Procedimento Comum Cível 0213384-64.2024.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0213384-64.2024.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos, etc. Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte autora, LUCAS SANTOS FELIX, em face da sentença de mérito proferida por este Juízo (ID 182422719), que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial. Em suas razões recursais (ID 185323994), o embargante sustenta, em síntese, a existência de um vício de erro material e contradição interna no dispositivo da decisão embargada. Aponta que, embora a fundamentação da sentença tenha estabelecido de forma clara e inequívoca a condenação da parte ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, inclusive demonstrando o cálculo aritmético correspondente (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), o item II do dispositivo, ao transcrever o comando condenatório, incorreu em manifesto equívoco. Especificamente, o embargante destaca que a redação do referido item II consignou o percentual numérico correto de "90%", mas, ao escrevê-lo por extenso, mencionou "(setenta e cinco por cento)", gerando uma evidente discrepância entre a fundamentação, a intenção do julgado e o próprio texto do dispositivo. Diante disso, pugna pelo acolhimento dos embargos para que seja sanado o vício apontado, retificando-se a redação do dispositivo para que conste "90% (noventa por cento)", alinhando-o integralmente à fundamentação e mantendo-se inalterados os demais termos da sentença. A parte embargada foi devidamente intimada para, querendo, apresentar contrarrazões (ID 185905655), porém permaneceu inerte. É o relatório. Decido. Em juízo de prelibação, conheço dos embargos declaratórios opostos, por cumprirem os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos. Quanto ao cabimento, os embargos são utilizados quando há contradição, obscuridade, omissão ou erro material na decisão proferida. Sendo recurso de fundamentação vinculada, seu cabimento fica atrelado às hipóteses do artigo 1.022, I, II e III, do CPC. Vejamos: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material; No caso em deslinde, entendo que assiste razão ao embargante. Explica-se. Isso porque, a fundamentação da sentença é clara ao fixar o percentual de retenção pela vendedora em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo comprador, determinando, por conseguinte, a restituição do saldo de 90% (noventa por cento). Vejamos o seguinte trecho do decisum: No caso concreto, considerando o valor pago pelo Autor (R$ 5.900,00) em relação ao valor total do contrato (R$ 55.000,00), bem como o fato de o contrato ser para aquisição de lote de terra, fixar a retenção no patamar mínimo da razoabilidade judicial, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas adimplidas, afigura-se medida justa e suficiente para compensar os custos administrativos da Requerida, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Portanto, a retenção pela ré deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais), cuja devolução deve ocorrer em uma só prestação, não podendo, ainda, haver os descontos elencados na cláusula 5ª pelos motivos a seguir aduzidos. (...) Desse modo, o valor a ser restituído ao autor, correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), deverá ser pago em parcela única e imediatamente, a contar do trânsito em julgado desta decisão." (ID 182422719, Págs. 5 e 7, grifos nossos). Entretanto, há erro material na seguinte parte do dispositivo da sentença: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença;" (ID 182422719, Pág. 7, grifos nossos). [...]. É evidente que a menção a "setenta e cinco por cento" por extenso contradiz não apenas o percentual numérico "90%" que a precede, mas toda a lógica argumentativa e o cálculo matemático expressamente desenvolvidos na fundamentação da sentença. A intenção do julgado foi, sem qualquer dúvida, determinar a restituição de noventa por cento dos valores pagos, e o texto "setenta e cinco por cento" constitui mero erro material, um equívoco de digitação que não reflete a decisão tomada por este Juízo. O Código de Processo Civil, em seu artigo 494, inciso I, autoriza a correção de ofício ou a requerimento da parte de inexatidões materiais ou erros de cálculo, como o que ora se verifica. A correção de tal vício não importa em alteração do mérito ou modificação do conteúdo da decisão, mas, ao contrário, garante a sua integridade, clareza e a fiel correspondência entre a vontade do julgador e o texto que a formaliza. Sendo assim, o acolhimento dos embargos é medida que se impõe para sanar o erro material e restabelecer a coerência interna da sentença, assegurando a certeza jurídica e a correta execução do julgado. DISPOSITIVO Diante disso, conheço dos presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos para ACOLHÊ-LOS, nos termos do artigo 1.022, III, do Código de Processo Civil, para tão somente sanar o erro material constante no item II do dispositivo da sentença de ID 182422719, que passa a vigorar com a seguinte redação: Diante do exposto e com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (noventa por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença; e [...]. Esta decisão passa a integrar a sentença de ID 182422719 para todos os fins de direito, permanecendo inalterados os demais termos do julgado. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Fortaleza/CE, 2026-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

27/04/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos, etc. Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte autora, LUCAS SANTOS FELIX, em face da sentença de mérito proferida por este Juízo (ID 182422719), que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial. Em suas razões recursais (ID 185323994), o embargante sustenta, em síntese, a existência de um vício de erro material e contradição interna no dispositivo da decisão embargada. Aponta que, embora a fundamentação da sentença tenha estabelecido de forma clara e inequívoca a condenação da parte ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, inclusive demonstrando o cálculo aritmético correspondente (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), o item II do dispositivo, ao transcrever o comando condenatório, incorreu em manifesto equívoco. Especificamente, o embargante destaca que a redação do referido item II consignou o percentual numérico correto de "90%", mas, ao escrevê-lo por extenso, mencionou "(setenta e cinco por cento)", gerando uma evidente discrepância entre a fundamentação, a intenção do julgado e o próprio texto do dispositivo. Diante disso, pugna pelo acolhimento dos embargos para que seja sanado o vício apontado, retificando-se a redação do dispositivo para que conste "90% (noventa por cento)", alinhando-o integralmente à fundamentação e mantendo-se inalterados os demais termos da sentença. A parte embargada foi devidamente intimada para, querendo, apresentar contrarrazões (ID 185905655), porém permaneceu inerte. É o relatório. Decido. Em juízo de prelibação, conheço dos embargos declaratórios opostos, por cumprirem os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos. Quanto ao cabimento, os embargos são utilizados quando há contradição, obscuridade, omissão ou erro material na decisão proferida. Sendo recurso de fundamentação vinculada, seu cabimento fica atrelado às hipóteses do artigo 1.022, I, II e III, do CPC. Vejamos: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material; No caso em deslinde, entendo que assiste razão ao embargante. Explica-se. Isso porque, a fundamentação da sentença é clara ao fixar o percentual de retenção pela vendedora em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo comprador, determinando, por conseguinte, a restituição do saldo de 90% (noventa por cento). Vejamos o seguinte trecho do decisum: No caso concreto, considerando o valor pago pelo Autor (R$ 5.900,00) em relação ao valor total do contrato (R$ 55.000,00), bem como o fato de o contrato ser para aquisição de lote de terra, fixar a retenção no patamar mínimo da razoabilidade judicial, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas adimplidas, afigura-se medida justa e suficiente para compensar os custos administrativos da Requerida, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Portanto, a retenção pela ré deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais), cuja devolução deve ocorrer em uma só prestação, não podendo, ainda, haver os descontos elencados na cláusula 5ª pelos motivos a seguir aduzidos. (...) Desse modo, o valor a ser restituído ao autor, correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), deverá ser pago em parcela única e imediatamente, a contar do trânsito em julgado desta decisão." (ID 182422719, Págs. 5 e 7, grifos nossos). Entretanto, há erro material na seguinte parte do dispositivo da sentença: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença;" (ID 182422719, Pág. 7, grifos nossos). [...]. É evidente que a menção a "setenta e cinco por cento" por extenso contradiz não apenas o percentual numérico "90%" que a precede, mas toda a lógica argumentativa e o cálculo matemático expressamente desenvolvidos na fundamentação da sentença. A intenção do julgado foi, sem qualquer dúvida, determinar a restituição de noventa por cento dos valores pagos, e o texto "setenta e cinco por cento" constitui mero erro material, um equívoco de digitação que não reflete a decisão tomada por este Juízo. O Código de Processo Civil, em seu artigo 494, inciso I, autoriza a correção de ofício ou a requerimento da parte de inexatidões materiais ou erros de cálculo, como o que ora se verifica. A correção de tal vício não importa em alteração do mérito ou modificação do conteúdo da decisão, mas, ao contrário, garante a sua integridade, clareza e a fiel correspondência entre a vontade do julgador e o texto que a formaliza. Sendo assim, o acolhimento dos embargos é medida que se impõe para sanar o erro material e restabelecer a coerência interna da sentença, assegurando a certeza jurídica e a correta execução do julgado. DISPOSITIVO Diante disso, conheço dos presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos para ACOLHÊ-LOS, nos termos do artigo 1.022, III, do Código de Processo Civil, para tão somente sanar o erro material constante no item II do dispositivo da sentença de ID 182422719, que passa a vigorar com a seguinte redação: Diante do exposto e com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (noventa por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença; e [...]. Esta decisão passa a integrar a sentença de ID 182422719 para todos os fins de direito, permanecendo inalterados os demais termos do julgado. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Fortaleza/CE, 2026-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] intime-se a parte requerida para apresentar, no prazo de 05 (cinco) dias, contrarrazões ao recurso de Embargos de Declaração de ID 185323994. Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema. SANDRA MOREIRA ROCHA Diretor(a) de Gabinete

05/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos, etc. Trata-se ação denominada de "ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela provisória de urgência antecipada em caráter antecedente e devolução de quantias pagas" ajuizada por LUCAS SANTOS FÉLIX em face de E N IMOBILIÁRIA LTDA ME, ambos devidamente qualificados. O autor relata, na inicial, que, em 02 de janeiro de 2023, firmou com a ré um "Contrato de Promessa de Compra e Venda", tendo como objeto a aquisição de dois lotes de terra (nº 01 e 02 da quadra 07) no Loteamento Caminho das Praias, localizado em Cascavel, Ceará. Informa que o preço total acordado para a transação imobiliária foi estabelecido em R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), sendo que o pagamento inicial consistiu em um sinal de negócio no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), seguido de parcelas mensais que, somadas, alcançaram o montante total de R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais) até o vencimento de fevereiro de 2024, conforme demonstrado pelos comprovantes acostados. Aponta que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não possuía mais condições de honrar o compromisso contratual, manifestando, assim, sua intenção de rescindir a avença. Argumenta que as cláusulas contratuais relativas à rescisão, especialmente a Cláusula Quinta, mostravam-se abusivas e excessivamente onerosas, pleiteando a decretação judicial da rescisão, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas, a fixação do percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, e a restituição imediata dos valores remanescentes em parcela única. Requer, ainda, a concessão de tutela de urgência para impedir a inscrição ou determinar a exclusão do seu nome dos cadastros de restrição ao crédito. Juntou documentos de ID 117810577 a 117810584. A decisão de ID 117808101 deferiu a gratuidade judiciária e o pedido liminar, para determinar que a demandada se abstenha de, em decorrência do contrato em questão, incluir o nome do requerente em cadastros de restrição ao crédito, ou, caso já o tenha feito, que providencie a sua retirada no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), até o limite de 30 (trinta) dias. Por fim, determinou a citação da ré para comparecer à audiência de conciliação a ser designada. Conforme ata de audiência de ID 117808117, constatou-se a ausência da ré. Em contestação (ID 136073174), a demandada alegou, preliminarmente, impugnação à gratuidade judiciária deferida ao requerente. No mérito, defendeu que a rescisão se dava por culpa exclusiva do comprador, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, sendo fato incontroverso. Sustentou a aplicação da Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), defendendo a validade e a juridicidade das disposições contratuais para retenção. Requereu a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, pleiteando o direito de reter multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, além de taxa de fruição, encargos moratórios, IPTU de 2023, e o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de comissão de corretagem (alegadamente embutido no sinal). Subsidiariamente, pleiteou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, mais a comissão de corretagem e o IPTU, e a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado da decisão. Defendeu, ainda, que a restituição ocorresse de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais. Juntou documentos de ID 136094694 e 136094708. Réplica ao ID 150081363. O despacho de ID 150307492 determinou a intimação das partes para informarem as provas que pretendem produzir, sob pena de julgamento antecipado. Contudo, apesar de intimados, nenhum dos litigantes se manifestou. É o relatório. Decido. I) DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA - NÃO ACOLHIMENTO Indefiro a preliminar em discussão, uma vez que a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa exclusivamente natural possui presunção de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do CPC, a qual somente pode ser afastada por meio de prova em sentido contrário, o que, todavia, não foi feito pela requerida. II) DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DA APLICAÇÃO DO CDC A demanda comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A prova documental carreada aos autos é suficiente para amparar o julgamento, sem necessidade de outras provas. A relação jurídica entabulada entre as partes é tipicamente de consumo. A autora enquadra-se na definição de consumidor e a requerida na de fornecedora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990. Assim, um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente, como no presente caso. Passo, então, à análise do mérito. III) DA RESCISÃO CONTRATUAL PELO REQUERENTE E PERCENTUAL DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS Compulsando-se os autos, verifica-se que o próprio autor, na inicial, informa que deseja rescindir os contratos em virtude das alegadas dificuldades financeiras, que o impossibilitam de continuar honrando com os pagamentos pactuados. Desse modo, considerando que a vontade de rescindir partiu do próprio promitente comprador, ora demandante, tem-se que o distrato é motivado por culpa exclusiva do requerente. Assim, não há falar em culpa da promitente vendedora pelo distrato, visto que a rescisão contratual foi motivada pela impossibilidade do próprio autor de continuar honrando com os pagamentos e, por isso, é lícito que a vendedora retenha parte do valor efetivamente pago. Ao caso, portanto, aplica-se a Súmula 543 do STJ, com a consequente restituição parcial da quantia já quitada pelo adquirente do bem, que deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Vejamos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. De acordo com entendimento do STJ, o percentual de retenção varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, sendo suficiente para ressarcir a promitente vendedora pelas despesas realizadas. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO. NOVO EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 2. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA À ATUAL ORIENTAÇÃO DO STJ. 3. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, MEDIANTE JUÍZO DE RECONSIDERAÇÃO. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "(....) a jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...) 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018), devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.7. No particular, o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor (R$ 10.112,45 de R$ 101.124,51) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente. 4.8. Portanto, tendo a parte autora optado por rescindir o contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. [...] 5. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 5.1. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo nº 1.300.418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado (STJ - AgInt no AREsp: 1764346 DF 2020/0247457-5, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Publicação: DJ 29/03/2021). Entretanto, a requerida defende a aplicação integral do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de outras deduções. A cláusula 5ª do contrato prevê uma retenção de 20% (vinte por cento) do valor total do imóvel atualizado, compreendendo: I) valores referentes à cláusula penal compensatória e as despesas administrativas levantadas pela PROMOTENTE VENDEDORA; II) despesas comerciais tais como comissão de corretagem, paga pela PROMITENTE VENDEDORA a empresa de corretagem, no valor de 5% (cinco por cento) sobre o preço total; III) despesas com registros, averbações, impostos tais como o ITBI, e taxas requerido(a)s pelos cartórios competentes; IV) despesas tributárias incidentes sobre os valores pagos, conforme exigiveis por legislação fiscal, aqui descritos como PIS, COFINS, CSLL E IRPJ; V) valores referentes a impostos e taxas devidos, vencidos e não pagos pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), exemplificativamente, o Impostos Predial Territorial Urbano - IPTU, tarifas de água, tarifas de energia elétrica e custas de notificação e cartorárias para cumprimento da Lei 6.766/79; VI) valores referentes à fruição do imóvel, no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês calculado sobre o preço do imóvel, com atualização monetária pelo mesmo indice previsto para atualização das prestações do preço, contados até a data da rescisão do contrato. Contudo, em conformidade com os princípios do CDC, notadamente o artigo 51, IV, que veda o estabelecimento de obrigações iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, tais cobranças são excessivas e abusivas. A retenção da cláusula penal deve ser fixada sobre o montante efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do imóvel ou do contrato, como defendido pela requerida ou previsto na Cláusula Quinta. Reter percentual sobre o valor total do contrato quando o adquirente pagou apenas uma pequena fração implicaria retenção de valores que sequer foram despendidos, o que é manifestamente desproporcional e abusivo, configurando desvantagem exagerada ao consumidor. O entendimento consolidado sobre a matéria, aplicável em casos de rescisão por iniciativa do comprador, é o de que a vendedora tem direito à retenção de um percentual a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e de propaganda, devendo o percentual ser fixado em patamar razoável, que harmonize a proteção do consumidor com o direito da empresa de ser ressarcida. A retenção deve abranger o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos, conforme os parâmetros de equidade amplamente reconhecidos no sistema jurídico. No caso concreto, considerando o valor pago pelo Autor (R$ 5.900,00) em relação ao valor total do contrato (R$ 55.000,00), bem como o fato de o contrato ser para aquisição de lote de terra, fixar a retenção no patamar mínimo da razoabilidade judicial, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas adimplidas, afigura-se medida justa e suficiente para compensar os custos administrativos da Requerida, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Portanto, a retenção pela ré deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais), cuja devolução deve ocorrer em uma só prestação, não podendo, ainda, haver os descontos elencados na cláusula 5ª pelos motivos a seguir aduzidos. III.I) DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E DESPESAS ADMINISTRATIVAS Descabe a presente cobrança a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e cláusula penal compensatória, visto que o percentual de retenção autorizado para assegurar as despesas totais que a ré teve, já é suficiente para reparar os danos causados pela rescisão, de modo a caracterizar bis in idem e enriquecimento ilícito do promissário vendedor a cobrança das penalidades em apreço. III.II) DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Quanto às despesas de corretagem/promoção, é fundamental ressaltar que a regra do Código de Defesa do Consumidor impõe o dever de transparência e clareza absoluta na transferência de qualquer custo acessório ao adquirente. O contrato não demonstrou de forma expressa, clara e inequívoca, com destaque suficiente, o desmembramento do preço total do imóvel e a transferência da obrigação de pagar especificamente a comissão de corretagem ao consumidor. A ausência de transparência na previsão contratual sobre a responsabilidade do adquirente pelo pagamento da comissão de corretagem acarreta a nulidade de tal repasse, devendo, portanto, ser afastada qualquer retenção de valores a este título sobre a base de cálculo da devolução. III.III) DAS DESPESAS COM IMPOSTOS E TARIFAS Quanto às cobranças de impostos e tarifas, também não subsiste razão à promovida, uma vez que nem sequer colacionou nos autos o valor exato do débito, a comprovação do seu pagamento pela vendedora (sub-rogação) ou a data da efetiva posse/transmissão ao comprador que pudesse atribuir ao requerente a responsabilidade, de logo, pelos referidos débitos. Inclusive, sobre eventuais tarifas de água e de energia, também não merece prosperar, uma vez que, primeiramente, trata-se de lote não edificado, logo, não há notícias de fruição do bem pelo autor e, muito menos, dos serviços públicos em apreço. Além disso, trata-se de obrigação pessoal e não propter rem, ou seja, eventual débito existente será cobrado diretamente ao demandante pelas respectivas concessionárias. III.IV) DA TAXA DE FRUIÇÃO Conforme jurisprudência do STJ, não há falar em taxa de fruição de lote não edificado, visto que não é possível que o comprador resida no local, além de a resilição contratual não ensejar qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO CONSENTÂNEO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. O entendimento firmado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1953303 SP 2021/0222090-8, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem? (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021). Assim, considerando que os contratos em discussão versam sobre lotes e que não há, nos autos, nenhuma prova de que houve edificação por parte do comprador, faz-se necessário afastar a cobrança em discussão. Desse modo, o valor a ser restituído ao autor, correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), deverá ser pago em parcela única e imediatamente, a contar do trânsito em julgado desta decisão. IV) DA RATIFICAÇÃO DA LIMINAR A tutela provisória de urgência (ID 117808101), que determinou que a requerida que se abstivesse de incluir o nome do autor em cadastros de restrição ao crédito em decorrência do contrato em questão, foi proferida em caráter satisfativo e fundamentada na probabilidade do direito e no perigo de dano. A procedência dos pedidos autorais, que culmina na declaração da rescisão do contrato e na determinação de restituição dos valores, confirma a probabilidade do direito inicialmente reconhecida, tornando definitiva a rescisão contratual, motivo pelo qual deve ser ratificada. DISPOSITIVO Diante do exposto e com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: I) DECLARAR a rescisão do contrato de ID 117810584 por culpa exclusiva do promitente comprador (autor); II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença; e III) RATIFICAR a medida liminar deferida ao ID 117808101, que determinou que a promovida se abstenha de, em decorrência do contrato em questão, incluir o nome do requerente em cadastros de restrição ao crédito, ou, caso já o tenha feito, que providencie a sua retirada no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), até o limite de 30 (trinta) dias. Pelo princípio da causalidade e da sucumbência, condeno a ré em custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ficam as partes advertidas, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, sobretudo com o intuito de rediscussão/reforma do entendimento aqui firmado, poderá ser penalizada por meio da aplicação da multa prevista no §2º, do artigo 1.026, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, 2025-11-11. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

Conclusão (para julgamento)

23/06/2025, 14:03

Decurso de Prazo

26/04/2025, 02:44

Decurso de Prazo

26/04/2025, 02:44

Decurso de Prazo

26/04/2025, 02:44

Publicação

15/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA __ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] _ DESPACHO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos. Intimem-se as partes para, no prazo de 05 (cinco) dias, especificarem as provas que pretendem produzir, devendo justificar a real necessidade da prova, sob pena de indeferimento. Registre-se, ainda, que não será considerado protesto genérico. Decorrido o prazo e havendo requerimento, voltem-me os autos conclusos para análise do cabimento e necessidade das provas pleiteadas. Caso o prazo transcorra in albis, fica anunciado o julgamento do feito no estado em que se encontra. Cumpra-se. Fortaleza/CE, 2025-04-11. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

14/04/2025, 00:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

14/04/2025, 00:00

Expedida/Certificada

11/04/2025, 15:02

Expedida/Certificada

11/04/2025, 15:02

Mero expediente

11/04/2025, 15:02

Conclusão (para despacho)

11/04/2025, 13:32

Documentos

Sentença

•27/04/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos, etc. Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte autora, LUCAS SANTOS FELIX, em face da sentença de mérito proferida por este Juízo (ID 182422719), que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial. Em suas razões recursais (ID 185323994), o embargante sustenta, em síntese, a existência de um vício de erro material e contradição interna no dispositivo da decisão embargada. Aponta que, embora a fundamentação da sentença tenha estabelecido de forma clara e inequívoca a condenação da parte ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, inclusive demonstrando o cálculo aritmético correspondente (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), o item II do dispositivo, ao transcrever o comando condenatório, incorreu em manifesto equívoco. Especificamente, o embargante destaca que a redação do referido item II consignou o percentual numérico correto de "90%", mas, ao escrevê-lo por extenso, mencionou "(setenta e cinco por cento)", gerando uma evidente discrepância entre a fundamentação, a intenção do julgado e o próprio texto do dispositivo. Diante disso, pugna pelo acolhimento dos embargos para que seja sanado o vício apontado, retificando-se a redação do dispositivo para que conste "90% (noventa por cento)", alinhando-o integralmente à fundamentação e mantendo-se inalterados os demais termos da sentença. A parte embargada foi devidamente intimada para, querendo, apresentar contrarrazões (ID 185905655), porém permaneceu inerte. É o relatório. Decido. Em juízo de prelibação, conheço dos embargos declaratórios opostos, por cumprirem os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos. Quanto ao cabimento, os embargos são utilizados quando há contradição, obscuridade, omissão ou erro material na decisão proferida. Sendo recurso de fundamentação vinculada, seu cabimento fica atrelado às hipóteses do artigo 1.022, I, II e III, do CPC. Vejamos: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material; No caso em deslinde, entendo que assiste razão ao embargante. Explica-se. Isso porque, a fundamentação da sentença é clara ao fixar o percentual de retenção pela vendedora em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo comprador, determinando, por conseguinte, a restituição do saldo de 90% (noventa por cento). Vejamos o seguinte trecho do decisum: No caso concreto, considerando o valor pago pelo Autor (R$ 5.900,00) em relação ao valor total do contrato (R$ 55.000,00), bem como o fato de o contrato ser para aquisição de lote de terra, fixar a retenção no patamar mínimo da razoabilidade judicial, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas adimplidas, afigura-se medida justa e suficiente para compensar os custos administrativos da Requerida, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Portanto, a retenção pela ré deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais), cuja devolução deve ocorrer em uma só prestação, não podendo, ainda, haver os descontos elencados na cláusula 5ª pelos motivos a seguir aduzidos. (...) Desse modo, o valor a ser restituído ao autor, correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), deverá ser pago em parcela única e imediatamente, a contar do trânsito em julgado desta decisão." (ID 182422719, Págs. 5 e 7, grifos nossos). Entretanto, há erro material na seguinte parte do dispositivo da sentença: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença;" (ID 182422719, Pág. 7, grifos nossos). [...]. É evidente que a menção a "setenta e cinco por cento" por extenso contradiz não apenas o percentual numérico "90%" que a precede, mas toda a lógica argumentativa e o cálculo matemático expressamente desenvolvidos na fundamentação da sentença. A intenção do julgado foi, sem qualquer dúvida, determinar a restituição de noventa por cento dos valores pagos, e o texto "setenta e cinco por cento" constitui mero erro material, um equívoco de digitação que não reflete a decisão tomada por este Juízo. O Código de Processo Civil, em seu artigo 494, inciso I, autoriza a correção de ofício ou a requerimento da parte de inexatidões materiais ou erros de cálculo, como o que ora se verifica. A correção de tal vício não importa em alteração do mérito ou modificação do conteúdo da decisão, mas, ao contrário, garante a sua integridade, clareza e a fiel correspondência entre a vontade do julgador e o texto que a formaliza. Sendo assim, o acolhimento dos embargos é medida que se impõe para sanar o erro material e restabelecer a coerência interna da sentença, assegurando a certeza jurídica e a correta execução do julgado. DISPOSITIVO Diante disso, conheço dos presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos para ACOLHÊ-LOS, nos termos do artigo 1.022, III, do Código de Processo Civil, para tão somente sanar o erro material constante no item II do dispositivo da sentença de ID 182422719, que passa a vigorar com a seguinte redação: Diante do exposto e com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: [...] II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (noventa por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença; e [...]. Esta decisão passa a integrar a sentença de ID 182422719 para todos os fins de direito, permanecendo inalterados os demais termos do julgado. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Fortaleza/CE, 2026-04-23. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

