0713709-08.2022.8.07.0006

Diante desse contexto, impõe-se a regularização do feito, tanto quanto ao preparo recursal quanto ao contraditório. Logo, fulcrado no art. 1.007, § 4º, do CPC, intime-se o corréu, Martinez Empreendimentos Imobiliários Ltda. ME, na qualidade de recorrente adesivo, para comprovar o recolhimento em dobro do preparo, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de deserção. Após, verificada a inobservância à formalidade mencionada antes da remessa dos autos ao tribunal (art. 1.010, §3º, CPC), intimem-se Antônio Hertz Mascarenhas e outra, apelantes no recurso principal, para apresentar contrarrazões ao recurso adesivo, no prazo de 15 dias.

Após, retorne o feito concluso.

Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 21 de julho de 2026 12:28:32. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

A decisão de ID 141779449 deferiu a gratuidade de justiça e determinou a emenda à inicial. Aportada aos autos a emenda de ID 143352856, foi o feito recebido pela decisão de ID 147180503, que retificou o polo passivo para incluir a Multipla, designou audiência de conciliação e determinou a citação. Após sucessivas tentativas frustradas de citação, foi realizada audiência conciliatória em 04/05/2023, que restou infrutífera (ID 157504499).

A ré Multipla apresentou contestação ao ID 185574645. Em sede preliminar, suscitou a inépcia da petição inicial, a ilegitimidade passiva ad causam e a impugnação à concessão da gratuidade de justiça. No mérito, sustentou a inexistência de comprovação da aquisição do imóvel pelo autor, ao argumento de que não houve quitação integral do preço - em especial, porque o veículo dado em pagamento permaneceria registrado em nome do adquirente - , refutou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e impugnou o pedido de inversão do ônus da prova.

A ré Martinez apresentou contestação ao ID 214164554, ocasião em que arguiu, em preliminar, a prescrição, a falta de interesse de agir, a ilegitimidade passiva ad causam e a incompetência absoluta deste Juízo, ao argumento de que a competência seria da Justiça Federal por ter sido o TAC homologado em ação civil pública que tramitou perante a 2ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal. No mérito, defendeu a impossibilidade material de realocação do imóvel em razão dos termos do TAC e da ata da 61ª Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Alto da Boa Vista, que estabeleceu a lista dos adquirentes aptos à realocação, da qual o autor e seus cedentes anteriores não constam.

Em réplica de ID 217506343, o autor refutou os argumentos das contestações e reiterou os termos da inicial. Em especificação de provas (ID’s 224071352, 224748219 e 224835854), o autor reiterou pedido de prova oral, ao passo que ambas as rés pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Pela decisão saneadora de ID 233428960, o Juízo rejeitou todas as preliminares suscitadas - a impugnação à gratuidade de justiça, a ilegitimidade passiva, a inépcia da inicial, a falta de interesse de agir, a incompetência e a prescrição - , indeferiu a inversão do ônus da prova e a produção de prova oral, fixou os pontos controvertidos atinentes ao direito à realocação, à eventual impossibilidade de realocação e ao direito subsidiário à indenização por perdas e danos, reconheceu como incontroversos os fatos relativos ao pagamento do preço e determinou que o autor esclarecesse a ausência do cônjuge no polo ativo.

Pela petição de ID 241045765, o autor requereu a inclusão da Sra. CLARA REGINA BARROS LOPES MASCARENHAS, sua esposa, no polo ativo da demanda, juntando a documentação correlata e suprindo, assim, o ponto remanescente da decisão saneadora. As rés, embora intimadas, não se opuseram à inclusão. Pela decisão de ID 253106903, foi determinado o aguardo da preclusão da decisão saneadora e a posterior conclusão dos autos para julgamento.

É a síntese do necessário. Passo a proferir sentença. Inicialmente, defiro a inclusão da Sra. CLARA REGINA BARROS LOPES MASCARENHAS no polo ativo da demanda, na qualidade de litisconsorte ativa necessária, conforme requerido na petição de ID 241045765. A providência atende ao comando exarado na decisão saneadora, decorre da natureza do negócio jurídico discutido - promessa de cessão de direitos sobre imóvel, que recai sobre direito comum do casal - , e foi acolhida sem oposição das rés, regularmente intimadas.

O ato observa, ademais, o princípio da instrumentalidade das formas e da economia processual, não acarretando qualquer prejuízo, já que ambas as rés, na qualidade de signatárias da relação contratual de origem, têm plena ciência da posição jurídica de ambos os cônjuges. No tocante ao mérito, o feito comporta julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia comporta solução à luz da prova documental coligida aos autos, sendo desnecessária dilação probatória, conforme expressamente reconhecido pelas rés na fase de especificação de provas e segundo os fundamentos integrados pela decisão saneadora de ID 233428960.

Igualmente integro à sentença, no ponto que serve de baliza interpretativa para o desfecho da causa, a fundamentação ali expendida quanto ao prazo prescricional decenal, à teoria da actio nata e à incidência do TAC firmado pela Martinez como estipulação em favor de terceiros. Restaram incontroversos, segundo expressa declaração contida na decisão saneadora, os seguintes fatos relevantes para a solução da causa: (i) que, em 21/12/2010, o autor celebrou com a Multipla, na qualidade de cessionário, instrumento particular de transferência dos direitos e obrigações constantes do contrato originário de promessa de compra e venda da Quadra 210, Conjunto 03, Fração Ideal nº 25, do Condomínio Alto da Boa Vista; (ii) que o preço ajustado foi de R$ 41.500,00, pagos integralmente à vista, sendo R$ 1.500,00 em espécie e o restante mediante a entrega da posse de uma caminhonete S10 Advantage, placa NKG-4266; (iii) que o imóvel objeto da cessão estava localizado em Área de Proteção de Mananciais - APM Mestre D’Armas; (iv) que a Martinez, na condição de empreendedora original do parcelamento e signatária do Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta firmado em outubro de 2007, assumiu, naquele instrumento, as obrigações de notificar os adquirentes de lotes situados na APM, realocar aqueles cujos lotes foram desconstituídos em decorrência das exigências ambientais e, na impossibilidade da realocação, indenizá-los na forma da Cláusula Segunda, itens VII a IX, do TAC.

A celeuma, portanto, restringe-se a três núcleos: (a) o direito do autor à realocação do imóvel adquirido por cessão; (b) a impossibilidade material dessa realocação à luz dos elementos coligidos pela ré Martinez; e (c) a procedência do pedido subsidiário de indenização correspondente ao valor por ele pago, devidamente atualizado, na forma do pedido alternativo deduzido na alínea “e” da inicial. Quanto ao primeiro núcleo, é certo que o autor, na qualidade de cessionário derradeiro de direitos sobre lote que estava originariamente situado em área desconstituída por força das exigências ambientais documentadas no TAC, integra a categoria dos adquirentes contemplados pelas obrigações solidariamente assumidas pela Martinez (empreendedora) e pelo respectivo empreendedor pessoa física na Cláusula Segunda do referido instrumento.

O TAC, na hipótese, constitui típica estipulação em favor de terceiros (art. 436 do Código Civil), conferindo aos adquirentes finais - independentemente da posição que ocupem na cadeia de cessões - legitimidade para exigir o cumprimento das obrigações ali assumidas. A inserção do autor na cadeia de adquirentes do parcelamento é tornada incontroversa pelo conjunto documental dos autos e não foi infirmada pelas rés.

Quanto ao segundo núcleo, a impossibilidade material da realocação efetiva do lote do autor decorre de elementos objetivos trazidos aos autos pela própria ré Martinez. Conforme o documento de ID 214164566 (Declaração de Inexistência de Lotes no CABV), a administração do Condomínio Alto da Boa Vista atesta a inexistência de lotes ainda vinculados à titularidade da empreendedora, todos já alocados aos adquirentes contemplados pela ata da 61ª Assembleia Geral Extraordinária (ID 214164559), realizada em 23/10/2010.

O autor e os cedentes que o antecederam na cadeia possessória não constam da lista de adquirentes contemplados pela referida deliberação assemblear, circunstância que, somada à supressão do parcelamento original em razão das exigências ambientais, torna materialmente inviável o cumprimento específico da obrigação de realocação. A própria estrutura do TAC, ao prever, no inciso IX da Cláusula Segunda, a indenização como solução para a hipótese de impossibilidade ou inviabilidade da realocação, milita no mesmo sentido, conferindo ao adquirente, nessa hipótese, direito subsidiário à reparação pelo equivalente em pecúnia.

Quanto ao terceiro núcleo, deve-se observar, sob pena de violação ao princípio da congruência (art. 492 do Código de Processo Civil), o que efetivamente foi postulado na petição inicial. O autor, ciente das diversas vias possíveis de recomposição patrimonial, optou por formular, como pedido subsidiário ao da realocação, o “pagamento do montante, atualizado, pago pelo requerente a título de perdas e danos” (alínea “e” da inicial), parametrizando, assim, a tutela almejada pelo equivalente histórico ao desembolso por ele realizado, com a devida atualização.

Limita-se, portanto, a tutela jurisdicional ao valor de R$ 41.500,00, observada a atualização monetária e a incidência dos juros legais de mora. Tem-se, com efeito, hipótese típica de resolução por descumprimento (art. 475 do Código Civil) somada à inviabilidade superveniente da prestação principal (art. 234 do Código Civil), com a consequente conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. A retenção, pelos cedentes ou pela empreendedora, do valor integral pago pelo autor, sem a contrapartida da entrega do bem ou da realocação correspondente, configuraria patente enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), o que reforça a procedência do pedido subsidiário deduzido na alínea “e”.

