5007307-83.2016.8.13.0433

Intimação

Órgão

5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

KENE KENEART COSME, NILSON DE JESUS SOARES DA SILVA, UBANEIDE CARVALHO DE MIRANDA SOARES, ELAINE GONCALVES DIAS COSME REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ELAINE GONCALVES DIAS COSME

Advogados

ELAINE GONCALVES DIAS COSME (OAB 109648/MG), WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)

Órgão

TJMG - 9ª CÂMARA CÍVEL

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

UBANEIDE CARVALHO DE MIRANDA SOARES

Advogado

WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)

Órgão

TJMG - 9ª CÂMARA CÍVEL

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

ELAINE GONCALVES DIAS COSME

Advogado

ELAINE GONCALVES DIAS COSME (OAB 109648/MG)

Órgão

TJMG - 9ª CÂMARA CÍVEL

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

NILSON DE JESUS SOARES DA SILVA

Advogado

WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)

Órgão

TJMG - 9ª CÂMARA CÍVEL

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

KENE KENEART COSME, NILSON DE JESUS SOARES DA SILVA, ELAINE GONCALVES DIAS COSME, UBANEIDE CARVALHO DE MIRANDA SOARES

Advogados

ELAINE GONCALVES DIAS COSME (OAB 109648/MG), WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)

Informam que comunicaram ao corretor/procurador dos requeridos que, caso surgisse novo comprador, poderia ser realizado o negócio, procedendo-se à rescisão do contrato entre as partes sem qualquer problema. Entretanto, no mês de maio, foram procurados pelos requeridos para uma reunião, com o objetivo de não rescindir o contrato. Os autores reiteraram que o financiamento não fora aprovado em 09/04/2016 e que nova tentativa poderia ser feita em 10/06/2016, reafirmando que, caso os requeridos encontrassem novos pretendentes, poderiam efetuar a venda do imóvel.

Ressaltam que, no primeiro dia útil após o vencimento do contrato, os requerentes entraram em contato com os requeridos para saber a posição destes e requerer a rescisão contratual. Todavia, os requeridos informaram que optariam por aguardar nova avaliação da ficha cadastral dos autores junto à Caixa Econômica Federal. Declaram que, em 14/06/2016, foram informados pela correspondente bancária de que o crédito novamente não havia sido aprovado, ressaltando esta que não havia qualquer embaraço capaz de desabonar a ficha financeira dos pretendentes que os impedisse de contrair recursos junto às instituições financeiras.

Os requeridos foram informados da recusa do banco. Alegam que, em reunião entre as partes realizada em 27/06/2016, foram informados pelos requeridos que não permaneceriam com o negócio, exigindo, para a rescisão contratual, pagamento de multa no valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), sob o argumento de que os próprios requerentes teriam dado causa à não liberação do crédito e teriam agido de má-fé, causando prejuízos.

Os requerentes informaram que não deviam qualquer multa, pois não haviam infringido cláusula contratual. No dia 28/06/2016, a segunda requerente realizou ligação ao primeiro requerido, comunicando que não ficariam com a casa e não pagariam a multa pactuada, reiterando novamente que não haviam descumprido o contrato e que os requeridos deveriam providenciar a rescisão contratual, a devolução da nota promissória emitida e o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) já pagos a título de entrada.

Por fim, por intermédio do corretor dos requeridos, foram informados de que não haveria a efetivação do distrato contratual e que seria promovida a execução do documento para recebimento da multa e levantamento da nota promissória. Por esses motivos, requerem: a inversão do ônus da prova; liminarmente, que os requeridos sejam compelidos a devolver a nota promissória que se encontra em seu poder; que seja declarada a imprestabilidade do título executivo extrajudicial em posse dos requeridos; que seja declarada a nulidade da duplicata; que seja decretada a rescisão do contrato firmado entre as partes sem ônus aos autores; a condenação dos requeridos ao pagamento de 10 salários mínimos a título de danos materiais e 15 salários mínimos a título de danos morais; e a devolução do valor pago pelos autores (R$ 10.000,00).

Instruiu a inicial com documentos. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação e reconvenção (ID nº 42414293). Preliminarmente, impugnaram o valor da causa, requerendo sua adequação ao valor do contrato. No mérito, sustentaram inexistir dever de indenizar, afirmando não haver culpa dos réus, pois os autores teriam dado causa à rescisão. Alegaram ser inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com perdas e danos, sob o fundamento de inexistirem prejuízos comprovados.

