ADV: IZAILTON ALVES OLIVEIRA (OAB 55035/BA), ADV: RAFAELA SILVA DE OLIVEIRA (OAB 14745/AL) - Processo 0000074-79.2023.8.02.0046 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - AUTOR: B1Sinvaldo Alves da SilvaB0 - RÉ: B1Indústria de Laticínios Palmeira dos Índios - IlpisaB0 - Autos n° 0000074-79.2023.8.02.0046 Ação: Procedimento Comum Cível Autor: Sinvaldo Alves da Silva Réu: Indústria de Laticínios Palmeira dos Índios - Ilpisa
SENTENÇA
Trata-se de ação de resolução contratual c/c indenização por danos morais e materiais proposta por SINVALDO ALVES SILVA em face de ILPISA INDÚSTRIA DE LATICINIO PALMEIRA DOS INDIOS, qualificados nos autos. Consta da peça inicial que: (...) O Autor, no ano de 2005, firmou verbalmente com a demandada, uma promessa de compra e venda de um imóvel constituído por uma área de terra, que mede 7.500m², situada na zona urbana da cidade de Itajú do Colônia, objeto da matrícula nº 4.799 do Serviço Registral Imobiliário da Comarca de Itororó-Bahia.
Com efeito, a demandada atribuiu o preço da venda em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a ser pago mediante seis cheques. Entretanto, conforme se depreende dos e-mails anexos, dois dos seis cheques foram compensados, e o remanescente foi pago diretamente da conta do Autor, através de transferência bancária para a conta da RÉ, no valor de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), em 29/12/2005 (cf. Extrato bancário anexo).
Assim sendo, certo da boa-fé da acionada, o autor aguardou até que lhe fosse outorgado a escritura pública definitiva do imóvel. Todavia, a parte autora, após cinco anos do adimplemento total da compra, resolveu entrar em contato com a demandada, visto que a mesma não lhe procurou para efetuar a transferência definitiva do imóvel. Este contato se deu através de troca de e-mails (documentos anexos), nos quais os prepostos responsáveis pelo assunto reconheceram o adimplemento total da dívida, ou seja, que dois dos seis cheques foram compensados, e o remanescente foi pago mediante transferência eletrônica, e solicitou que o autor reunisse os documentos necessários para a outorga da Escritura definitiva, perante um Tabelionato de Notas.
No entanto, para a sua surpresa, entre as diligências para reunir a documentação do imóvel, o autor descobriu que o mesmo imóvel, objeto da matrícula 4.799, havia sido vendido para a empresa A. S. DA SILVA PINTO, em 25/02/2011, poucos meses após a troca de e-mails do Requerente, pelo mesmo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), impossibilitando, portanto, os procedimentos cartorários para a transferência do imóvel para seu nome.
Sem sucesso nas tratativas com a RÉ, o autor acabou por ser lesado, sem a outorga de sua escritura e imissão na posse do imóvel, bem como sem o dinheiro investido na aquisição da unidade imobiliária. Sentindo-se injustiçado, o Autor procura o Judiciário, clamando por Justiça, de modo a ser ressarcido pelos danos morais e materiais a que fora submetido. (...) Com a inicial, vieram os documentos de págs. 12/17.
Contestação apresentada às págs. 50/58. Preliminarmente, sustentou: a) impugnação a gratuidade da justiça; b) incompetência; e, c) prescrição. No mérito, pretende o julgamento improcedente dos pedidos formulados na petição inicial. Juntou documentos de págs. 59/167. Réplica às págs. 161/167. Decisão de págs. 173/174 determinou a remessa dos autos para este Juízo. Por sua vez, as partes manifestaram o desinteresse na realização de audiência de conciliação (pág. 264) e na produção de provas (pág. 265).
É o relatório.
Fundamento e decido. Inicialmente, rejeito a preliminar de impugnação à justiça gratuita, uma vez que a lei processual civil vincula a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária à simples alegação de pobreza, na própria petição inicial ou na contestação, o que no presente caso foi plenamente realizado. Aplica-se à pessoa natural a presunção de veracidade de alegação de insuficiência financeira, cabendo ao julgador indeferir o pedido de gratuidade quando houver elementos que contrariem os argumentos do postulante, diante de fundadas razões, o que não ocorreu no presente caso, já que não foi demonstrada nenhuma manifestação de riqueza incompatível com o pleito de gratuidade da justiça.
Adiante, verifico que a preliminar de incompetência já foi analisada por meio da decisão de págs. 173/174. Por fim, passo a analisar a prescrição. No entanto, o caso em tela trata de venda de imóvel em duplicidade, e a pretensão indenizatória surge apenas com o conhecimento inequívoco da lesão. Assim, o autor somente teve conhecimento da venda em duplicidade e da inviabilidade do registro em seu nome em 25 de fevereiro de 2011 (págs. 15/16), quando tentou registrar o imóvel e descobriu que já havia sido escriturado por outra pessoa.
