5005916-63.2024.8.13.0223

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Divinópolis / 3ª Vara Cível da Comarca de Divinópolis Rua Doutor Paulo de Mello Freitas, 100, Fórum Dr. Manoel Castro dos Santos Liberdade, Divinópolis - MG - CEP: 35502-635 PROCESSO Nº: 5005916-63.2024.8.13.0223 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] AUTOR: EVERTON MARCOS REZENDE CPF: 114.***.***-97 RÉU: CONSTRUTORA VALOR LTDA CPF: 15.***.***/0001-39 Decisão Trata-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por Everton Marcos Rezende em desfavor de Construtora Valor Ltda. afirmando, em síntese, que adquiriu o imóvel que especifica da parte ré, em 21/5/2019, com parte do valor financiado pelo Banco do Brasil S.A.

Afirma que desde que se mudou para o imóvel vem sofrendo com recorrentes inundações em seu apartamento decorrentes de vazamentos na laje do prédio, tendo tentado solucionar o problema amigavelmente com a construtora desde 2019, inclusive com o envio de notificação extrajudicial, sem sucesso. Aduz que os danos causados são extensos, incluindo avarias a diversos móveis – tapete, sofá, cortina, armários, lâmpadas, gesso do teto, piso e cama), os quais quantifica em R$27.300,00 (vinte e sete mil e trezentos reais).

Alega também que a situação lhe acarretou danos morais. Com base nessa fundamentação, pede a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$27.300,00 (vinte e sete mil e trezentos reais), de compensação pecuniária por danos morais, no valor de R$18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais), bem como da multa de 10% (dez por cento) prevista no contrato, correspondente a R$18.300,00 (dezoito mil e trezentos reais).

A petição inicial foi instruída com documentos. O benefício da justiça gratuita foi indeferido, tendo então a parte autora comprovado o recolhimento das custas processuais. A despeito disso, posteriormente adveio aos autos acórdão dando provimento ao recurso interposto pela referida parte, concedendo-se a esta o benefício da justiça gratuita. A tutela provisória de urgência foi deferida, impondo-se à parte ré a obrigação de promover o conserto integral do vazamento identificado na laje do imóvel descrito na peça de ingresso, bem como das avarias geradas no apartamento da parte autora, conforme os registros fotográficos que instruíram a peça de ingresso, no prazo de 30 (trinta) dias.

A parte ré apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial, por falta de comprovação dos danos materiais. Em sede de prejudicial de mérito, alega a ocorrência de decadência, com fundamento no art. 618, parágrafo único, do CC/2002. No mérito, sustenta que a garantia legal de 5 (cinco) anos expirou, já que o habite-se do imóvel foi emitido em 18/5/2016. Alega que após o término da garantia, a responsabilidade por manutenção passa a ser do proprietário e eventuais condôminos.

Aduz que não há comprovação dos danos alegados, não tendo havido descumprimento contratual. A defesa foi instruída com prova documental. A parte autora apresentou réplica. Em manifestações posteriores, a parte autora afirma que a ré não cumpriu integralmente a tutela de urgência deferida, tendo iniciado os trabalhos de reparo em 13/12/2024, sem, contudo, finalizá-los adequadamente, persistindo os problemas de infiltração, rachaduras e outros danos.

Em contrapartida, a parte ré informou que a determinação de conserto e instalação da manta impermeabilizadora do terraço do apartamento foi cumprida. Ambas as partes especificaram provas, requerendo a produção de provas pericial e oral. É o sucinto relato do necessário. Decide-se. Nos termos do art. 357 do CPC/2015: Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz, em decisão de saneamento e de organização do processo:

I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;

II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos;

III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373;

IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;

V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento. Inicialmente, impõe-se a rejeição da preliminar de inépcia da petição inicial, pois a detida análise da referida peça permite concluir que ela apresenta causa de pedir e pedidos determinados, além de estar instruída com documentação que indica, a princípio, a existência dos danos alegados, como fotos e conversas por aplicativo de mensagens que evidenciam os problemas no imóvel.

Ressalta-se que a comprovação da extensão dos danos materiais e sua valoração constituem questão de mérito, a ser apurada na fase instrutória, não sendo fundamento para indeferimento da inicial. Quanto à prejudicial de mérito, a parte ré alega a decadência do direito de ação com base no art. 618, parágrafo único, do CC/2002, que estabelece prazo de 180 (cento e oitenta) dias para propositura da ação após o aparecimento do vício ou defeito.

A alegação, neste momento processual, não pode ser acolhida de plano, considerando que há controvérsia sobre a natureza dos vícios – se aparentes ou ocultos –, bem como sobre o momento de seu surgimento e descoberta. A parte autora alega tratar-se de vícios ocultos que se manifestaram progressivamente, o que demanda dilação probatória para adequada aferição. Ademais, cumpre destacar que a presente demanda envolve relação de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto aos prazos decadenciais previstos em seu art. 26, que para vícios ocultos começa a fluir a partir do momento em que ficar evidenciado o defeito.

Portanto, relega-se para a fase de julgamento a apreciação da prejudicial de decadência. No tocante aos fatos controvertidos, a análise da petição inicial, da contestação, da impugnação e demais manifestações intercorrentes indicam que a resolução do litígio demanda esclarecimentos quanto (I) à existência de vícios construtivos no imóvel adquirido pela parte autora, especificamente no que se refere às infiltrações e vazamentos provenientes da laje do edifício; (II) ao momento do surgimento e descoberta dos vícios alegados pela parte autora, para fins de verificação de eventual decadência; (III) à relação de causalidade entre os vícios alegados e os danos materiais suportados pela parte autora; (IV) à caracterização e extensão dos danos, inclusive extrapatrimoniais; e (V) a ocorrência de descumprimento contratual para fins de aplicação da multa prevista no respectivo instrumento.

Para a elucidação desses fatos controvertidos, as partes requereram a produção de provas pericial e oral, esta consistente no depoimento pessoal e na oitiva de testemunhas. Considerando-se a natureza da demanda, que envolve alegação de vícios construtivos em imóvel, a prova pericial revela-se mesmo essencial para averiguar a existência dos defeitos, sua origem e extensão, bem como para estimar os custos dos reparos necessários, ou mesmo a suficiência daqueles implementados pela parte ré por força da tutela provisória.

Assim sendo, é forçoso o deferimento da prova pericial de engenharia. As provas orais também são pertinentes para esclarecer questões como o momento de surgimento dos vícios e a caracterização e extensão dos danos, pelo que também devem ser deferidas. Relativamente à distribuição do ônus da prova, tendo em vista a notória hipossuficiência técnica da parte autora em relação à construtora demandada, bem como a verossimilhança de suas alegações, fundamentada nos documentos já apresentados, impõe-se a sua inversão, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.

Por corolário, caberá à parte ré comprovar (I) a inexistência de vícios construtivos no imóvel do autor ou que tais vícios não são de sua responsabilidade; (II) que os vícios, se existentes, já eram conhecidos pelo autor há mais de 180 dias antes do ajuizamento da ação, para fins de eventual decadência; (III) a inexistência de relação de causalidade entre os alegados vícios construtivos e os danos materiais e morais reclamados pela parte autora; e (IV) o integral cumprimento da tutela de urgência deferida e a adequação técnica dos reparos realizados.

Lado outro, à parte autora incumbe o ônus da prova quanto (I) à extensão dos danos alegados e seus valores; (II) o descumprimento contratual pela ré, para fins de aplicação da multa prevista no contrato, assim como a sua previsão em seu favor.

Ante o exposto, (1) rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial; (2) relega-se a apreciação da prejudicial de mérito para a fase de julgamento do feito; (3) defere-se a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC; (4) defere-se a produção das provas pericial e oral especificadas pelas partes; (4.1) para a produção da prova pericial, determina-se a prévia intimação das partes para apresentação de quesitos e, querendo, indicação de assistentes técnicos, no prazo comum de 15 (quinze) dias, após o que a conclusão deverá ser renovada para nomeação de perito; (4.2) considerando que o ônus da prova quanto ao objeto da perícia recai sobre a parte ré, a esta incumbirá o adiantamento integral dos honorários periciais; (5) a designação da audiência de instrução, para produção das provas orais – depoimento pessoal da parte autora e do representante legal da parte ré; bem como testemunhal –, será realizada após a conclusão da prova técnica; (5.1) quando da designação da audiência de instrução, as partes serão intimadas para apresentação dos respectivos róis de testemunhas.

Intimem-se.

Cumpra-se. Divinópolis/MG, 28 de abril de 2025. Núbio de Oliveira Parreiras Juiz de Direito