Procedimento Comum Cível 0200234-93.2024.8.06.0137 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0200234-93.2024.8.06.0137 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Pacatuba 2ª Vara da Comarca de Pacatuba Rua Coronel José Libânio, S/N, Centro - CEP 61801-250, Fone: (85) 3345-1198, Pacatuba-CE Email: [email protected] PROCESSO Nº: 0200234-93.2024.8.06.0137 POLO ATIVO: FRANCISCA MARLEIDE CARNEIRO ANDRADE POLO PASSIVO: PORTAL DOS VENTOS SPE LTDA SENTENÇA Relatório. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valor ajuizada por FRANCISCA MARLEIDE CARNEIRO ANDRADE em face de PORTAL DOS VENTOS SPE LTDA, requerendo a rescisão do contrato e a restituição do valor pago. Aduz a parte autora que firmou contrato de promessa de compra e venda em 06 de maio de 2018 para entrega futura dos lotes 19, 59 e 60 da quadra 10 integrantes do Loteamento Portal dos Ventos. Contudo, a parte ré não cumpriu com o acordado de entrega do imóvel em dezembro de 2018. Relata que passados dois anos, em 20.01.2021 a parte ré enviou um documento de concessão de autorização para construção à parte autora, todavia os lotes continuavam sem condições de construção. Contestação apresentada às fls. 182-215 sustentando que o contrato foi rescindido por culpa única e exclusiva da compradora que requereu a resilição em razão de sua condição financeira. Argumenta que o loteamento já estava pronto desde 2016 e que a parte autora deve suportar as penalidades do contrato em razão da sua desistência. Requer a improcedência do pedido e em caso alternativo que seja aplicada a retenção de 10% do valor atualizado do contrato com fruição mensal de 0,75% do valor do contrato a contar desde 2015. Réplica à contestação às fls. 217. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu o julgamento da lide à fl. 231. É o relatório. Decido. Fundamentação. De consignar-se, inicialmente, que, a despeito da irretratabilidade conferida originalmente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, por força da Lei n.º 4.591/64, o Superior Tribunal de Justiça, conferindo prevalência ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, obstou a possibilidade de perda total das parcelas pagas pelo promissário inadimplente, nas hipóteses em que der causa ao desfazimento contratual. Assim, a rescisão unilateral do contrato passou a revelar-se direito subjetivo do consumidor, quando não persistir interesse na manutenção do vínculo firmado, sendo, a propósito, despicienda a atribuição de qualquer razão para o desfazimento do vínculo, que se opera mediante simples manifestação de vontade. Sobre o assunto, importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento para consignar que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Logo, ao vendedor que não deu causa à rescisão, passou-se a assegurar o direito de reter parcela do montante já adimplido, que seja justa e razoável, a fim de recompor os prejuízos suportados, especialmente quanto às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. De todo modo, destaco que a parte autora rescindiu o contrato em razão do atraso exacerbado das obras, sendo certo que o argumento da parte ré de que o loteamento já estava pronto desde 2016 não foi comprovado, tendo em vista que não há qualquer documento que comprove que as obras de infraestruturas estavam prontas, como "habite-se" e "termo de verificação de obras". Ademais, o vídeo do youtube não se presta a comprovar que o loteamento foi entregue em condições de início das obras, uma vez que se trata de gravações do drone onde na própria gravação demonstra que sequer o asfalto estava pronto, sendo que as imagens presentes no vídeo onde demonstram asfalto e etc não são fotos reais, mas sim renderizadas. A controvérsia remanesce quanto ao percentual cabível a título de retenção. Destaque-se que o contrato foi pactuado em 06 de maio de 2018 com a previsão de cláusula penal nº 6 (fl. 35), a seguir transcrita: CLÁUSULA SEXTA - DA MORA E SUAS CONSEQUÊNCIAS 6.1 Incorrendo o (a/s) COMPRADOR(A/ES) em mora e inadimplência absoluta, pelo não cumprimento das obrigações assumidas, no prazo e na forma avençada, poderá a VENDEDORA, a seu exclusivo critério, adotar quaisquer das seguintes providências: a) CONSIDERAR RESCINDIDO de pleno direito o presente contrato, não obstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, independentemente de qualquer outra formalidade jurídica; b) receber pura e simplesmente as quantias devidas, acrescidas ou não dos encargos contratuais (correção ou atualização monetária, juros e multa) e respectivas custas e honorários advocatícios. Se forem recebidos os valores sem os encargos, continuará(ão) o COMPRADOR em mora, para todos os efeitos de direito, não servindo como pretexto para precedente, novação ou modificação nos termos da legislação em vigor; c) promover a cobrança da dívida vencida e não paga, acrescida de todos os seus encargos legais e contratuais podendo, se lhe convier, ingressar com processo de execução, nos termos da legislação em vigor; Nesse sentido, no que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador. Precedentes aplicáveis do STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga. Precedentes. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 4. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel Precedentes. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY A N D R I G H I, T E R C E I R A T U R MA, j u l g a d o e m 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9, D J e 11/09/2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCOAURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em29/04/2019, DJe 06/05/2019). A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variante entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador. Nessa perspectiva, cito os julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUOEM10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2. No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1. Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5. Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido. A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6. Recurso de apelação conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRARAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021). Considero o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, configura montante razoável, a coadunar com a orientação jurisprudencial pátria. Dispositivo. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel aqui discutido e determinando a retenção de 10% do valor pago do contrato, devendo o valor restante ser restituído à parte autora em parcela única a incidir juros a partir da citação. Condeno a parte ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Pacatuba/CE, data da assinatura eletrônica no sistema. Jhulian Pablo Rocha Faria Juiz de Direito

21/01/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 16/12/2025. Documento: 186899310

Publicado Despacho em 16/12/2025. Documento: 186899310

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/12/2025 Documento: 186899310

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/12/2025 Documento: 186899310

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 186899310

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 186899310

Proferidas outras decisões não especificadas

Juntada de Petição de Petição (outras)

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de Petição de execução / cumprimento de sentença

Juntada de Certidão

Transitado em Julgado em 12/02/2025

Decorrido prazo de PORTAL DOS VENTOS SPE LTDA em 12/02/2025 23:59.

Decorrido prazo de FRANCISCA MARLEIDE CARNEIRO ANDRADE em 12/02/2025 23:59.

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