Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
REQUERENTE: CONDOMINIO VILLAGGIO DI SAN REMO
REQUERIDO: CITTA ENGENHARIA LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: AMANDA SANTOS FERREIRA - ES19220 Advogado do(a)
REQUERIDO: ALEXANDRE PUPPIM - ES8265 SENTENÇA I - RELATÓRIO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 0026337-33.2015.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ações pelo rito comum, reunidas para julgamento conjunto por força de conexão (Art. 55, §1º, do CPC), ajuizadas inicialmente pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLA DELA LUNA (processo nº 0026337-33.2015.8.08.0024) e, posteriormente, pelo CONDOMÍNIO VILLAGGIO DI SAN REMO (processo nº 0012105-11.2018.8.08.0024) em face de CITTA ENGENHARIA LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. No processo de 2015, o Condomínio da Torre C (Villa Dela Luna) alega, em síntese, que a edificação entregue pela Ré em fevereiro de 2012 apresentou diversos vícios construtivos, tanto nas áreas privativas quanto nas áreas de uso comum (garagens, área de lazer, fachadas, cobertura), consubstanciados em infiltrações severas, trincas, exposição de armaduras, oxidação prematura e descumprimento de normas técnicas da ABNT. Pleiteou, em sede de tutela antecipada e no mérito, a condenação da Ré na obrigação de fazer consistente na reparação dos vícios, além de indenização por danos morais. Juntou laudo cautelar unilateral. Citada, a Ré Citta Engenharia apresentou contestação arguindo preliminares de ilegitimidade ativa do Condomínio para pleitear danos morais e para reclamar de áreas comuns (visto pertencerem a um complexo de três torres). No mérito, invocou a prescrição/decadência com base no manual do proprietário e defendeu a ausência de nexo causal, atribuindo as patologias à falta de manutenção preventiva por parte do autor (violação à NBR 5674). A instrução contou com a produção de Prova Pericial de Engenharia (Laudo do Eng. Hamilton Azevedo Rebello Filho). No processo de 2018, o Condomínio Geral (Villaggio Di San Remo, que engloba as três torres do empreendimento) ajuizou demanda visando a condenação da mesma Ré ao pagamento de Indenização por Danos Materiais no valor de R$ 949.724,00, referentes aos custos necessários para a reparação dos vícios construtivos crônicos localizados nas áreas comuns do complexo, que não foram sanados pela construtora. Em sua defesa, a Ré reiterou os argumentos de decadência, escoamento do prazo de garantia, regularidade atestada pelo "Habite-se" e pelo Corpo de Bombeiros, e culpa exclusiva do condomínio pela ausência de manutenção. A fase instrutória deste feito também contou com Prova Pericial, consubstanciada no Laudo do Eng. Jaime Oliveira Veiga (março/2022). Ambas as partes apresentaram suas manifestações, impugnações parciais aos laudos por meio de assistentes técnicos e, encerradas as fases instrutórias, apresentaram suas alegações finais por memoriais, reiterando suas teses inaugurais. Era o que havia de relevante a ser consignado em sede de relatório. Fundamento e DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO II.1. Do Julgamento Conjunto As demandas envolvem as mesmas partes (Considerando que a Torre C integra o Condomínio Geral) e a mesma causa de pedir remota (vícios construtivos no empreendimento erigido pela Ré). O julgamento conjunto impõe-se por força do art. 55, § 3º, do CPC, a fim de evitar decisões conflitantes e prestigiar a economia processual, harmonizando o pedido de obrigação de fazer (2015) com a quantificação em perdas e danos (2018). II.2. Das Preliminares a) Da Ilegitimidade Ativa para o Pleito de Danos Morais (Processo 2015) A Ré suscita a ilegitimidade do Condomínio para pleitear indenização por danos morais. A preliminar merece acolhimento. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), dirimindo divergências anteriores, pacificou o entendimento de que o condomínio edilício, caracterizado por sua natureza jurídica de massa patrimonial, não é dotado de honra objetiva. Por conseguinte, é inaplicável aos entes condominiais a inteligência da Súmula 227 do STJ ("A pessoa jurídica pode sofrer dano moral"). Conforme assentado de forma lapidar no julgamento do AgInt nos EREsp 1736593/SP (Rel. Ministro Francisco Falcão, CE, julgado em 08/08/2023, DJe 10/08/2023), qualquer ofensa ao conceito que o condomínio possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, não havendo possibilidade de conferir ao condomínio dano extrapatrimonial de cunho moral. Portanto, carecendo de honra objetiva, patente é a falta de legitimidade e de interesse do ente condominial para o pleito, devendo o pedido de indenização por danos morais do processo nº 0026337-33.2015.8.08.0024 ser extinto sem resolução de mérito. b) Da Ilegitimidade do Condomínio (Torre C) sobre as Áreas Comuns A Ré alegou que o Edifício Villa Dela Luna não poderia, isoladamente, pleitear o reparo de áreas comuns (garagens, piscina), por pertencer a um complexo maior. Referida preliminar resta superada/prejudicada, tendo em vista o ajuizamento superveniente da ação nº 0012105-11.2018.8.08.0024 pelo próprio Condomínio Geral (Villaggio Di San Remo), titularizando a pretensão de reparação material de todas as áreas comuns, o que convalida a legitimidade processual no julgamento conjunto. II.3. Das Prejudiciais de Mérito: Decadência e Prescrição A Construtora Ré sustenta a decadência e a prescrição com base nos prazos do Manual do Proprietário (de 90 dias a 2 anos) e na alegação de que os vícios seriam aparentes. A prejudicial não prospera. A relação jurídica travada entre o Condomínio e a Construtora é eminentemente de consumo (Arts. 2º e 3º do CDC). Tratando-se de vícios construtivos que afetam a solidez, segurança e habitabilidade da obra (infiltrações em lajes, armaduras expostas, falhas de impermeabilização), incide o prazo de garantia irredutível de 5 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, surgido o defeito dentro do prazo de garantia de 5 anos, o condomínio/adquirente possui o prazo prescricional de 10 (dez) anos (Art. 205 do CC - regra geral reparatória, antiga Súmula 194/STJ adaptada) para ajuizar a ação de reparação ou indenização. Considerando que a entrega (habite-se) ocorreu em 2012, as ações propostas em 2015 e 2018 estão perfeitamente tempestivas, não havendo que se falar em decadência com base em prazos abusivos de manuais redigidos unilateralmente pela construtora que tentem mitigar a lei. II.4. Do Mérito A controvérsia central reside na responsabilidade civil da Construtora Ré pelos vícios apresentados no empreendimento. A responsabilidade do construtor no CDC é objetiva (Art. 12, CDC), respondendo de forma independente de culpa pelos defeitos de projeto e construção, salvo se provar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (falta de manutenção). Da análise acurada dos Laudos Periciais Judiciais produzidos (Eng. Hamilton Rebello no proc. de 2015 e Eng. Jaime Veiga no proc. de 2018), extrai-se uma distinção clara entre as patologias encontradas: 1. Vícios Endógenos (Falhas Construtivas / Execução): Os peritos foram categóricos ao atestar a existência de patologias originárias de má execução da obra, destacando-se: Graves infiltrações na laje de teto da garagem do subsolo e parede do bicicletário. Falhas sistêmicas na impermeabilização (ausência de proteção mecânica na calha do telhado) e vedação inadequada de juntas de dilatação. Falta de cobrimento adequado das armaduras (ferragens expostas) na borda da piscina e nas lajes, contrariando a NBR 6.118, gerando oxidação precoce. Variações de altura nos degraus das escadas de incêndio e afastamento do corrimão fora dos padrões normativos de segurança da época. Drenagem deficiente no pavimento térreo, provocando acúmulo de água. A alegação da Ré de que a aprovação do projeto pela Prefeitura (Habite-se) e Corpo de Bombeiros a exime de responsabilidade é juridicamente infundada. O ato administrativo de licença atesta a adequação formal aos parâmetros urbanísticos, mas não atesta a higidez estrutural, a qualidade dos materiais ou a perfeição da execução, não afastando a responsabilidade civil do construtor por vícios ocultos ou progressivos (Art. 39, VIII, CDC). 