Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Autora: AUTOR: DANIEL SOUZA DE OLIVEIRA FACANHA
Requerido: REU: LPM INCORPORADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA COMARCA DE GUAIÚBA Processo n.º 0201719-28.2023.8.06.0117
Trata-se de Ação Ordinária de Distrato Contratual com Cobrança Para Reembolso de Numerário proposta por DANIEL SOUZA DE OLIVEIRA FAÇANHA, em desfavor de LPM INCORPORADORA LTDA - ME, pelos motivos expostos na peça exordial de p. 1/10. Alega o requerente, em síntese, que, em 02/08/2020, comprou dois lotes de terra da ré no valor de R$ 47.090,66 (quarenta e sete mil e noventa reais e sessenta e seis centavos), a ser pago por meio de entrada no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 243,30 (duzentos e quarenta e três reais e trinta centavos). Após o pagamento da entrada ao corretor, Sr. Marco Antônio, e mais doze parcelas, não foi possível continuar o pagamento, em função da crise financeira que assola o país, razão pela qual o requerente propôs o distrato e solicitou reembolso. No entanto, a ré informou ter direito à quantia de R$ 888,52 (oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e dois centavos), além de se omitir quanto à restituição do valor da entrada. Defende ser abusiva a retenção de valor superior a 50% do valor pago pelo contratante. Ao final, pugna pelo distrato da relação contratual, com a condenação da ré ao reembolso do valor pago, abatidos os consectários legais e contratuais não abusivos. Com a inicial, vieram os documentos de p. 11/96. Audiência de conciliação infrutífera (p. 123) Citada (p. 121), a promovida apresentou contestação de p. 154/167. Alega que o contrato firmado entre as partes estabelece, no item 6.1 da cláusula 6, a retenção da primeira parcela paga a título de sinal, bem como 2% das prestações vencidas e vincendas na hipótese de distrato e que, após essas deduções, será efetuada a devolução de 50% do saldo remanescente, de modo que resta ao autor o reembolso da quantia de e R$ 888,52 (oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e dois centavos). Alega que a quantia entregue ao corretor foi paga a título de comissão pelo serviço de corretagem, não se destinando à promovida. Defende o descabimento da inversão do ônus da prova e a litigância de má-fé do autor. Intimado para apresentar réplica (p. 213), o autor ficou inerte. Intimadas as partes acerca das provas que pretendem produzir (p. 244), apenas a ré se manifestou, requerendo o julgamento antecipado da lide (p. 249). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Compulsando os autos, vislumbra-se a desnecessidade de instrução do feito, visto que a matéria discutida no processo é composta por elementos de fato e de direito que podem ser facilmente demonstrados pelo exame da documentação já acostada aos autos. Desta feita, cabível o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, observa-se que o feito tramitou regularmente, não havendo arguição de preliminar pendente de apreciação por este Juízo, razão pela qual passo à apreciação do mérito. O Código de Defesa do Consumidor dispõe, no art. 2º, estar enquadrado no conceito de consumidor toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, sendo certo que a relação jurídica firmada entre a parte autora e a ré, no caso em epígrafe, submete-se aos termos do referido Codex, vez que os demandantes adquiriram como destinatários finais os serviços ofertados pela acionada no mercado de consumo (TJ-DF 00061812920168070020 DF 0006181-29.2016.8.07.0020, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 11/11/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 23/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). No entanto, quanto à inversão do ônus da prova, observo que esta não é regra e sim, a exceção.
Trata-se de medida que somente poderá será dotada pelo juiz do feito, em decisão fundamentada, se presentes os requisitos estabelecidos no artigo 6º, VIII do Código de Defesa do Consumidor. A inversão não pode gerar surpresa ou cerceamento de defesa à parte, ainda mais nesta fase de sentença. Assim, deixo de decretar a inversão do ônus da prova, vez que não se opera de forma automática. A demanda pode ser resolvida tendo por base a interpretação das cláusulas contratuais, a aplicação das regras do ônus da prova previstas no Código de Processo Civil e a análise de documentos constantes nos autos. Pois bem. Na hipótese vertente, observa-se serem fatos incontroversos na presente lide: a compra de 2 (dois) lotes de terra na Cidade de Guaiuba - CE, por meio do corretor Marco Antônio; o inadimplemento contratual do autor a partir da 12a parcela; a indicação de reembolso da quantia de R$ 888,52 (oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e dois centavos). Desse modo, cinge-se a controvérsia acerca do valor a ser restituído, considerando as disposições legais e contratuais, o que passo a analisar. Compulsando os autos, verifica-se que, às p. 14/46, repousa nos autos Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial não Edificado (Lote) em Loteamento, em que foi estabelecido no item 6.1 da Cláusula Sexta os encargos do inadimplemento: 6.1 Fica assim expressamente convencionado e ajustado, entre as Partes, que incorrendo o PROMISSÁRIO COMPRADOR em mora, e não sendo a mesma purgada em tempo hábil, a PROMITENTE VENDEDORA terá a seu exclusivo critério o direito de: A) Considerar rescindido este Contrato, não obstante o seu caráter de irrevogabilidade, prevendo, se lhe convier, as medidas judiciais cabíveis. Neste caso, anui o PROMISSÁRIO COMPRADOR que a PROMITENTE VENDEDORA contará com o prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias, contado do decurso do prazo de notificação previsto no item 5.3, para providenciar a comercialização da Unidade, ao final dos quais, vendida ou não, atendendo ao disposto na Lei nº 13.786/2018, o PROMISSÁRIO COMPRADOR receberá em devolução, no mesmo número de parcelas que pagou, a quantia líquida decorrente dos descontos abaixo discriminados: I - O valor da primeira parcela, paga pelo PROMISSÁRIO COMPRADOR quando da assinatura deste contrato, a título de sinal/arras compromissórias; (...) III - 2% (dois por cento), calculado sobre o valor total das prestações vencidas e vincendas, a título de indenização por perdas e danos; (...) PARAGRÁFO ÚNICO - Após todas as deduções acima mencionadas, será efetuada pela PROMITENTE VENDEDORA ao (a-s) PROMISSÁRIO(A-S) COMPRADOR(A-ES) a devolução de 50% (cinquenta por cento) do saldo remanescente, que será restituído em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: a) no caso de loteamento com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, após o prazo previsto para conclusão das obras; b) no caso das obras já terem sido concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses, após a formalização da rescisão contratual. O contrato de promessa de compra e venda é bilateral ou sinalagmático, vez que implica direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si. É, ainda, oneroso, por haver sacrifícios de natureza patrimonial para ambas as partes. No caso em epígrafe, observa-se que o contrato foi aperfeiçoado (p. 14/46), sendo o pagamento do preço ajustado a contraprestação devida. Nesse sentido, o autor alega ter pago R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de sinal ao corretor Marco Antônio, colacionando aos autos o recibo de p. 49, bem como 12 (doze) parcelas de R$ 243,30 (duzentos e quarenta e três reais e trinta centavos) referente aos 2 lotes, totalizando o montante de R$ 4.919,60 (quatro mil, novecentos e dezenove reais e trinta centavos), o que não foi objeto de impugnação específica na defesa. A ré, por sua vez, aplicando as disposições contratuais acima descritas, indicou a quantia de R$ 888,52 (oitocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e dois centavos) como valor a restituir, de modo que reteve cerca de 82% dos valores pagos pelo promitente comprador. Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". (REsp 1.224.921/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). Nesse sentido, confira-se: SÚMULA N. 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO. CULPA. CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO DE PERDA ABUSIVA. SENTENÇA. ANULAÇÃO DA CLÁUSULA. CONFIRMAÇÃO. NECESSIDADE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso de resolução contratual por culpa dos promitentes compradores, a restituição dos valores pagos até então deve dar-se de forma parcial, admitida a retenção de um percentual em favor da promitente vendedora que em nada contribuiu para o término do contrato. […] (STJ - AREsp: 1218292 DF 2017/0314539-2, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 30/05/2018) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...]. 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de 01/07/2016). APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA. CREDORES SOLIDÁRIOS. DISTRATO EXTRAJUDICIAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA. NULIDADE DECLARADA. RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL OU ARRAS. INDEVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE FIXOU A RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA POR SE APRESENTAR PROPORCIONAL AOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELA DEMANDADA. RECURSO CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO. 1.Trata-se de Apelação Cível interposta por Thales Linhares Ferreira Gomes, adversando sentença proferida no processo nº 0176181-15.2017.8.06.0001, em curso na 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que, nos autos da Ação de Restituição dos Valores Pagos em decorrência de Rescisão Contratual c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedente o pedido autoral. 2. Sustenta que a apelada é parte ilegítima para requerer a restituição de 100% (cem por cento) do valor pretendido, porque o contrato de compra e venda, o distrato e o financiamento junto a CEF tinham como contratantes a recorrida e o Sr. Alex Carneiro Barros (ex- companheiro). In causu, vislumbro a solidariedade ativa dos credores, visto que as obrigações e os créditos do contrato foram assumidas pela apelada e o ex-companheiro. Em decorrência disso, a autora possui legitimidade ativa para cobrar a integralidade da restituição dos valores pagos. Ressalta-se que o contratante, que não faz parte desta demanda, poderá, posteriormente, requerer a sua cota parte à apelada em ação própria, caso assim deseje. Preliminar Rejeitada. 3. No caso,
trata-se de contrato de adesão, bem como de relação de consumo, uma vez que a apelada alegou que o distrato extrajudicial possuía cláusula abusiva e onerosidade excessiva, no que se refere ao percentual de retenção, entendo que o distrato merece tese para a revisão quanto ao montante de retenção. 4. Desta feita, no que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, a Corte de Justiça já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador. 5. Com relação a retenção integral do sinal alegada pelo recorrente, entendo pelo improvimento do pleito, visto que a retenção integral do sinal é indevida, posto que os valores pagos a título de sinal representam início de pagamento, integrando, então, o preço do bem, devendo ser restituído parte do montante quitado. 6. Pelo exposto, declaro nula a cláusula do distrato que determina o percentual de retenção superior à 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela apelada, bem com mantenho a decisão do juízo a quo, no que se refere ao percentual de retenção de 25% dos valores pago pela apelada, visto que a rescisão do contrato ocorreu por sua vontade e o apelante comprovou os danos decorrentes do distrato. 5. Recurso Apelatório conhecidos e negado provimento. Sentença Mantida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0176181-15.2017.8.06.0001, em que é apelante Thales Linhares Ferreira Gomes e apelada Monalisa Conceição Batista de Menezes. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso apelatório interposto pelo promovido, negando-lhe provimento, nos termos do voto do eminente relator. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator (TJ-CE - AC: 01761811520178060001 Fortaleza, Relator: FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, Data de Julgamento: 21/09/2022, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2022) Nesse espeque, não há dúvidas de que a aquisição de um imóvel por um cidadão representa o somatório de anos de economias e, paralelamente, no mais das vezes, a realização do sonho da aquisição da casa própria. Porém, também não desconheço que a rescisão do negócio também gera efeitos em desfavor da pessoa jurídica, uma frustração de sua expectativa de crédito, representada por aporte financeiro futuro já contabilizado. Apesar do descumprimento da obrigação assumida pelo promovente, observa-se que a Cláusula Sexta do instrumento contratual em apreço apresenta manifesta desvantagem em relação o autor, por ultrapassar o patamar previsto pela jurisprudência pátria em relação à retenção dos valores pagos, entendendo-se os limites de 10 a 25% como razoáveis para casos de distrato de contratos de compra e venda de imóveis. Tal entendimento é seguido pelo Superior Tribunal de Justiça: [..] 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (REsp 1224921/PR, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). Vale destacar que a referida cláusula deve englobar todas as verbas relacionadas com o negócio jurídico desfeito, inclusive taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos, vedada a realização de outros descontos sobre o valor a ser restituído ao promovente, sob pena de afronta ao disposto na Súmula 543 do STJ. Dessa forma, considerando a mora do autor, bem como a necessidade de custear as despesas administrativas que são concomitantes ao desenvolvimento do empreendimento, entendo devido, com esteio da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos. III - DISPOSITIVO Ante todo o exposto e o que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral, declarando resolvido o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, para rescindir o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre as partes e para condenar a ré a restituir ao promovente, em parcela única, 75% dos valores pagos, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês e de correção monetária, pelo INPC, a partir da citação. Sucumbente, condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, atualizado pelo INPC-A a partir da citação, nos termos do artigo 85, § 2º do CPC. P.R.I. Guaiuba/CE, Data da assinatura digital. João Pimentel Brito JUIZ DE DIREITO