Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: MARIA DA PENHA VILLA COUTINHO
REQUERIDO: JOSEMAR ROCON, NADIR DE OLIVEIRA ROCON, GEORGE WALLACE MARQUES RANGEL Advogado do(a)
REQUERENTE: JEFERSON CABRAL - ES21204 SENTENÇA (serve este ato como mandado/ofício/carta)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492565 PROCESSO Nº 0049872-89.2014.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de Ação de Adjudicação Compulsória proposta por MARIA DA PENHA VILLA COUTINHO em face de JOSEMAR ROCON, NADIR DE OLIVEIRA ROCON e GEORGE WALLACE MARQUES RANGEL, partes devidamente qualificadas nos autos. Sustenta que adquiriu de forma onerosa e de boa-fé o lote de terreno nº 19 da quadra 86, com área de 360,00 m², situado no Loteamento Balneário Ponta da Fruta, Vila Velha/ES. Informa que o Requerido Josemar Rocon alienou o bem ao Sr. Antônio Alberto B. Mesquita, o qual repassou os direitos possessórios a Douglas da Silva em abril de 2006, vindo este último a transacionar o imóvel com a Requerente em 14 de maio de 2009, mediante o pagamento integral do preço fixado. Aduz que detinha a posse mansa e pacífica do bem até ser surpreendida por um terceiro, Christian, que afirmou ter comprado o lote do corréu George Wallace Marques Rangel. Assevera que, ao verificar a certidão de ônus do Cartório de Registro de Imóveis, constatou a averbação da venda feita por Josemar a George Wallace em fevereiro de 2014. Diante disso, requer a expedição de carta de adjudicação, a fim de que seja promovido o registro da propriedade na matrícula do imóvel. Assistência judiciária gratuita deferida à fl. 42. Contestação de Josemar Rocon e Nadir de Oliveira Rocon às fls. 49-54, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, sob a alegação de que já não detêm a propriedade e nem interesse no bem. No mérito, alegaram ter alienado o imóvel verbalmente a um colega de trabalho (Cícero) por um valor simbólico e que não conhecem os demais compradores subsequentes da cadeia possessória. Réplica às fls. 60-64. Edital de citação à fl. 75. Contestação de George Wallace Marques Rangel no id 45023208, refuta os fatos por negativa geral. Réplica no id 47404293. Termo de Audiência de Instrução e Julgamento no id 65457186. Alegações Finais nos ids 94361052 e 95981542. Vieram os autos conclusos. Passo a decidir. _____________________________________________________ Pedido de Assistência Judiciária Gratuita Consoante se vê do caderno processual, os Requeridos JOSEMAR ROCON e NADIR DE OLIVEIRA ROCON pugnaram pela concessão do benefício da assistência judiciária gratuita. Desse modo, tendo em vista os documentos apresentados DEFIRO o benefício em favor deles, REJEITANDO, assim, a impugnação apresentada. Isso pois, a parte autora, quem impugnou o pedido, não logrou êxito em demonstrar que a parte tem condições de arcar com os custos do processo, sendo de rigor a sua rejeição. Preliminar de Ilegitimidade Passiva Os réus Josemar Rocon e Nadir de Oliveira Rocon arguiram preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento de que não detém mais a posse e nem a propriedade sobre o bem. A meu ver, tal argumento não merece acolhida, uma vez que o polo passivo da demanda de adjudicação compulsória deve ser composto pelos envolvidos no negócio jurídico referente ao imóvel, de forma a observar a continuidade registral do bem. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CADEIA SUCESSIVAS DE TRANSMISSÕES DO BEM IMÓVEL. NECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. Art. 10 DO CPC. EMENDA DA INICIAL. INÉRCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A adjudicação compulsória é o instrumento posto à disposição dos promitentes compradores para que possam exigir do promitente vendedor o cumprimento de negócio de compra e venda de imóvel celebrados entre as partes. 2. Não obstante, para tanto, deve integrar o polo passivo da demanda, em litisconsórcio passivo, não apenas a recorrida, por envolver o seu direito real, mas também as demais pessoas que firmaram o negócio jurídico do bem imóvel, visto que deve ser observado a necessidade de observância da continuidade registral. 3. Em outros termos, existindo outras cadeias de sucessivas transmissões do bem imóvel devem todos os envolvidos integrarem o polo passivo da demanda em respeito, repito, ao princípio da continuidade dos registros públicos. 4. Ao analisar a decisão acostada no ID nº 7733967, verifico que o julgador a quo explanou toda a sua fundamentação acerca da necessidade da correta formação do polo passivo da demanda, determinando a intimação do autor, nos termos do art. 10 do CPC, para se manifestar sobre as suas considerações no prazo de 15 (quinze) dias. 5. Diante de tais considerações, tendo em vista que o Magistrado de 1º Grau já se inclinava por essa necessidade da emenda da exordial, é que a parte recorrente, ora representada pelo seu patrono, com pleno conhecimento da posição que iria ser adotada pelo juízo primevo, tinha a obrigação de emendar a inicial naquele prazo concedido, para incluir todos aqueles envolvidos na cadeia possessória. 6. Todavia, preferiu apenas expor suas razões pelas quais não entendia cabível a emenda da exordial, deixando transcorrer in albis para tanto, o que ensejou, via de consequência, e de forma correta, a extinção do feito. 7. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50002919620228080016, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível). Diante disso, REJEITO a preliminar em tela. MÉRITO Objetiva a parte autora, por meio da presente, a adjudicação compulsória do bem descrito na exordial, qual seja o lote de terreno nº 19 da quadra 86, do Loteamento Balneário Ponta da Fruta. Pois bem. O direito à outorga da escritura encontra amparo no art. 1.418 do CC/02, in verbis: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Neste contexto, para fins de obtenção da adjudicação compulsória, é imperioso o cumprimento dos seguintes requisitos: i) promessa de compra e venda de imóvel; ii) quitação dos valores devidos; e iii) recusa de fornecimento do documento pelo promitente vendedor. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO PROMITENTE VENDEDOR - REQUISITOS PREENCHIDOS IMPEDIMENTOS ESTRANHOS AO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NÃO PODEM SER OPOSTOS CONSUMIDOR ALEGAÇÃO DE SUPRESSIO INOCORRÊNCIA – MULTA CONTRATUAL PRESCRITA - RECURSOS DESPROVIDOS. 1 - Para fins de deferimento da adjudicação compulsória, este Egrégio Tribunal já sedimentou o entendimento de que são imprescindíveis para a comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação integral do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. 2 - Estabelecido que resta incontroverso o preço do imóvel integralmente quitado e que a respectiva escritura pública não foi outorgada ao autor, há nítido comportamento furtivo por parte do requerido, já que os percalços a que têm sido submetido o autor suplantam os limites da confiança e boa fé contratual estabelecida. [...](TJES, Classe: Apelação, 048170167844, Relator: MANOEL ALVES RABELO – Relator Substituto: JAIME FERREIRA ABREU, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/10/2019, Data da Publicação no Diário: 16/10/2019). A partir dos documentos carreados aos autos, em especial o contrato de fls. 25-26, observa-se que foi firmada promessa de compra e venda do imóvel entre a Autora e o Sr. Douglas da Silva, cujo objeto era o imóvel indicado na exordial, alienado pelo montante de R$5.000,00 (cinco mil reais). O recibo de pagamento constante à fl. 27, por sua vez, de forma divergente, aponta que houve o pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), em razão da compra do imóvel. Sucede que, a partir da certidão de registro do bem, é possível verificar que ele, em nenhum momento, pertenceu ao promitente vendedor, o Sr. Douglas, sendo que atualmente está registrado em nome de um terceiro (id 65662032). Diante disso, é necessário esclarecer que o direito à adjudicação compulsória entre os contratantes originários não está condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Todavia, a eficácia do direito à aquisição oriundo de pacto não registrado transmuda-se de forma substancial quando confrontado com direitos de terceiros de boa-fé que estabeleceram vínculo real sobre a coisa e procederam à devida inscrição registral. O sistema jurídico de proteção à propriedade imobiliária rege-se pelos princípios da publicidade, da fé pública e da continuidade registral, consolidando que a propriedade de bens imóveis transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Nesse sentido, é o entendimento do e. TJES, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PREVISÃO DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DIREITOS CEDIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR – PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO APENAS EM FACE DAS PROPRIETÁRIAS REGISTRAIS – POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE REGISTRO – PERMISSIVO DA SÚMULA N. 239/STJ – AUSÊNCIA DE DIREITO REAL E DE EFICÁCIA ERGA OMNES – PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO E REGISTRADO EM CARTÓRIO À ÉPOCA DA PROPOSITURA AÇÃO – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OBSTADA – DIREITO A PERDAS E DANOS – EXEGESE DOS ARTS. 248 DO CÓDIGO CIVIL E 499 DO CPC/2015 – SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA. 1) O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, ao passo que o art. 1.418 do mesmo diploma legal confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. 2) A legitimidade passiva pertence ao proprietário registral do imóvel e também ao promitente vendedor, formando-se um litisconsórcio passivo necessário ( CPC/2015, art. 114), o que, todavia, não macula a sentença proferida somente em desfavor das proprietárias registrais (Buani e Tergil), com isso afastando a hipótese do art. 115, I, do CPC/2015, por ter o autor requerido a exclusão do promitente vendedor do polo passivo. 3) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis em razão de seu caráter pessoal, conforme sedimentada orientação do Superior Tribunal de Justiça, que foi consolidada no enunciado da Súmula nº 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. 4) A ausência do registro tem por consequência apenas a não constituição de direito real, ficando mantido o direito a ser exercido em face do outro contratante, isto é, o direito pessoal à obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, permitindo-se que, mediante sentença, se transferisse a propriedade da coisa. Ocorre que, se o imóvel que se pretende adjudicar não mais pertencer ao promitente vendedor, tal qual verificado no caso concreto, a promessa de compra e venda sem registro não permitirá que o promissário comprador adjudique o bem em face do terceiro adquirente. 5) O direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, contudo, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro, por contrato registrado no Registro de Imóveis. 6) Quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia ao promitente vendedor (Casaprópria), mas sim às duas apelantes Buani e Tergil, o que obsta a adjudicação compulsória. 7) Se tivesse ocorrido o registro da promessa de compra e venda, teria o adquirente, assim como aquele que se sub-rogou nos seus direitos (autor), constituído direito real de aquisição, de modo que a promitente vendedora (Casaprópria) ficaria proibida de alienar o bem e, se o fizesse, poderia o autor, na condição de titular de um direito de sequela, reivindicar a propriedade do imóvel em face das apelantes. Noutro giro, ausente o registro da promessa de compra e venda, não há que se falar em direito real, mas apenas direito obrigacional, de modo que a promessa de compra e venda operará efeitos apenas entre os contratantes, ou seja, os direitos transferidos ao autor pelo promitente comprador não são oponíveis contra terceiros, do que resulta a improcedência do pedido de adjudicação compulsória. 8) Não obstante os pagamentos efetuados pelo autor, a ele resta exigir as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual, na forma dos arts. 248 do Código Civil e 499 do CPC/2015, que resguardam à parte prejudicada a possibilidade da conversão da execução específica em indenização. 9) Apelação cível conhecida e provida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00017067920158080006, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível).
No caso vertente, a certidão de ônus atualizada juntada em id 65662032 atesta a seguinte cadeia de atos registrados na matrícula nº 25.856: R.6-25.856 (24/02/2014): Venda do imóvel por Josemar Rocon e Nadir de Oliveira Rocon para o corréu George Wallace Marques Rangel. R.7-25.856 (18/11/2014): Venda do imóvel por George Wallace Marques Rangel para o terceiro Cristhian Leite Monteiro de Castro. Tem-se, pois, que a ausência de registro do contrato particular firmado pela Autora obsta a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, posto que ele fora alienado a um terceiro, por contrato devidamente registrado no Registro de Imóveis. Desta feita, a meu ver, conforme entendimento mencionado alhures, não há como acolher o pleito autoral, posto que o bem já está devidamente registrado no patrimônio do terceiro adquirente de boa-fé, ou seja, ele não pertence mais ao patrimônio do promitente vendedor. Por fim, cabe destacar que a Requerente poderá demandar em via própria a reparação por eventuais prejuízos sofridos. Sendo assim, é de rigor a improcedência da presente. DISPOSITIVO
Ante o exposto, conforme art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial. Em face da sucumbência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com amparo no art. 85, §2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. VILA VELHA-ES, 2 de junho de 2026. FERNANDO ANTÔNIO LIRA RANGEL Juiz de Direito (Ofício DM nº 0504/2026)