Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2257954/DF (2026/0043700-4)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
RECORRENTE: CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCIONARIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI
RECORRENTE: MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPACOES LTDA.
RECORRENTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
ADVOGADOS: GUSTAVO HENRIQUE CAPUTO BASTOS - DF007383
EDUARDO PISANI CIDADE - DF046138
MATHEUS DE ROSSI ALVES - DF057051
RECORRIDO: FLOR DE LOTUS INDUSTRIA DE BOLSAS E ACESSORIOS LTDA.
RECORRIDO: KAI MARQUES CARRATU
ADVOGADO: DANIELA FERREIRA RIOS - SP495752
DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL (PREVI) E MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPAÇÕES LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS assim ementado (fls. 555-556): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. RES SPERATA. COBRANÇA APÓS ENTREGA DAS CHAVES. INEXIGIBILIDADE PARCIAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO. MULTA CONTRATUAL E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. VALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução, reconhecendo a exigibilidade da dívida originada de contrato de promessa de cessão do direito de integrar a estrutura técnica do ParkShopping e condenando os embargantes ao pagamento de honorários advocatícios. I I. Q U E S T Ã O E M D I S C U S S Ã O 2. A controvérsia recursal envolve a validade da cobrança de parcelas após a entrega das chaves, a suposta ocorrência de excesso de execução, a legalidade da multa de 10% prevista no contrato e a aplicabilidade dos honorários advocatícios contratuais de 20%. I I I. R A Z Õ E S D E D E C I D I R 3. A cobrança da res sperata, prevista em contrato distinto do de locação, é válida desde que haja a efetiva fruição da estrutura comercial. Após a devolução das chaves, não se justifica a manutenção da cobrança, configurando inexigibilidade p a r c i a l d a o b r i g a ç ã o. 4. O excesso de execução não foi demonstrado, pois os cálculos apresentados estavam de acordo com o contrato, considerando correção monetária, juros e encargos moratórios previstos contratualmente. 5. A multa de 10% sobre o débito inadimplido tem fundamento contratual e não caracteriza enriquecimento sem causa, estando dentro dos limites da razoabilidade e proporcionalidade. 6. Os honorários advocatícios convencionais de 20% são válidos, considerando a autonomia privada e a liberdade contratual em relações empresariais, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação parcialmente provida para reconhecer a inexigibilidade das parcelas vencidas após a entrega das chaves, mantendo-se a validade dos demais encargos contratuais e dos honorários advocatícios. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 650-657). No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, do Código de Processo Civil; art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e do art. 422 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que: a) houve negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação na decisão, sem enfrentamento dos pontos, como a culpa exclusiva dos locatários/recorridos pelo inadimplemento contratual que levou à devolução das chaves e rescisão da locação, os precedentes sobre a natureza da coparticipação/res sperata como obrigação devida pela integração à estrutura, independentemente da duração da locação; b) houve contradição do acórdão ao reconhecer a autonomia da res sperata em relação ao contrato de locação, mas, simultaneamente, declarar inexigíveis as parcelas vencidas após a devolução das chaves; c) o acórdão contrariou a liberdade contratual e a boa-fé ao mitigar cláusula livremente pactuada que prevê a exigibilidade integral da res sperata, independentemente do tempo de locação ou do uso do imóvel, devendo-se aplicar a natureza paritária dos contratos de shopping center, a autonomia privada e o pacta sunt servanda; d) a res sperata remunera os estudos, investimentos e a estrutura técnica e organizacional do shopping, sendo devida integralmente pela integração do lojista ao empreendimento, e o parcelamento seria mera conveniência; e) a parte recorrente cumpriu a contraprestação ao disponibilizar a estrutura, sendo a devolução das chaves decorrente de inadimplemento dos locatários; f) deve ser observado o Tema 339/STF; g) não incidem os óbices das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, porque a controvérsia seria estritamente jurídica e com fatos incontroversos. Aponta ainda divergência jurisprudencial quanto à vinculação do preço da res sperata ao tempo de locação e ao uso do imóvel, indicando como paradigmas da Corte estadual paulista: TJSP, Apelação n. 1021323-03.2017.8.26.0114, 26ª Câmara de Direito Privado, que reputa título executivo líquido, certo e exigível e afasta proporcionalidade ao tempo de ocupação, reconhecendo o valor integral devido; e TJSP, Apelação n. 1014701-18.2014.8.26.0564, 32ª Câmara de Direito Privado, que afirma a legitimidade da res sperata integral, mesmo diante de desocupação prematura. Contrarrazões apresentadas às fls. 737-751 e 738-751. Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem (fls. 756-759 e 757-759). É, no essencial, o relatório. O recurso especial tem origem em execução de título extrajudicial fundada em instrumento particular de promessa de cessão do direito de integrar a estrutura técnica do ParkShopping, na qual a parte recorrente busca o adimplemento de parcelas da res sperata vencidas entre 20/10/2023 e 20/06/2024, após a devolução das chaves em 28/11/2023, tendo o Tribunal de origem reconhecido a inexigibilidade das parcelas posteriores à entrega das chaves, e mantido a validade da multa contratual de 10% e dos honorários convencionais de 20%. Inicialmente, é de ser afastar a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há falar em ofensa aos arts. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar provimento parcial à apelação, deixou claro que (fls.584-586): A apelante argumenta que não é válida a cobrança, uma vez que a pretensão do pagamento pela cessão dos direitos de uso do shopping refere-se a período em que sequer usufruiu do espaço. A obrigação em execução possui origem em Promessa de Cessão do Direito de Integrar a Estrutura Técnica do “ParkShopping” (ID 194344050), a qual não se confunde com o contrato de locação. Conforme a Jurisprudência desta Corte, o contrato de locação não se confunde com o contrato de cessão do direito de integrar a estrutura técnica do shopping (contrato de “res sperata”), o qual “(...) corresponde à importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica, de projetos e de alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do shopping center. (...) O valor pago para esse fim não é estabelecido de acordo com os meses de duração do contrato de locação, mas sim porque o locatário se beneficia imediatamente da estrutura técnica do centro comercial desde o início de sua operação no shopping center. Nessa modalidade contratual, ocorre a cobrança da res sperata para integração à estrutura de centros empresariais justifica-se em razão da especialidade e da especificidade do contrato. Está relacionada com a preparação do ambiente locatício, visando, ainda, garantir a reserva de espaço e o direito ao locatário de participar de toda estrutura organizacional do shopping. (...) Por isso, tem-se que a cobrança de res sperata é considerada como uma forma de contraprestação paga pelo lojista por ingressar em um complexo empresarial, que já possui uma clientela própria, além de agregar ao seu empreendimento um ambiente comercial. Trata-se de cobrança decorrente da livre negociação entre empreendedor e lojista autorizada pelo art. 54 da Lei n. 8.245/1991. Contudo, ainda que seja considerada lícita e seja prática corriqueira a instituição de preço pelo empreendedor ao lojista a título de cessão de direito de uso, a Jurisprudência desta Corte entende ser necessária a efetiva fruição do cessionário dos benefícios de clientela e estrutura do shopping center. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciando, expressa e detalhadamente, a respeito das teses do Recurso Especial, como sobre a rescisão da locação, a devolução da chave e também sobre a cobrança da res sperata. Registre-se ainda que, como cediço, o magistrado não precisa rebater ponto a ponto todos os argumentos, mas deve obrigatoriamente analisar aqueles pontos essenciais e demonstrar a coerência lógica entre as questões de fato e de direito discutidas no processo e a conclusão a que chegou. De modo que foi prolatada decisão suficientemente fundamentada, e não ficou demostrada violação dos art. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, do CPC. Verifica-se, assim, que inexiste omissão ou contradição. O simples fato de o julgamento ter sido contrário aos interesses da parte recorrente não caracteriza negativa de prestação jurisdicional. Sobre o tema, é pacífica a jurisprudência desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSOESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA. NEGATIVA DEPRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA PROCESSUAL. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, todas as questões que lhe foram submetidas, ainda que tenha decidido de forma contrária à pretensão da parte. Nesse contexto, esta Corte já se manifestou no sentido de que não há que se confundir decisão contrária aos interesses da parte e negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com ausência de fundamentação. (...) 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp: 1974942 RJ 2021/0271166-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 14/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022.) Ademais, do acórdão recorrido, constata-se que o pronunciamento sobre as teses levantadas no recurso especial foi realizado com base na análise das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, vejamos. Ora, o acórdão recorrido concluiu, com base na interpretação das cláusulas contratuais, que a cobrança e a forma de cálculo das parcelas decorrem diretamente das cláusulas contratuais (reajuste pelo IGP-DI, multa de 10% e juros), bem como que, a exigibilidade deve ser mitigada após a entrega das chaves, como se pode depreender do seguinte trecho (fls. 569-570): Em que pese o valor contratual de R$ 2.083,33, o pagamento em atraso enseja a incidência da cláusula III.5 do contrato (ID 194344050, pág. 2), segundo a qual os valores deveriam ser reajustados em função da variação do IGP-DI a partir da data de assinatura do contrato até a data do efetivo pagamento de cada parcela. […] A cláusula III.6 (ID 194344050, pág. 3) prevê que ‘o inadimplemento ou impontualidade no pagamento de qualquer das parcelas estipulada em III.3 implicará, independemente de aviso ou notificação, na incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 10% (dez por cento), calculadas sobre o valor total corrigido do débito […] E ainda, o Tribunal de origem entendeu que somente são exigíveis as parcelas vencidas até a data próxima à entrega das chaves, reconhecendo a inexigibilidade das prestações posteriores com base em fatos comprovados nos autos (entrega das chaves em 28/11/2023, inadimplemento a partir de 20/10/2023 e planilha de débitos), conforme trecho a seguir (fls. 590-591): No caso em análise, o contrato firmado entre as partes […] em 08/07/2020 […]. Contudo, houve a devolução das chaves em 28/11/2023 (ID 184711348), deixando a apelante de adimplir com as parcelas do referido contrato a partir de 20/10/2023 (ID 67246159), a partir da parcela de número 39. […] Considerado a data de entrega das chaves, somente é possível exigir o adimplemento das obrigações com data de vencimento em 20/10/2023 e 20/11/2023, […] devendo ser inexigíveis as prestações referentes aos meses de Dezembro/2023 a Junho/2024. De modo que, rever o citado entendimento para reconhecer que a cobrança integral da res sperata é devida independentemente do tempo de permanência e do uso posterior do imóvel, como pretende a parte recorrente, demandaria o reexame das cláusulas do contrato e do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Sobre o tema, seguem precedentes desta Corte: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCESSO DE EXECUÇÃO E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, deficiência de fundamentação e ausência de similitude fática para exame do dissídio. 2. A controvérsia: embargos à execução visando à cobrança integral de contrato de locação de 5 anos, questionando excesso de execução diante da rescisão antecipada e da ocupação por 7 meses. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu excesso de execução e limitou a exigibilidade ao valor proporcional aos 7 meses de uso, acrescido da multa contratual de 10%. 4. A Corte de origem manteve o acórdão, fixou o termo final na entrega das chaves e confirmou indevida a cobrança integral das parcelas dos 60 meses. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível o reenquadramento jurídico dos fatos e a revaloração das provas sem incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ; (ii) saber se prevalecem as condições livremente pactuadas nas locações de shopping center com base no art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e no art. 421, parágrafo único, do Código Civil; e (iii) saber se houve enriquecimento sem causa do locatário à luz do art. 884 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do acervo fático-probatório, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 7. A invocação do art. 421, parágrafo único, do Código Civil e do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 não afasta os óbices sumulares, pois a alteração do entendimento exigiria interpretar o contrato e reavaliar as provas. 8. A tese de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil pressupõe inversão das premissas fáticas fixadas pela Corte local, o que também encontra óbice nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 9. Mantém-se a inadmissão por deficiência de fundamentação, uma causa autônoma não afastada no agravo interno. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quando a decisão recorrida se funda na interpretação de cláusulas contratuais e na análise do acervo fático-probatório, vedando reenquadramento jurídico que demande revolvimento de prova. 2. Os arts. 421, parágrafo único, do Código Civil e 54 da Lei n. 8.245/1991 não autorizam, na via especial, revisar cláusulas e provas para restabelecer cobrança integral após rescisão antecipada. 3. A alegação de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil demanda revisão de premissas fáticas e interpretação contratual, igualmente obstadas pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 4. A deficiência de fundamentação do recurso especial permanece como causa autônoma de inadmissão não afastada no agravo interno." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, parágrafo único, 884; Lei n. 8.245/1991, art. 54 Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 182; STJ, AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP (AgInt no AREsp n. 2.820.530/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 22/12/2025.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ART. 54, § 2º, DA LEI N. 8.245/1991. PRAZO. PERIODICIDADE MÍNIMA. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso. II. Razões de decidir 2. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em momento posterior, pois configura indevida inovação recursal. 5. "O art. 54, § 2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação" (REsp n. 2.003.209/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/09/2022, DJe 30/09/2022). III. Dispositivo 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AgInt no AREsp n. 2.547.659/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 5/9/2025.) Por fim, em que pese o recurso ter indicado a alínea c, III, do art.105 da Constituição Federal, cumpre destacar que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede, por conseguinte, o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Deixo de majorar os honorários, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, uma vez que não foram arbitrados em desfavor da parte recorrente na instância de origem (fl.598). Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS