Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0219034-29.2023.8.06.0001.
APELANTE: ANTONIO DIEGO LIMA RODRIGUESAPELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTSERRAT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. ALEGAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E LEILÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Cobrança de Débitos Condominiais, condenando o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período de 12/09/2022 a 10/02/2023, bem como das parcelas vincendas até a data da decisão, acrescidas de correção monetária, juros moratórios, custas e honorários advocatícios, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o apelante, que alega ter perdido o vínculo com o imóvel em razão de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária e leilão do bem, pode ser responsabilizado pelo pagamento de débitos condominiais no período posterior à suposta perda da titularidade, à luz da natureza propter rem da obrigação e da ausência de prova da transferência da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, recaindo, como regra geral, sobre o proprietário que figura no registro imobiliário. 4. O Superior Tribunal de Justiça admite a relativização da responsabilidade do proprietário registral apenas quando comprovadas a imissão na posse por terceiro e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência da relação material com o imóvel. 5. A alegação de execução extrajudicial e leilão do bem, nos termos da Lei nº 9.514/1997, exige prova documental idônea da consolidação da propriedade e da efetiva transferência do domínio. 6. Compete ao réu o ônus de demonstrar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. 7. A matrícula imobiliária juntada aos autos não evidencia qualquer registro ou averbação de leilão, adjudicação ou arrematação, permanecendo o apelante como proprietário registral do imóvel durante o período das cotas inadimplidas. 8. Inexistindo prova da perda da titularidade ou da posse por terceiro com ciência do condomínio, subsiste a legitimidade passiva do proprietário registral para responder pelos débitos condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, recai sobre o proprietário constante do registro imobiliário enquanto não comprovada a efetiva transferência da propriedade ou da relação material com o imóvel, com ciência inequívoca do condomínio. 2. A alegação de execução extrajudicial e leilão do imóvel não afasta a obrigação condominial sem prova documental da consolidação da propriedade e do registro da transferência dominial. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336 e 1.345; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, 99, §7º, 323, 373, II, 487, I, e 1.026, §§2º e 3º; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.730.607/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.06.2018, DJe 02.08.2018; STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 20.04.2015; TJCE, Apelação Cível nº 0155263-58.2015.8.06.0001, Rel. Des. Inácio de Alencar Cortez Neto, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 12.07.2023; TJCE, Apelação Cível nº 0204878-36.2023.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Mauro Ferreira Liberato, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 07.08.2024. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAPRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADODESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Antônio Diego Lima, objetivando a reforma da sentença proferida pelo juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da Ação de Cobrança de Débitos Condominiais, que fora ajuizada por Condomínio do Edifício Montserrat. A sentença julgou procedente os pleitos autorais, verbis: (...) DISPOSITIVO. Ante todo o exposto, e o que mais dos autos consta, JULGO, por SENTENÇA, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, PROCEDENTE o pedido autoral, declarando resolvido o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC, e assim o faço para CONDENAR o requerido ao pagamento das taxas condominiais de 12/09/2022 a 10/02/2023, totalizando o valor de R$ 7.785,44 (sete mil, setecentos e oitenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos), além das cotas condominiais vencidas e não pagas até a data deste decisum, conforme art. 323 do CPC, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. Por conseguinte, o valor deve ser corrigido monetariamente desde o seu efetivo prejuízo e acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir de cada vencimento. Condeno o promovido ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ficando a obrigação suspensa, nos termos do artigo 98, §3º do CPC, em virtude de se tratar de beneficiário da justiça gratuita. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. (...) Em recurso de apelação de ID 23014435, o apelante sustenta que a sentença deve ser reformada porque não possui mais vínculo com o imóvel objeto da cobrança, tendo ocorrido execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal, culminando em leilão do bem, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997. Argumenta que não exercia posse ou domínio sobre a unidade desde, no mínimo, janeiro de 2022, fato corroborado pelo cadastro imobiliário da Prefeitura, que já havia desvinculado seu CPF. Assim, não pode ser responsabilizado por débitos condominiais posteriores à perda da titularidade, pois tais obrigações são propter rem e acompanham o imóvel, não a pessoa do antigo proprietário. Alega ainda que a sentença inverteu o ônus da prova ao exigir comprovação de fato negativo, quando competia ao autor demonstrar a propriedade à época dos