Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: NATHALIE CARDOSO DE PAIVA.
REU: CONSTRUTORA GRUPO GMG LTDA, BARTOLOMEU DE MEDEIROS GUEDES JUNIOR. DECISÃO Trata de AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por NATHALIE CARDOSO DE PAIVA contra CONSTRUTORA GRUPO GMG LTDA, representada por seu sócio BARTOLOMEU DE MEDEIROS GUEDES JUNIOR, todos devidamente qualificados. Aduz a parte promovente que firmou contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias construídas no local, e que a parte ré não procedeu com a entrega das unidades residenciais acordadas, mesmo após a conclusão da obra e a expedição da respectiva licença de habitação. Argumenta, ainda, que houve a suspensão indevida do pagamento dos valores correspondentes aos alugueis que deveriam ser repassados pela construtora até a efetiva entrega das chaves dos imóveis permutados. Em sua defesa e em sede de reconvenção, a parte promovida sustenta a ocorrência de novação contratual, alegando que o negócio jurídico inicial de permuta foi substituído por um contrato de compra e venda definitivo, devidamente quitado. Além disso, os demandados afirmam que o terreno possuía dimensões inferiores às declaradas no instrumento originário e que existiam débitos anteriores pendentes sobre o imóvel, requerendo, em sede reconvencional, a condenação da demandante ao ressarcimento das despesas e à compensação pela alegada diferença de área. A parte ré também formulou pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça para o processamento de sua reconvenção. É o que importa relatar. Decido. O processo encontra-se em fase adequada para o saneamento e a organização da marcha processual, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil, bem como para a apreciação dos requerimentos pendentes, notadamente o pedido de tutela provisória de urgência reiterado pela requerente e a impugnação ao pedido de justiça gratuita formulado pela parte ré. Passa-se, portanto, à análise detalhada e fundamentada de cada um dos tópicos essenciais para o regular e válido prosseguimento do feito. I) DO INDEFERIMENTO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PARTE RÉ E DETERMINAÇÃO DE RECOLHIMENTO DAS CUSTAS RECONVENCIONAIS A parte ré formulou, em sua manifestação, pedido de concessão dos benefícios da gratuidade judiciária para viabilizar o processamento de seu pedido reconvencional, sob o argumento genérico de que a empresa atravessa grave dificuldade financeira e que o recolhimento das custas processuais iniciais da reconvenção comprometeria o seu regular funcionamento. A parte promovente, por sua vez, apresentou detalhada impugnação a este pedido, juntando vasta documentação para demonstrar a capacidade econômica da construtora demandada e de seu respectivo sócio, indicando a suposta existência de ocultação de patrimônio e a formação de um grupo econômico familiar com ampla atuação no mercado imobiliário. Iniciando a análise pela pessoa jurídica requerida, a Construtora Grupo GMG LTDA, é imperioso destacar que a legislação processual civil contemporânea e a pacífica compreensão dos tribunais superiores estabelecem que a concessão da gratuidade da justiça para pessoas jurídicas, com ou sem fins lucrativos, não é presumida. Exige-se a demonstração cabal, robusta e inequívoca da absoluta impossibilidade de arcar com os encargos processuais. No caso dos autos, a pessoa jurídica promovida limitou-se a apresentar um balancete isolado e uma demonstração de resultado de exercício referente a um curto e específico período, apontando um prejuízo contábil momentâneo. No entanto, a simples apresentação de um balanço mensal negativo é manifestamente insuficiente para atestar um estado de miserabilidade jurídica ou de insolvência estrutural, especialmente quando se trata de uma construtora que atua de forma ativa no mercado imobiliário da capital paraibana. A empresa demandada concluiu recentemente a construção de um edifício de grande porte (Edifício Residencial St. Moritz), objeto da pretensão autoral, possuindo unidades imobiliárias de alto valor agregado sob sua administração e comercialização. O patrimônio imobilizado da empresa, a sua contínua atuação no setor de construção civil e a ausência de documentos fiscais abrangentes de longo prazo (como declarações de imposto de renda de exercícios anteriores e extratos bancários contínuos) impedem o reconhecimento da alegada hipossuficiência financeira. A pessoa jurídica que detém capacidade para incorporar, construir e alienar edifícios residenciais inteiros possui, indubitavelmente, capacidade financeira para suportar as custas de uma demanda judicial, não se enquadrando no perfil de litigante necessitado protegido pela garantia constitucional da assistência jurídica integral. No que tange ao segundo demandado, o senhor Bartolomeu de Medeiros Guedes Júnior, sócio administrador da pessoa jurídica, o indeferimento do benefício é medida que se impõe com ainda mais clareza. A documentação carreada aos autos pela parte autora, especialmente as decisões judiciais proferidas em outros processos (ID 125280818 e ID 125280820), evidencia de forma contundente que o referido promovido ostenta um padrão de vida elevado, absolutamente incompatível com a declaração de pobreza firmada nestes autos. Os documentos demonstram que o demandado figura como administrador e integrante de múltiplas sociedades empresárias e detentor de rol de bens de alto valor. A tentativa de obter a isenção do pagamento das custas processuais mediante a alegação de hipossuficiência, quando o conjunto probatório demonstra a existência e a participação em um complexo grupo empresarial familiar, representa uma conduta que não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. A gratuidade da justiça é um instituto de extrema relevância social, destinado exclusivamente àqueles que efetivamente não possuem recursos para acessar a jurisdição sem o prejuízo de seu próprio sustento. Permitir que empresários com vasta atuação econômica e elevado padrão de consumo utilizem essa prerrogativa constitucional configura um desvirtuamento do instituto e uma injustiça para com o sistema de custeio do aparelho judiciário estatal. Portanto, diante da ausência de provas robustas de miserabilidade da pessoa jurídica e das fartas evidências da ampla capacidade econômica do sócio demandado, nos termos do artigo 99, §2º do CPC, impõe-se a rejeição do pedido de isenção de custas. Por consequência legal, fica a parte promovida intimada, na pessoa de seus advogados constituídos, para promover o recolhimento integral e atualizado das custas processuais referentes à reconvenção apresentada, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias. O descumprimento desta determinação no prazo assinalado resultará no não conhecimento e no cancelamento da distribuição do pedido reconvencional, prosseguindo o feito exclusivamente em relação aos pedidos formulados na petição inicial pela parte autora, sem nova intimação. II) DA ANÁLISE DO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA A parte demandante requereu reiteradamente a concessão de tutela provisória de urgência. Inicialmente, o pleito direcionava-se à imissão imediata na posse e à entrega das chaves dos apartamentos de números 103, 303 e 803 do Edifício Residencial St. Moritz, sob a justificativa de que o prazo para a conclusão da obra expirou, a licença de habitação (habite-se) já foi regularmente expedida pelo órgão municipal e a construtora requerida passou a reter indevidamente as unidades. A parte promovida defende-se sob a alegação de que o contrato de permuta não possui mais validade, tendo sido substituído por uma compra e venda com pagamento em moeda corrente, o que desobrigaria a construtora de qualquer entrega de imóveis. A concessão de tutela provisória de urgência de natureza antecipada ou cautelar exige a demonstração cumulativa de dois pressupostos fundamentais: a probabilidade do direito invocado pela parte e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, aliados à inexistência de perigo de irreversibilidade da medida, conforme as diretrizes normativas do artigo 300 da legislação processual civil contemporânea. No tocante à probabilidade do direito, os elementos de convicção até o momento anexados aos autos pela parte requerente revelam considerável força persuasiva. Embora a parte ré apresente uma escritura pública de compra e venda (ID 99813000), a parte autora trouxe aos autos documentos e registros de conversas em aplicativos de mensagens (ID 103144510) que sugerem, em uma análise preliminar e de cognição sumária, que a referida escritura pode ter consistido em um negócio jurídico simulado ou instrumental, realizado com o propósito de facilitar a transferência do terreno e viabilizar a construção do empreendimento pela construtora, sem que houvesse a real intenção de extinguir a obrigação principal de permuta. A forte verossimilhança das alegações da parte demandante é reforçada pelos extratos bancários apresentados (ID 103144511), os quais demonstram que a construtora promovida continuou realizando o pagamento dos valores de R$ 800,00 (oitocentos reais), a título de "aluguel" compensatório previsto no contrato de permuta, mesmo após a data em que o suposto contrato definitivo de compra e venda teria sido firmado e quitado. Caso a permuta tivesse sido efetivamente desfeita e substituída por uma compra e venda pura e simples, não haveria qualquer lógica ou justificativa comercial para que a construtora