2. Vícios Exógenos (Falhas de Manutenção): Por outro lado, a perícia também reconheceu que o Condomínio foi negligente em seu dever de manutenção preventiva (NBR 5674). Patologias como a oxidação de portões, grelhas, suportes metálicos, desgaste de rejuntes cerâmicos na fachada e eflorescência superficial constituem falhas cujo agravamento se deu pela inércia do próprio autor. A falta de manutenção rompe o nexo causal em relação a esses itens específicos, atraindo a excludente do art. 12, §3º, III, do CDC. 3. Calçada Cidadã e Normas Supervenientes: O perito confirmou que as exigências arquitetônicas (como a "calçada cidadã" e piso tátil) passaram a ser exigidas por normativas posteriores (2004/2005) à aprovação original do projeto (1999). Pelo princípio do tempus regit actum e da segurança jurídica, não se pode impor à construtora a adequação da obra a normas supervenientes à sua aprovação, não havendo vício neste ponto. Da Resolução da Lide: Diante do contexto probatório, a Ré é responsável exclusiva pelos reparos de natureza estrutural e de impermeabilização (vícios endógenos). Como o Processo de 2015 pedia a "obrigação de fazer" e o Processo de 2018, manejado pelo Condomínio Geral, liquidou a pretensão requerendo a "indenização por danos materiais" baseada nos custos de reparo de todo o complexo, a solução mais adequada, justa e eficaz, em prestígio ao princípio da efetividade, é a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (Art. 499 do CPC). Assim, a Ré deve ser condenada ao pagamento do valor necessário para a reparação das patologias construtivas (excluindo-se os custos referentes à manutenção de rotina negligenciada pelo condomínio e adaptações a normas supervenientes), cujos valores exatos de engenharia deverão ser objeto de liquidação de sentença, tomando-se por base a matriz quantitativa do laudo pericial produzido no processo de 2018 (Laudo do Eng. Jaime Oliveira Veiga). III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, resolvo o mérito da lide, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais de ambas as ações, para: A) PROCESSO Nº 0026337-33.2015.8.08.0024: ACOLHER a preliminar de ilegitimidade ativa do Condomínio para o pleito de danos morais, extinguindo este capítulo do pedido sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. RECONHECER a responsabilidade da Ré pelos vícios construtivos estruturais, de infiltração e impermeabilização apontados pela perícia. Dada a conexão com o feito indenizatório, converto a obrigação de fazer em perdas e danos, a serem solvidas na forma do item "B" abaixo. B) PROCESSO Nº 0012105-11.2018.8.08.0024: CONDENAR a Ré, CITTA ENGENHARIA LTDA, ao pagamento de indenização por Danos Materiais em favor do CONDOMÍNIO VILLAGGIO DI SAN REMO, no importe exato correspondente aos custos necessários para o reparo dos vícios de origem construtiva (endógenos) identificados no laudo pericial, notadamente: infiltrações nas lajes de garagem, paredes e subsolo; recuperação das armaduras expostas; correção das juntas de dilatação e impermeabilização. DETERMINAR que ficam excluídos da condenação os custos relativos a patologias decorrentes da falta de manutenção preventiva (oxidação de itens metálicos aparentes, pintura e desgaste de rejuntes) e adaptações a normas supervenientes (ex: calçada cidadã). O valor líquido da condenação deverá ser apurado em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento (Art. 509, I, do CPC), com base na planilha do laudo oficial, com correção monetária a partir da data da perícia e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Dada a sucumbência recíproca em ambas as ações, condeno as partes (Condomínios Autores, solidariamente, e Ré) ao pagamento das custas processuais pro rata (50% para a parte autora, 50% para a ré). Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação a ser liquidada, distribuídos na mesma proporção (50% devidos pela Ré aos patronos dos Autores; 50% devidos pelos Autores aos patronos da Ré), vedada a compensação (Art. 85, §14, do CPC). Transitada em julgado, certifique-se, aguarde-se eventual deflagração do cumprimento de sentença pelas partes no prazo de 30 (trinta) dias e, nada sendo requerido, arquivem-se com as cautelas de estilo. Traslade-se cópia desta sentença para os autos do processo apenso. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. VITÓRIA/ES, 9 de abril de 2026. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES Juiz de Direito