ADV: Arlindo Ramos Junior (OAB 3531/AL), Chimene Chiara Tavares Santos (OAB 7953/AL), Fabiano Carvalho Brito (OAB 11444/ES), Rafael Libardi Comarela (OAB 11323/ES), Bruna Correa Rodrigues (OAB 431154/SP) Processo 0000150-71.2010.8.02.0204 - Cumprimento de sentença - Autor: EMBALI S.A INDÚSTRIAS PLÁSTICAS - Réu: Industria de Alimentos Monteiro Ltda - Trata-se de cumprimento de sentença movido por EMBALI S.A.
INDÚSTRIAS Plásticas em desfavor de INDÚSTRIA DE ALIMENTOS MONTEIRO LTDA. Petição inicial do cumprimento de sentença (fls. 99/106). Admitida a petição inicial, foi determinada a intimação da parte executada para pagamento (fl. 108), tendo decorrido o prazo sem pagamento (fl. 110). Determinada penhora on-line de valores via SISBAJUD (fl. 112/115), a diligência retornou infrutífera (fl. 116). Intimada, a parte exequente requereu a renovação da penhora on-line via SISBAJUD e a expedição de ofício ao DETRAN para penhora de veículos em nome da parte executada (fls. 122/127; 129/135).
Em sequência, a parte exequente informou que localizou bem imóvel rural em nome da parte executada descrito na matrícula n.º 3314 do Cartório de Registro de Imóveis de Batalha/AL, consistente em uma área de 1.766m² (mil setecentos e sessenta e seis metros quadrados), desmembrada da propriedade denominada "Fazenda Águapés", localizada no município de Batalha/AL, e requereu sua penhora (fls. 137/139).
Determinada penhora do bem imóvel (fl. 141), a constrição judicial foi documentada pelo mandado de penhora e avaliação e pelo respectivo auto (fls. 143/146). Intimada a parte executada para se manifestar quanto à penhora (fl. 147/148; 156), houve o decurso do prazo sem impugnação. A parte exequente requereu a realização de hasta pública (fl. 158/159). O feito teve regular prosseguimento até que o juízo determinou a atualização da avaliação do bem penhorado e a intimação da parte exequente para atualizar a planilha atualizada do débito (fl. 193).
Apresentada a planilha atualizada do débito (fl. 198/200) e atualizada a avaliação do bem penhorado (fl. 201), o Juízo determinou a intimação das partes para impugnarem a avaliação e, não havendo impugnações, o prosseguimento do feito com a realização de leilão pela agência de leilões LEJE, com fixação de comissão no patamar de 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação e preço mínimo de 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação para o segundo leilão (fls. 202-203).
Edital de leilão judicial (fl. 208/210). Matrícula do imóvel penhorado (fls. 211/213). Atualização do valor do imóvel (fl. 214). Foram devidamente intimadas todas as partes interessadas, incluindo a parte exequente, a parte executada, a Prefeitura Municipal de Batalha, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), a Delegacia da Receita Federal do Brasil de Maceió, bem como os demais credores dos processos conexos que possuem penhoras registradas sobre o mesmo bem, conforme comprovantes de intimação eletrônica (fls. 215/242).
Publicação do edital de leilão (fl. 243; 247) Realizado o leilão judicial, o leiloeiro informou a consumação positiva do leilão em segunda hasta, com arrematação do bem pela Sra. MARIA APARECIDA FARIAS DA CRUZ pelo valor de R$ 62.125,30 (sessenta e dois mil, cento e vinte e cinco reais e trinta centavos. A arrematante apresentou proposta de pagamento parcelado, com entrada de 25% (R$ 15.531,33) à vista e o saldo remanescente em 30 parcelas mensais e sucessivas, indexadas pelo índice da poupança (fls. 252/253).
Auto de arrematação (fls. 254/256). Proposta de parcelamento (fls. 257/259). Documentos da arrematante (fls. 260/262). Comprovantes de pagamento (fls. 268/275). O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), devidamente intimado do leilão, manifestou-se através do Ofício n.º 6279/2025 (págs. 276-277), informando que não possui interesse no imóvel objeto da arrematação, uma vez que o bem não possui dimensões suficientes para atender às demandas da Superintendência Regional do INCRA em Alagoas (fls. 276/277).
As demais partes intimadas não apresentaram manifestação.
É o relatório.
DECIDO. O procedimento adotado observou integralmente as disposições legais aplicáveis, especialmente os artigos 881 a 903 do Código de Processo Civil. A nomeação do leiloeiro foi realizada em conformidade com o artigo 883 do CPC, sendo escolhida empresa especializada e habilitada para a condução de leilões judiciais eletrônicos. A fixação da comissão em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação encontra respaldo no artigo 884, parágrafo único, do CPC, situando-se dentro dos parâmetros usuais para este tipo de certame.
O edital de leilão atendeu aos requisitos do artigo 886 do CPC, contendo descrição detalhada do bem, informações sobre ônus e gravames, condições de pagamento e demais elementos necessários à validade do ato. Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;
III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;
IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;
V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. A publicação foi realizada com antecedência superior ao prazo mínimo de 5 (cinco) dias previsto no artigo 887, § 1º, do CPC, tendo sido utilizada tanto a publicação oficial quanto a divulgação no portal eletrônico do leiloeiro, em cumprimento ao disposto no artigo 887, § 2º, do do CPC. Art. 887. O leiloeiro público designado adotará providências para a ampla divulgação da alienação. § 1º A publicação do edital deverá ocorrer pelo menos 5 (cinco) dias antes da data marcada para o leilão. § 2º O edital será publicado na rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo da execução, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial.
O leilão alcançou ampla divulgação, registrando 2.126 (dois mil, cento e vinte e seis) acessos na plataforma eletrônica, o que demonstra a eficácia dos meios de publicidade utilizados e a observância do princípio da máxima divulgação que deve nortear os atos de alienação judicial. As intimações dos interessados observaram o comando do artigo 889 do CPC, sendo cientificados não apenas a parte executada e a parte exequente, mas também os demais credores com penhoras registradas sobre o imóvel, os entes públicos com potencial interesse na aquisição e os órgãos da administração pública, assegurando-se a ampla publicidade do ato alienatório.
O valor obtido na arrematação, embora inferior ao montante total do débito exequendo, revela-se adequado considerando tratar-se de segundo leilão, no qual é admissível a alienação por preço não inferior a 60% (sessenta por cento) da avaliação, conforme disposto no artigo 891, parágrafo único, c/c o artigo 895, inciso II, ambos do CPC. Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único.
Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. O lance de R$ 62.125,30 (sessenta e dois mil, cento e vinte e cinco reais e trinta centavos) superou o preço mínimo estabelecido de R$ 61.625,38 (sessenta e um mil, seiscentos e vinte e cinco reais e trinta e oito centavos), demonstrando que houve efetiva concorrência e que o valor alcançado reflete o interesse do mercado pelo bem.
A modalidade de pagamento parcelado escolhida pela arrematante encontra expressa previsão no artigo 895, § 1º do CPC, que autoriza o parcelamento em até 30 (trinta) prestações mensais quando a arrematação ocorre pelo preço mínimo do segundo leilão. Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:
I - até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação;
II - até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil. § 1º A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.
A exigência de entrada de 25% (vinte e cinco por cento) e a correção do saldo remanescente por índice de atualização monetária estão em conformidade com as práticas usuais e com o princípio da preservação do valor real da obrigação. A documentação apresentada pela arrematante está completa e regular, incluindo documentos pessoais, comprovante de residência e declaração de ciência quanto aos termos do edital.
Os comprovantes de pagamento da entrada e da comissão do leiloeiro, apresentados às págs. 270;275, demonstram o adimplemento das obrigações iniciais assumidas pela arrematante. Deverá ser observada a hipoteca do próprio bem como garantia do parcelamento, tendo em vista se tratar de bem imóvel. A existência de múltiplas penhoras sobre o mesmo bem, registradas na matrícula imobiliária em decorrência de execuções fiscais promovidas por diversos entes públicos, não constitui óbice à arrematação, devendo ser observada a ordem de preferência estabelecida na legislação aplicável, com a sub-rogação dos respectivos créditos no produto da alienação judicial, nos termos do artigo 908 do CPC.
Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.
Diante do exposto, constata-se que foram observadas todas as formalidades legais exigidas para a validade da arrematação, não se vislumbrando qualquer vício ou irregularidade no procedimento adotado. O ato alienatório atendeu aos princípios da publicidade, da economicidade e da eficiência, tendo sido conduzido de forma transparente e em estrita observância às normas processuais aplicáveis.
Ante o exposto, HOMOLOGO a arrematação do imóvel rural descrito na matrícula n.º 3314 do Cartório de Registro de Imóveis de Batalha/AL, consistente em área de 1.766m² desmembrada da propriedade denominada "Fazenda Águapés", pelo valor de R$ 62.125,30 (sessenta e dois mil, cento e vinte e cinco reais e trinta centavos), em favor da Sra. MARIA APARECIDA FARIAS DA CRUZ, portadora do CPF n.º 605.***.***-72, declarando a arrematação perfeita, irretratável e acabada.
Esclareço que, tratando-se de arrematação de bem imóvel com pagamento parcelado, a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse não estão condicionadas ao pagamento integral do preço até a sua última parcela, mas apenas ao adimplemento da entrada, das parcelas eventualmente vencidas, da comissão do leiloeiro, do imposto de transmissão e do registro da hipoteca judicial, nos termos do art. 895, § 1º, do CPC.
A hipoteca judicial constituirá garantia suficiente para assegurar o pagamento das prestações vincendas, permitindo à arrematante o exercício pleno dos direitos inerentes à propriedade desde logo. Nesse sentido, colaciono precedentes, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEILÃO JUDICIAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL COM PAGAMENTO PARCELADO. CONDICIONAMENTO DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE À QUITAÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS.
INADEQUAÇÃO. HIPOTECA JUDICIAL SOBRE O IMÓVEL COMO GARANTIA. RECURSO PROVIDO.
I . CASO EM EXAME Agravo de instrumento contra decisão proferida em fase de cumprimento de sentença, que homologou a arrematação de imóvel em leilão judicial, mas condicionou a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse ao pagamento integral do preço ou à prestação de caução-garantia, conforme art. 901, § 1º, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ duas questões em debate: (i) se é cabível condicionar a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse ao pagamento integral das parcelas restantes em arrematação parcelada; (ii) se o próprio imóvel arrematado pode ser considerado garantia suficiente para assegurar o cumprimento das obrigações do arrematante.
III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 903 do CPC dispõe que a arrematação torna-se perfeita, acabada e irretratável após a lavratura do auto, configurando-se como negócio jurídico de direito público que transfere ao arrematante o domínio do bem mediante o pagamento do preço. Nos termos do art . 895 do CPC, é permitido o pagamento parcelado na arrematação de imóvel, com entrada de pelo menos 25% do valor do lance e saldo garantido por hipoteca do próprio bem arrematado.
O art. 901, § 1º, do CPC estabelece que a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse devem ser expedidos após o depósito ou a prestação de garantia, além do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas de execução. No caso, o arrematante efetuou o pagamento inicial de 25% do valor do lance e da comissão do leiloeiro, além de manter em dia o pagamento das parcelas pactuadas. A exigência de quitação integral para expedição da carta de arrematação é indevida, pois o próprio imóvel arrematado já foi oferecido como garantia hipotecária judicial, conforme previsto no art. 895, § 1º, do CPC.
O registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para a formalização da transferência do domínio, conforme art. 1 .245 do Código Civil. Eventuais inadimplementos podem ser punidos com as sanções previstas no art. 895, § 4º e § 5º, do CPC, incluindo execução das parcelas vincendas ou resolução da arrematação.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse de imóvel arrematado em leilão judicial não pode ser condicionada à quitação integral das parcelas quando o pagamento foi ajustado na modalidade parcelada, desde que o arrematante tenha realizado o pagamento inicial de 25% do valor do lance e o próprio imóvel arrematado esteja registrado como garantia hipotecária judicial.
O imóvel arrematado pode ser utilizado como garantia hipotecária da dívida, conforme o art. 895, § 1º, do CPC, sendo suficiente para assegurar o cumprimento das obrigações do arrematante, sem a necessidade de outras cauções ou garantias adicionais. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 47350726220248130000, Relator.: Des.(a) Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 07/02/2025, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCELADO. POSSIBILIDADE DE IMISSÃO. HIPÓTESE DE NÃO DEMOSNTRAÇÃO DE HIPOTECA. ÔNUS DE QUEM ARREMATA. IMISSÃO . INDEFERIMENTO. DÉBITOS COM IPTU. EXIGÊNCIA DE CONSTAR NÚMERO DA MATRÍCULA. PRUDÊNCIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CONSTAR A IDENTIFICAÇÃO. DOCUMENTO APRESENTADO PELO ARREMATANTE. NÚMERO DE QUADRA DIVERGENTE. RECURSO DESPROVIDO.
1- Nas causas em que a arrematação do imóvel penhorado se dá de forma parcelada, a expedição da Carta de Arrematação e do Mandado de Imissão do arrematante na posse do bem não está condicionada, tampouco diferida para momento posterior ao pagamento da última parcela, vez que para garantir o pagamento das prestações vincendas, o legislador pátrio entendeu suficiente a constituição de hipoteca judicial a ser devidamente registrada na matrícula do imóvel arrematado, consoante a parte final do § 1º do art. 895 do CPC/15, sob pena de resolução do ato expropriatório (§ 5º).
Basta, à luz do § 1º do art. 901 do CPC/15, que ao tempo da expedição da carta e do mandado de imissão de posse, além da garantia hipotecária judicialmente constituída pelo juízo de origem, prove o arrematante que já pagou o valor da entrada, a comissão do leiloeiro e demais despesas, e que se encontre adimplente com as prestações vencidas até então (N .U 1006942-82.2022.8.11 .0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 04/07/2022).
2- A hipoteca registrada na matrícula é necessária, a despeito de não ser necessária a quitação. Entretanto, não se depreende destes autos a matrícula do imóvel, a se aferir se houve hipoteca judicial averbada na respectiva matrícula. Certamente que o ônus é da parte que requer a imissão. Se não demonstrou a averbação da hipoteca, o pleito deve ser mantido como indeferido.
3- Não existe dos autos qualquer documento que demonstre informação de que a prefeitura não forneça a certidão de IPTU com a informação da matrícula. Esta afirmação é unilateral, desprovida de provas pelo agravante.
4- O documento que a parte agravante apresentou ao juízo de primeiro grau consta com informação de 'quadra' divergente ao imóvel arrematado. (TJ-MT 10204361420228110000 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 22/11/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2022) Assim, intime-se o(a) arrematante para comprovar a quitação do imposto de transmissão e das parcelas eventualmente vencidas.
Após a comprovação do pagamento, o cartório deverá expedir certidão nos autos certificando de forma especificada a ocorrência do pagamento das quantias. Devidamente comprovado e certificado o pagamento dos valores necessários, determino a expedição de carta de arrematação em favor da arrematante, devendo constar do documento a descrição completa do imóvel, as condições de pagamento acordadas e a declaração de que o bem foi adquirido livre e desembaraçado de todos os ônus e gravames anteriores à arrematação, ressalvados apenas os encargos de transferência e a hipoteca judicial do próprio, na forma do art. 895, § 1º, do CPC.
Determino, ainda, a expedição de mandado de imissão na posse em favor da arrematante, autorizando-a a tomar posse do imóvel. Para o pagamento das parcelas vincendas, a arrematante deverá efetuar depósitos judiciais mensais nos autos da execução, devidamente atualizados pelo índice da Poupança, conforme cronograma a ser elaborado pela contadoria judicial. O produto da arrematação será utilizado para quitação dos débitos exequendos observando-se a ordem de preferência legal.
Intimem-se as partes.
Cumpra-se. Batalha/AL, data da assinatura eletrônica.