fatos. Requer, portanto, a reforma da decisão para julgar improcedente a cobrança, com condenação do apelado ao pagamento das custas e honorários, devendo o condomínio buscar a satisfação do crédito junto ao atual proprietário. Contrarrazões recursais de ID 23014439, nas quais o apelado refuta as teses recursais, requerendo o não provimento do recurso e a manutenção do julgado em todos os seus termos. Alega que a obrigação de pagar cotas condominiais decorre da condição de proprietário, independentemente da utilização do imóvel, conforme art. 1.336 do Código Civil e jurisprudência consolidada. Sustenta que a alegação do apelante de ilegitimidade passiva, baseada em suposta execução extrajudicial e leilão do bem, não foi comprovada, pois não apresentou qualquer documento que evidenciasse a transferência da propriedade. Ressalta que a matrícula atualizada do imóvel, juntada aos autos, demonstra que o apelante permanece como proprietário, inexistindo registro de adjudicação ou arrematação. Afirma que, por se tratar de obrigação propter rem, a inadimplência compromete o equilíbrio financeiro do condomínio, sendo irrelevante o fato de o imóvel estar desabitado. Audiência de conciliação que se realizou com a presença das partes, restando infrutífera a tentativa de acordo, conforme termo de ID 26770417. Com vistas dos autos, o Ministério Público, por seu Procurador de Justiça, lançou o parecer de ID 29058561, posicionando-se pela desnecessidade de intervenção do Parquet. É o relatório. VOTO Inicialmente, pontuo que o juízo a quo concedeu os benefícios da gratuidade judiciária ao recorrente, motivo pelo qual mantenho a sua concessão e o dispenso de comprovar o recolhimento do preparo, nos termos do art. 99, §7º, do CPC/2015. As questões controvertidas versam sobre a responsabilidade do demandado, ora apelante, por dívida proveniente de despesas e contribuições condominiais no período compreendido entre setembro de 2022 e fevereiro de 2023. Pois bem. É pacífico que todo condômino deve arcar com as despesas do condomínio, realizando o pagamento da sua quota-parte no prazo estabelecido pela convenção, não podendo se eximir dessa obrigação. Como vem sendo reiteradamente reconhecido pelos Tribunais, inclusive pelo Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento da taxa condominial possui natureza propter rem, devendo ser atribuída ao proprietário que figure como tal no registro imobiliário. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃOPROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 1. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1730607/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 02/08/2018) Ressalte-se, contudo, que o próprio STJ relativizou esse entendimento ao julgar o REsp nº 1.345.331/RS, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, sob o rito dos recursos repetitivos, ocasião em que foi fixada a tese correspondente ao Tema 886. Vejamos: "(...) a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Da análise da tese, conclui-se que, para afastar a responsabilidade do antigo proprietário que alienou o bem, devem estar presentes os seguintes elementos: (a) o imóvel deve ter sido objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado; (b) o promissário comprador deve ter sido imitido na posse; e (c) o condomínio deve ter ciência inequívoca dessa imissão. Ocorre que, no caso, nenhum destes requisitos puderam ser caracterizados, já que a alegação recursal não se sustenta em afirmação de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que tenha gerado a imissão na posse pelo promitente comprador, com conhecimento inequívoco deste fato por parte do condomínio. Trata-se, sim, de afirmações de que, em razão de inadimplência no financiamento fiduciário com a Caixa Econômica Federal, o imóvel foi objeto de execução extrajudicial, com leilão realizado em conformidade com a Lei nº 9.514/1997. Dessa forma, não mais possuiria qualquer vínculo com o imóvel desde, no mínimo, janeiro de 2022. Busca o recorrente afastar sua responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais, não obstante figure como proprietário do bem durante o período das cotas inadimplentes, conforme se extrai da matrícula imobiliária já mencionada nos autos, inexistindo qualquer circunstância apta a configurar hipótese legal de exclusão dessa obrigação. Com efeito, embora alegue fatos que, em tese, poderiam afastar sua responsabilidade, o demandado não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, deixando de trazer aos autos prova de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. A narrativa apresentada pelo promovido limita-se à afirmação de que não mais seria proprietário do imóvel, sob o argumento de que este teria sido levado a leilão pela Caixa Econômica Federal. Todavia, nenhum documento foi juntado para corroborar tal alegação, o que fragiliza sobremaneira sua tese defensiva. Ao revés, conforme se verifica da Matrícula nº 25.652 do 4º Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona (id. 23014415), não consta qualquer averbação ou registro referente à realização de leilão ou à transferência da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, permanecendo o promovido, portanto, como legítimo proprietário do bem perante o registro imobiliário durante o período de setembro de 2022 a fevereiro de 2023. Nesse sentido, veja-se precedentes desta Corte de Justiça: PROCESSUAL CÍVEL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM LEILÃO. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA NÃO LEVADO A REGISTRO. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR NÃO DEMONSTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I.