Quanto à responsabilidade pelo cumprimento da obrigação reparatória, ambas as rés respondem solidariamente perante o autor, embora por fundamentos distintos e convergentes. A Multipla é diretamente responsável pela rescisão do instrumento particular de transferência de direitos firmado em 21/12/2010, dele tendo recebido a integralidade da contraprestação financeira ajustada, sem efetivar a entrega do bem; a Martinez, por sua vez, responde pelo cumprimento das obrigações solidariamente assumidas no TAC enquanto empreendedora do parcelamento, na linha do que dispõe a Cláusula Segunda, itens VIII e IX, daquele instrumento, ali tomada como estipulação em favor dos adquirentes finais.

A solidariedade entre as duas rés, no que pertine à reparação devida ao autor pelo descumprimento da obrigação central que viabilizaria a regularização do lote adquirido, encontra apoio nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor e no art. 942 do Código Civil, ressalvado, por evidente, o direito de regresso de cada uma das rés contra a outra, na medida da responsabilidade interna apurada na cadeia negocial.

A correção monetária do valor a ser restituído deve incidir desde o desembolso, ocorrido em 21/12/2010, momento em que o autor entregou ao cedente, à vista, a integralidade da contraprestação financeira pactuada - solução, aliás, que se harmoniza com a redação do próprio inciso IX da Cláusula Segunda do TAC, ao referir, expressamente, atualização das prestações pagas “desde o momento da quitação”. Os juros legais de mora, por sua vez, fluem a partir da citação válida (art. 405 do Código Civil).

Diante do exposto, impõe-se a procedência parcial dos pedidos, com a decretação da resolução do instrumento particular de transferência de direitos firmado em 21/12/2010, o reconhecimento da impossibilidade material de realocação do imóvel e o acolhimento do pedido subsidiário de devolução do valor pago, devidamente atualizado e acrescido dos juros legais, em condenação solidária das rés. Gizadas essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (a) ACOLHER a inclusão da Sra.

CLARA REGINA BARROS LOPES MASCARENHAS no polo ativo da demanda, na qualidade de litisconsorte ativa necessária, determinando-se a respectiva retificação no sistema; (b) DECLARAR resolvido, por descumprimento, o Instrumento Particular de Transferência de Direitos e Obrigações firmado em 21 de dezembro de 2010 entre a ré MULTIPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, na qualidade de cedente, e o autor ANTONIO HERTZ MASCARENHAS, na qualidade de cessionário, tendo por objeto a fração ideal nº 25 do Conjunto 03 da Quadra 210 do Condomínio Alto da Boa Vista; (c) RECONHECER a impossibilidade material de cumprimento específico da obrigação de realocação do referido imóvel, na forma da Cláusula Segunda, itens VIII e IX, do Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta firmado pela ré MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, com a consequente conversão da prestação em perdas e danos; (d) CONDENAR solidariamente as rés MULTIPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME e MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME ao pagamento, em favor dos autores, da quantia de R$ 41.500,00 (quarenta e um mil e quinhentos reais), corrigida monetariamente desde o desembolso (21/12/2010) e acrescida de juros legais de mora a contar da citação, observada a sistemática da Lei n.º 14.905/2024, a partir de sua entrada em vigor, ressalvado o direito de regresso entre as rés.

Em razão da sucumbência, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, sem outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Provimento jurisdicional datado e assinado conforme certificação digital. 5

Intimação

Órgão

2ª Vara Cível de Sobradinho

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MULTIPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, ANTONIO HERTZ MASCARENHAS, MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

Advogados

PRISCILA BITTENCOURT DE CARVALHO (OAB 44475/DF), KARLA P. KARLATOPOULOS DE ANDRADE (OAB 8475/DF), MARCIO CRUZ NUNES DE CARVALHO (OAB 17147/DF), CAMILA MASCARENHAS LEITE (OAB 66916/DF), DANIELLI CHRISTINI MENEZES DUARTE (OAB 65003/DF)

Intimação

Órgão

2ª Vara Cível de Sobradinho

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MULTIPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, ANTONIO HERTZ MASCARENHAS, MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

Advogados

PRISCILA BITTENCOURT DE CARVALHO (OAB 44475/DF), KARLA P. KARLATOPOULOS DE ANDRADE (OAB 8475/DF), MARCIO CRUZ NUNES DE CARVALHO (OAB 17147/DF), CAMILA MASCARENHAS LEITE (OAB 66916/DF), DANIELLI CHRISTINI MENEZES DUARTE (OAB 65003/DF)

Órgão

2ª Vara Cível de Sobradinho

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MULTIPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME, ANTONIO HERTZ MASCARENHAS

Advogados

KARLA P. KARLATOPOULOS DE ANDRADE (OAB 8475/DF), DANIELLI CHRISTINI MENEZES DUARTE (OAB 65003/DF), CAMILA MASCARENHAS LEITE (OAB 66916/DF)

Órgão

2ª Vara Cível de Sobradinho

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANTONIO HERTZ MASCARENHAS

Advogado

CAMILA MASCARENHAS LEITE (OAB 66916/DF)

Intimação

Órgão

2ª Vara Cível de Sobradinho

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ANTONIO HERTZ MASCARENHAS

Advogado

CAMILA MASCARENHAS LEITE (OAB 66916/DF)