Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Autor: ALEXANDRE MASCARENHAS DOS SANTOS
Réu: ETR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA SENTENÇA I. Relatório
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém Processo nº: 0285282-69.2016.8.14.0301 Vistos etc. ALEXANDRE MASCARENHAS DOS SANTOS, qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE ARRAS em face de ETR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, igualmente qualificada. Narra a petição inicial, em resumo, que a parte autora aderiu a 03 propostas de compra e venda de cota/fração de unidade residencial em regime de multipropriedade do EMPREENDIMENTO SALINAS PARK RESORT em 06/12/2015, tendo como objeto a aquisição de 01 cota/fração de uma unidade habitacional correspondente aos apartamentos de números 704 da Torre “Atalaia”; 806 da Torre “Farol Velho”; e 906 da Torre “Maçarico”, pelas quais pagou a título de sinal o equivalente a R$3.900,00 (três mil e novecentos reais) por cada cota, totalizando o valor de R$11.700,00 (onze mil e setecentos reais). Aduz que, em 22/12/2015, desistiu da proposta, todavia, foi informado de que como havia passado 16 dias da adesão ao contrato, incidiria a retenção das arras em favor da requerida a conta de indenização, bem como mais 10% do valor do preço de aquisição do contrato atualizado a título de perdas e danos. Ao final requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a antecipação dos efeitos da tutela a fim de que a requerida se abstenha de inscrever o nome do autor dos cadastros dos órgãos de restrição ao crédito. No mérito requer a declaração de nulidade da cláusula que prevê a retenção total das arras e da cláusula 17.3; a declaração da rescisão contratual com a condenação da requerida a devolução das arras no valor de R$ 17.700,00. Foi indeferido o pedido de justiça gratuita. A parte ré apresentou contestação (ID 71717815) em que arguiu a preliminar de impugnação do valor da causa. No mérito, aduz, em resumo, que a retenção das arras se deu em conformidade com o contrato firmado entre as partes e com a lei vigente, asseverando, ainda, que não pode ser responsável pela restituição da parcela paga a título de comissão de corretagem, sendo um negócio jurídico entre a parte autora e a imobiliária. A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 71717824). Foi realizado o saneamento do feito, tendo sido analisada a impugnação ao valor da causa e foi deferida a tutela de urgência (ID 71717824 - Pág. 9). Era o que tinha a relatar. Passo a decidir. II. Fundamentação Cumpre destacar que por se tratar de matéria meramente de direito e em função das questões fáticas estarem suficientemente provadas através de documentos, sendo desnecessária a produção de prova em audiência, passo ao julgamento antecipado da lide, tal permite o art. 355, inc. I do Código de Processo Civil.
Cuida-se de ação ordinária através da qual a parte autora pretende a rescisão contratual e devolução das arras. Conforme relatado, a parte autora alega que requereu a desistência do negócio jurídico firmado com a parte ré, tendo a mesma efetuado a retenção do valor das arras. Analisando-se os autos, verifica-se que as partes firmaram 03 contratos de promessa de compra e venda (ID 71717660 - Pág. 2), tendo a autora efetuado o pagamento das arras no valor de R$3.900,00 (ID 71717660 - Pág. 1), em cada um dos contratos. Consta na cláusula 17.3 que na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador será retido o valor das arras, dentre outros valores (ID 71717716 - Pág. 2). O instituto das arras está previsto no Código Civil, in verbis: “Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”. “Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, sendo confirmatórias, quando possuem a finalidade de demonstrar a vontade dos contratantes em iniciar a execução do contrato. Por sua vez, as arras penitenciais têm o caráter de cláusula penal compensatória, ou seja, ocorre quando há cláusula expressa de arrependimento, de modo que a perda da prestação constitui a pena. Nessa hipótese de arras, se o arrependido for o que deu o sinal, perderá as arras em proveito da outra parte, se for o que recebeu o sinal, deverá restituí-las em dobro. No caso dos autos, deve ser analisada a natureza jurídica das arras, a fim de que seja possível ou não a sua devolução pelo vendedor. Analisando-se os contratos firmados entre as partes, restou estabelecido que (ID 71717737 - Pág. 2): “RESOLVEM celebrar o presente Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade em Regime de Multipropriedade e Outras Avenças (“Contrato”), em caráter irrevogável e irretratável, não comportando arrependimento de qualquer dos contratantes, os quais renunciam expressamente a essa faculdade com previsão no Art. 420 do Código Civil e que reciprocamente outorgam, aceitam e se obrigam a cumprir, por si ou por seus sucessores, diante das cláusulas e condições a seguir expostas:” Portanto, não se trata de arras penitenciais, uma vez que não é possível o arrependimento, tratando-se de arras confirmatórias. É cediço que o entendimento jurisprudencial é de que não é possível a retenção das arras confirmatórias, sendo possível a sua devolução integral, in verbis: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021) (grifos acrescidos) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. INCAPACIDADE FINANCEIRA. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. 3. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. No caso em exame, os valores a serem repassados pela recorrente aos recorridos, bem como a quantia a ser retida pela resilição do contrato, só surgiram com a prolação da sentença. Dessa forma, constata-se que o posicionamento do Tribunal estadual também está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2018173 RJ 2021/0347036-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2022) (grifos acrescidos) Assim, por se tratar de arras confirmatórias, não é possível a retenção pelo comprador, devendo ser restituída à parte autora, devendo ser declarada nula a cláusula 17.3 do contrato firmado entre as partes. III. Dispositivo
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, confirmando a tutela antecipada anteriormente deferida, para declarar a rescisão contratual dos contratos objeto dos autos e condenar a ré ETR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA à devolução das arras no montante R$11.700,00 (onze mil e setecentos reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data do pagamento, e, de juros de mora, na forma simples, de 1% ao mês, contados da data da citação. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência (art. 86, parágrafo único do CPC), estes que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, o que faço com fundamento no art. 85, §2º, do CPC. Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira. Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do para Pará, para os devidos fins. Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se os autos, dando-se baixa no registro e na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belém-PA, data registrada no sistema. Augusto César da Luz Cavalcante Juiz de Direito da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém