Processo judicial
Tribunal de Justiça - Paraíba
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Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital Nº do Processo: 0859063-66.2025.8.15.2001 Classe Judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assuntos: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES REU: GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA
SENTENÇA
Vistos, etc.
I.
RELATÓRIO. BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, devidamente qualificado, ajuizou a presente demanda em face a GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, também regularmente qualificado, buscando a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária fracionada, em regime de multipropriedade, e a consequente restituição dos valores pagos, com a retenção de 10% (dez por cento) pela parte ré.
Aduz o promovente, em suma, que em 08 de agosto de 2019, celebrou um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias Fracionadas do Empreendimento “YOUBE.WORK”, no regime de multipropriedade, com a ré, tendo como objeto a aquisição de uma fração ideal imobiliária, de matrícula 123.667, perante o 2º Ofício do Registro de Imóveis de João Pessoa-PB. O valor total do negócio jurídico foi ajustado em R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), com previsão de pagamento de um sinal de R$ 20.000,00 e 45 (quarenta e cinco) parcelas mensais de R$ 1.000,00, além de uma taxa de corretagem no valor de R$ 6.500,00, correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio.
O autor alega ter efetuado o pagamento do importe de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) até a data da propositura da ação. Contudo, em virtude de dificuldades financeiras, manifestou o desejo de rescindir o contrato. Afirmou que as tentativas de renegociação extrajudicial foram infrutíferas e que a ré deixou de encaminhar os boletos para pagamento, tornando inviável a continuidade da relação contratual.
Postulou, assim, a rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, admitindo a retenção máxima de 35% (trinta e cinco por cento) a título de cláusula penal, mas pleiteando a aplicação de um percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores adimplidos, o que resultaria na restituição de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais). Designada audiência de conciliação, a parte ré, devidamente citada e intimada, não compareceu ao ato.
Decorreu o prazo legal sem que a ré apresentasse contestação. Intimado para manifestar-se sobre a produção de provas, o autor requereu o julgamento antecipado da lide. Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
Decido.
II. FUNDAMENTAÇÃO. Inicialmente, cumpre salientar que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A parte ré, devidamente citada, deixou de apresentar contestação, tornando-se revel. A revelia implica a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, conforme disposto no artigo 344 do Código de Processo Civil.
Contudo, essa presunção não é absoluta e não acarreta, por si só, a procedência automática dos pedidos formulados, cabendo ao julgador analisar as consequências jurídicas dos fatos tidos como verdadeiros, em cotejo com as provas produzidas nos autos e o direito aplicável. Assim, embora os fatos narrados pelo autor sejam presumidos como verdadeiros em decorrência da revelia da ré, a análise do direito vindicado exige a devida fundamentação jurídica.
A relação jurídica estabelecida entre as partes se enquadra na definição de relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. O autor, na qualidade de adquirente de uma fração imobiliária, é consumidor final dos serviços prestados pela ré, empresa que atua no mercado imobiliário, oferecendo e comercializando unidades. Conforme o artigo 2º do CDC, "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".
Por sua vez, o artigo 3º do mesmo diploma legal conceitua fornecedor como "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". Nesse contexto, a ré, GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, ao comercializar frações imobiliárias em regime de multipropriedade, atuou como fornecedora de produto e serviço, enquadrando-se perfeitamente no conceito legal.
O autor, BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, por ser o destinatário final do imóvel fracionado, preenche o conceito de consumidor. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor garante ao autor a proteção de direitos básicos, como a facilitação de sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC, dada a sua hipossuficiência técnica e financeira em relação à vendedora.
O contrato em questão refere-se à aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, especificamente para fins comerciais ("YOUBE.WORK"). O regime de multipropriedade, também conhecido como time-sharing, foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que alterou o Código Civil para dispor sobre o condomínio em multipropriedade. Este contrato, celebrado em 08 de agosto de 2019, é, portanto, regido por esta legislação específica, além das disposições do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil que não lhe forem contrárias.
A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como "Lei do Distrato", também é de fundamental importância para o presente caso. Esta lei alterou a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) e a Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em loteamento.
Uma vez que o contrato foi assinado em agosto de 2019, ou seja, após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 (28/12/2018), suas disposições são plenamente aplicáveis ao caso concreto, inclusive no que tange aos percentuais de retenção. O contrato em análise prevê em sua Cláusula 9.9 que é "celebrado em caráter irrevogável e irretratável, não comportando, portanto, arrependimento de qualquer dos contratantes".
Contudo, a irrevogabilidade e irretratabilidade em contratos de promessa de compra e venda não impedem o direito do promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato, mesmo que por sua iniciativa, especialmente em relações de consumo. O autor manifestou o desejo de rescindir o contrato em virtude de dificuldades financeiras, alegando ter pago R$ 17.000,00. Adicionalmente, mencionou que a ré deixou de encaminhar os boletos para pagamento, o que inviabilizou a continuidade do adimplemento, situação essa que se presume verdadeira em face da revelia da ré.
Sabe-se que mesmo em caso de rescisão por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição de parte dos valores pagos, sendo lícita a retenção de percentual a título de ressarcimento pelos custos operacionais e administrativos da vendedora. Analisando as cláusulas contratuais, verifica-se que a Cláusula 1.2.f.a prevê que, havendo rescisão contratual motivada por inadimplemento do promissário comprador, a promitente vendedora poderá reter "o mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) do valor pago até a data da rescisão e o máximo de 50% (cinquenta por cento) nos termos dos itens 9.13 ou 1.2.f alínea 'c', ambos abaixo, recebendo em troca o(a) PROMISSÁRIO(A) o saldo remanescente eventual da que paga efetivamente".
Essa previsão contratual está em consonância com o limite máximo estabelecido pelo § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, com redação da Lei nº 13.786/2018, para os empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Embora não haja informação expressa nos autos de que o empreendimento YOUBE.WORK esteja submetido a esse regime, o contrato referência a Lei 4.591/64 e a Lei 13.786/2018 em diversas cláusulas.
No entanto, a Cláusula 9.4 , embora confusa e repetitiva em sua redação, indica uma retenção de "10% (dez por cento) a título de multa penal" sobre o valor pago. A má redação da cláusula gera incerteza e interpretação desfavorável ao consumidor, o que é vedado pelo CDC. Prevalece a interpretação mais benéfica ao consumidor. A revelia da ré, somada à sua omissão no envio dos boletos, conforme alegado pelo autor, enfraquece a tese de culpa exclusiva do comprador.
A dificuldade financeira, embora seja um motivo do comprador, não exime o fornecedor de observar as regras consumeristas e o princípio da boa-fé objetiva, que inclui o dever de informação e cooperação. Considerando que a ré não apresentou defesa e os fatos narrados pelo autor são presumidos como verdadeiros, inclusive a alegação de não envio dos boletos, e que o autor pleiteia uma retenção de 10%, o que é compatível com o entendimento jurisprudencial para casos de rescisão por iniciativa do comprador antes da Lei 13.786/2018, este percentual se mostra razoável e adequado para compensar os custos administrativos da vendedora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.
Considerando a revelia da ré e a previsão ambígua do próprio contrato sobre a retenção de 10% dos valores pagos em uma de suas cláusulas (Cláusula 9.4), e buscando um equilíbrio na relação consumerista, fixo o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago pelo autor. No tocante ao valor da corretagem, a Cláusula 1.2.C do contrato estabelece o pagamento de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) a título de corretagem.
Em regra, a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem foi reconhecida pelo STJ no Tema 938, desde que haja informação clara e destacada no contrato. No presente caso, a previsão contratual é clara. Todavia, o autor pleiteia a restituição dos "valores pagos" de forma geral, e a revelia da ré conduz à presunção de veracidade da alegação de que a rescisão se deu em parte por culpa da promitente vendedora (não envio de boletos), o que pode influenciar na restituição integral.
Contudo, o principal motivo alegado para a rescisão foram as dificuldades financeiras do autor. A Lei 13.786/2018, ao dispor sobre os valores a serem retidos, não faz menção específica à comissão de corretagem em seu artigo 67-A, § 5º, tratando-o como um custo que a incorporadora pode suportar, desde que dentro do limite de 50%. A ausência de requerimento expresso de restituição da corretagem na inicial, bem como o pedido genérico de restituição de "valores pagos", aliado à presunção de validade da cláusula de corretagem (dado o silêncio da ré), leva a entender que o percentual de retenção já abrange os custos administrativos, incluindo a corretagem.
Dessa forma, do valor total pago de R$ 17.000,00, a ré terá direito de reter 10% (dez por cento), que corresponde a R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais). O saldo a ser restituído ao autor é de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais), conforme pedido na inicial. Quanto à forma de restituição, a Cláusula 9.4 do contrato, em sua parte inteligível, prevê que a restituição será paga em 30 (trinta) parcelas iguais e sucessivas.
Contudo, a Cláusula 9.16, por sua vez, afirma que "Toda e qualquer devolução de quantias ao(à) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) se dará após as deduções cabíveis a que se referem os itens anteriores, se houver requerimento a ser ressarcido ao adquirente. O pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do distrato do contrato, nos termos da Lei nº 4.591, de 16/12/64 e da Lei n. 13.786/2018." A contradição entre as cláusulas 9.4 e 9.16 é evidente, sendo a Cláusula 9.16 a mais específica ao mencionar a Lei 13.786/2018 e a restituição em parcela única.
A Lei nº 13.786/2018, no artigo 67-A, § 8º, da Lei nº 4.591/64, estabelece que a restituição de valores pagos pelo adquirente será devolvida após o prazo de 30 (trinta) dias da averbação do distrato ou da resolução do contrato, mediante registro do novo contrato de alienação da unidade imobiliária, para os casos em que a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação. Para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, o prazo é de 30 (trinta) dias após a revenda da unidade ou 12 (doze) meses do desfazimento do contrato, o que ocorrer primeiro (art. 67-A, § 5º e § 6º da Lei 4.591/64).
O contrato, em sua Cláusula 9.16, prevê a restituição em parcela única após 180 (cento e oitenta) dias. Diante da falta de comprovação nos autos acerca da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, e da presunção de veracidade dos fatos narrados pelo autor em face da revelia da ré, bem como da existência de cláusula contratual prevendo a restituição em parcela única (Cláusula 9.16), a restituição do valor devido ao autor deverá ocorrer em parcela única, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da presente sentença, que formaliza a resolução do contrato.
III.
DISPOSITIVO.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial por BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES em face de GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, para DECRETAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias Fracionadas do Empreendimento “YOUBE.WORK”. Condeno a ré, GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, a restituir ao autor, BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, a quantia de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais), correspondente a 90% (noventa por cento) do valor total pago pelo autor.
A restituição da referida quantia deverá ser efetuada em parcela única, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do trânsito em julgado desta sentença. O valor a ser restituído incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença. Em razão da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno a ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Condeno o autor ao pagamento dos 20% (vinte por cento) restantes das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos também fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em razão da justiça gratuita concedida. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. João Pessoa/PB, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo JUIZ(A) DE DIREITO
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital Nº do Processo: 0859063-66.2025.8.15.2001 Classe Judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assuntos: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES REU: GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA
SENTENÇA
Vistos, etc.
I.
RELATÓRIO. BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, devidamente qualificado, ajuizou a presente demanda em face a GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, também regularmente qualificado, buscando a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária fracionada, em regime de multipropriedade, e a consequente restituição dos valores pagos, com a retenção de 10% (dez por cento) pela parte ré.
Aduz o promovente, em suma, que em 08 de agosto de 2019, celebrou um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias Fracionadas do Empreendimento “YOUBE.WORK”, no regime de multipropriedade, com a ré, tendo como objeto a aquisição de uma fração ideal imobiliária, de matrícula 123.667, perante o 2º Ofício do Registro de Imóveis de João Pessoa-PB. O valor total do negócio jurídico foi ajustado em R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), com previsão de pagamento de um sinal de R$ 20.000,00 e 45 (quarenta e cinco) parcelas mensais de R$ 1.000,00, além de uma taxa de corretagem no valor de R$ 6.500,00, correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio.
O autor alega ter efetuado o pagamento do importe de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) até a data da propositura da ação. Contudo, em virtude de dificuldades financeiras, manifestou o desejo de rescindir o contrato. Afirmou que as tentativas de renegociação extrajudicial foram infrutíferas e que a ré deixou de encaminhar os boletos para pagamento, tornando inviável a continuidade da relação contratual.
PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA CARTÓRIO UNIFICADO CÍVEL DA CAPITAL FÓRUM CÍVEL DES. MÁRIO MOACYR PORTO Av. João Machado, 532, Centro, João Pessoa-PB - CEP: 58.013-520 - 3º andar PROCESSO Nº: 0859063-66.2025.8.15.2001 ATO ORDINATÓRIO De acordo com o art.93 inciso XIV1, da Constituição Federal, e nos termos do art. 152 inciso VI,§1° do CPC2 , bem assim o art. 203 § 4° do CPC3 , que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, c/c o provimento CGJ nº 04/2014, publicado em 01/08/2014.
E considerando as prescrições do art. 3084 do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça4, bem como em cumprimento as determinações constantes da portaria nº 002/2022 - JPA CUCIV, procedo com: INTIMO a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, informar se pretende produzir mais alguma prova, fundamentando o pedido. João Pessoa-PB, em 7 de janeiro de 2026 MARCIA BARROSO GONDIM COUTINHO Analista/Técnico Judiciário 1 Art.
93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princípios: XIV os servidores receberão delegação para a prática de atos de administração e atos de mero expediente sem caráter decisório; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004) 2 Art. 152. Incumbe ao escrivão ou ao chefe de secretaria:
VI - praticar, de ofício, os atos meramente ordinatórios. § 1o O juiz titular editará ato a fim de regulamentar a atribuição prevista no inciso
VI. 3 Art. 203. Os pronunciamentos do juiz consistirão em sentenças, decisões interlocutórias e despachos. § 4o Os atos meramente ordinatórios, como a juntada e a vista obrigatória, independem de despacho, devendo ser praticados de ofício pelo servidor e revistos pelo juiz quando necessário 4 Art. 308. No processo de conhecimento ordinário, apresentada a contestação, o servidor intimará o autor para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias, quando for arguida ilegitimidade ou ausência de responsabilidade pelo prejuízo invocado (art. 338, CPC), bem assim quando forem alegados fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (PC), quando o réu alegar qualquer das matérias enumeradas no do CPC e for apresentada reconvenção ( e 343, § 1º, CPC).
2025
FÓRUM CÍVEL DA CAPITAL Centro Judiciário II de Solução de Conflitos e Cidadania das Varas Cíveis da Comarca da Capital Av. João Machado, s/n, centro, 7º Andar, tel. 3208-2612 0859063-66.2025.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) EXPEDIENTE DE INTIMAÇÃO ADVOGADOS (AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO/MEDIAÇÃO) Através do presente expediente fica(m) Vossa(s) Senhoria(s), advogado(a), INTIMADO(A) da Tipo: Conciliação Sala: CEJUSC
II - SALA 02 Data: 10/11/2025 Hora: 10:30 , a ser realizada DE FORMA PRESENCIAL no CEJUSC (Centro de Conciliação e Mediação Cível) Comarca da Capital, atentando-se as partes para os termos do art. 334, §§ 3º, 8º e 10º do NCPC. João Pessoa-PB, em 9 de outubro de 2025 JOSILDA REMIGIO DO REGO Analista/Técnico Judiciário
Postulou, assim, a rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos, admitindo a retenção máxima de 35% (trinta e cinco por cento) a título de cláusula penal, mas pleiteando a aplicação de um percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores adimplidos, o que resultaria na restituição de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais). Designada audiência de conciliação, a parte ré, devidamente citada e intimada, não compareceu ao ato.
