Procedimento Comum Cível 1009177-79.2019.8.11.0015 - TJMT

Procedimento Comum Cível 1009177-79.2019.8.11.0015 - TJMT | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo: 1009177-79.2019.8.11.0015.. REU: VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AUTOR(A): CONSTRULOGO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - ME Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ajuizada por CONSTRULOGO ENGENHARIA e CONSTRUÇÕES LTDA em face de VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando que as partes celebraram os contratos de compromisso de compra e venda n.º 45/2016, 46/2016, 47/2016, 68/2016 e 92/2016, por meio do qual a requerente adquiriu os lotes nº 01, 02, 03, 04 e 05, da quadra 04, localizados no loteamento denominado Vila Rica, na cidade de Sinop/MT. Afirma que realizou benfeitorias, tais como reforma de uma casa, construção de muros e um galpão de 1000m² e que não possui condições de continuar pagando as parcelas dos imóveis, optando por rescindir os contratos. Sustenta que a requerida pretende reter a totalidade dos valores adimplidos, conforme cláusulas contratuais nulas e abusivas. Desta forma, requer a rescisão dos instrumentos contratuais, bem como a condenação da requerida à restituição dos valores pagos, mediante retenção de um percentual a ser arbitrado judicialmente e indenização por benfeitorias, a ser liquidada na fase de cumprimento de sentença. Com a inicial, vieram os documentos de ids n.º 21546136/21546954. Devidamente citada (id n.º 25581958), a requerida compareceu à audiência de conciliação, restando infrutífera a composição entre as partes, conforme ata juntada ao id n.º 28925681. No id n.º 29758520, a requerida apresentou contestação, asseverando a legalidade da cláusula quinta dos contratos, que prevê o percentual de retenção de 10% em relação ao total da obrigação, para o caso de rescisão dos ajustes. Afirma que o contrato é regido pela Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79) e que a rescisão deve ocorrer conforme suas diretrizes. Defende que as benfeitorias realizadas nos imóveis são irregulares, pois não possuem projeto aprovado pelos órgãos competentes, de modo que não devem ser indenizadas. Impugna os cálculos apresentados pela requerente e aduz que não deu causa à rescisão, de modo que não pode ser condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, requerendo a improcedência dos pedidos iniciais. Juntou os documentos de ids n.º 29758524/29758535. No id n.º 32616326, a requerente apresentou impugnação, refutando os argumentos da defesa e reiterando os termos da exordial. O processo foi saneado, sendo deferida a produção da prova pericial, de acordo com a decisão do id n.º 44739410. Em seguida, a requerida manifestou quanto ao pedido de rescisão contratual, requerendo o levantamento das benfeitorias, pela parte autora, e a restituição dos imóveis, mediante o depósito judicial do valor de R$ 158.039,43 (cento e cinquenta e oito mil, trinta e nove reais e quarenta e três centavos), conforme petição e documentos de ids n.º 93816486/93818114. Instada a se manifestar a respeito, a requerente requereu o julgamento parcial do mérito, no id n.º 94732518. No id n.º 105727950, foi indeferido o pedido de julgamento parcial do mérito, determinando-se a avaliação das benfeitorias existentes nos imóveis, realizada no id.º 119209077, sobre o qual as partes se manifestaram nos ids n.º 120922285 e n.º 121085311. É o relatório. Fundamento e decido: A requerente pretende a resolução dos contratos de compra e venda de imóveis firmado entre as partes, bem como a restituição dos valores pagos, mediante a retenção de percentual a ser definido judicialmente, além de indenização pelas benfeitorias edificadas. A relação jurídica estabelecida entre os litigantes está demonstrada nos instrumentos contratuais e aditivos juntados nos ids n.º 21546608/21546633, por meio dos quais a requerente adquiriu 05 (cinco) imóveis da requerida, mediante o compromisso de pagamento parcelado. As partes se manifestaram de acordo com a resolução dos contratos, limitando-se a controvérsia aos valores que devem ser restituídos à requerente, bem como no que tange ao pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas nos imóveis. Cumpre anotar que não se aplicam ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, consoante deliberado no id n.º 44739410). Outrossim, os contratos em questão foram celebrados em 21/01/2016, 18/02/2016 e 17/03/2016, de modo que as alterações realizadas na Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), pela Lei de Distrato (Lei nº 13.786/2018 – publicada em 28/12/2018), não são aplicáveis ao caso em tela. In casu, a requerente se insurge quanto ao disposto na Cláusula Quinta dos instrumentos contratuais, a qual estabelece cláusula penal de 10% (dez por cento), para o caso de descumprimento dos contratos e consequente rescisão contratual, in verbis: “DA MULTA PENAL CLÁUSULA QUINTA: É estipulada cláusula penal, assim, caso o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) deixe(m) de cumprir qualquer obrigação avençada neste instrumento, especialmente em caso de inadimplência ou quanto ocorrer qualquer das situações que levem a rescisão contratual, estará(ão) obrigado(s) a pagar à PROMITENTE VENDEDORA a título de multa penal a importância de 10% do valor do contrato, devidamente corrigida.” (ids n.º 21546608/21546624). Convém registrar que é lícita a pactuação de cláusula penal, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido. Entretanto, o percentual da cláusula penal deve ser estabelecido de forma razoável e desde que não constitua desvantagem desproporcional em detrimento de quaisquer dos contraentes, pois, evidenciada abusividade da cláusula penal, esta deve ser revista com intuito de reestabelecer o equilíbrio entre as partes, nos moldes do artigo 413 do Código Civil, a saber: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. No caso, vislumbra-se que a pretensão da requerida, consistente na retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, é deveras abusiva, porquanto coloca a parte contratante em situação de demasiada desvantagem. É dizer: a cláusula penal deve ser estipulada em relação a importância adimplida pela requerente e não sobre o valor total do ajuste. Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020). No que diz respeito ao pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas nos imóveis, insta consignar que o art. 34 da Lei nº 6.766/79, dispõe que “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. § 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”. Nos termos do artigo 96, do Código Civil, são necessárias as benfeitorias que “têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”; úteis, as que “aumentam ou facilitam o uso do bem”; e voluptuárias, as de “mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”. A avaliação realizada nos autos constatou a existência de duas construções em alvenaria, não removíveis, além de uma edificação em estrutura metálica, removível, no Lote 01, correspondente ao contrato de compra e venda do id n.º 21546608. Nos Lotes 02, 04 e 05, relativos aos contratos dos ids n.º 21546610, n.º 21546620/21546624, foi constatada a edificação de um galpão em estrutura metálica, que abrange os aludidos imóveis e pode ser removida. No Lote 03, objeto do instrumento contratual do id n.º 21546628, não há benfeitorias, de acordo com o auto de avaliação e constatação do id n.º 119209077. A requerida aduz que os imóveis estão registrados em seu nome, de modo que eventuais benfeitorias deveriam ter sido comunicadas e aprovadas,mediante a apresentação de projeto técnico junto ao órgão competente, a fim de atender as exigências legais para tanto. Em relação ao imóvel denominado como Lote 01, da Quadra 04, objeto do contrato do id n.º 21546608, impende esclarecer que já continha a edificação em alvenaria de 200m², referida no auto de avaliação, de modo que, independentemente da natureza jurídica de tal benfeitoria, não há que se falar em indenização. No tocante às demais edificações, não se pode olvidar que possuem natureza de benfeitorias úteis, haja vista que agregam valor aos imóveis nos quais foram construídas. Ocorre que, de acordo com a legislação de regência alhures citada, bem como o entendimento jurisprudencial a respeito da matéria, não há que se falar em indenização das benfeitorias irregulares. A propósito: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ART. 34 DA LEI Nº 6.766/79. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DE EDIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 7 E 568 DO STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO E EM TORNO DO QUAL HAVERIA DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 284 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O art. 34 da Lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, se regulares ou regularizáveis perante a Municipalidade. 3. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, além de demonstração e comprovação do dissídio jurisprudencial, a indicação de qual dispositivo legal teria sido violado ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula nº 284 do STF. Precedentes. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1961279 PR 2021/0300655-0, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2022). No caso concreto, a parte autora não se desincumbiu de demonstrar a regularidade das benfeitorias existentes nos imóveis, tampouco comprovou a possibilidade de regularização das edificações, limitando-se a afirmar que as acessões em comento são regularizáveis, mas não apresentou documentos hábeis a corroborar tal alegação (id n.º 121085311). De outro lado considerando que algumas das edificações constatadas pelo oficial e justiça são removíveis, de rigor a concessão de prazo para que a requerente promova as medidas necessárias ao seu levantamento. Assim, mostra-se impositiva a resolução contratual, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse dos imóveis à requerida e a restituição das parcelas pagas à requerente, mediante a incidência de cláusula penal de 10% sobre o valor pago. Em relação ao pedido de indenização pelas benfeitorias, a pretensão não comporta guarida, ficando assegurado o levantamento das edificações removíveis, pela parte requerente, no prazo de 30 (trinta) dias. Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para o fim de determinar a resolução dos contratos acostados aos ids n.º 21546608/21546633, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida nos imóveis. Deve a requerida restituir à requerente a quantia recebida, podendo reter o correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal. Consigno, ainda, que o valor a ser restituído à requerente deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da publicação desta sentença. Concedo o prazo de 30 (trinta) dias para que a parte autora promova o levantamento das edificações declinadas como removíveis no auto de constatação do id n.º 119209077, bem como para que restitua os imóveis à requerida, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse. Após o cumprimento da obrigação da requerente, acima referida, promova-se o levantamento do valor depositado nos ids n.º 93818107/93818114, em favor da requerente. Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, consoante o disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Tal montante deverá ser pago na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a requerente e 50% (cinquenta por cento) para a requerida. A exigibilidade de tal verba fica sobrestada em relação à autora, haja vista que é beneficiária da assistência judiciária gratuita (id n.º 24476434). Transitada esta em julgado, se nada for requerido, arquivem-se os autos, independentemente de nova determinação, procedendo-se às baixas e anotações necessárias. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Sinop/MT, (datado digitalmente) (assinado digitalmente) GIOVANA PASQUAL DE MELLO Juíza de Direito AP

21/07/2023, 00:00

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Processo Desarquivado

Arquivado Provisoriamente

Ato ordinatório praticado

Juntada de Certidão

Juntada de Petição de emissão de certidão de objeto e pé

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Publicado Decisão em 21/08/2024.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/08/2024

Expedição de Outros documentos

Proferidas outras decisões não especificadas

Conclusos para despacho

Juntada de preparo recursal / custas isentos

Juntada de intimação de pauta

Juntada de intimação de pauta

Todas as movimentações(208)

Todos os documentos(16)