mantivesse o repasse contínuo de valores a título de contraprestação locatícia para a antiga proprietária do terreno. Além disso, os áudios e mensagens textuais trocadas muito tempo após a suposta novação indicam que o sócio da construtora continuava dialogando com a autora sobre a futura entrega dos apartamentos, elementos que fortalecem a tese de manutenção e vigência material do contrato de permuta originário. Quanto ao requisito do perigo de dano e do risco ao resultado útil do processo, a situação revela uma gravidade iminente. A parte autora juntou aos autos a ata de uma assembleia condominial recente (ID 138205240), documento no qual constam terceiras pessoas figurando e se comportando como proprietárias ou possuidoras diretas das unidades imobiliárias que são o exato objeto da presente disputa judicial. Destaca-se, por exemplo, o registro do nome da senhora Delsyane Tenório como vinculada à unidade 103, apartamento este que integra expressamente a relação de imóveis prometidos à parte promovente. Diante desse cenário fático, existe o fundado e cristalino receio de que a parte ré, aproveitando-se de sua condição de construtora e incorporadora com a titularidade formal do empreendimento, proceda à alienação, transferência, oneração ou negociação das referidas unidades com terceiros de boa-fé. Caso as unidades de números 103, 303 e 803 venham a ser registradas em nome de terceiros no cartório imobiliário durante o transcurso desta demanda, o direito da parte autora de receber a sua contraprestação in natura (a propriedade dos apartamentos) restará irremediavelmente frustrado. A consolidação da propriedade em favor de terceiros transformaria a obrigação de fazer em uma complexa e incerta obrigação de indenizar em perdas e danos, esvaziando a utilidade primária e a eficácia específica deste processo judicial, que é a garantia da moradia e da propriedade imobiliária adquirida via permuta. Não obstante a presença evidente de ambos os requisitos ensejadores da urgência, a medida inicialmente requerida pela parte promovente — a imissão forçada na posse e a entrega imediata das chaves — reveste-se de um caráter de irreversibilidade fática que desaconselha o seu deferimento neste momento inicial. A entrega física das chaves de imóveis recém-construídos consubstancia uma modificação abrupta e severa do estado das coisas, devendo ser reservada para o momento em que houver certeza exauriente após a instrução probatória, especialmente diante da controvérsia formal instaurada pela existência de uma escritura pública em sentido contrário. Entretanto, não se pode permanecer inerte diante do risco concreto de dissipação do patrimônio litigioso. Assim, impõe-se a adoção de uma medida cautelar de constrição conservativa, com o propósito exclusivo de resguardar a situação jurídica dos bens, garantindo que as unidades habitacionais permaneçam vinculadas ao desfecho desta demanda e assegurando o resultado prático e útil do provimento final, seja ele qual for. A indisponibilidade de bens no registro imobiliário constitui a ferramenta processual de maior eficácia e proporcionalidade para atingir este objetivo, pois impede atos de disposição jurídica sem desapossar sumariamente qualquer das partes. Por tais e robustos fundamentos,
Processo n. 0811420-49.2024.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Obrigação de Entregar, Imissão na Posse, Troca ou Permuta] DEFIRO PARCIALMENTE O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, determinando a aplicação das seguintes medidas de cunho cautelar e assecuratório: II.1) OFICIE ao Cartório de Registro de Imóveis competente (6º Serviço Notarial e 2º Registral - Eunápio Torres) ordenando a averbação da absoluta indisponibilidade de transferência, alienação, oneração ou gravação de qualquer natureza sobre as matrículas referentes às unidades residenciais de números 103, 303 e 803 do Edifício Residencial St. Moritz, situado na Rua Manoel Ferreira Machado, nº 320, Bairro dos Estados, nesta Capital; II.2) No mesmo expediente, solicite ao Cartório Eunápio Torres certidões de inteiro teor atualizadas das três unidades acima mencionadas (103, 303 e 803), no prazo máximo de 30 (trinta) dias. III) DA FIXAÇÃO DAS QUESTÕES CONTROVERTIDAS E DO SANEAMENTO DO PROCESSO Superadas as questões urgentes e as pendências relativas à capacidade econômica, verifico que as partes são legítimas, estão regularmente representadas, o juízo é competente e não existem nulidades aparentes ou vícios processuais que obstem a apreciação do mérito da demanda. Nos termos do inciso II do artigo 357 do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos: A) A real e efetiva natureza da relação contratual vigente entre a parte promovente e a parte promovida: se prevalece a manifestação de vontade consubstanciada no instrumento particular inicial de permuta de terreno por área construída, ou se houve a válida e eficaz novação da obrigação por meio de um contrato de compra e venda definitivo, consolidado pela escritura pública e pelo alegado pagamento em pecúnia do valor do terreno; B) A ocorrência ou não do vício social da simulação na formalização da escritura pública de compra e venda apresentada pela parte ré, devendo-se investigar se referido documento público foi firmado unicamente para burlar restrições burocráticas ou tributárias e facilitar o registro do empreendimento, sem a real intenção de transferir propriedade mediante pagamento em dinheiro, mantendo-se oculta a obrigação de entrega dos apartamentos; C) A configuração do inadimplemento contratual por parte da construtora requerida no que tange ao prazo de entrega das unidades habitacionais, estabelecendo-se com precisão qual era o marco temporal inicial para a contagem do prazo estipulado no contrato e o momento exato em que ocorreu a finalização das obras e a legalização do empreendimento (expedição de habite-se e regularidade registral); D) A apuração de responsabilidade pelo pagamento contínuo de alugueis em favor da parte demandante durante o período de construção do edifício, verificando-se até qual data os pagamentos foram efetivamente realizados pela parte ré, os motivos que ensejaram a interrupção unilateral dos repasses e o montante financeiro total eventualmente inadimplido a título de danos materiais emergentes. E) A viabilidade jurídica e a adequação factual da condenação da parte promovida ao pagamento de lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de uso, gozo, locação ou fruição econômica dos três apartamentos (103, 303 e 803) desde a data em que deveriam ter sido entregues até a sua efetiva disponibilização, observando-se a existência ou não de cumulação indevida com cláusula penal ou com os próprios alugueis devidos em razão da permuta.; F) A ocorrência de danos morais indenizáveis sofridos pela parte autora em virtude das condutas adotadas pela parte promovida; G) A eventual subsistência de débitos fiscais, tributários ou emolumentares relativos ao terreno originário no momento de sua transferência para a construtora, bem como a efetiva disparidade a menor entre as dimensões físicas reais do terreno entregue pela autora e aquelas expressamente declaradas nos instrumentos contratuais. IV) DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A elucidação pormenorizada e a demonstração documental ou testemunhal das questões controvertidas fixadas no tópico anterior deverão observar estritamente a regra estática de distribuição do ônus da prova, não se vislumbrando, no presente cenário processual, a absoluta necessidade de inversão probatória, haja vista que ambas as partes possuem condições simétricas de demonstrar documentalmente os repasses financeiros e os termos da relação negocial. Desta forma, incumbirá à parte autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu direito. Caberá à demandante trazer aos autos as evidências sólidas que demonstrem a simulação da escritura pública de compra e venda (como a ausência de compensação bancária do valor supostamente recebido), a manutenção de pagamentos mensais pela construtora sob a rubrica de aluguel em momento posterior à suposta venda, e os transtornos, cobranças e constrangimentos vivenciados que fundamentam a pretensão de compensação por danos extrapatrimoniais. Em contrapartida, recairá sobre a parte ré o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito reclamado pela parte autora. É responsabilidade exclusiva da construtora promovida e de seu sócio a demonstração irrefutável de que efetivamente realizaram a transferência financeira ou o pagamento em espécie do montante integral de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) descrito na escritura pública, a fim de corroborar a tese de novação contratual e quitação. Outrossim, incumbirá aos demandados a comprovação material e contábil de todos os gastos, pagamentos de taxas e regularizações imobiliárias que alegam ter custeado de forma extraordinária e que embasam a sua pretensão reconvencional de ressarcimento. Intimem-se as partes, por seus respectivos advogados, acerca do inteiro teor da presente decisão. Após a efetivação das medidas de indisponibilidade, a resposta da serventia notarial e o decurso do prazo de 15 (quinze) dias assinalado para o recolhimento das custas processuais da reconvenção pela parte promovida, certifique-se pormenorizadamente a Secretaria e voltem os autos conclusos para deliberações. Intimações e expedientes necessários. CUMPRA. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito