Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0034092-76.2016.8.07.0000 RECORRENTES: HESA
19 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRAS RECORRIDO: MARCELO BRANDÃO GONÇALVES
DECISÃO
I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REJULGAMENTO. RECURSO ESPECIAL. RETORNO DOS AUTOS. STJ. TÉCNICA DO JULGAMENTO AMPLIADO. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DECISÃO
JUDICIAL PELA QUAL JULGADO PARCIAL E ANTECIPADAMENTE O MÉRITO DA CAUSA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEMORA NA AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. ALEGAÇÃO DE CULPA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA E DE EXIGÊNCIAS DESARRAZOADAS DO CARTÓRIO REGISTRAL. INSUBSIS TENCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA PELO PROMISSÁRIO/COMPRADOR. NÃO CABIMENTO. LUCROS CESSANTES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR FIXADO. APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. LAUDO MERCADOLÓGICO. RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO DO AGRAVADO NA POSSE DO IMÓVEL. ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese em que, em sede do Recurso Especial 1.760.856/DF, dado parcial provimento ao recurso especial interposto pelas agravantes “a fim de determinar o retorno dos autos à origem para que dê prosseguimento ao julgamento da apelação, integrada pelos embargos de declaração de fls. 845/865, aplicando-se a técnica prevista no art. 942 do CPC/15.”
2. A não entrega do imóvel com a consequente averbação da carta de habite-se na matrícula do empreendimento no prazo contratual configura inadimplemento contratual. As alegações de entraves burocráticos da Administração Pública no tocante à averbação do habite-se e exigências do cartório registral não podem ser reconhecidas como caso fortuito e/ou força maior, por não se revestirem de imprevisibilidade ou inevitabilidade, tendo relação com a atividade desempenhada pelas rés passíveis de previsão.
Portanto, não são circunstâncias aptas a legitimar o substancial retardamento na entrega do imóvel para além do prazo contratual de tolerância previsto e, por conseguinte, afastar a responsabilidade das rés.
3. A obtenção e registro da carta de habite-se constitui fato inerente à própria atividade desenvolvida e a sua obtenção integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa da vendedora pelo atraso na entrega do bem.
4. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva das agravantes no tocante à conclusão das obras e averbação da carta de habite-se no prazo fixado contratualmente, devem devolver ao agravado os valores pagos pela aquisição do imóvel de forma imediata e integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça).
5. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora que não entregou a obra no prazo previsto em contrato, não há se falar em retenção de valores (aplicação da cláusula penal) por não se tratar de desistência unilateral nem de rescisão por inadimplemento perpetrado pelo promitente comprador.
6. Incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial ante o não cumprimento da prestação principal do contrato, isto é, a entrega do imóvel no tempo aprazado. O atraso na entrega regular de um imóvel por prazo superior a cinco meses, além do prazo de prorrogação, é situação que passa ao largo de atrair a incidência da teoria do adimplemento substancial.
7. A não disponibilidade do imóvel no prazo ajustado impõe à promitente vendedora a obrigação de compor lucros cessantes, que são comprovados diante da própria mora, à vista de que os adquirentes deixaram de auferir ganhos de aluguéis.
8. Não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao de aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja vista tal prática não ser razoável e não ser o que se observa na regularidade dos casos. A locação imediata é somente uma possibilidade, algo hipotético, de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros cessantes.
9. Assim, os lucros cessantes devem ser apurados em liquidação de sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial locatício da região onde está localizado o bem, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal para se obter o que razoavelmente deixou-se de lucrar com a mora.
10. Em se tratando de aquisição de imóvel por promessa de compra e venda, o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador passa a responder pelo pagamento das taxas de condomínio é o efetivo exercício da posse, de modo que as cotas anteriores são de responsabilidade da promitente/vendedora.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido somente para determinar seja o valor da indenização por lucros cessantes apurado em posterior liquidação de sentença por meio de laudo mercadológico. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, afirmando ter ocorrido negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 393 do Código Civil, sustentando que trata-se de hipótese de caso fortuito, não tendo as insurgentes contribuído para os equívocos cometidos pela Administração Pública, que culminaram na não averbação da Carta de Habite-se na matrícula do imóvel dentro do prazo contratual de entrega do bem; c) artigo 395 do CC, argumentando que deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial do contrato por parte das recorrentes.
Aduzem que a faculdade de o consumidor pleitear a resolução do contrato e a restituição dos adiantamentos pela execução só é aplicável quando o eventual adimplemento da obrigação se tornar imprestável, em função da mora ou do defeito, o que não configura o caso dos autos.
II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange ao suposto vilipêndio artigos 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque “inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no AREsp n. 2.195.469/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 3/7/2023).
Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada ofensa aos artigos 393 e 395, ambos do Código Civil, porquanto rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido demandaria a análise de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ.
III -
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial.
Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020
