Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO SHOPPING GUARAPARI
REQUERIDO: JOAO PEDRO MOTTA ANDRE Advogado do(a)
REQUERENTE: JORGINA ILDA DEL PUPO - ES5009 Advogado do(a)
REQUERIDO: ALEX FRANCISCO DE LIMA CABRAL - ES8497 ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA Processo. 0013515-18.2011.8.08.0035 SENTENÇA (Serve o presente ato como mandado/ofício, se necessário)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492561 PROCESSO Nº 0013515-18.2011.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Cobrança de Encargos Condominiais ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SHOPPING GUARAPARI em face de JOÃO PEDRO MOTTA ANDRÉ, objetivando o recebimento de taxas condominiais ordinárias, extraordinárias e fundo de promoção incidentes sobre as unidades comerciais Loja 1001 e Loja 1010, de titularidade do requerido. Da inicial (Fls. 02/07) Sustenta o autor que o requerido, na qualidade de proprietário das referidas unidades, deixou de adimplir diversas taxas condominiais ordinárias, encargos específicos e contribuições destinadas ao fundo de promoção, referentes a períodos compreendidos entre os anos de 2007 e 2009. Assim, requer a condenação do requerido ao pagamento do valor do débito, devidamente atualizado, acrescido de multa moratória de 2%, juros de mora, honorários advocatícios, bem como, das parcelas vincendas que se vencerem no curso do processo, até a integral satisfação da obrigação. Da transação (fls. 57/59) No curso do processo, foi juntado Termo de Acordo referente à Loja 1010, firmado entre o Condomínio, a locatária Maria Tereza Beauclair e o requerido, no valor de R$ 4.773,58 (quatro mil, setecentos e setenta e três reais e cinquenta e oito centavos), tendo sido homologado por decisão proferida na audiência de conciliação (Fls. 57/59). Da contestação (Fls. 60/65) Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, arguindo: (1) ilegitimidade passiva quanto à unidade 1010, sob o fundamento de que discute judicialmente a rescisão contratual firmada com a construtora; (2) quanto à unidade 1001, pleiteou a denunciação da lide aos locatários, atribuindo a estes a responsabilidade pelo pagamento das cotas. Do termo de audiência de instrução (fl. 278) Foi deferido o pedido de prova emprestada. Dos memoriais (fls. 307/331) Ambas as partes ratificaram os argumentos anteriores por meio de memoriais. É o relatório. Passo aos fundamentos da minha decisão. DA PRELIMINARES DE MÉRITO Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva e da Responsabilidade do Adquirente Registre-se, de início, que a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à loja 1010 e a própria lide quanto a esta unidade restaram prejudicadas diante da decisão que homologou o acordo celebrado entre as partes. Contudo, quanto à Loja 1001, a tese defensiva de ilegitimidade — pautada na existência de ação judicial de rescisão de contrato de compra e venda com a construtora — não merece prosperar. É pacífico o entendimento de que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando o titular do domínio ou o possuidor direto. Enquanto não houver a efetiva rescisão do contrato de compra e venda com a consequente reintegração de posse pelo promitente vendedor, o requerido permanece na posse do imóvel e, por conseguinte, ostenta a condição de responsável pelo pagamento das cotas condominiais perante o Condomínio. Eventuais discussões contratuais entre comprador e vendedor são estranhas à coletividade de condôminos, não podendo o autor ser prejudicado por lide externa que não altera a relação de gozo e fruição do réu sobre a unidade imobiliária. Neste sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO PELA INOBSERVÂNCIA DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal quando as razões se opõem ao que foi decidido, evidenciando o inconformismo da parte apelante. 2. As taxas condominiais constituem obrigação propter rem, recaindo sobre o titular do imóvel no período em que se constituíram, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. 3. O promitente comprador responde pelos encargos referentes às taxas condominiais até a rescisão do contrato. 4. Recurso provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50087106320248130027, Relator.: Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G), Data de Julgamento: 10/02/2026, Câmaras Cíveis / 3º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, Data de Publicação: 12/02/2026) CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. RESCISÃO. PROMITENTE COMPRADOR. RESPONSABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. - As despesas de condomínio possuem natureza propter rem e, portanto, são de responsabilidade do titular do direito real sobre o imóvel. - Operada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a consequente extinção do vínculo obrigacional entre as partes, a titularidade do imóvel e, por consequência, a responsabilidade pelas obrigações a ele vinculadas, retorna integralmente ao promitente vendedor, que reassume a posição de legítimo proprietário. No entanto, o promitente comprador responde pelos encargos referentes às taxas condominiais até a rescisão do contrato. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.096237-0/001, Relator (a): Des.(a) Nome, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2025, publicação da súmula em 04/07/2025) Assim, deve o réu figurar no polo passivo da lide, motivo pelo qual REJEITO a preliminar. Da Denunciação da Lide Consoante se vê dos autos, a parte ré pugnou pela denunciação da lide de terceiros. Diante disso, cumpre destacar a redação do art. 125 do CPC, o qual trata da matéria ora em tela, vejamos: Art. 125. É admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes: I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam; II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. Consoante se vê, é cabível a denunciação daquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. Compulsando os autos, não vislumbro nenhuma das hipóteses trazidas pelo dispositivo supramencionado, sendo certo que eventual indenização pretendida pela parte ré não se dará de forma automática, sendo necessário, em via própria, analisar se existentes os requisitos ensejadores da responsabilidade dos terceiros apontados. Assim, REJEITO a denunciação da lide. DO MÉRITO Registre-se, de início, que a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à loja 1010 e a própria lide quanto a esta loja restou prejudicada diante da decisão que homologou o acordo celebrado entre a requerente, o requerido e a locatária. Por outro lado, quanto à loja 1001, destaque-se que o inadimplemento restou comprovado por meio da planilha de débitos e demonstrativos juntados pelo autor, sendo certo que o réu não negou o inadimplemento das despesas a ele imputadas. Ademais, o requerido não apresentou comprovantes de pagamento relativamente ao período de agosto/2007 a novembro/2009, limitando-se a alegações defensivas genéricas. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia a ele comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. No presente caso, a planilha apresentada encontra respaldo na convenção condominial e observa os encargos previstos legalmente. Quanto aos encargos incidentes tem-e: (1) Multa moratória de 2%, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil; e (2) Juros de mora de 01% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo IPCA, ambos a partir de cada vencimento, como forma de recomposição do valor real da moeda. Nos termos do art. 323 do CPC, a condenação deve abranger também as parcelas vincendas até o efetivo adimplemento, por se tratar de obrigação de trato sucessivo. Portanto, configurado o inadimplemento e inexistindo causa excludente de responsabilidade, impõe-se a procedência do pedido quanto à unidade 1010. Anote-se, ainda, que se tratando as taxas condominiais de prestações sucessivas, as parcelas vencidas no curso da ação e as vincendas, enquanto durar a obrigação, devem ser incluídas na condenação. Neste sentido, confira-se: AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS NO CURSO DO PROCESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA. DATA DO VENCIMENTO. I- Tratando-se as taxas condominiais de prestações sucessivas, as parcelas vencidas no curso da ação e as vincendas, enquanto durar a obrigação, devem ser incluídas na condenação ( CPC/2015, art. 323). Desse modo, as prestações são devidas enquanto durar a obrigação, devendo todas as parcelas vencidas e não pagas pelos réus, ora apelados, serem incluídas no cálculo, sendo desnecessária a propositura de nova ação de cobrança. II- O termo inicial para incidência dos juros de mora, em se tratando de cobrança de taxas condominiais, é a partir da data do descumprimento da obrigação, ou seja, do vencimento de cada prestação, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa do condômino inadimplente. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO - Apelação 03425644820148090051, Relator.: Des(a). LUIZ EDUARDO DE SOUSA, Data de Julgamento: 11/05/2020, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/05/2020) Como se sabe, nos termos da norma do §1º do artigo 1.336 do Código Civil, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. No mesmo sentido, confira-se precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, X, DO CPC/15. OPÇÃO PELA AÇÃO DE CONHECIMENTO. TÍTULO JUDICIAL. ART. 785 DO CPC/15. CONDENAÇÃO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS. INCLUSÃO. DATA LIMITE. EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAIS. EXCEÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA QUE FIXA TERMO DIVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAR. OFENSA À COISA JULGADA. HARMONIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Ação de cobrança, ajuizada em 15/8/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 4/7/2022 e concluso ao gabinete em 23/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível incluir na condenação da ação de cobrança de quotas condominiais as parcelas vincendas até o efetivo pagamento, ainda que posteriores à sentença e ao trânsito em julgado. 3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4. Precedentes desta Corte no sentido de ser possível a inclusão, na execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação. Entendimento que privilegia os princípios da efetividade e da economia processual. 5. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pela ação de conhecimento (ação de cobrança), a fim de obter título executivo judicial, nos termos do art. 785 do CPC/15. 6. De acordo com os precedentes desta Corte, é possível a condenação das parcelas vincendas das quotas e encargos condominiais até o efetivo pagamento, desde que apresentem a mesma natureza, sejam homogêneas, contínuas e originárias do mesmo título. 7. Todavia, na hipótese de o Tribunal de origem, diante das peculiaridades da situação em concreto, estabelecer marco diferenciado no título executivo judicial, ocorrendo o trânsito em julgado da decisão, esse não poderá ser modificado em cumprimento de sentença, sob pena de violação das normas processuais referentes à coisa julgada e à segurança jurídica. 8. Não obstante o art. 323 do CPC/15 (art. 290 do CPC/73) admita a inclusão na sentença condenatória, de parcelas vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, esta providência é vedada em cumprimento de sentença quando o título executivo judicial estabelece marco final diverso, sob pena de ofensa à coisa julgada. 9. Hipótese em que o acórdão estadual determinou a condenação da recorrente ao pagamento de quotas condominiais vencidas e vincendas até a data do efetivo pagamento. Necessidade de manutenção da decisão. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (STJ - REsp: 2025425 RS 2022/0283994-8, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Sendo assim, tendo sido demonstrada a relação jurídica existente entre as partes, e justificada a origem do débito pretendido pela parte autora, é de rigor o acolhimento do pleito autoral. DO DISPOSITIVO: Ante o exposto: (1) JULGO PROCEDENTE o pedido inicial quanto à Loja 1010 para condenar o requerido ao pagamento das despesas condominiais vencidas no período de agosto/2007 a novembro/2009, bem como, das parcelas vincendas até o efetivo pagamento (art. 323 do CPC), acrescidas de correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC) e juros de mora pela taxa de 01% (um por cento) ao mês, ambos desde cada vencimento e multa moratória de 02% (dois por cento), nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil. Face à sucumbência, CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Vila Velha/ES, 05 de março de 2026. Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito (Ofício DM n. 0365/2026)