Número do processo: 0706305-67.2022.8.07.0017 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: HUGO MARCIANO DA SILVA, ANA PAULA MIRANDA DE SOUZA ARAUJO REU: REAL VILLE PREMIUM EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA
SENTENÇA
Cuida-se de ação de conhecimento ajuizada por HUGO MARCIANO DA SILVA e ANA PAULA MIRANDA DE SOUZAARAUJO em desfavor de REAL VILLE PREMIUM EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. Os autores afirmam que celebraram, em 15/07/2020, contrato de promessa de compra e venda referente ao Lote 23 da Quadra 10 do Condomínio Real Ville, situado na Fazenda Salta Pau, Alexânia/GO, pelo valor de R$ 174.000,00, parcelado em 180 prestações mensais, acrescidas de juros e correção previstos contratualmente e pagaram taxa de corretagem de R$ 16.000,00.
Asseveram que o contrato estabeleceu prazo de 180 dias para entrega das obras, posteriormente prorrogado unilateralmente pela ré, sob justificativa de pandemia da COVID19, fixando como termo final 15/07/2021. Alegam ausência de entrega da infraestrutura do empreendimento, apesar da adimplência das prestações, que totalizam R$ 26.936,22, e mencionam gastos adicionais de R$ 6.327,15 com construção de pequeno depósito no imóvel.
Postulam a resolução contratual por culpa exclusiva da ré, restituição integral dos valores pagos, devolução da taxa de corretagem, ressarcimento das despesas comprovadas, pagamento de lucros cessantes e tutela de urgência para suspensão das parcelas vincendas. Emenda à inicial ao ID 140803687. Sobreveio decisão de ID 142638381, que deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas do contrato.
Regularmente citada, a ré apresentou contestação (ID 190405782), acompanhada de acervo documental. Atribuiu o atraso a fatores externos, sobretudo pandemia e entraves administrativos; alegou que o contrato estabelecia a possibilidade de prorrogação do prazo para adimplemento de sua obrigação; defendeu que as obras foram executadas e entregues em 06/12/2021, sustentou validade da retenção contratual e legalidade da cobrança de corretagem.
Contestou os lucros cessantes e danos materiais, afirmando ausência de comprovação de prejuízo e ausência de autorização para benfeitorias. Requereu improcedência dos pedidos e condenação dos autores por litigância de má-fé. Os autores apresentaram réplica (ID 193662469). Na fase de especificação de provas, os autores requereram produção documental e testemunhal (ID 194207183), enquanto a ré pugnou pela expedição de ofícios (ID 196920808).
Frustrada a tentativa de conciliação, ID 205658623. Sobreveio decisão saneadora (ID 237448111) que estabeleceu tratar-se de relação consumerista, fixou os pontos controvertidos, distribuiu o ônus da prova e concedeu novo prazo para as partes manifestarem acerca da produção probatória. Explanação das partes aos IDs 241625787 e 242295858. Indeferido o pedido de oitiva de testemunha, ID 243192160 e determinada a conclusão para julgamento.
Convertido o julgamento em diligência, ID 265974364. Manifestação da parte ré ao ID 267451944. Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Decido. O feito comporta julgamento antecipado, à luz das disposições insertas no art. 355, I, CPC, uma vez que embora a questão em análise seja de direito e fato, não há a necessidade de produção de novas provas, além das que já constam nos autos. De partida, aprecio a alegação dos autores de “perda do objeto do item 4 ‘existência de lucros cessantes e sua extensão’”. A perda do objeto consiste na falta superveniente do interesse de agir, este entendido como a utilidade, necessidade e adequação do provimento jurisdicional almejado.
No caso, em apreço, tenho que inexiste substrato fático e jurídico para a declaração de perda de objeto. Isso porque quando do pedido de indenização por lucros cessantes, os demandantes já tinham ciência, segundo aduzem, do inadimplemento da requerida e de que o imóvel adquirido não estava edificado. Neste cenário, há de se entender que os autores, em verdade, pretendem desistir do pedido e, por falta de insurgência concreta da parte requerida, homologo-o, na forma do art. 485, VIII, do CPC.
Presentes os pressupostos processuais ao desenvolvimento válido e regular do processo, ausentes questões prejudiciais ou outras questões processuais pendentes, sigo ao exame do mérito dos pedidos remanescentes. No caso em tela, os conceitos de consumidor e fornecedor descritos nos artigos 2° e 3° da Lei nº 8.078/90 estão presentes, na medida em que os autores são destinatários finais dos serviços oferecidos pela ré no mercado de consumo.
Em que pese a incidência das normas protetivas do consumidor, não se cogita de inversão do ônus da prova, pois o caso impõe a análise de prova eminentemente documental, não havendo, assim, que se cogitar de hipossuficiência da parte autora no que tange à demonstração do seu direito. Preleciona o artigo 475 do Código Civil, aplicável ao caso por intermédio do "diálogo das fontes", que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Consignadas essas premissas, os demandantes sustentam o inadimplemento da ré quanto à entrega da infraestrutura do loteamento, razão pela qual almejam a resolução do contrato com a restituição de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem e o ressarcimento do dano material experimentado. No que diz respeito ao inadimplemento da requerida, segundo a parte autora, o atraso na entrega da obra é injustificável, visto que, até a data do ajuizamento da ação, as obras de infraestrutura ainda não teriam sido completamente entregues.
Por outro lado, a demandada afirma que as obras pendentes de entrega eram aquelas relacionadas exclusivamente às áreas comuns, mas que todas foram entregues em 6.12.2021. Da análise do contrato de promessa de compra e venda, especificamente na cláusula V (id. 190406352 – pg. 03), foi previsto o prazo da conclusão e entrega das obras de infraestrutura, constando as seguintes informações: (i) portaria – concluída; (ii) sistema de abastecimento de água tratada – agosto/2020; (iii) rede elétrica e distribuição de iluminação – agosto/2020; (iv) solução de drenagem pluvial – dezembro/2019; (v) cercamento do condomínio, conforme projeto – concluído; (vi) abertura das ruas – concluída; (vii) pavimentação asfáltica – agosto/2020; (viii) meio-fio – agosto/2020; (ix) área de lazer – dezembro/2019; (x) paisagismo – agosto/2020; (xi) heliponto/alterado para academia ao ar livre, conforme § 3º - agosto/2020.
De acordo com o § 1.º da cláusula V do contrato, foi prevista a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão e entrega das obras de infraestrutura em até 180 dias após o período estipulado no quadro acima. Deste modo, à exceção das infraestruturas já concluídas, as obras com previsão de conclusão e entrega até dezembro de 2019 (31.12.2019) apresentavam prazo de tolerância de entrega de 180 dias, ou seja, até 28.6.2020.
São elas: (i) solução de drenagem pluvial e (ii) área de lazer. JÁ as demais obras previstas para serem concluídas e entregues até agosto de 2020 (31.8.2020), com um prazo de tolerância de 180 dias, deveriam ser finalizadas até 27.2.2021. Da prova colacionada aos autos, extrai-se que realmente houve atraso na entrega do imóvel, para além do prazo de 180 dias de tolerância previsto, pois as obras de infraestrutura eram para ser entregues até no máximo 27.2.2021; contudo, a ré afirmou que entregou parte da obra apenas em 6.12.2021 (ID 190406449).
Outrossim, o documento de ID 190406452 demonstra que, em 01/2022, ainda não havia ocorrido a emissão da AL (Autorização de Ligação) da energia elétrica pela ENEL e que, conforme e-mail enviado por “Isa Construtora”, datado de 13/01/2022, os clientes estariam “ociosos e com danos morais”. Em e-mail de 25/01/2022, constante do mesmo ID, enviado pela mesma “Isa Construtora”, consta que, “para finalizar o processo da obra, faltando somente a emissão da Autorização de Ligação.
Em aguardo com a emissão da AL”. Tal correspondência eletrônica demonstra de forma indubitável que, ao contrário do afirmado pela ré, não houve a entrega da obra em 12/2021, visto que, para tanto, era necessária a ligação da energia elétrica, a qual, até 02/2022, ainda não tinha ocorrido. No mesmo sentido, no e-mail de ID 190406374, datado de 16/02/2022 encaminhado pela ré aos compradores de lotes do condomínio, consta que, até aquela data, a situação ainda não havia sido resolvida e que o prazo para atendimento das solicitações era 03/03/2022.
E, apenas em agosto de 2022, foi materializada a individualização das certidões de matrícula, id. 190406375. No que se refere à suspensão do prazo para entrega da obra em razão da pandemia e paralisação das atividades de construção civil prevista nos decretos municipais, não assiste razão à parte ré. O contrato foi assinado em julho de 2020 e faz menção à situação da pandemia. Assim, a ré já estava ciente da pandemia da COVID-19 e dos decretos municipais quando da celebração do negócio, razão pela qual não pode ser considerada como um evento imprevisível, tampouco justificar a prorrogação indeterminada contida no §4o da cláusula V, o que configura cláusula abusiva, conforme art. 51, IV, do CDC.
Ademais, por esse motivo, se a ré entendesse necessário os prazos estipulados no contrato para a conclusão e entrega da obra poderiam ter sido inicialmente alterados, no entanto, não o fez. De toda sorte, em relação à ausência de caracterização da pandemia como fortuito externo, em situação similar, já decidiu este e. TJDFT, confira-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO.
PRELIMINAR DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. COMPROVAÇÃO DA INCAPACIDADE FINANCEIRA. BENEFÍCO CONCEDIDO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. REFORMA DE IMÓVEL. ATRASO NA EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS E INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADO. CULPA EXCLUSIVA DA PRESTADORA DOS SERVIÇOS. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO.
CABIMENTO. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO.
1. O benefício da assistência judiciária tem previsão no art. 98 e seguintes do CPC, e decorre do direito constitucional de acesso à Justiça, amparado no art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal.
2. Apresentadas provas da insuficiência financeira, tais como extratos de contas bancárias, que comprovam fechamento negativo nos últimos meses, ela faz jus à concessão da assistência judiciária gratuita.
3. O cerceamento de defesa se caracteriza pela limitação ou tolhimento do direito da parte de exercitar o contraditório ou produzir as provas necessárias ao deslinde da controvérsia estabelecida no processo. Observado que, ao dirimir a controvérsia, o d. juízo sentenciante se baseou nas provas já produzidas, fazendo expressa alusão à desnecessidade de produção de novas, não há como ser acolhida a tese de cerceamento de defesa.
4. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
5. A responsabilidade civil e o dever de indenizar exigem a existência de dano, de ato culposo e de relação de causalidade entre ambos, sendo afastada apenas quando houver prova da ocorrência de caso fortuito, força maior ou culpa exclusiva da vítima, o que não se verifica.
6. Tendo em vista a crise sanitária, decorrente da pandemia de COVID-19, ter sido declarada antes da celebração do negócio jurídico, e o estado pandêmico já era de conhecimento público e das partes contratantes, tal fato não pode ser invocado como caso fortuito ou motivo de força maior para justificar o atraso na execução dos serviços contratados e o abandono da obra.
7. O dano moral está configurado quando expressa a situação peculiar de inadimplemento, que claramente ofende o direito fundamental à moradia e lazer, além do direito à paz e à dignidade da pessoa humana.
8. Deu-se parcial provimento ao apelo. (TJDFT, Acórdão 1746722, 07314440620218070001, Relator: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3.ª Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2023, publicado no DJE: 5/9/2023 - grifo nosso.) Sendo assim, somente é admissível um prazo de prorrogação de 180 dias, devendo os demais serem considerados como abusivos, por colocarem o consumidor em posição de desvantagem excessiva, exceto se houver uma circunstância excepcional, o que não se verifica no caso em análise.
Nesse sentido, é o entendimento do e. TJDFT, veja: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. ALUGUEIS. PARCELAS DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. PRORROGAÇÃO DE PRAZO.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, conforme artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
2. Restou claro o inadimplemento das requeridas, que deixaram de entregar o imóvel no prazo contratado, mesmo decorrido o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, havendo abusividade em qualquer cláusula contratual que pretenda estender ainda mais esse prazo, pois basta o empreendedor, considerando necessário, fixar um prazo mais delongado para a entrega dos imóveis ao oferecer os apartamentos aos seus clientes, que fazem jus a uma informação adequada sobre os produtos que estão adquirindo.
3. O artigo 14, § 3º, II, adotou a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor, o que notadamente não é o caso, visto que o ocorrido é inerente ao tipo de atividade exercida pela ré.
4. Havendo mora da construtora/incorporadora, é facultativo ao adquirente a possibilidade de postular a rescisão da promessa de compra e venda, com a consequente devolução integral dos valores pagos, não havendo que se falar em retenção de verbas a título de cláusula penal ou arras/sinal, pois, no caso, não houve descumprimento de obrigação por parte do adquirente e a resolução do contrato enseja reparação pelos danos decorrentes da demora na entrega.
5. O pagamento das parcelas incidentes sobre o financiamento do imóvel não pode ser considerado dano material, visto que o número de parcelas, o prazo de duração e os juros contratados não constituem prejuízo dos compradores do imóvel, mas opção por essa forma de pagamento
6. Não obstante o atraso na entrega de imóvel, comprado na planta, gere transtornos, estes são caracterizados como mero descumprimento contratual, os quais não estão aptos a gerar o dano moral.
VI. Recursos conhecidos e improvidos. (Acórdão n.1154830, 07126476120178070020, Relator: LEILA ARLANCH 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 27/02/2019, Publicado no DJE: 08/03/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
7. Recurso do Autor parcialmente provido e recurso parte da requerida improvido. Unânime. (TJDFT, Acórdão 1170777, 07033375420188070001, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7.ª Turma Cível, data de julgamento: 8/5/2019, publicado no DJE: 20/5/2019 – grifo nosso.) Ademais, ao contrário do que alega a parte ré, quando da assinatura do contrato, em julho de 2020, embora as obras apresentassem prazos anteriores à data de assinatura, ou seja, prazos expirados, é certo que estava em curso o prazo de tolerância de 180 dias.
Logo, na data da assinatura do contrato, ainda não havia se encerrado o prazo final para a conclusão e entrega da obra, pelo que não há falar em violação ao princípio do “venire contra factum proprium”. VÊ-se, portanto, que a demandada não cumpriu o prazo convencionado, pelo que se impõe a resolução do contrato e a devolução da integralidade do valor pago, inclusive a comissão de corretagem, consoante enunciado n.
Enunciado n. 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, "in verbis": "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente/vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice previsto em contrato, a contar de cada desembolso, haja vista a necessidade de manter-se o valor real da moeda, e acrescidos de juros de mora de 1%, a contar da citação. Saliento não ser aplicável, ao caso, o entendimento firmado no tema 1.002 do c. STJ, pois reconhecida a culpa da incorporadora na resolução do contrato. Por outro lado, improcede o pedido de ressarcimento do valor gasto com a construção de um depósito.
O dano material caracteriza-se pela composição em dinheiro visando a reposição do estado anterior ao evento danoso. Ainda, para fins de indenização de danos materiais, necessário demonstrar efetivamente a redução patrimonial visto que não é possível a presunção dos danos materiais porque eles devem ser reparados na medida da sua exata extensão. Por se tratar de fato constitutivo do direito de quem pede (CPC, art. 373, I), deve ser comprovado no curso do processo.
Ademais, o art. 944 do Código Civil determina que a indenização mede-se pela extensão do dano. As notas fiscais, orçamentos e recibos acostados aos ids. 136220038, 136220039, 136220041, 136220042, 136221648, 136220043 desvinculados de qualquer outro elemento probatório acerca da construção do depósito são inservíveis para provar o dano material aduzido. Por último, a requerida pede a condenação dos autores ao pagamento de multa por litigância de má-fé.
A aplicação de multa exige a constatação de uma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC, devidamente acompanhada de suporte probatório capaz de mitigar a presunção de boa-fé do autor. No caso dos autos, entendo que não ficou demonstrada a má fé dos demandantes não havendo que se falar em litigância má fé.
Ante o exposto, homologo a desistência dos pedidos relativos aos lucros cessantes (descritos nos itens 11 e 13 da petição inicial, id. 136220016) e extingo o feito sem resolução do mérito, conforme a art. 485, VIII, do CPC. No mais, resolvo o mérito, com suporte no art. 487, I, do CPC e julgo parcialmente procedentes os pedidos para resolver o contrato de promessa de compra e venda de id n. 136221649 firmado entre as partes e condenar a ré restituir aos autores a integralidade dos valores pagos (incluindo a comissão de corretagem) acrescidos de correção monetária a contar do desembolso de cada parcela, pelo índice previsto contratualmente, e juros de 1% ao mês (item “a” da cláusula 3a), a contar da citação.
Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, na proporção de 50% para os autores e 50% para a ré, assim como dos honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% do valor da condenação em favor do patrono dos requerentes e em 10% do proveito econômico obtido pela demandada, em benefício de seus advogados (art. 85, §§2o e 6o-A, do CPC). Ficam advertidas as partes, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, em especial os que visem unicamente a reanálise de provas e/ou o rejulgamento da causa e/ou arbitramento de honorários e/ou danos morais, será alvo de sanção, na forma do art. 1.026, § 2º do mesmo diploma, na esteira dos precedentes do Eg.
TJDFT (Acórdãos 1165374, 1164817, 1159367, entre outros), haja vista o dever de cooperação e lealdade imposto a todos os atores processuais pelo art. 6º do CPC. Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. MARCIA REGINA ARAUJO LIMA Juíza de Direito Substituta Núcleo de Justiça 4.0 (datada e assinada eletronicamente)