27/04/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0213384-64.2024.8.06.0001. AUTOR: LUCAS SANTOS FELIX REU: E N IMOBILIARIA LTDA - ME INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos, etc. Trata-se ação denominada de "ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela provisória de urgência antecipada em caráter antecedente e devolução de quantias pagas" ajuizada por LUCAS SANTOS FÉLIX em face de E N IMOBILIÁRIA LTDA ME, ambos devidamente qualificados. O autor relata, na inicial, que, em 02 de janeiro de 2023, firmou com a ré um "Contrato de Promessa de Compra e Venda", tendo como objeto a aquisição de dois lotes de terra (nº 01 e 02 da quadra 07) no Loteamento Caminho das Praias, localizado em Cascavel, Ceará. Informa que o preço total acordado para a transação imobiliária foi estabelecido em R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), sendo que o pagamento inicial consistiu em um sinal de negócio no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), seguido de parcelas mensais que, somadas, alcançaram o montante total de R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais) até o vencimento de fevereiro de 2024, conforme demonstrado pelos comprovantes acostados. Aponta que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, não possuía mais condições de honrar o compromisso contratual, manifestando, assim, sua intenção de rescindir a avença. Argumenta que as cláusulas contratuais relativas à rescisão, especialmente a Cláusula Quinta, mostravam-se abusivas e excessivamente onerosas, pleiteando a decretação judicial da rescisão, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas, a fixação do percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, e a restituição imediata dos valores remanescentes em parcela única. Requer, ainda, a concessão de tutela de urgência para impedir a inscrição ou determinar a exclusão do seu nome dos cadastros de restrição ao crédito. Juntou documentos de ID 117810577 a 117810584. A decisão de ID 117808101 deferiu a gratuidade judiciária e o pedido liminar, para determinar que a demandada se abstenha de, em decorrência do contrato em questão, incluir o nome do requerente em cadastros de restrição ao crédito, ou, caso já o tenha feito, que providencie a sua retirada no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), até o limite de 30 (trinta) dias. Por fim, determinou a citação da ré para comparecer à audiência de conciliação a ser designada. Conforme ata de audiência de ID 117808117, constatou-se a ausência da ré. Em contestação (ID 136073174), a demandada alegou, preliminarmente, impugnação à gratuidade judiciária deferida ao requerente. No mérito, defendeu que a rescisão se dava por culpa exclusiva do comprador, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, sendo fato incontroverso. Sustentou a aplicação da Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), defendendo a validade e a juridicidade das disposições contratuais para retenção. Requereu a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, pleiteando o direito de reter multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, além de taxa de fruição, encargos moratórios, IPTU de 2023, e o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de comissão de corretagem (alegadamente embutido no sinal). Subsidiariamente, pleiteou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, mais a comissão de corretagem e o IPTU, e a incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em julgado da decisão. Defendeu, ainda, que a restituição ocorresse de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais. Juntou documentos de ID 136094694 e 136094708. Réplica ao ID 150081363. O despacho de ID 150307492 determinou a intimação das partes para informarem as provas que pretendem produzir, sob pena de julgamento antecipado. Contudo, apesar de intimados, nenhum dos litigantes se manifestou. É o relatório. Decido. I) DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA - NÃO ACOLHIMENTO Indefiro a preliminar em discussão, uma vez que a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa exclusivamente natural possui presunção de veracidade, nos termos do art. 99, §3º, do CPC, a qual somente pode ser afastada por meio de prova em sentido contrário, o que, todavia, não foi feito pela requerida. II) DO JULGAMENTO ANTECIPADO E DA APLICAÇÃO DO CDC A demanda comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A prova documental carreada aos autos é suficiente para amparar o julgamento, sem necessidade de outras provas. A relação jurídica entabulada entre as partes é tipicamente de consumo. A autora enquadra-se na definição de consumidor e a requerida na de fornecedora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990. Assim, um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente, como no presente caso. Passo, então, à análise do mérito. III) DA RESCISÃO CONTRATUAL PELO REQUERENTE E PERCENTUAL DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS Compulsando-se os autos, verifica-se que o próprio autor, na inicial, informa que deseja rescindir os contratos em virtude das alegadas dificuldades financeiras, que o impossibilitam de continuar honrando com os pagamentos pactuados. Desse modo, considerando que a vontade de rescindir partiu do próprio promitente comprador, ora demandante, tem-se que o distrato é motivado por culpa exclusiva do requerente. Assim, não há falar em culpa da promitente vendedora pelo distrato, visto que a rescisão contratual foi motivada pela impossibilidade do próprio autor de continuar honrando com os pagamentos e, por isso, é lícito que a vendedora retenha parte do valor efetivamente pago. Ao caso, portanto, aplica-se a Súmula 543 do STJ, com a consequente restituição parcial da quantia já quitada pelo adquirente do bem, que deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. Vejamos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. De acordo com entendimento do STJ, o percentual de retenção varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, sendo suficiente para ressarcir a promitente vendedora pelas despesas realizadas. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO. NOVO EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 2. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA À ATUAL ORIENTAÇÃO DO STJ. 3. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, MEDIANTE JUÍZO DE RECONSIDERAÇÃO. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "(....) a jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...) 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018), devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.7. No particular, o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor (R$ 10.112,45 de R$ 101.124,51) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente. 4.8. Portanto, tendo a parte autora optado por rescindir o contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. [...] 5. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 5.1. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo nº 1.300.418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado (STJ - AgInt no AREsp: 1764346 DF 2020/0247457-5, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Publicação: DJ 29/03/2021). Entretanto, a requerida defende a aplicação integral do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, incluindo a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de outras deduções. A cláusula 5ª do contrato prevê uma retenção de 20% (vinte por cento) do valor total do imóvel atualizado, compreendendo: I) valores referentes à cláusula penal compensatória e as despesas administrativas levantadas pela PROMOTENTE VENDEDORA; II) despesas comerciais tais como comissão de corretagem, paga pela PROMITENTE VENDEDORA a empresa de corretagem, no valor de 5% (cinco por cento) sobre o preço total; III) despesas com registros, averbações, impostos tais como o ITBI, e taxas requerido(a)s pelos cartórios competentes; IV) despesas tributárias incidentes sobre os valores pagos, conforme exigiveis por legislação fiscal, aqui descritos como PIS, COFINS, CSLL E IRPJ; V) valores referentes a impostos e taxas devidos, vencidos e não pagos pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), exemplificativamente, o Impostos Predial Territorial Urbano - IPTU, tarifas de água, tarifas de energia elétrica e custas de notificação e cartorárias para cumprimento da Lei 6.766/79; VI) valores referentes à fruição do imóvel, no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês calculado sobre o preço do imóvel, com atualização monetária pelo mesmo indice previsto para atualização das prestações do preço, contados até a data da rescisão do contrato. Contudo, em conformidade com os princípios do CDC, notadamente o artigo 51, IV, que veda o estabelecimento de obrigações iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, tais cobranças são excessivas e abusivas. A retenção da cláusula penal deve ser fixada sobre o montante efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do imóvel ou do contrato, como defendido pela requerida ou previsto na Cláusula Quinta. Reter percentual sobre o valor total do contrato quando o adquirente pagou apenas uma pequena fração implicaria retenção de valores que sequer foram despendidos, o que é manifestamente desproporcional e abusivo, configurando desvantagem exagerada ao consumidor. O entendimento consolidado sobre a matéria, aplicável em casos de rescisão por iniciativa do comprador, é o de que a vendedora tem direito à retenção de um percentual a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e de propaganda, devendo o percentual ser fixado em patamar razoável, que harmonize a proteção do consumidor com o direito da empresa de ser ressarcida. A retenção deve abranger o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos, conforme os parâmetros de equidade amplamente reconhecidos no sistema jurídico. No caso concreto, considerando o valor pago pelo Autor (R$ 5.900,00) em relação ao valor total do contrato (R$ 55.000,00), bem como o fato de o contrato ser para aquisição de lote de terra, fixar a retenção no patamar mínimo da razoabilidade judicial, ou seja, em 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas adimplidas, afigura-se medida justa e suficiente para compensar os custos administrativos da Requerida, sem incorrer em enriquecimento sem causa. Portanto, a retenção pela ré deve ser fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o total das parcelas pagas, ou seja, R$ 5.900,00 (cinco mil e novecentos reais), cuja devolução deve ocorrer em uma só prestação, não podendo, ainda, haver os descontos elencados na cláusula 5ª pelos motivos a seguir aduzidos. III.I) DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E DESPESAS ADMINISTRATIVAS Descabe a presente cobrança a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e cláusula penal compensatória, visto que o percentual de retenção autorizado para assegurar as despesas totais que a ré teve, já é suficiente para reparar os danos causados pela rescisão, de modo a caracterizar bis in idem e enriquecimento ilícito do promissário vendedor a cobrança das penalidades em apreço. III.II) DA COMISSÃO DE CORRETAGEM Quanto às despesas de corretagem/promoção, é fundamental ressaltar que a regra do Código de Defesa do Consumidor impõe o dever de transparência e clareza absoluta na transferência de qualquer custo acessório ao adquirente. O contrato não demonstrou de forma expressa, clara e inequívoca, com destaque suficiente, o desmembramento do preço total do imóvel e a transferência da obrigação de pagar especificamente a comissão de corretagem ao consumidor. A ausência de transparência na previsão contratual sobre a responsabilidade do adquirente pelo pagamento da comissão de corretagem acarreta a nulidade de tal repasse, devendo, portanto, ser afastada qualquer retenção de valores a este título sobre a base de cálculo da devolução. III.III) DAS DESPESAS COM IMPOSTOS E TARIFAS Quanto às cobranças de impostos e tarifas, também não subsiste razão à promovida, uma vez que nem sequer colacionou nos autos o valor exato do débito, a comprovação do seu pagamento pela vendedora (sub-rogação) ou a data da efetiva posse/transmissão ao comprador que pudesse atribuir ao requerente a responsabilidade, de logo, pelos referidos débitos. Inclusive, sobre eventuais tarifas de água e de energia, também não merece prosperar, uma vez que, primeiramente, trata-se de lote não edificado, logo, não há notícias de fruição do bem pelo autor e, muito menos, dos serviços públicos em apreço. Além disso, trata-se de obrigação pessoal e não propter rem, ou seja, eventual débito existente será cobrado diretamente ao demandante pelas respectivas concessionárias. III.IV) DA TAXA DE FRUIÇÃO Conforme jurisprudência do STJ, não há falar em taxa de fruição de lote não edificado, visto que não é possível que o comprador resida no local, além de a resilição contratual não ensejar qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO CONSENTÂNEO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. 1. O entendimento firmado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1953303 SP 2021/0222090-8, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem? (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1897785 SP 2020/0250994-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/10/2021). Assim, considerando que os contratos em discussão versam sobre lotes e que não há, nos autos, nenhuma prova de que houve edificação por parte do comprador, faz-se necessário afastar a cobrança em discussão. Desse modo, o valor a ser restituído ao autor, correspondente a 90% (noventa por cento) do total pago (R$ 5.900,00 - R$ 590,00 = R$ 5.310,00), deverá ser pago em parcela única e imediatamente, a contar do trânsito em julgado desta decisão. IV) DA RATIFICAÇÃO DA LIMINAR A tutela provisória de urgência (ID 117808101), que determinou que a requerida que se abstivesse de incluir o nome do autor em cadastros de restrição ao crédito em decorrência do contrato em questão, foi proferida em caráter satisfativo e fundamentada na probabilidade do direito e no perigo de dano. A procedência dos pedidos autorais, que culmina na declaração da rescisão do contrato e na determinação de restituição dos valores, confirma a probabilidade do direito inicialmente reconhecida, tornando definitiva a rescisão contratual, motivo pelo qual deve ser ratificada. DISPOSITIVO Diante do exposto e com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: I) DECLARAR a rescisão do contrato de ID 117810584 por culpa exclusiva do promitente comprador (autor); II) CONDENAR a requerida à restituição de 90% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, incluindo valores com sinal e taxa de comissão de corretagem, em parcela ÚNICA, correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora devidos pela Taxa SELIC, a partir do trânsito em julgado, devendo este valor ser apurado em sede de liquidação de sentença; e III) RATIFICAR a medida liminar deferida ao ID 117808101, que determinou que a promovida se abstenha de, em decorrência do contrato em questão, incluir o nome do requerente em cadastros de restrição ao crédito, ou, caso já o tenha feito, que providencie a sua retirada no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena de aplicação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), até o limite de 30 (trinta) dias. Pelo princípio da causalidade e da sucumbência, condeno a ré em custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ficam as partes advertidas, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, sobretudo com o intuito de rediscussão/reforma do entendimento aqui firmado, poderá ser penalizada por meio da aplicação da multa prevista no §2º, do artigo 1.026, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, 2025-11-11. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

26/11/2025, 00:00

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Conclusão (para julgamento)

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/Certificada

Expedida/Certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

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