Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0000098-87.2015.8.05.0181.
Autor: ALEXVALDO SANTOS SOUSA e outros
Réu: RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA e outros (2) SENTENÇA ALEXVALDO SANTOS SOUSA; e ALDINEIA FREITAS SILVA ingressaram com AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO cumulada com pedido de RESSARCIMENTO DE DANOS em face de RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA; PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA E CORRETORA LTDA; e PDG CONSTRUTORA LTDA Alegam: Firmaram com os acionados em 23 de dezembro de 2013 contrato de compra e venda de imóvel, denominado, "Condomínio Residencial Reserva Piatã" Embora tenham cumprido suas obrigações até o protocolo da petição inicial, agosto de 2016 o empreendimento não estava concluído a unidade autônoma não fora entregue Os fatos causaram danos Postularam concessão de tutela provisória, mantendo-se os efeitos quando da análise de mérito, declarando rescindido contrato entre as partes, condenando-se os acionados a restituírem valores integralmente pagos, além de ressarcierem danos sofridos, tudo acrescido dos ônus sucumbenciais Inicial instruída com documentos Observada gratuidade de justiça foi deferido pedido de tutela provisória conforme R. Decisão ID 261025851 Finalmente citados ofertaram resposta no ID 261026403, contudo, a peça veio incompleta apresentando defesa integral no ID 261026584 Arguiram matéria preliminar Suscitaram prejudicial de mérito Não se opõe a rescisão, mas o fato deve ser considerado que o fim da avença se dá pela vontade dos autores O contrato faz lei entre as partes, os autores aderiram livremente às suas cláusulas Não houve cometimento de ato ilícito, há cláusula de tolerância válida, não cometendo ato ilícito descabe o dever de indenizar pretendido pela parte autora Tentada conciliação restou infrutífera, ID 261026607 Réplica no ID 261026810 Afirmam que a responsabilidade pela rescisão do contrato é da parte acionada, não havendo que se falar em ausência de dever de indenizar, deve ser acolhida pretensão autoral Conforme R. Decisão ID 261026812 foi indeferido pedido de suspensão por deferimento do processamento de recuperação judicial Questionou-se as partes sobre provas, dando-se ciência que inércia implicaria julgamento antecipado. ID 420867931 A parte autora se manifestou no ID 421715963 no sentido de que não havia outras provas a produzir além dos documentos já acostados A parte ré requereu julgamento antecipado, ID 421715963 Foi anunciado julgamento antecipado. ID 478735533 É o que de relevante cabia relatar MATÉRIA PRELIMINAR Ilegitimidade passiva Se a parte acionada não tem responsabilidade pela devolução de taxa de corretagem a hipótese reclama improcedência da pretensão autoral e não extinção do processo sem resolução de mérito No mais segundo entendimento consolidado no Colendo Tribunal da Cidadania os pressupostos processuais ("condições da ação") devem ser analisados à luz das alegações espancadas pelo autor na introdutória, aplicando a chamada teoria da asserção. Sobre o tema: "AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STF. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A análise da pretensão recursal sobre a alegada ilegitimidade passiva demanda, no caso, reexame do conjunto fático-probatório. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. O entendimento desta Corte Superior é pacífico no sentido de que as condições da ação, incluindo a legitimidade ad causam, devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, à luz exclusivamente da narrativa constante na petição inicial. 3. Agravo regimental não provido."(STJ - AgRg no AREsp: 655283 RJ 2015/0014428-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 10/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2015) 'AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SUPERVIA POR DÉBITOS DA FLUMITRENS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STF. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal a quo resolveu as questões pertinentes ao litígio, mostrando-se dispensável que tivesse examinado uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pela parte. 2. A análise da pretensão recursal sobre a alegada ilegitimidade passiva demanda, no caso, reexame do conjunto fático-probatório. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. O entendimento desta Corte Superior é pacífico no sentido de que as condições da ação, incluindo a legitimidade ad causam, devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, à luz exclusivamente da narrativa constante na petição inicial. 4. Agravo regimental não provido." (STJ - AgRg no AREsp: 372227 RJ 2013/0219301-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/04/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2015) Rejeito matéria preliminar suscitada PREJUDICIAL DE MÉRITO (PRESCRIÇÃO) O Egrégio Superior Tribunal de Justiça fixou tese de que o prazo prescricional para restituição da taxa de corretagem é trienal, não se aplicando, portanto, o prazo quinquenal da Lei 8.078/90 do Código Consumerista e sim, reitero, o lapso do Código Civil, tema Repetitivo938 (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) O próprio Colendo Tribunal da Cidadania fixou hipótese de distinguishing quando a pretensão autoral (devolução de comissão de corretagem) resta alicerçada em rescisão do contrato por culpa exclusiva dos promissários vendedores, hipótese dos autos, quando prescrição é decenal Prescrição não operada. Desacolho o pedido contido na prejudicial de mérito MÉRITO Inicialmente registro não haver dúvida de que as partes celebraram contrato de compra e venda, portanto, se trata de típica relação de consumo nos termos da norma inserta nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90. "Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista" A norma insculpida no artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor prevê: "Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. § 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I - sua apresentação; II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III - a época em que foi colocado em circulação. § 2º O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado. § 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. A responsabilidade da parte demandada é objetiva: "A redação do caput do art. 14, segue a mesma regra do art. 12. O prestador de serviço responde de forma objetiva pela reparação dos danos causados ao consumidor (…)" ("Comentários ao Código de Defesa do Consumidor" - Direito Material - Luiz Antonio Rizzato Nunes - Saraiva, página 184). O artigo supracitado é o que se chama usualmente de "responsabilidade pelo fato do produto". Sobre o tema cito: "A responsabilidade civil pelo fato do produto e do serviço consiste no efeito de imputação ao fornecedor de uma responsabilidade em razão dos danos causados devido a defeito na concepção ou fornecimento de produto ou de serviço, que se determina o dever de indenizar pela violação do dever de segurança inerente ao mercado de consumo. Responsabilidade pelo fato significa dizer que o produto/serviço é defeituoso, no sentido de que pode causar um dano ao consumidor, diferente do vício que atinge somente a qualidade ou quantidade do produto/serviço, causando ao consumidor apenas uma frustração. (autoria: Professora Bruna Maria Ribeiro Casagrande. Responsabilidade - pelo fato do produto e do serviço - Acidente de consumo. Publicado no portal "Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 106, nov 2012.). Também: "Ao dispor no art. 12, que o fabricante, produtor, construtor e o importador respondem pela reparação dos danos causados aos consumidores, independentemente da existência de culpa, o Código acolheu, desenganadamente, os postulados da responsabilidade objetiva, pois desconsidera, no plano probatório, quaisquer investigações relacionadas com a conduta do fornecedor. [...] A abolição do elemento subjetivo culpa na aferição da responsabilidade não significa exclusão dos demais pressupostos já comentados, a saber eventus damni, defeito do produto, bem como a relação de causalidade entre ambos. É por essa razão que o dispositivo enfocado, em seguida ao afastamento da culpa, alude aos 'danos causados aos consumidores, por defeitos decorrentes de projeto, fabricação etc' ". (Zelmo Denari, em "Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado Pelos Autores do Anteprojeto, 7ª edição, Forense Universitária, 2001, página 162). Feitas considerações acima passo a análise do caso concreto Conforme se verifica no contrato, promessa de compra e venda, entabulado entre as partes ID 261026575, sendo certo que conforme se vê na cláusula L.1 o prazo para entrega do empreendimento era o último dia de setembro de 2014, com tolerância, cláusula L.2 de 180 (cento e oitenta) dias Não há ilícito na previsão contratual de prorrogação do prazo de entrega Sobre o tema cito a Jurisprudência do Colendo Tribunal da Cidadania: ( REsp 1.582.318-RJ, Informativo 612), é admitida a cláusula de tolerância para a entrega do imóvel: "Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INFORMAÇÃO ADEQUADA. REVISÃO. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor. Precedentes. 2. No caso, o Tribunal de origem entendeu que a cláusula de tolerância contém informação clara quanto ao prazo final para entrega do imóvel, não gerando dúvidas no consumidor. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame do suporte fático-probatório dos autos, providência inviável no recurso especial, nos termos da Súmula 7 /STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1869783 SP 2020/0079312-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/12/2020)" Não é outro o entendimento do EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA cabendo trazer à colação os seguintes V. Acórdãos assim ementados (todos os grifos são nossos): Relator Insigne Desembargador Doutor GEDER LUIZ ROCHA GOMES APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. NÃO ULTRAPASSADO O PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA DIAS) DIAS PREVISTOS EM CONTRATO. NÃO VERIFICADO O ATRASO. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. De pronto, calha destacar que a presente apelação tem como questão nuclear a controvérsia acerca do atraso na entrega do imóvel pela construtora e os consequentes danos que tal conduta acarretou à proprietária. 2. O primeiro ponto a se destacar é que a presente demanda versa sobre relação de consumo e, por conseguinte, deve ser analisada à luz da Lei 8.078/90. 3. A cláusula de tolerância, prevista contratualmente e admitida pela jurisprudência, tem como escopo prevenir imputações referentes a atrasos ocorridos dentro do lapso temporal inicialmente previsto, para suplantar atrasos que são previsíveis e corriqueiros em se tratando de obra de unidade imobiliária. (…) (TJ-BA - APL: 05537999220148050001 Colenda QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2022) Insigne Desembargador Doutor MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELA IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM. PREJUÍZO PRESUMIDO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM REDUZIDO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Sobre a cláusula de tolerância contida no contrato preliminar formalizado pelos litigantes, impende destacar que não se trata de previsão inválida ou abusiva. As regras da experiência demonstram que os contratos de longa duração como são os que envolvem a construção de extensos empreendimentos imobiliários são por vezes afetados por intempéries ou por outras circunstâncias que impedem o cumprimento tempestivo da entrega do bem. Deste modo, ciente de tais possibilidades, as construtoras ou incorporadoras costumam acrescentar aos contratos firmados a previsão de tolerância quanto à entrega do imóvel, sem que isso viole os direitos do adquirente, especialmente quando fixada em termos certos e razoáveis. Deste modo, deve ser considerada válida a denominada cláusula de tolerância, tendo em vista que estipulada em termos certos, não implicando desvantagem exagerada para o consumidor. (…)" (TJBA - APL: 03276570620128050001 Colenda PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2022) Relatora Insigne Desembargadora Doutora LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DO CASO FORTUITO OU DA FORÇA MAIOR. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA DA RÉ. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES NO IMPORTE DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL DEVIDOS ATÉ A DATA DA EFETIVA ENTREGA DO BEM. PERTINÊNCIA DA ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO PARA IPCA COM A RESTITUIÇÃO DE FORMA SIMPLES DOS VALORES PAGOS A MAIOR, FINALIZADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. OFENSA MORAL INDENIZÁVEL CONFIGURADA. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O ARBITRAMENTO. APELO DO RÉU IMPROVIDO E APELO ADESIVO DOS AUTORES PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador - IV Cartório Integrado de Consumo 13ª VARA DE RELAÇÃO DE CONSUMO Rua do Tingui, S/N, Campo da Pólvora, 4º andar, Nazaré, CEP 40040-380, Fone: 3320-6757, Salvador/BA Processo nº: 0510321-20.2016.8.05.0080 Classe Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Indenizatória ajuizada pelos autores por conta de atraso na entrega de bem imóvel objeto de contrato particular de promessa de compra e venda cujo pedido foi julgado procedente em parte pelo juízo de primeiro grau. Apelo da ré visando o decote da sentença de julgamento extra petita e a exclusão da condenação ao pagamento dos lucros cessantes e à devolução, de forma simples, dos valores pagos a maior após o vencimento do prazo de tolerância. Apelo adesivo dos autores objetivando o arbitramento de indenização a título de danos morais, majoração dos lucros cessantes fixados, congelamento do saldo devedor ou substituição do índice, após o vencimento da cláusula de tolerância. Não configura decisão extra petita a determinação do juízo que não admite o congelamento do saldo devedor da obra não entregue no prazo estipulado, mas determina a substituição do índice de correção por aquele mais benéfico ao consumidor. É fato não controvertido no caderno processual que a unidade imobiliária não foi entregue aos autores no prazo estipulado pelo contrato. A escassez de mão de obra qualificada, movimentos grevistas, alterações climáticas e falta de material encontram-se abarcados pelos fatos que justificam a cláusula de tolerância constante da avença, sendo, por conseguinte, absorvidos pela referida disposição contratual. Ainda que válida a cláusula de tolerância estipulada na avença, o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, superado o lapso temporal acrescido, acarreta a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes no importe de 0,5% sobre o valor do bem, tendo como temo final, a data da disponibilização do imóvel aos autores. Tema 966 do STJ. Precedentes da Segunda Câmara Cível. Atraso, por mais de quatro anos, na entrega do bem imóvel, restando perfeito o atraso em prazo não razoável e desproporcional. Ofensa moral configurada com o arbitramento de indenização no importe de R$10.000,00 (dez mil reais) por expressar valor proporcional e razoável, considerando as circunstâncias dos autos, a condição financeira da ofensora, a tríplice função do dano moral e os precedentes dos Tribunais Pátrios. Não é devido o congelamento do saldo devedor mesmo diante da comprovada mora na entrega do imóvel porque "A correção monetária nada mais é do que um mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda, não devendo representar, consequentemente, por si só, nem um plus nem um minus em sua substância ( AgRg no Resp 1.300.928, MARIA ISABEL GALLOTI)". Substituição do índice do saldo devedor pelo IPCA, afastando-se o índice setorial INCC, após vencimento do prazo da cláusula de tolerância como forma de não apenar o consumidor e evitar o enriquecimento sem causa da ré. Apelo da ré improvido. Apelo adesivo dos autores provido em parte com a reforma parcial da sentença a quo. Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0586529-88.2016.8.05.0001, da Comarca de Salvador/Bahia em que figuram como Apelantes e Apelados ESPÓLIO DE CARLOS NASCIMENTO ALVES, ELIZA DOS PASSOS OLIVEIRA ALVES e SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, simultaneamente. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, nos termos do voto da Relatora, em: A) Negar provimento ao Apelo da ré; B) Dar provimento parcial ao Apelo Adesivo dos autores para reformar, em parte, a sentença de primeiro grau e: B. 1) Arbitrar indenização a título de danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária desde o arbitramento, até o seu efetivo pagamento, por se tratar de responsabilidade contratual, segundo jurisprudência do STJ; B. 2) Determinar a substituição do índice do saldo devedor pelo IPCA, afastando-se o índice setorial INCC, após vencimento do prazo da cláusula de tolerância; e C) Majorar os honorários advocatícios para o percentual de 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação atualizado a serem suportados pela ré. Salvador,. 12 ((TJ-BA - APL: 05865298820168050001 6ª Vara de Relações de Consumo - Salvador, Colenda 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 01/06/2022) Portanto, no máximo o empreendimento deveria ter sido entregue em março de 2015. Alegam o autor e a autora que até o protocolo da petição inicial, agosto de 2016 não haviam recebido o imóvel objeto do contrato Na condição de pessoas consumidoras cabem aos acionados e não a parte autora demonstrar a entrega do empreendimento no prazo avençado ou ocorrência de caso fortuito ou de força maior. A parte acionada não se desincumbiu de seu ônus probatório, fazendo jus as pessoas titulares do polo ativo à rescisão do contrato devendo haver reconhecimento da culpa exclusiva da parte ré RESTITUIÇÃO DE VALORES No caso dos autos, como já contido na presente fundamentação, a culpa da rescisão do contato foi da parte acionada cabendo, portanto, a devolução dos valores antecipados pela parte autora (pagamentos realizados) na forma da norma inserta no inciso III do artigo 35 da Lei 8.078/90: "Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos." A questão mencionada (devolução de parcelas pagas) quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor, hipótese dos autos, é questão pacificada tendo o Colendo Tribunal da Cidadania editado o Verbete 543 de sua Jurisprudência dominante com a seguinte redação: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." TAXA DE CORRETAGEM O Colendo Tribunal da Cidadania em sede de Recursos Repetitivos que teve como relator o Insigne Ministro Doutor Paulo de Tarso Sanseverino, Recurso Especial nº. 1.599.511/SP publicado no Diário da Justiça Eletrônico de 06 de setembro de 2016 definiu que a transferência de taxa de corretagem ao consumidor é completamente lícita desde que conste do contrato, hipótese dos autos, páginas 84, item II, "Dos Serviços de Intermediação Imobiliária e Forma de Pagamento". No contrato há previsão de taxa de corretagem paga pelos autores e não há contestação de que o serviço foi prestado, até porque as imobiliárias mantém plantão com incorporadores/construtoras para presença de corretores no local visando "mostrar o empreendimento" e esclarecer os potenciais compradores Nessa linha na dicção do V. Acórdão supracitado, havendo previsão contratual e existindo prova, documento juntado pelos próprios autores, no sentido de que o serviço foi prestado, improcederia a pretensão. Contudo, posteriormente o mesmo Egrégio Superior Tribunal de Justiça passou a entender que quando há rescisão do contrato por culpa do vendedor, hipótese dos autos, cabe a este (e não ao corretor) fazer a devolução do pagamento ao comprador, verbis: "3. "Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ." (AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). No mesmo diapasão: AREsp: 2008736 AC 2021/0335010-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 21/02/2022) Nessa linha como pretende a rescisão do contrato por culpa exclusiva das construtoras/incorporadoras, culpa exclusiva reconhecida na presente, procede a pretensão autoral de restituição da comissão de corretagem, sendo a restituição devida solidariamente pelas empresas acionadas ITIV Inicialmente a cobrança do ITIV pelos compradores está prevista na cláusula contatual A obrigação de pagar o tributo é dos compradores, inteligência da norma inserta no artigo 490 do Código Civil e não da incorporadora/construtora. Sobre tema inclusive já se posicionou o EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA, em V. Acórdão de Relatoria da Insigne Desembargadora Doutora Rosita Falcão de Almeida Maia APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. IMPOSIÇÃO DE ENCARGOS MORATÓRIOS AO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PAGAMENTO DE EMOLUMENTOS, LAUDÊMIO E ITBI. OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. A impossibilidade de obtenção do financiamento imobiliário, por culpa do promitente vendedor, não pode ser oposta ao promitente comprador como fundamento para a incidência de encargos moratórios, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva. A transferência da propriedade imobiliária encontra-se condicionada ao pagamento de emolumentos cartorários, laudêmio e ITBI, dentre outras despesas correlatas, obrigação que, nos termos do art. 490, do CC/02, e do contrato, incumbe aos promitentes compradores. Apelo parcialmente provido. (Classe: Apelação,Número do , Relator (a): Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 22/11/2017 ) (TJ-BA - APL: 00000988720158050181, Relator: Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 22/11/2017) Registro que o fato ainda que fosse obrigação da ré o pagamento, e não o é, não é ilícito repassar despesas de pagamento de tributo a quem originalmente não seria obrigado a arcar, como, a guisa de exemplo contratos de locação onde há cláusula contratual de obrigação de pagar o IPTU pelo locatário, ainda que o imposto incida sobre propriedade e não sobre posse. Contudo, no caso concreto reconhecida rescisão do contrato por culpa exclusiva da parte ré procede, igualmente a pretensão autoral de restituição de valores pagos pelas pessoas demandantes a título de ITIV Entretanto a devolução se dá de forma simples em todas hipóteses (valores pagos a título de contrato, comissão de corretagem e ITIV) já que a norma inserta no artigo 42 parágrafo único da Lei 8.078/90 é de clareza solar, cito: "Art. 42 Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável." Para configuração do direito a repetição do indébito deve haver presença de dois fatores, primeiro que a cobrança seja indevida, segundo que tenha havido pagamento. No caso em tela não houve cobrança ou pagamento indevido, todos os valores antecipados pelos autores eram devidos, o fato de não ter havido, dentro do prazo legal, a entrega da unidade autônoma dos autores não caracteriza pagamento ou cobrança indevidas. É verdade que o Colendo Tribunal da Cidadania decidido em sede de Recursos Repetitivos, ProAfR no RECURSO ESPECIAL Nº 1823218 - AC (2019/0187097-6), de observância obrigatória pelo juiz de piso, que a devolução deve ser em dobro quando a conduta do prestador de serviço, hipótese dos autos, viola a boa-fé objetiva. Ainda que se entendesse que a conduta dos acionados, não entrega da unidade autônoma dentro do prazo legal caracterizaria violação da boa-fé objetiva, o próprio Egrégio Superior Tribunal de Justiça no mesmo julgamento modulou os efeitos, a repetição se dará de forma simples até a publicação do V. Acórdão, ou seja, 30 de março de 2021 e a partir daí ocorrerá em dobro Como os pagamentos se deram antes de março de 2021 segundo o Precedente obrigatório não fariam jus ao recebimento de parcelas postuladas em dobro Repiso, toda devolução deve ser dar de forma simples MULTA MORATÓRIA No item 7 da introdutória a parte autora postula condenação do acionado a pagar multa contratual prevista na cláusula 7.4.2 do contrato, id 261025810, vejamos: Verifica-se a cláusula contratual supracitada prevê em favor da parte consumidora multa compensatória de 2%, (dois por cento), do valor das parcelas pagas a incorporadora/construtora até o recebimento (colocação à disposição) das chaves em favor dos compradores Contudo, como hipótese é de rescisão do contrato a multa deve incidir da data do protocolo da petição inicial Fazem jus, já que foi reconhecida a culpa exclusiva da parte acionada ao recebimento da multa que incidirá sobre o valor efetivamente pago pelos autores a incorporadora/construtora, tendo como termo a quo, o último dia posterior ao vencimento da cláusula de tolerância. Registro que não há cumulação de pedido, já que não se confunde reversão de cláusula penal com multa moratória, não se aplica a tese fixada no Tema 970 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. DANO MORAL O professor Sergio Cavalieri Filho leciona sobre o tema: "Dissemos linha atrás que dano moral, à luz da Constituição vigente, em sentido amplo é agressão a um bem ou atributo da personalidade e, em sentido estrito, é agressão à dignidade humana. Que as consequências podem ser extraídas daí? A primeira diz respeito à própria configuração do dano moral. Se dano moral é agressão à dignidade humana, não basta para configurá-lo qualquer contrariedade. Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabamos por banalizar o dano moral, ensejando ações judicias em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. Dor, vexame, sofrimento e humilhação são consequência, e não causa. Assim, como a febre é o efeito de uma agressão orgânica, dor, vexame e sofrimento só poderão ser considerados dano moral quando tiverem por causa uma agressão à dignidade de alguém. […] Outra conclusão que se tira desse novo enfoque constitucional é a de que mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si só, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material, salvo se os efeitos do inadimplemento contratual, por sua natureza ou gravidade, exorbitarem o aborrecimento normalmente decorrente de uma perda patrimonial e também repercutirem na esfera da dignidade da vítima, quando, então, configurarão o dano moral. […] […] O importante, destarte, para configuração do dano moral não é o ilícito em si mesmo, mas sim a repercussão que ele possa ter. Uma mesma agressão pode acarretar lesão em bem patrimonial e personalíssimo, gerando dano material e moral. Não é preciso para a configuração deste último que a agressão tenha repercussão externa, sendo apenas indispensável que ela atinja o sentimento íntimo e pessoal de dignidade da vítima. A eventual repercussão apenas ensejará o seu agravamento" (in "Programa de Responsabilidade Civil", 12ª Edição, Atlas, páginas 122, 123 e 124). Pela análise da causa de pedir deduzida na vestibular o que se deu no presente caso foi inadimplemento, diga-se parcial, de cláusula contratual por parte das empresas acionadas. Há entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que o mero inadimplemento contratual é incapaz de gerar abalo moral indenizável. Contudo, dependendo do caso concreto, o que seria mero inadimplemento contratual, portanto, aborrecimento corriqueiro, pode ensejar a caracterização de lesão extrapatrimonial dependendo do caso concreto. É o que se deu, mesmo utilização o prazo de tolerância, houve atraso de aproximadamente 6 (seis) meses para entrega da unidade autônoma da demandante., por culpa exclusiva das acionadas, o que transcende o mero aborrecimento, mágoa, inadimplemento contratual, frustrando a expectativa dos autores de adentrarem em imóvel próprio, o chamado "sonho da casa" própria Cito V. Acórdãos do EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA assim ementados (grifos nossos) Relatora Insigne Desembargadora Doutora MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cláusula 28 do contrato, referente ao prazo de tolerância de 180 dias, tendo sido redigida de forma clara, objetiva e anuída pelas partes, não evidencia ilegalidade ou nulidade a ser declarada, atendendo à norma protetiva constante no art. 54, § 3º, do CDC, sendo inclusive cláusula padrão nos contratos de construção de empreendimentos com considerável grau de complexidade. 2. Quanto aos danos morais, o STJ tem se manifestado pela existência de danos morais quando o atraso na entrega do imóvel se revela expressivo. No presente caso, a data limite para entrega de imóvel era julho de 2012, todavia, o habite-se só foi liberado em dezembro de 2014, mais de dois anos após a data contratada. Houve, portanto, atraso expressivo, configurador do abalo moral. Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3. A circunstância de ter havido aumento do valor da parcela por si só não é prova da inclusão de juros indevidos, já que a partir da assinatura do contrato, em 2008, e ao logo de toda execução da obra e sua conclusão em 2014, incidiu sobre o saldo devedor a correção monetária, prevista em contrato (cláusula sétima). 4. o STJ já firmou entendimento no sentido de que, em caso de atraso na entrega da obra, o prejuízo é presumido, bem como sobre a possibilidade de aplicação da multa contratual em favor do consumidor. Analisando-se o contrato em tela, verifica-se que o mesmo já continha previsão de multa contratual devida pela Construtora em caso de atraso na obra. (TJ-BA - APL: 05383912720158050001, Colenda PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2020) Relator Insigne Desembargador Doutor JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. DANO MORAL CONFIGURADO PELA DEMORA INJUSTIFICADA NA CONCLUSÃO DA OBRA. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO NO VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). ATENDIMENTO AOS CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MULTA PRETENDIDA COM AMPARO NO ART. 43-A, DA LEI Nº 4.591/64. NÃO CABIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL NA DATA DA CONTRATAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DECAIMENTO DE PARTE MÍNIMA. ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA, SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (TJ-BA - APL: 05204981820188050001, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/12/2019) Relator Insigne Desembargador Doutor RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. PRAZO DE ATÉ 3 (TRÊS) ANOS PARA AJUIZAMENTO. PRAZO EXTRAPOLADO. TEMA 938. PRECEDENTE DO STJ. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. LEGALIDADE. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. FALTA DE PROVA. ÔNUS DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DESGASTE PSICOLÓGICO. CONDENAÇÃO PELO JUÍZO A QUO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) MAJORAÇÃO PARA R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). ATRASO INJUSTIFICADO SUPERIOR A 47 MESES. ADEQUAÇÃO AOS PRECEDENTES DO TJBA. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. CONDENAÇÃO EM MULTA CONTRATUAL. CONTRATO ESTIPULA MULTA DE 0,3% SOBRE SALDO CREDOR. DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO. IMÓVEL QUITADO PELOS AUTORES. FIXAÇÃO DA MULTA SOBRE O VALOR PAGO. SENTENÇA REFORMA PARCIALMENTE. RECURSOS CONHECIDOS. IMPROVIDO DOS RÉUS E PROVIDO PARCIALMENTE DOS AUTORES. (TJ-BA - APL: 05711634320158050001, Colenda QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2021) Dano moral caracterizado, na forma da Jurisprudência do Colendo Sodalício. No que se refere quantum da indenização deve haver observância de regras de razoabilidade e proporcionalidade evitando-se o enriquecimento sem causa. Segundo o enunciado 588 aprovado na 7ª Jornada de Direito Civil "O patrimônio do ofendido não pode funcionar como parâmetro para o arbitramento de indenização por dano extrapatrimonial" Embora o enunciado não detenha caráter vinculante e sim de mera orientação justifica-se sua aplicação, pois a "dor do rico não é maior que a dor do pobre", sendo que se levar em consideração a condição socioeconômico do ofendido tem nítido caráter discriminatório e nenhum caráter republicano. No caso concreto a pretensão autoral, item d.6, páginas 21 da vestibular, ID 261024354 é indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais). O valor postulado não discrepa totalmente do fixado em casos similares pelos Egrégios Tribunais pátrios. Vencido o lapso de tolerância até o aforamento da ação decorreu mais de um ano sem que os autores recebessem às chaves, culminado com pedido de rescisão do contrato. Portanto, deve ser arbitrado o valor postulado pela parte autora que não se mostra abusivo, incapaz de gerar enriquecimento sem causa SUCUMBÊNCIA Será suportada exclusivamente pela parte ré, já que a parte autora decaiu de parte mínima da pretensão, a saber, restituição em dobro, se aplicando o preceito contido na norma inserta no parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil Passo ao arbitramento da verba honorária atendendo diretrizes da norma insculpida no artigo 85, § 2º, incisos I a IV do Código de Processo Civil Grau de zelo normal esperado de toda Advocacia; O R. Escritório é situado em local diverso de onde o serviço foi prestado; Causa sem maior complexidade, rescisão de contrato cumulada com pedido de ressarcimento de danos Além da vestibular diligenciou endereço visando viabilizar citação, participou de audiência de tentativa de conciliação, houve manifestação em réplica e pedido de julgamento antecipado Deve ser observado tempo de atuação no processo Por tais razões fixo os honorários em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação Posto isto, DECLARO rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, a saber, unidade autônoma nº 1401, do Edifício Ternura, do Condomínio Residencial Reserva Piatã, restituindo as partes ao status quo ante CONDENAR os réus solidariamente a restituírem integralmente os valores pagos pelos autores, inclusive comissão de corretagem e ITIV; CONDENAR, solidariamente, os acionados a pagarem indenização por abalo moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) CONDENAR a pagar multa moratória no percentual de 2% (dois por cento) do valor das parcelas pagas a incorporadora/construtora até o protocolo da petição inicial, o termo a quo, será a data da entrega vencido o lapso da cláusula de tolerância; Sobre o valor supracitado incidirá juros de mora na forma do § 1º do artigo 406 do Código Civil da citação válida, eis que não se aplica o Verbete 54 do Colendo Tribunal da Cidadania e correção monetária na forma do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil da data do arbitramento em relação ao dano moral e de cada desembolso no tocante a restituição de valores (repetição de indébito), o termo a quo, da multa moratória é o primeiro dia posterior do vencimento da cláusula de tolerância Custas pela parte ré Honorários de sucumbência em 15% (quinze por cento) calculado sobre o valor da condenação Publique-se Passada em julgado, apuradas custas, dê-se baixa. SALVADOR -BA, quarta-feira, 25 de junho de 2025 FÁBIO MELLO VEIGA Juiz de Direito