Decorreu o prazo legal sem que a ré apresentasse contestação. Intimado para manifestar-se sobre a produção de provas, o autor requereu o julgamento antecipado da lide. Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
Decido.
II. FUNDAMENTAÇÃO. Inicialmente, cumpre salientar que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A parte ré, devidamente citada, deixou de apresentar contestação, tornando-se revel. A revelia implica a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, conforme disposto no artigo 344 do Código de Processo Civil.
Contudo, essa presunção não é absoluta e não acarreta, por si só, a procedência automática dos pedidos formulados, cabendo ao julgador analisar as consequências jurídicas dos fatos tidos como verdadeiros, em cotejo com as provas produzidas nos autos e o direito aplicável. Assim, embora os fatos narrados pelo autor sejam presumidos como verdadeiros em decorrência da revelia da ré, a análise do direito vindicado exige a devida fundamentação jurídica.
A relação jurídica estabelecida entre as partes se enquadra na definição de relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor. O autor, na qualidade de adquirente de uma fração imobiliária, é consumidor final dos serviços prestados pela ré, empresa que atua no mercado imobiliário, oferecendo e comercializando unidades. Conforme o artigo 2º do CDC, "Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".
Por sua vez, o artigo 3º do mesmo diploma legal conceitua fornecedor como "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". Nesse contexto, a ré, GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, ao comercializar frações imobiliárias em regime de multipropriedade, atuou como fornecedora de produto e serviço, enquadrando-se perfeitamente no conceito legal.
O autor, BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, por ser o destinatário final do imóvel fracionado, preenche o conceito de consumidor. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor garante ao autor a proteção de direitos básicos, como a facilitação de sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC, dada a sua hipossuficiência técnica e financeira em relação à vendedora.
O contrato em questão refere-se à aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, especificamente para fins comerciais ("YOUBE.WORK"). O regime de multipropriedade, também conhecido como time-sharing, foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que alterou o Código Civil para dispor sobre o condomínio em multipropriedade. Este contrato, celebrado em 08 de agosto de 2019, é, portanto, regido por esta legislação específica, além das disposições do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil que não lhe forem contrárias.
A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, conhecida como "Lei do Distrato", também é de fundamental importância para o presente caso. Esta lei alterou a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias) e a Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em loteamento.
Uma vez que o contrato foi assinado em agosto de 2019, ou seja, após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 (28/12/2018), suas disposições são plenamente aplicáveis ao caso concreto, inclusive no que tange aos percentuais de retenção. O contrato em análise prevê em sua Cláusula 9.9 que é "celebrado em caráter irrevogável e irretratável, não comportando, portanto, arrependimento de qualquer dos contratantes".
Contudo, a irrevogabilidade e irretratabilidade em contratos de promessa de compra e venda não impedem o direito do promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato, mesmo que por sua iniciativa, especialmente em relações de consumo. O autor manifestou o desejo de rescindir o contrato em virtude de dificuldades financeiras, alegando ter pago R$ 17.000,00. Adicionalmente, mencionou que a ré deixou de encaminhar os boletos para pagamento, o que inviabilizou a continuidade do adimplemento, situação essa que se presume verdadeira em face da revelia da ré.
Sabe-se que mesmo em caso de rescisão por iniciativa do promitente comprador, é devida a restituição de parte dos valores pagos, sendo lícita a retenção de percentual a título de ressarcimento pelos custos operacionais e administrativos da vendedora. Analisando as cláusulas contratuais, verifica-se que a Cláusula 1.2.f.a prevê que, havendo rescisão contratual motivada por inadimplemento do promissário comprador, a promitente vendedora poderá reter "o mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) do valor pago até a data da rescisão e o máximo de 50% (cinquenta por cento) nos termos dos itens 9.13 ou 1.2.f alínea 'c', ambos abaixo, recebendo em troca o(a) PROMISSÁRIO(A) o saldo remanescente eventual da que paga efetivamente".
Essa previsão contratual está em consonância com o limite máximo estabelecido pelo § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, com redação da Lei nº 13.786/2018, para os empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Embora não haja informação expressa nos autos de que o empreendimento YOUBE.WORK esteja submetido a esse regime, o contrato referência a Lei 4.591/64 e a Lei 13.786/2018 em diversas cláusulas.
No entanto, a Cláusula 9.4 , embora confusa e repetitiva em sua redação, indica uma retenção de "10% (dez por cento) a título de multa penal" sobre o valor pago. A má redação da cláusula gera incerteza e interpretação desfavorável ao consumidor, o que é vedado pelo CDC. Prevalece a interpretação mais benéfica ao consumidor. A revelia da ré, somada à sua omissão no envio dos boletos, conforme alegado pelo autor, enfraquece a tese de culpa exclusiva do comprador.
A dificuldade financeira, embora seja um motivo do comprador, não exime o fornecedor de observar as regras consumeristas e o princípio da boa-fé objetiva, que inclui o dever de informação e cooperação. Considerando que a ré não apresentou defesa e os fatos narrados pelo autor são presumidos como verdadeiros, inclusive a alegação de não envio dos boletos, e que o autor pleiteia uma retenção de 10%, o que é compatível com o entendimento jurisprudencial para casos de rescisão por iniciativa do comprador antes da Lei 13.786/2018, este percentual se mostra razoável e adequado para compensar os custos administrativos da vendedora, sem caracterizar enriquecimento sem causa.
Considerando a revelia da ré e a previsão ambígua do próprio contrato sobre a retenção de 10% dos valores pagos em uma de suas cláusulas (Cláusula 9.4), e buscando um equilíbrio na relação consumerista, fixo o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago pelo autor. No tocante ao valor da corretagem, a Cláusula 1.2.C do contrato estabelece o pagamento de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) a título de corretagem.
Em regra, a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem foi reconhecida pelo STJ no Tema 938, desde que haja informação clara e destacada no contrato. No presente caso, a previsão contratual é clara. Todavia, o autor pleiteia a restituição dos "valores pagos" de forma geral, e a revelia da ré conduz à presunção de veracidade da alegação de que a rescisão se deu em parte por culpa da promitente vendedora (não envio de boletos), o que pode influenciar na restituição integral.
Contudo, o principal motivo alegado para a rescisão foram as dificuldades financeiras do autor. A Lei 13.786/2018, ao dispor sobre os valores a serem retidos, não faz menção específica à comissão de corretagem em seu artigo 67-A, § 5º, tratando-o como um custo que a incorporadora pode suportar, desde que dentro do limite de 50%. A ausência de requerimento expresso de restituição da corretagem na inicial, bem como o pedido genérico de restituição de "valores pagos", aliado à presunção de validade da cláusula de corretagem (dado o silêncio da ré), leva a entender que o percentual de retenção já abrange os custos administrativos, incluindo a corretagem.
Dessa forma, do valor total pago de R$ 17.000,00, a ré terá direito de reter 10% (dez por cento), que corresponde a R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais). O saldo a ser restituído ao autor é de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais), conforme pedido na inicial. Quanto à forma de restituição, a Cláusula 9.4 do contrato, em sua parte inteligível, prevê que a restituição será paga em 30 (trinta) parcelas iguais e sucessivas.