Para tanto, sendo a pretensão de resolução contratual submetida ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, na forma do art. 205 do Código Civil, tendo em vista que inexiste, na legislação, previsão de prazo prescricional especifico para a hipótese e tendo a ação sido protocolada 19/02/2020, afasto a preliminar suscitada. Não havendo outras questões preliminares, passo a analisar o mérito. Cuida-se de ação de resolução contratual, sustentando a parte autora que teria realizado a compra do imóvel identificado na inicial do demandado e esse, posteriormente, teria vendido o bem a terceiro, o qual providenciou a escritura pública.
Acerca da aquisição dos direitos reais sobre imóvel transmitido por ato entre vivos, o Código Civil dispõe, em seu art. 1.227, que estes só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, in verbis: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Desse modo, extrai-se que, enquanto não registrado o título hábil a transferir apropriedadejunto ao cartório competente, o alienante continuará sendo visto como o dono do bem. É nesse sentido a norma disposta nos artigos 1.245 do Código Civil. Vejamos: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1oEnquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2oEnquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Nesse ínterim, extrai-se que que o terreno foi vendido a duas pessoas distintas. Para tanto, a segunda venda, foi devidamente levada a efeito, conforme escritura pública de compra e venda de imóvel urbano acostada às págs. 15/16. Adiante, tem-se que, em se tratando de bens imóveis, o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade, sendo necessário, para esse fim, o registro público respectivo.
Dito isso, importante mencionar que os contratos de compra e venda são aqueles pelos quais as partes se obrigam a transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro, conforme a redação do artigo 481 do Código Civil. Resta, portanto, que as partes se obrigam reciprocamente, sendo que a transferência do domínio se dá, efetivamente, com a tradição. De outro lado, deve-se mencionar que havendo o inadimplemento contratual, a lei faculta a parte lesada exigir o cumprimento da obrigação, a qual é impossível, dado que a segunda alienação foi escriturada por terceiro ou pedir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Nesse viés, conforme já esmiuçado, pretendendo a parte autora a rescisão contratual, entendo que o pleito merece prosperar, sobretudo pela impossibilidade de anulação da escritura de compra e venda, consubstanciada em ato jurídico perfeito, e, ainda, pelo fato de que a inercia do comprador, ora autor, em registrar o imóvel em seu nome não autoriza o vendedor a dispor novamente da propriedade. Dessarte, tem-se que a venda do mesmo bem para duas pessoas diferentes, resultando na impossibilidade do primeiro comprador de registrar a propriedade gera o dever de indenizar.
Por sua vez, o dano material está comprovado pelo valor pago pelo autor na aquisição do imóvel (R$ 50.000,00 - págs. 13/14), este evidenciado pela troca de e-mail. O dano moral também resta configurado, pois a frustração da aquisição de um imóvel, a perda das economias, a tentativa frustrada de regularizar a situação, implicando na privação do exercício da propriedade, resultando em desgaste psicológico, causado pela conduta do réu, tenho que ultrapassam o mero dissabor.
Na fixação do montante da condenação a título de reparação pelos danos morais, deve-se atender a uma dupla finalidade: reparação e repressão. Assim, faz-se necessário observar a capacidade econômica do atingido, mas também a do ofensor, com vistas a evitar o enriquecimento injustificado, mas também garantir o viés pedagógico da medida, desestimulando-se a repetição do ato ilícito. Nesse sentido, é razoável e proporcional fixar, a título de danos morais, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) DECLARAR rescindindo o negócio firmado entre as partes; b) CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), com incidência de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único do
CC) e juros legais de mora pela taxa SELIC com a dedução do índice de atualização monetária aplicado (IPCA), na forma do art. 406, § 1º, do CC, desde o efetivo prejuízo, observando-se, para tanto, as disposições contidas nos §§ 1º a 3º, do art. 406 do Código Civil; e, c) CONDENAR o réu a pagar à parte autora indenização por danos morais no valor R$ 5.000,00 (cinco mil reais), incidindo correção monetária, a partir do arbitramento nesta sentença (Súmula 389 do STJ), cujo índice a ser aplicado será o IPCA (art. 389, parágrafo único do CC), além dos juros legais de mora desde o evento danoso (Súmula nº 54 do STJ) cuja taxa será a SELIC deduzida do IPCA aplicado na atualização monetária, nos termos do art. 406, §§ 1º a 3º do Código Civil.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Após o trânsito em julgado, proceda-se a baixa na distribuição e arquivem-se os autos.
Publique-se. Intimem-se. Providências necessárias. Palmeira dos Índios,14 de outubro de 2025. Christiano Silva Sibaldo de Assunção Juiz de Direito