Em reconvenção, afirmaram que a culpa pela resolução seria dos autores, que não teriam condições de arcar com o preço ajustado ou obter financiamento bancário, devendo estes indenizar os prejuízos ocasionados pela não concretização do negócio. Impugnaram ainda os pedidos de tutela de urgência e de indenização por danos materiais e morais. Requereram o acolhimento da preliminar, o acolhimento da reconvenção (R$ 480.000,00), o afastamento da tutela provisória e a improcedência total dos pedidos autorais.

Ata de audiência de conciliação (ID 43641788). Impugnação à contestação (ID 63120827). Contestação à reconvenção (ID 63124929). Impugnação à contestação ao pedido contraposto (ID 82660440). Despacho deferindo produção de prova oral e documental (ID 90774016). Ata de audiência de instrução e julgamento (ID 6175888041). Alegações finais dos requeridos (ID 6248683011). Memoriais dos requerentes (ID 6274108033).

Decisão saneadora acolhendo impugnação ao valor da causa (ID 9563787632). É a síntese do necessário.

Fundamento e decido.

2. FUNDAMENTOS Tratam os autos de ação de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda c/c obrigação de fazer, perdas e danos e danos morais, por meio da qual pretende a parte autora a rescisão do contrato firmado entre as partes, sem qualquer ônus para os autores, a devolução do valor pago a título de entrada, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a devolução da nota promissória emitida pelos autores e a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Inicialmente, quanto ao pedido de inversão do ônus da prova formulado na petição inicial, considerando-se que ambas as partes são pessoas físicas e que a presente ação encontra-se em fase de sentença, com provas devidamente apresentadas, não merece prosperar o pedido de inversão do ônus da prova, com fundamento no art. 373 do CPC. Indefere-se, portanto, o pedido de inversão do ônus da prova em favor da parte autora.

Superadas as questões preliminares, em conformidade com o argumento apresentado e com a decisão saneadora (ID 9563787632), passa-se à análise do mérito. Ressalta-se que é incontroversa a celebração do negócio jurídico entre as partes, tendo os autores assinado contrato de compra e venda de imóvel com os requeridos na data de 28 de janeiro de 2016 (ID nº 10606992). Igualmente é incontroverso que o motivo do negócio jurídico não ter se consumado foi a recusa do financiamento bancário em favor dos autores pela Caixa Econômica Federal.

Com efeito, em ações desta natureza, cabe às partes a produção de provas, com fundamento no art. 369 do Código de Processo Civil. Pois bem. Em contestação, os requeridos afirmam que os autores não tinham condições financeiras para arcar com o valor ajustado no negócio jurídico celebrado, tampouco obter financiamento bancário, motivo pelo qual teriam dado causa à resolução do contrato e gerado danos aos réus.

Assim, em reconvenção, requerem a resolução do contrato por culpa dos autores, com a condenação ao pagamento da multa penal contratual. Em análise do contrato de promessa de compra e venda de imóvel devidamente assinado (ID 10606992), verifica-se que a cláusula 4.4 dispõe: “Se por ventura houver indeferimento no recurso do financiamento, oriundo do Banco, referente ao COMPRADOR ou por outro motivo que seja justificável, fica automaticamente desfeito o negócio sem ônus para as partes, e o promitente vendedor tem por obrigação fazer a devolução do valor da cláusula 4.1 ao promissário comprador.” Para comprovar a alegada má-fé dos autores, os réus juntaram aos autos comprovantes de existência de dívidas e pendências perante órgãos de proteção ao crédito, como o SERASA (IDs 6247993047, 6247993049, 6247993050, 42414702, 42414776, 42415324, 42415389), argumentando que tais documentos comprovariam restrições financeiras capazes de inviabilizar o financiamento bancário, supostamente omitidas pelos autores.

Ocorre que, ao analisar os documentos supracitados, observa-se que várias das dívidas indicadas são posteriores à celebração do contrato - celebrado em janeiro de 2016 - constando pendências datadas de 2017 e anos seguintes. Apenas um dos documentos apresenta dívida anterior à celebração do contrato, datada de 24/06/2014 (ID 6247993050). Os autores, por sua vez, juntaram à contestação à reconvenção certidões e consultas realizadas pouco tempo após a assinatura do contrato, demonstrando inexistirem pendências financeiras ou jurídicas capazes de impedir a obtenção do financiamento bancário (IDs 63124947, 63124950, 63124964, 63124970, 63124973, 63124974, 63124981).

Ressalte-se também o teor dos depoimentos colhidos em audiência de instrução e julgamento. A primeira testemunha afirmou que a autora estava vendendo o imóvel em que residia para se mudar para o imóvel objeto do contrato firmado com os requeridos, e que precisou cancelar a venda em razão da não concretização do negócio. A terceira testemunha - que trabalhava na imobiliária à época da transação - declarou ter presenciado a autora na empresa em diversos momentos para dar andamento à compra do imóvel.

Portanto, diante dos argumentos apresentados, do conjunto probatório e do fato de que não houve comprovação da motivação da recusa do financiamento bancário, e considerando a cláusula 4.4 do contrato, resta justificada a dissolução do negócio jurídico, razão pela qual o pedido de rescisão contratual sem ônus deve ser acolhido. Assim, defiro o pedido de rescisão contratual sem ônus para os autores. Consequentemente, merecem prosperar os pedidos de devolução do valor pago pela parte autora a título de entrada (R$10.000,00), bem como de declaração da imprestabilidade da nota promissória que se encontra em poder da parte requerida.

Ainda, quanto ao pedido de reconvenção, os requeridos pleiteiam a resolução do contrato por culpa dos autores, com condenação ao pagamento da multa penal. Contudo, diante do reconhecimento da validade da cláusula 4.4 e da inexistência de culpa dos autores no insucesso da obtenção do financiamento bancário, não há fundamento para acolhimento da reconvenção. Indefiro, portanto, o pedido formulado em reconvenção.

Outrossim, quanto ao pedido de indenização por danos materiais, cumpre destacar que danos materiais consistem em prejuízos financeiros ou patrimoniais que atingem diretamente a vítima. Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe à parte que pleiteia a indenização comprovar os prejuízos alegados. Como não houve demonstração pela parte autora do alegado dano material equivalente a 10 salários mínimos, permanece inviável o acolhimento do pedido.

Indefiro, assim, o pedido de condenação dos requeridos ao pagamento de danos materiais equivalentes a 10 salários mínimos. Por fim, no que diz respeito à indenização pelos danos morais suportados, tem-se que o dano moral é o que atinge aspectos constitutivos da identidade do indivíduo, a exemplo do seu corpo, do seu nome, da sua imagem e de sua aparência, e sua condenação exige a comprovação de que os fatos narrados ultrapassam os meros aborrecimentos decorrentes das relações contratuais por atingir a esfera não patrimonial do ofendido, repercutindo, de modo negativo, em sua honra subjetiva, frustrando o seu direito de moradia, de uso e gozo do bem, além de desgastes emocionais decorrentes do descumprimento do pacto.

No presente caso, conforme alegado pela própria parte autora em sua Inicial, houve apenas o início das tratativas para aquisição de um bem imóvel, sendo que o negócio não foi concluído em razão da não liberação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Verifica-se que, em razão da não conclusão do negócio, não houve inscrição do nome da parte autora em cadastros restritivos, nem violação intensa à dignidade.

Nota-se também que o imóvel sequer foi habitado pela parte autora. Com isso, os fatos narrados na Inicial não extrapolam o mero aborrecimento e não geram direito à indenização por danos morais. Nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DO BEM LIVRE DE ÔNUS. EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS DE IPTU. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS.

ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenando os vendedores ao pagamento de multa contratual, danos materiais e danos morais, além das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se a multa contratual prevista na Cláusula 8.1 exige, para sua incidência, rescisão do contrato e notificação prévia; (ii) estabelecer se são devidos danos materiais em razão do pagamento de débitos de IPTU pelos compradores; (iii) determinar se o descumprimento contratual gera danos morais indenizáveis; (iv) verificar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato impõe aos vendedores a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus, inclusive tributários, e de declarar inexistência de parcelamentos anteriores, de modo que a existência de débitos de IPTU configura violação contratual.

4. A multa contratual tem natureza compensatória e não exige rescisão como condição para sua aplicação; a citação válida supre a exigência de notificação judicial ou extrajudicial prevista no contrato.

5. O pagamento de parcelas do débito de IPTU pelos compradores comprova dano material indenizável, pois se trata de obrigação contratualmente atribuída aos vendedores.

6. O mero descumprimento contratual, sem inscrição em cadastros restritivos ou violação intensa à dignidade, não configura dano moral indenizável.

7. Configurada sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional das custas e honorários advocatícios entre as part es, nos termos do art. 86 do CPC.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

1. A cláusula penal compensatória incide em caso de descumprimento contratual, independentemente da rescisão do contrato, sendo suficiente a citação válida para suprir a notificação exigida.

2. O pagamento de débitos tributários anteriores à alienação do imóvel pelos compradores caracteriza dano material indenizável de responsabilidade dos vendedores.

3. O descumprimento contratual que não extrapola o mero aborrecimento não gera direito à indenização por danos morais.

4. Havendo sucumbência recíproca, as custas e honorários advocatícios devem ser proporcionalmente distribuídos entre as partes. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 408; CPC/2015, arts. 240, 373, I, 85, § 14, e

86. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1296. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.330886-0/001, Relator(a): Des.(a) Richardson Xavier Brant (JD 2G) , 6º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 01/12/2025, publicação da súmula em 03/12/2025) (grifo nosso)

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESTABELECIMENTO DE SEGURO DE VIDA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE SEGURO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ESTIPULANTE NÃO CONFIGURADA - TEORIA DA ASSERÇÃO - CAUSA MADURA - INADIMPLÊNCIA - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA - IRREGULARIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO - MEROS ABORRECIMENTOS - DENUNCIAÇÃO DA LIDE - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. - As condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva 'ad causam', os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor. (STJ - AgInt no AREsp 1230412/SP). - Nos termos do art. 1.013, § 4º, do CPC, respeitado o contraditório, o Tribunal julgará o mérito sem determinar o retorno do processo ao juízo de primeiro grau na hipótese de reforma da sentença que reconhece a ilegitimidade passiva do réu, estando a causa madura e dispensando instrução probatória. - Nos termos do art. 422, Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. - Considera-se abusiva a rescisão unilateral do contrato de seguro sem que o consumidor seja previamente constituído em mora, com notificação acerca da sua inadimplência. - Ainda que se trate de relação consumerista, não se afasta do autor o ônus de provar, minimamente, os fatos constitutivos do seu direito. - Não há danos morais se ausentes provas para demonstrar ultrapassada a fronteira entre os aborrecimentos cotidianos previsíveis, não indenizáveis, das lesões a direitos da personalidade. - Não demonstrada violação a direitos da personalidade não se configura o dano moral, mas o mero aborrecimento, mormente quando não decorre descaso do fornecedor. - O dano moral reclama aferição razoável e responsável para não ser banalizado. - Não incidindo sucumbência na lide secundária, a denunciada à lide deve arcar solidariamente com o ônus da lide primária. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.267959-5/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/07/2024, publicação da súmula em 22/07/2024) (grifo nosso) Assim,uma vez que não restou demonstrada a violação aos direitos da personalidade da parte autora, não há que se falar em danos morais indenizáveis.

Conclui-se, portanto, pela parcial procedência dos pedidos iniciais.

3.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado pelas partes, determinando que os requeridos devolvam aos autores o valor pago a título de entrada, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado desde a data do pagamento, observando-se a sistemática introduzida pela Lei nº 14.905/24: correção monetária pelo IPCA e juros legais com base na taxa Selic a contar da citação (arts. 405 e 406, caput, do CPC), excluindo-se correção monetária a partir de então e advertindo-se que eventual resultado negativo será considerado como zero para fins de cálculo dos juros (art. 406, §§ 1º a 3º, do Código Civil).

Decreto também a imprestabilidade da nota promissória emitida pelos autores, em posse dos réus, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), vinculada ao contrato (ID 10606992), conforme clausula 4.2. Determino a extinção do processo, conforme art. 487, I, do Código de Processo Civil. Reconheço a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento das despesas processuais de forma proporcional, devendo a parte autora arcar com 50% e a parte ré com 50% das despesas.

Fixo os honorários advocatícios com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação. Julgo improcedente a reconvenção e condeno os réus/reconvintes ao pagamento das custas processuais da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção. Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos, com a devida baixa.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Montes Claros, data da assinatura eletrônica. ELISEU SILVA LEITE FONSECA Juiz de Direito em Substituição 5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

Órgão

5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

NILSON DE JESUS SOARES DA SILVA, UBANEIDE CARVALHO DE MIRANDA SOARES

Advogado

WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)

Órgão

5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

NILSON DE JESUS SOARES DA SILVA

Advogado

WELBER GOMES DE BRITO (OAB 63885/MG)