Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 2ª VARA CÍVEL Processo n.: 5587593-26.2024.8.09.0011 Natureza: Procedimento Comum CívelProcedimento Comum CívelProcedimento Comum Cível Requerente: Paulo Alves De Oliveira Requerido:Spe - Boa Vista Aparecida Ltda SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c devolução de valores movida por Paulo Alves de Oliveira em face de SPE - Boa Vista Aparecida Ltda, ambos qualificados. O autor aduzindo que em 22 de abril de 2016 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda do Lote 23 da Quadra 113, Loteamento Quinta da Boa Vista, com área total de 375,00 m², localizado na cidade de Aparecida de Goiânia, registrado no Cartório de Registro de Imóveis sob a matrícula nº R-2 39.787, pelo valor de R$ 89.800,20, a ser pago em 180 prestações mensais de R$ 498,89. Narrou que adimpliu regularmente suas obrigações contratuais até o mês de janeiro de 2020, ocasião em que, em razão de grave crise econômica, deixou de pagar a partir da 42ª parcela (fevereiro de 2020). Alegou abusividade da cláusula que prevê a devolução dos valores de forma parcelada, requerendo que a restituição seja realizada em parcela única com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela. Pugnou pelo afastamento da taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, por entendê-la inaplicável a terrenos vagos, sem qualquer edificação ou proveito econômico auferido pelo comprador. Invocou a nulidade da cláusula compromissória de arbitragem nos termos da Súmula 45 do TJGO. Postulou gratuidade da justiça, inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) e que a retenção se limitasse a 20% dos valores pagos, sem qualquer valor adicional. Foi proferida decisão (ev. 5) que reduziu o valor da causa de ofício para R$ 1.000,00 para fins fiscais, indeferiu provisoriamente o pedido de gratuidade por insuficiência probatória e intimou o autor para comprovar hipossuficiência ou recolher as custas iniciais. O autor peticionou requerendo parcelamento das custas (ev. 9), deferido em dez vezes (ev. 10). A decisão do ev. 33 recebeu a inicial e deferiu a inversão do ônus da prova. Realizou-se audiência de conciliação/mediação no CEJUSC (ev. 51), sem êxito. A ré apresentou contestação (ev. 53), sem arguição de preliminares. No mérito, apontou a rescisão contratual por culpa exclusiva do autor, concordou com a aplicação da multa compensatória de 20% sobre os valores pagos (cláusula 3ª, §3º, item 'a'), sustentou a não devolução dos valores de IPTU/ITU em razão de o autor ter assumido a responsabilidade tributária desde a assinatura (cláusula 6ª), arguiu a impossibilidade de devolução de comissão de corretagem por prescrição trienal (Tema 938 do STJ), defendeu a incidência da taxa de fruição de 0,5% ao mês mesmo sobre lote não edificado, por entender que o comprador exerceu a posse desde a assinatura do contrato, e postulou que os juros moratórios incidam somente a partir do trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.911). Requereu o reconhecimento da rescisão, mas nos termos expostos. A ré juntou manifestação informando ter ajuizado ação em face da concessionária de água SANEAGO objetivando a interligação do sistema de abastecimento do Loteamento Quinta da Boa Vista (ev. 56), petição essa que não guarda pertinência direta com o objeto desta lide. Sem impugnação à contestação. As partes foram intimadas para especificação das provas que pretendiam produzir (ev. 60). A ré manifestou que não há mais provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito (ev. 65). O autor não se manifestou sobre produção de provas. É o relatório. Decido. Não foram arguidas preliminares pela parte ré em contestação, não havendo, portanto, questões processuais prévias a serem apreciadas. A ré submeteu-se à jurisdição estatal ao apresentar contestação perante este Juízo, sem invocar a cláusula arbitral como causa de incompetência. Convém registrar, a propósito, que a cláusula compromissória de arbitragem inserida em contrato de adesão de consumo somente tem eficácia quando a iniciativa da arbitragem parte do próprio consumidor. Ao optar pelo ajuizamento da presente ação perante o Poder Judiciário, o autor manifestou sua vontade contrária à arbitragem, o que, nos termos da Súmula n. 45 do TJGO, acarreta a presunção de recusa à convenção arbitral, impondo-se reconhecer a competência deste Juízo. O processo está apto para julgamento, de acordo com o art. 355, I, do CPC, considerando que as provas contidas nos autos bastam para elucidar os fatos e formar o convencimento do juízo. Sem preliminares e presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e desenvolvimento válidos do processo, passo à análise do mérito. Da Rescisão Contratual A rescisão do contrato é incontroversa. O próprio autor admite que deixou de adimplir as prestações a partir da 42ª parcela (fevereiro de 2020), em razão de dificuldades financeiras decorrentes de sua condição de aposentado por invalidez. A ré, por sua vez, também reconhece a rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador. O inadimplemento das prestações configura resolução contratual por iniciativa do comprador, nos termos do art. 475 do Código Civil. O contrato foi firmado em 22 de abril de 2016, antes, portanto, da entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato). Por força do princípio tempus regit actum, aplica-se ao presente caso o regime anterior à referida lei. Nesse sentido é pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme consolidado no Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF), segundo o qual a Lei n. 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos firmados antes de sua vigência. Incide, portanto, o regramento consolidado pela Súmula 543 do STJ. Declara-se rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda do Lote 23 da Quadra 113, Loteamento Quinta da Boa Vista, firmado entre as partes, por inadimplemento imputável ao promitente comprador. Da Multa Compensatória A Súmula 543 do STJ pacificou que, nos contratos submetidos ao CDC, é devida a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de cláusula penal compensatória, sendo admitido o percentual de 10% a 25% sobre os valores efetivamente pagos quando a resolução contratual se dá por iniciativa do comprador. No presente caso, a cláusula 3ª, §3º, item 'a' do contrato prevê retenção de 20% sobre o valor atualizado recebido pela vendedora. Ambas as partes concordam com esse percentual. O percentual de 20% está dentro do intervalo aceito pela jurisprudência do STJ, não configurando abusividade nos termos do art. 51, IV, do CDC. Mantém-se, portanto, a multa compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o total dos valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente corrigidos monetariamente. Confira-se entendimento do STJ: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. VERBA SUCUMBENCIAL. MANUTENÇÃO. 1. Presentes tanto a figura do fornecedor, representado pela Loteadora, como do consumidor, que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, é incontroversa a existência de relação de consumo entre as partes. Assim, torna-se possível a mitigação do princípio do pacta sunt servanda. 2. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de permitir retenções da multa penal condenatória nos percentuais entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos montantes pagos pelo comprador quando houver resolução do compromisso de compra e venda por sua solicitação (ou culpa), e não sobre o valor total do contrato. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE.? (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5064738-16.2022.8.09.0065, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD, 3ª Câmara Cível, julgado em 14/12/2022, DJe de 14/12/2022) Da Taxa de Fruição Ponto controvertido entre as partes, a ré sustenta que a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é devida porque o comprador exerceu a posse do lote desde a assinatura do contrato, com todos os poderes inerentes à propriedade, independentemente da ausência de edificação. Não merece prosperar a pretensão da ré. A taxa de fruição tem natureza indenizatória e destina-se a compensar o proprietário pela privação econômica decorrente do uso do imóvel pelo promitente comprador. Sua razão de ser reside na ideia de recompor o proprietário pela renda que deixou de auferir enquanto o bem ficou na posse do adquirente. Para tanto, é indispensável que o imóvel tenha, de fato, proporcionado algum proveito econômico ao comprador — seja pela habitação, seja pela percepção de renda por locação, seja por qualquer outra forma de exploração economicamente útil. No caso dos autos, o objeto do contrato é um lote sem qualquer edificação. Não há nenhuma prova de que o autor tenha habitado o terreno, auferido renda a partir dele ou realizado qualquer forma de exploração econômica. Tratando-se de terra nua, a simples circunstância de o comprador ter a posse do bem não importa, por si só, qualquer proveito passível de ser compensado ao proprietário. Essa é a orientação do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1974868/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. 28/03/2022, DJe 31/3/2022) Afasta-se, portanto, a cobrança da taxa de fruição. Dos Tributos Incidentes Sobre o Imóvel (IPTU/ITU) A obrigação pelo pagamento do IPTU possui natureza propter rem, sendo o contribuinte proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional. No caso de contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento do tributo é do promitente comprador a partir de sua imissão na posse. Essa matéria, inclusive, foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos, dando origem ao Tema 122, cuja tese foi firmada nos seguintes termos: "1- Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. 2- Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”. Conforme elencado pela tese do STJ, a legislação municipal estabelecerá o sujeito passivo do IPTU, desta forma o artigo 18 e 19 do Código Tributário do Município de Aparecida de Goiânia determina que: “[...] CAPÍTULO II – IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL URBANA - Subseção I – Do Sujeito Passivo: Contribuinte e Responsável Art. 18 – O contribuinte dos impostos sobre a propriedade territorial ou predial urbana é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor, do imóvel edificado ou não a qualquer título. Art. 19 – São considerados sujeitos passivos da obrigação tributária: I – o promitente comprador, os titulares de direito real sobre imóvel alheio e o fideicomissário”. No caso dos autos, a cláusula sexta do contrato transferiu a posse do imóvel ao comprador no ato da assinatura, tornando-o responsável pelos tributos incidentes sobre o bem a partir de então. Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da vendedora, a responsabilidade tributária do comprador subsiste pelo período em que deteve a posse do imóvel, os quais são devidos ao Fisco Municipal, e não à vendedora. Nesse sentido, o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: “EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. DÉBITOS DE IPTU E CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 4. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais recai sobre o promitente comprador apenas após a efetiva posse do imóvel. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5270226-05.2025.8.09.0051, REINALDO ALVES FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 14/10/2025 09:00:00)”. Da comissão de corretagem No presente caso, analisando o contrato celebrado entre as partes observo que não há previsão acerca do pagamento de tal encargo. Sendo assim, diante da ausência de previsão contratual, irregular qualquer cobrança/retenção relacionada à prestação do serviço. Da forma de restituição, correção monetária e juros de mora A cláusula contratual que prevê a devolução dos valores de forma parcelada — na mesma quantidade de parcelas pagas — é abusiva, nos termos da Súmula 543 do STJ. Em contratos submetidos ao CDC, a restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, seja qual for a parte responsável pelo desfazimento do negócio. A devolução parcelada — equivalente a 42 prestações no presente caso — perpetuaria por anos a relação econômica já desfeita, impondo ao consumidor ônus injustificado. Determina-se, portanto, que a restituição seja efetuada em parcela única, após o trânsito em julgado da presente sentença. Nessa hipótese, portanto, cabe à parte ré a restituição das importâncias pagas, sendo razoável a dedução de 20% (vinte por cento) das quantias pagas pelo promitente comprador, em parcela única, tudo corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora legal, a partir do trânsito em julgado desta sentença. Dispositivo Ante o exposto e com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto dos autos, por culpa exclusiva do promitente comprador; b) CONDENAR a parte ré à restituição das importâncias pagas, com dedução de 20% (vinte por cento) das quantias pagas pelo promitente comprador, em parcela única, tudo corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora legal, a partir do trânsito em julgado desta sentença. c) AUTORIZAR a retenção, pela parte ré, da quantia a ser restituída e indenizada, de eventuais despesas inadimplidas, decorrentes do uso do imóvel pela parte autora, sendo elas, taxa de condomínio, IPTU, tarifas de água e luz, vencidos no período da ocupação, valores a serem apurados em liquidação de sentença; d) DETERMINAR a reintegração da parte ré na posse do imóvel. Em observância ao princípio da causalidade, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais em igual proporção e ainda dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa para cada parte, vedada a compensação. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Na hipótese de oposição de embargos de declaração protelatórios, sobretudo visando à rediscussão da matéria, por mero inconformismo, a parte embargante será condenada à MULTA prevista nos §§ 2° e 3° do art. 1.026 da Lei Adjetiva Civil, bem como condicionada a interposição de qualquer recurso ao depósito prévio do valor correlato. Com o propósito de garantir o acesso aos Tribunais Superiores, relevante ponderar que nossa legislação consagra o princípio do livre convencimento motivado, dando ao julgador a plena liberdade de analisar as questões trazidas à sua apreciação, desde que fundamentado o seu posicionamento (TJGO. Apelação Cível (CPC) 5424492-28.2017.8.09.005, Rel. Des. REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, DJ de 02/12/2020). Portanto, evitando-se a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. Apresentados Embargos de Declaração, intime-se a parte embargada para apresentar contrarrazões no prazo de 05 (cinco) dias, certifique-se a tempestividade das manifestações e depois venham conclusos com o classificador “722444 - UPJ * DECISÃO - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO”. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal, e, não arguindo o(s) apelado(s) questão referida no §1º, art. 1.009, CPC, ou recorrendo adesivamente, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e homenagens deste juízo, independente de nova conclusão. Incidindo custas e despesas processuais pendentes e não estando sob o pálio da gratuidade da justiça, independentemente do trânsito em julgado DETERMINO a remessa à Contadoria Judicial para emissão de Guia de Custas, com subsequente INTIMAÇÃO do devedor para efetuar o recolhimento no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de penhora online do valor respectivo ou, caso inexitosa a constrição, protesto cambial na forma do Decreto Judiciário n° 1.932/2020, conforme Provimento n° 58/2021 da CGJ, restando autorizada, desde já, a remessa dos autos à CENOPES com o nome da parte e sua filiação para consulta de CPF, caso necessário. HAVENDO ulterior pedido de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, e certificado o trânsito em julgado, promova a UPJ as necessárias alterações sistêmicas da “CLASSE” e da “FASE” processual junto ao PJD, inclusive, em sendo o caso, com a inversão dos polos e venham os autos conclusos com o classificador "249165 - EXECUÇÃO + CUMP. SENT.". Implementado o trânsito em julgado e cumpridas eventuais determinações pela UPJ, ARQUIVEM-SE. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. Luana Cavalcante De Freitas Juíza de Direito A1 Decisão assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/2006. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO. Confiro força de Mandado/Ofício/Termo de Compromisso/Alvará (exceto alvará para levantamento e saque de importâncias) a este documento, devendo surtir os efeitos jurídicos cabíveis, a teor do que dispõe a Resolução n° 002/2012 da CGJ e art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ/TJGO.