Contudo, a Cláusula 9.16, por sua vez, afirma que "Toda e qualquer devolução de quantias ao(à) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) se dará após as deduções cabíveis a que se referem os itens anteriores, se houver requerimento a ser ressarcido ao adquirente. O pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do distrato do contrato, nos termos da Lei nº 4.591, de 16/12/64 e da Lei n. 13.786/2018." A contradição entre as cláusulas 9.4 e 9.16 é evidente, sendo a Cláusula 9.16 a mais específica ao mencionar a Lei 13.786/2018 e a restituição em parcela única.
A Lei nº 13.786/2018, no artigo 67-A, § 8º, da Lei nº 4.591/64, estabelece que a restituição de valores pagos pelo adquirente será devolvida após o prazo de 30 (trinta) dias da averbação do distrato ou da resolução do contrato, mediante registro do novo contrato de alienação da unidade imobiliária, para os casos em que a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação. Para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, o prazo é de 30 (trinta) dias após a revenda da unidade ou 12 (doze) meses do desfazimento do contrato, o que ocorrer primeiro (art. 67-A, § 5º e § 6º da Lei 4.591/64).
O contrato, em sua Cláusula 9.16, prevê a restituição em parcela única após 180 (cento e oitenta) dias. Diante da falta de comprovação nos autos acerca da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, e da presunção de veracidade dos fatos narrados pelo autor em face da revelia da ré, bem como da existência de cláusula contratual prevendo a restituição em parcela única (Cláusula 9.16), a restituição do valor devido ao autor deverá ocorrer em parcela única, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da presente sentença, que formaliza a resolução do contrato.
III.
DISPOSITIVO.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial por BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES em face de GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, para DECRETAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Imobiliárias Fracionadas do Empreendimento “YOUBE.WORK”. Condeno a ré, GNPI - GLOBAL NEGOCIOS, PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA, a restituir ao autor, BRUNO STEFANO DUTRA CABRAL GOMES, a quantia de R$ 15.300,00 (quinze mil e trezentos reais), correspondente a 90% (noventa por cento) do valor total pago pelo autor.
A restituição da referida quantia deverá ser efetuada em parcela única, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados do trânsito em julgado desta sentença. O valor a ser restituído incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença. Em razão da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno a ré ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Condeno o autor ao pagamento dos 20% (vinte por cento) restantes das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos também fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em razão da justiça gratuita concedida. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. João Pessoa/PB, data e assinatura eletrônicas. Isabelle de Freitas Batista Araújo JUIZ(A) DE DIREITO
Poder Judiciário da Paraíba 5ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0859063-66.2025.8.15.2001
DECISÃO
Vistos, etc. Defiro o pedido de gratuidade da justiça, com fundamento na alegação de insuficiência de recursos para pagar as despesas processuais/custas e nos documentos acostados, nos termos do que dispõem os arts. 98 e 99, § 3º, do CPC. Agende-se audiência de conciliação, a realizar-se no CEJUSC, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, conforme norma inserta no art. 334 do CPC. Intimem-se as partes para comparecer à audiência designada, devendo ser citada a promovida com antecedência mínima de 20 (vinte) dias (art. 334 do CPC).
Na mesma oportunidade, dê-se ciência às partes demandadas de que poderão se opor a essa escolha (Juízo 100% Digital) até sua primeira manifestação no processo, conforme art. 2º, § 2º, da Resolução n. 30/2021.
Registre-se que a demandada poderá oferecer contestação, por petição, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação, se não houver autocomposição, nos termos do art. 335, I, do CPC. Fiquem cientes as partes de que o comparecimento na audiência é obrigatório (pessoalmente ou por intermédio de representante, por meio de procuração específica, com outorga de poderes para transigir).
A ausência injustificada é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sendo sancionada com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa. As partes devem estar acompanhadas de seus advogados, nos termos do art. 334, § 8º, do CPC.
Cumpra-se. João Pessoa – PB, assinatura e data pelo sistema. ISABELLE DE FREITAS BATISTA ARAÚJO Juíza de Direito