Cuida-se de recurso de apelação em face de sentença que julgou procedente a ação de cobrança de débitos condominiais para condenar a parte promovida/apelante no pagamento da quantia de R$ 13.931,61 (treze mil, novecentos e trinta e um reais e sessenta e um centavos). II. O recorrente reprisa tese apresentada em sede de contestação de que não é mais o proprietário do imóvel, posto que vendeu o bem objeto da demanda ao segundo requerido. Diante disso, reafirma não ter legitimidade para figurar no polo passivo do feito. III. Segundo entendimento firmado pelo Colendo STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, "Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passivado promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". IV. Assim, como regra geral, a ação de cobrança de despesas condominiais é ajuizada em face do proprietário registral. Entretanto, essa regra é excepcionada quando há prova nos autos de que a posse sobre o bem é exercida por terceiro, decorrente de contrato de compra e venda, ainda que não registrado, possuindo o Condomínio ciência de tal fato. V. Na hipótese, compulsando os documentos dispostos na presente ação, observa-se que o apelante, embora tenha informado que o imóvel fora arrematado pelo segundo demandado, nada apresentou, em sede de contestação ou em suas razões recursais, a aferir que o promissário comprador se imitira na posse do imóvel. VI. Sendo assim, não havendo comprovação da posse efetiva do promitente comprador/arrematador e diante da ausência do registro do contrato de promessa de venda e compra, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor, ora apelante. Mostrando-se correta a sentença a quo, razão porque não merece reparo o decisum combatido. VII. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto Relator. Fortaleza, 12 de julho de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador Exmo. Sr. INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Relator (Apelação Cível - 0155263-58.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 12/07/2023, data da publicação: 12/07/2023) (G.N) APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA JÁ CONCEDIDO NO PRIMEIRO GRAU. DESNECESSÁRIA REITERAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. O DÉBITO CONDOMINIAL CONSTITUI OBRIGAÇÃO PROPTER REM, SENDO DEVER DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL RESPONDER PELAS DESPESAS, A TEOR DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. MÉRITO. O CONDOMÍNIO DEMONSTROU FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO (ART. 373, I, DO CPC), COMPROVANDO AS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS, RELATIVAS À UNIDADE IMOBILIÁRIA EM TELA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso apelatório para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante desta decisão. Fortaleza, data e hora indicadas no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador/Relator (Apelação Cível - 0204878-36.2023.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 07/08/2024, data da publicação: 07/08/2024) (G.N) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO INDEPENDENTE DA POSSE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO. CONEXÃO ENTRE AÇÕES. INEXISTÊNCIA DE RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SUFICIÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO JUNTADA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM ANÁLISE. 1. Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedentes os pleitos autorais de modo a condenar os promovidos/apelantes, solidariamente, ao pagamento da dívida condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os apelantes fazem jus à gratuidade da justiça; (ii) estabelecer se há conexão entre a Ação de Cobrança e a Ação de Reintegração de Posse; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal; (iv) verificar se a documentação apresentada pelo condomínio é suficiente para comprovar a dívida. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A gratuidade de justiça deve ser concedida, pois a declaração de hipossuficiência apresentada por pessoa natural goza de presunção de veracidade (arts. 5º, LXXIV, da CF,e 98 e 99 do CPC), inexistindo elementos que infirmem tal presunção. 4. Não há risco de decisões conflitantes a justificar a conexão entre a Ação de Cobrança e a Ação de Reintegração de Posse, uma vez que a obrigação condominial decorre da titularidade do imóvel, independentemente da posse. 5. As despesas condominiais configuram obrigação propter rem, recaindo sobre o proprietário constante da matrícula, ainda que não esteja na posse, podendo ser cobradas também do possuidor. 6. O juiz pode indeferir provas consideradas desnecessárias, inúteis ou protelatórias. Não há cerceamento de defesa quando a lide é julgada com base em provas documentais suficientes, em consonância com a jurisprudência do Tribunal da Cidadania. 7. O condomínio apresentou documentação contábil idônea a comprovar os valores devidos, cumprindo seu ônus probatório (art. 373, I, CPC). Aos apelantes incumbia demonstrar o pagamento ou impugnar, de forma específica, os cálculos, o que não ocorreu (art. 373, II, CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de Julgamento: "A obrigação condominial tem natureza propter rem, podendo ser exigida tanto do proprietário constante da matrícula quanto do possuidor do imóvel.'" ________ Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp nº 1.499.004/DF. Rel. Min. Marco Buzzi. Quarta Turma. DJe: 22/11/2019; AgInt no AREsp nº 1.868.464. Rel. Min. Francisco Falcão. Segunda Turma. DJe: 05/10/2022; REsp nº 1.345.331/RS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Segunda Seção. DJe: 20/4/2015; TJCE: AC nº 0222437-74.2021.8.06.0001. Rel. Des. Francisco Darival Beserra Primo. 4ª Câmara Direito Privado. DJe: 19/09/2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os(as) Desembargadores(as) da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Desembargador Relator. Fortaleza, data e hora informadas pelo sistema. DESEMBARGADOR ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Relator (Apelação Cível- 0039056-88.2006.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 23/09/2025, data da publicação: 24/09/2025) (G.N) Assim, conheço do recurso de apelação para negar-lhe provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo. 85, §11 do CPC. Entretanto, suspendo a exigibilidade nos termos do art. 98, §3º, do CPC/2015, em razão do autor ser beneficiário da justiça gratuita. Ficam as partes, desde logo, advertidas de que a oposição de embargos de declaração, com nítido intuito protelatório, ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015. É como voto. DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator