Procedimento Comum Cível 0830352-85.2019.8.10.0001 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0830352-85.2019.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Processo: 0830352-85.2019.8.10.0001. AUTOR: DJALMA DOS SANTOS, DULCE REOLON DOS SANTOS, ANTONIO CLEIRTON BARBOSA DA SILVA, ADEMEIRE COSTA CAVALCANTE, JOSE MARIA DINIZ, MARIA APARECIDA FERNANDES DINIZ, TERESA CRISTINA MORAES DA SILVA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: JORGE PAULO DE OLIVEIRA SILVA - OAB/MA 11548-A REU: CONDOMINIO VERSALHES Advogado/Autoridade do(a) REU: BRUNO ALBERTO SOARES GUIMARAES - OAB/MA 9970 S E N T E N Ç A Intimação - Juízo de Direito da 1ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Vistos, etc. Tratam os autos de AÇÃO REVISIONAL DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS promovida por DJALMA DOS SANTOS e DULCE REOLON DOS SANTOS (proprietários do Apto. nº 503, Bloco B), ANTONIO CLEIRTON BARBOSA DA SILVA e ANTONIO CLEIRTON BARBOSA DA SILVA (proprietários do Apto. nº 504, Bloco B), JOSÉ MARIA DINIZ e MARIA APARECIDA FERNANDES DINIZ (proprietários do Apto. nº 502, Bloco B) e TERESA CRISTINA MORAES DA SILVA (proprietária do Apto. nº 501, Bloco A) em desfavor do CONDOMÍNIO VERSALHES. Aduzem os requerentes que são proprietários de apartamentos “cobertura” no Condomínio Versalhes e que o rateio da taxa condominial de suas unidades residenciais está desproporcional e excessiva (diferença em relação aos demais - apartamento tipo convencional de mais de 78%), em que pese inexistir privilégios na utilização dos serviços e áreas comuns, taxa essa que, segundo os requerentes, não se altera em função da fração ideal de cada unidade imobiliária. Pleiteiam a readequação da taxa condominial de suas unidades imobiliárias para o valor de R$ 557,69 (quinhentos e cinquenta e sete reais e sessenta nove centavos), com indenização por danos morais e ressarcimento material na forma de repetição de indébito. Após emenda da inicial com retificação do valor da causa e complementação das custas processuais, foi designada audiência do art. 334 do CPC e determinada a citação da parte requerida. Inicialmente, a ação foi distribuída na 16ª Vara Cível desta Comarca, vindo para este juízo por declínio de competência pela prevenção com outro processo que foi extinto por desistência (0829202-06.2018.8.10.0001) e que versava sobre os mesmos fatos, pedidos e partes. Consta juntada da ata de audiência no documento de ID 34036284, sem conciliação das partes. Tempestivamente, a parte requerida apresentou contestação com documentos alegando a legalidade da cobrança da taxa condominial na forma da fração ideal de cada unidade imobiliária e conforme decidido na Assembleia, pleiteando a improcedência dos pedidos autorais. Réplica remissiva aos termos da exordial (ID 35902065). Posteriormente, a parte requerida juntou petição no documento de ID 36178078 ratificando os termos de sua defesa. Na decisão de ID 42842397, este juízo indeferiu o pedido de antecipação da tutela e determinou a intimação das partes para informarem as provas a produzir. Somente a parte requerida se manifestou nos autos, ocasião na qual pleiteou a dispensa da produção de outras provas e o julgamento antecipado da lide. É o necessário relatar. DECIDO. Inicialmente, verifica-se que a preliminar de prevenção já foi decidida pelo juízo declinante, encontrando-se o feito redistribuído para esta unidade jurisdicional. Sem outras questões prejudiciais a serem analisadas, passo ao mérito. A lide trata sobre a eventual ilegalidade na cobrança de taxa condominial de proprietários de unidades imobiliárias tipo Cobertura (Duplex) em relação aos demais condôminos de unidades tipo (convencional). Sabe-se que o Código Civil disciplina no Capítulo VII as regras do Condomínio Edilício, dispondo no art. 1.336, I, a matéria retratada na lide: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”. A matéria ainda é tema da Lei nº 4.591/64, que trata sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Nela está disposto em seu art. 12: “Das Despesas do Condomínio Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses. § 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia. § 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos”. Vê-se, pois, que as contribuições condominiais são calculadas na forma de rateio das despesas do condomínio na proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária e conforme decidido na convenção condominial, critério adotado pelo legislador que prima pela razoabilidade, além de ser objetivo, racionalizando e facilitando a administração do condomínio. Esse regramento não impede que a convenção condominial possa adotar outros critérios, por ser decisão soberana de todos os condôminos. No entanto, uma vez que foi aprovada em Assembleia Ordinária e devidamente registrada, a convenção tem força de Lei, inexistindo ilegalidade na diferenciação da cobrança de valores da taxa condominial dos requerentes por restar sobejamente comprovado nos autos, além de reconhecido na petição inicial, que são proprietários de unidades tipo cobertura na forma de duplex, possuindo, portanto, fração ideal maior que os proprietários de unidades tipo (convencional). Sobre o assunto leciona Fábio Ulhoa Coelho in Curso de Direito Civil, Ed. RT, 1ª ed em e-book, 2016, quinta parte, capítulo 46: "As despesas do condomínio, tanto as ordinárias como as extraordinárias, devem ser rateadas entre os condôminos. O critério de rateio será o previsto na convenção. Em caso de omissão, caberá fixar a contribuição proporcionalmente à fração ideal de cada condômino (CC, art. 1.336, I, in fine). Assim, se o apartamento da cobertura é dúplex e a ele corresponde fração ideal nas partes comuns do edifício superior às dos demais andares, também será proporcionalmente maior a contribuição condominial devida pelo seu proprietário. É justo que assim seja, porque os condôminos usam as partes comuns de modo diferenciado, mas medir exatamente a diferença para refleti-la no valor da contribuição nem sempre é possível ou factível. Senão, veja-se. Os moradores dos andares mais altos aparentemente consomem, ao usarem o elevador, mais energia elétrica que os dos pavimentos inferiores; mas, se o apartamento do primeiro andar é habitado por família numerosa e com diversos empregados, enquanto no do último mora sozinho um viúvo, a relação pode inverter-se. Outro exemplo está no uso da água, que a concessionária cobra do condomínio pelo gasto global, embora os condôminos a utilizem em quantidades diferentes. Individualizar, nesses casos, a parte cabível a cada condômino seria impossível, custoso ou subjetivo. A proporção fixada em função do tamanho da unidade autônoma, assim, surge como o critério mais objetivo para mensurar a diferença. Claro que, prevendo a convenção outro critério para a repartição das despesas do condomínio, descarta-se a proporção fundada na parte ideal". Nesse sentido, é também o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, inclusive adotado pelo TJMA: "RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (REsp 1778522/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2020, DJe 04/06/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. DEVER DE ARCAR COM AS TAXAS REFERENTES AOS SERVIÇOS COMUNS. FORMA DE RATEIO PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PREVISÃO LEGAL. REEXAME DE PROVAS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com fundamento nas provas documentais trazidas aos autos, reconheceu a regularidade da cobrança das taxas condominiais de acordo com a fração ideal do imóvel, conforme previsto na convenção de condomínio. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 2. "Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino 'contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção'. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. Precedentes" (AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016). 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1709768/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 26/03/2021). PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA TAXA DE CONDOMÍNIO ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO. REJEITADA. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. NÃO CONTEMPLADA NO NCPC. NO MÉRITO ALEGA SER ABUSIVA A COBRANÇA DOBRADA PELO FATO DA SUA PROPRIEDADE TER ÁREA MAIOR QUE OS DEMAIS, TENDO EM VISTA O PRINCÍPIO DO PROVEITO. TESE AFASTADA NOS TERMOS DO ARTIGO 1.336, I, DO CC/2002, VEZ QUE CÁLCULO TEVE COMO PARÂMETRO A FRAÇÃO IDEAL TANTO PARA AS DESPESAS ORDINÁRIAS COMO AS EXTRAORDINÁRIAS. (...) III - No mérito busca o recorrente reforma da sentença que o condenou ao pagamento no valor de R$ 47.200,00 (quarenta e sete mil e duzentos reais), referente taxa de condomínio. Para tanto, aduz que o simples fato dos apartamentos de sua propriedade ter área maior que os demais não aumentam as despesas do condomínio, bem como, a Assembleia de Condomínio ao disciplinar o valor da taxa dobrada, não observou o princípio do proveito. IV - A doutrina ao tratar do assunto é firme em dizer que o proprietário de uma cobertura, que equivale a dois apartamentos deve pagar em dobro. Manual de Direito Civil de Flávio Tartuce, Volume Único, 6ª Edição, Editora Método, 2015, página 1074. O condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A possibilidade de previsão em contrário é novidade introduzida pela Lei 10.931/2004. Assim, em regra, o proprietário da cobertura que equivale a dois apartamentos deve pagar o dobro da verba condominial única. V - A jurisprudência do STJ sobre o cálculo da taxa condominial entende que o parâmetro é a fração ideal dos imóveis. AgRg no AREsp 583848/MG. VI - É legitima a Assembleia Geral para disciplinar o rateio de despesas condominiais, quer das taxas ordinárias, quer extraordinárias, na proporção da fração ideal, conforme artigos 1. 315, 1.336, I e 1.317 do CC/2002. VII - No caso dos autos, verifica-se junto aos documentos colacionados às folhas 11, ser o recorrente proprietário de duas unidades, os apartamentos 201 e 202, cada unidade destas com érea privativa de 236,00m2, área de uso comum de 316,67m2, perfazendo uma área total de 552,67m2, enquanto os demais detém apenas 118,00m2. VIII - No caso em tela, a convenção condominial, estabeleceu o rateio das despesas tendo como parâmetro a fração ideal de cada condômino, o que legitima as cobranças descriminadas na planilha de débitos constante ás folhas 35, inclusive juros de 1% e multa de 2%. Apelo improvido, sem interesse ministerial, para manter a decisão do juízo de origem. (ApCiv 0405392016 TJMA, Rel. Desembargador(a) JOSÉ DE RIBAMAR CASTRO, QUINTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 31/10/2016, DJe 08/11/2016)". Importante registrar que a convenção condominial tem caráter normativo por refletir a vontade de todos os condôminos e embora o Poder Judiciário possa intervir nesse regramento para revisar eventuais abusividades ou excessos, pois essa norma privada deve se sujeitar aos limites que a própria lei estabelece, verifica-se que na espécie houve estrita adequação às disposições do Código Civil (art. 1.336, I) quanto ao rateio das despesas do condomínio na proporção das frações ideais de cada unidade imobiliária. Portanto, uma vez que ausente qualquer ilegalidade na cobrança ora discutida, não há que se falar em declaração de nulidade e, muito menos, em restituição dos valores pagos ou indenização por danos morais. Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do CPC e com base nos fundamentos contidos neste decisum, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS e, consequentemente, extingo o feito com resolução do mérito. Condeno os requerentes nas custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados na base de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Transitada em julgado e após recolhimento das custas processuais remanescentes (se houver), arquivem-se os autos com baixa na distribuição. P.R.I. Cumpra-se. SÃO LUÍS/MA, 17 de agosto de 2022. (documento assinado eletronicamente) RODRIGO COSTA NINA Juiz de Direito Auxiliar NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ - 3519/2022

23/08/2022, 00:00

—

Partes do Processo(8)

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 18/08/2023

Decorrido prazo de JORGE PAULO DE OLIVEIRA SILVA em 18/08/2023 23:59.

Decorrido prazo de BRUNO ALBERTO SOARES GUIMARAES em 18/08/2023 23:59.

Publicado Intimação em 26/07/2023.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/07/2023

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Homologada a Transação

Juntada de petição

Conclusos para despacho

Juntada de petição

Juntada de petição

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de Certidão

Cancelada a movimentação processual

Todas as movimentações(131)

Todos os documentos(19)