPOSTA APRECIAÇÃO NA ORIGEM. INSTRUÇÃO DEFICIENTE. NÃO CONHECIMENTO. ILEGALIDADE OU TERATOLOGIA NÃO EVIDENCIADAS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS PARA INFIRMAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO IMPUGNADA.

[...] 2. O pedido de tutela provisória formulado com vistas à atribuição de efeito suspensivo a recurso especial deve ser instruído com os documentos necessários à compreensão da controvérsia e indispensáveis à demonstração de situação de excepcionalidade que autoriza a atuação do Superior Tribunal de Justiça.

3. O simples fato de se ter dado início ao cumprimento provisório de sentença, por si só, não é suficiente para a atribuição de efeito suspensivo a recurso especial, tampouco para demonstrar a indispensável situação de excepcionalidade que autoriza a atuação do STJ, uma vez que a lei processual civil é taxativa ao prescrever que a execução provisória de sentença corre por conta e responsabilidade do exequente, que se obriga, se a sentença for reformada, a reparar os danos que o executado haja sofrido.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no TP n. 4.240/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 4/5/2023).

No caso verifico que o perigo da demora aqui se afigura inverso, dado que o proprietário do bem está desde o fim do contrato com prazo determinado, ou seja, desde julho de 2012 (fl. 73 do recurso especial), sem poder dispor do seu bem ante a resistência dos requerentes em liberar o imóvel, sendo certo que tiveram tempo de sobra (quatorze anos) para se instalarem em outro local, não sendo plausível a alegação de que a "suspensão temporária do despejo é proporcional, reversível e necessária à preservação da efetividade da jurisdição".

Assim, não se vislumbrando presentes, em concomitância, os requisitos para a concessão da medida, não há que se deferir o efeito suspensivo pleiteado.

Em face do exposto, indefiro a petição inicial e julgo extinto o processo, nos termos do art. 34, XVIII, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.

Intimem-se.

Ministro

MARIA ISABEL GALLOTTI