Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
APELANTE: CA3 CONSTRUTORA LTDA.
APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO WIMBLEDON BOA VIAGEM JUÍZO DE ORIGEM: 7ª VARA CÍVEL DA CAPITAL – SEÇÃO A JUÍZA: DRA. IASMINA ROCHA RELATOR: DES. FREDERICO RICARDO DE ALMEIDA NEVES DECISÃO UNIPESSOAL I – BREVE RELATO
Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Frederico Ricardo de Almeida Neves PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0060550-84.2024.8.17.0001
Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em sede de Ação Declaratória de Nulidade de Convenção de Condomínio c/c Pedido de Antecipação de Tutela, julgou procedente em parte o pleito autoral, o que fez na forma sumariada (ID 47856935): “SENTENÇA (...)DECIDO. É o relatório, passo à decisão. A parte autora requer a nulidade do artigo 48 da convenção do condomínio, que privilegia a parte demandada pois a defere o pagamento das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias com desconto de 50%. A parte ré, por sua vez, defende a legalidade da Assembleia de Instalação Condominial e de todas as cláusulas constantes na Convenção Condominial, datada de 26/11/2019. Regra geral, as deliberações realizadas em assembleia condominial têm força cogente e obrigam todos os condôminos, podendo, entretanto, ser destituída por força de outra decisão soberana da própria assembleia ou por decisão judicial, desde que, nesse último caso, seja constatada eventual ilegalidade. A Convenção do Condomínio, datada de 26/11/2019 (Id 172766445), em seu artigo 48, estabelece que “A construtora pagará 30% do valor da taxa ordinária nos apartamentos não comercializados e/ou na unidade que seja utilizada como apoio de engenharia e 50% do valor da taxa extra quando houver, para as mesmas unidades, até as mesmas serem comercializadas”. A Convenção do Condomínio foi criada de forma unilateral pela própria construtora ré, quando da instalação do condomínio, e os demais condôminos discutiram a alteração dessa regra, sem que tenham obtido êxito, por serem minoria. (...) Dessa forma, é possível que a convenção do condomínio estabeleça critérios de rateio das despesas condominiais devidas por cada condômino de forma diversa do critério de fração ideal. Não é aceitável, entretanto, que a convenção condominial outorgada unilateralmente pela construtora ré, como é o caso, crie benefícios em seu favor, unicamente com objetivo de reduzir suas despesas relacionadas às taxas ordinárias e extraordinárias, onerando os demais condôminos, pois essa conduta, destituída de fundamento aceito amplamente pelos demais condôminos, infringe os princípios da proporcionalidade, isonomia e vedação ao enriquecimento ilícito (art. 884, do CC/02). (...) Dessa forma, se a construtora ré ainda não comercializou as unidades habitacionais, ainda que por falta de compradores, inexiste justificativa plausível a reduzir o valor da taxa condominial em 50%. As cláusulas de benefício subjetivo ao construtor com imposição de desvantagem manifestamente excessiva aos demais condôminos, sendo evidente a desproporcionalidade, são nulas de pleno direito. Razão assiste, portanto, a parte autora, devendo ser considerado nulo o Art. 48 da Convenção Condominial anexada no id 172766445, cabendo à construtora efetuar o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias sem qualquer redução/isenção. DISPOSITIVO. Face ao exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, julgo procedente o pedido autoral para decretar a nulidade do art. 48 da Convenção Condominial (id 172766445), cabendo à construtora ré a obrigação de efetuar o pagamento integral as despesas condominiais das unidades imobiliárias de sua propriedade, na proporção de sua parte/fração ideal, confirmando, assim, a decisão de id 177606561. Condeno, por conseguinte, a parte demandada ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, os quais fixo na razão de 10% sobre o valor da causa. Transitada em julgado, certifique-se o pagamento integral das custas processuais da fase de conhecimento e arquivem-se os autos. Em não tendo ocorrido pagamento das custas, intime-se a parte sucumbente para efetuar o pagamento das custas processuais, no prazo de quinze dias, sob as penalidades da lei. Em não havendo manifestação, à secretaria para efetuar os cálculos dos valores anteriormente mencionados e, em seguida, oficie-se à Procuradoria do Estado, para as devidas providências legais, e à Presidência do Tribunal de Justiça de Pernambuco e ao Comitê Gestor de Arrecadação, nos termos dos Provimentos nº 007/2019 - CM, de 10 de outubro de 2019, e nº 003/2022-CM, de 10 de março de 2022. Após, arquivem-se os autos. Intimem-se as partes. Recife, 22 de janeiro de 2025. Iasmina Rocha. Juíza de Direito.” Houve embargos de declaração opostos pela parte ré, os quais foram rejeitados, conforme decisão integrativa de ID 47856943. O inconformismo da parte apelante radica, em resumo, no apontado desacerto da decisão que se impugna, pelas razões recursais (ID 47856944) a seguir expostas: 1) a regularidade da Assembleia de Instalação do Condomínio e a soberania da vontade assemblear, afirmando que a Convenção Condominial foi ratificada pelos condôminos presentes, inexistindo outorga unilateral pela construtora; 2) a legalidade do artigo 48 da Convenção Condominial, ao argumento de que a legislação admite critérios diferenciados de rateio das despesas condominiais, desde que previstos na convenção; 3) a inexistência de abusividade ou violação aos princípios da isonomia e da proporcionalidade, defendendo que o pagamento reduzido das taxas condominiais encontra justificativa no fato de as unidades não comercializadas não gerarem o mesmo nível de utilização das áreas e serviços comuns; 4) a inaplicabilidade da jurisprudência invocada na sentença ao caso concreto, por entender tratar-se de hipóteses distintas; Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada integralmente a sentença, a fim de reconhecer a validade do artigo 48 da Convenção Condominial, mantendo-se a obrigação da apelante de pagar apenas 30% das taxas ordinárias e 50% das extraordinárias, com a condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Não houve contrarrazões, conforme certidão de ID 47856947. É o relatório naquilo que, de essencial, havia para ser registrado. II - DECISÃO UNIPESSOAL DO RELATOR - POSSIBILIDADE Sabe-se que o relator para quem foi distribuído o recurso, o reexame necessário ou a ação de competência originária do tribunal, exerce atividades decisórias, para além daquel’outras diretivas, ordinatórias e saneadoras, incluídos os atos de imperium do art. 139, IV, do CPC. Ao decidir sozinho (art. 932, IV e V, do CPC), o relator age, autorizado por lei, como um representante ou porta voz do órgão colegiado, sendo este, em bom rigor, o Juízo Natural para o julgamento. Desse modo, a parte que estiver a suportar as consequências advenientes da decisão exarada no exercício da competência isolada do relator, terá assegurado o direito de buscar a colegialização da decisão solitária, chamando a intervir, nos termos do art. 1.021 do CPC, os demais julgadores que integram o órgão colegiado competente, com vistas a reverter a situação e a obter uma vantagem mediante a reforma ou a invalidação da decisão que se impugna pela via do agravo interno. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não viola o princípio da colegialidade a decisão monocrática do relator, tendo em vista a possibilidade de submissão do julgado ao exame do órgão colegiado, mediante a interposição de agravo interno (AgInt nos EDcl no AREsp 1536336/BA, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, STJ, julgado em 29/04/2024, DJE 02/05/2024; AgInt no REsp n. 1.833.863/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, STJ, julgado em 12/06/2023, DJE 15/06/2023). Dito isso, passa-se ao exame do recurso. III – FUNDAMENTAÇÃO III.1 – DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONVENCIONAL E VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA ISONOMIA E PROPORCIONALIDADE Nos moldes do art. 12 da Lei nº 4.591/1964 e art. 1.336, I, do CC, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção. Os referidos dispositivos legais consagram o princípio da proporcionalidade no rateio das taxas e despesas condominiais, permitindo, excepcionalmente, que haja fixação de regra diversa na convenção. Insta sinalar, todavia, que o fato de a lei permitir a previsão de regra diversa na convenção condominial não implica concluir pela possibilidade de previsão de todo e qualquer critério de rateio, tampouco na fixação de regra que enseje onerosidade excessiva de alguns condôminos, em detrimento de outros. No caso concreto, por exemplo, observo que a convenção condominial prevê, em sua Cláusula 48 (ID 47856455), que a construtora pagará 30% do valor da taxa ordinária nos apartamentos não comercializados, e 50% do valor de taxa extraordinária quando houver nas mesmas unidades, até as mesmas serem comercializadas. Ora, a aludida regra é abusiva e totalmente desarrazoada, pois implica em critério subjetivo e que onera demasiadamente os demais condôminos, cujas contribuições se tornam muito maiores em virtude da vantagem concedida à construtora. Inexiste qualquer critério objetivo na fixação da aludida regra convencional, pois o benefício é concedido exclusivamente à construtora. Equivale dizer, os condôminos que se encontrem na mesma situação (isto é, que possuam imóveis desocupados no edifício) não gozam do mesmo privilégio, devendo arcar com a integralidade das despesas condominiais. Frise-se, nesse particular, que a referida convenção fora imposta pela construtora apelante, por ocasião da constituição do condomínio e antes da comercialização das unidades imobiliárias, portanto sem participação dos consumidores. Cuida-se, assim, de convenção escrita ao arbítrio exclusivo da construtora e que não representa a vontade dos demais moradores do edifício, tendo sido imposta no momento da aquisição dos imóveis. Nesse ser assim, há que poder concluir pela abusividade de tal previsão convencional, que malfere o dever de boa-fé objetiva que deve nortear o comportamento das partes nas relações e contratos em geral. Nesse sentido, o art. 187 do Código Civil estabelece que “comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”. No mesmo sentido, o CDC apregoa, em seus arts. 39, V, e 51, IV, que é vedado ao fornecedor exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva ou estabelecer obrigações iníquas, que o coloquem em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Não é demasiado pontuar, ainda, que o simples fato de algumas unidades da construtora estarem desocupadas não implica concluir que esta não usufrua do condomínio e não obtenha vantagem pelas contribuições pagas. Ora, a construtora, enquanto condômina, beneficia-se com as benfeitorias e melhorias realizadas no condomínio, que implicam em valorização imobiliária de suas unidades (refletindo, portanto, no preço de venda cobrado). Ademais, a construtora possui à sua disposição toda a estrutura disponibilizada pelo condomínio (elevadores, funcionários, guaritas etc.), que traz segurança e comodidade às unidades imobiliárias e que demanda gastos do condomínio com folha de pagamento, manutenção etc., estejam aquelas ocupadas ou não. Como é sabido, em um condomínio, os integrantes contribuem para as despesas em virtude da disponibilização de serviços/comodidades e da sua fruição potencial. Assim, os condôminos concorrem nas despesas não porque utilizam, de fato, a estrutura e as áreas comuns do condomínio, mas porque estas são colocadas à sua disposição. Por fim, oportuno acrescentar que a construtora em questão é pessoa jurídica de grande porte e que, por exercer atividade empresarial, deve arcar com os riscos do empreendimento, calculando os custos que serão assumidos, sem imputar tal ônus aos consumidores, polo mais vulnerável da relação. Acerca da matéria, é bastante esclarecedor o seguinte aresto do STJ, que consagra a abusividade dos benefícios subjetivos outorgados às construtoras em convenções condominiais por estas impostas: “RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. 6. Recurso especial provido.” (REsp 1816039/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020) No mesmo sentido, confira-se os seguintes arestos lavrados por esta Corte de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.REDUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA ATRAVÉS DE CONVENÇÃO OUTORGADA PELA MESMA. INDEVIDA. MULTA DE 2% MANTIDA CONFORME CONVENÇÃO E LEGISLAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. DECISÃO UNÂNIME. 1. A convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra de proporcionalidade prevista no art. 1.334 do Código Civil. 2. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença. (...) 4. Apelação desprovida.” (AC 0001950-73.2019.8.17.3350, Rel. Des. Márcio Fernando de Aguiar Silva, 6ª CC, TJPE, julgado em 20/05/2022) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE LIMITA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE 20% DAS DESPESAS CONDOMINIAIS INCIDENTES SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO COMERCIALIZADAS OU QUE ESTEJAM EM SUA POSSE. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA. CLÁUSULA ABUSIVA. ONEROSIDADE EXCESSIVA AOS DEMAIS CONDOMINOS. PAGAMENTO RETROATIVO. INDEVIDO. SUSPENSÃO DA CLÁUSULA CONVENCIONAL. EFEITOS PARA O FUTURO. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. DECISÃO UNÂNIME. A cláusula de convenção de condomínio elaborada unilateralmente pela construtora, exonerando-a, ainda que parcialmente, da obrigação do pagamento das taxas condominiais referentes a considerável quantidade de unidades imobiliárias viola o princípio da isonomia, isto porque inflige aos demais condôminos ônus excessivo, quase integral, da manutenção e conservação do patrimônio em comum. (...) Dado parcial provimento ao recurso, em decisão unânime.” (AI 0005715-43.2020.8.17.9000, Rel. Des. Stênio José de Sousa Neiva Coêlho, 2ª CC, TJPE, julgado em 06/11/2020) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE COISA JULGADA MATERIAL. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. COTA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. FIXAÇÃO DE PERCENTUAL MENOR PARA AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS NÃO COMERCIALIZADAS DA CONSTRUTORA. ONEROSIDADE AOS DEMAIS CONDÔMINOS. SUSPENSÃO DA CLÁUSULA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A ação mencionada pela agravante, que teria decidido definitivamente a questão a respeito do valor das cotas condominiais a serem pagas pela construtora, teve como objeto apartamentos ou unidades imobiliárias específicas, não se aplicando a todas as unidades, e não albergando as unidades mencionadas na presente ação. Razão pela qual não há falar em coisa julgada material, nos moldes do art. 502, do CPC. 2. A cláusula 48 da Convenção de condomínio cria uma obrigação excessivamente vantajosa para a construtora, ao fixar em 30% a cota condominial das unidades não comercializadas da construtora, em detrimento dos demais condôminos, que pagam 100%. 3. Essa diferença importa em oneração dos demais condôminos, capaz de ensejar no enriquecimento sem causa da construtora que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento dos demais, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC⁄2002. 4. Possibilidade de flexibilização da convenção, acaso verificada onerosidade excessiva e desproporcionalidade nas obrigações. 5. Manutenção da decisão agravada que estabeleceu o pagamento da taxa condominial em condição de igualdade com os demais condôminos, no percentual de 100% (cem por cento). 6. Recurso improvido, à unanimidade.” (AI 0007936-96.2020.8.17.9000, Rel. Des. Jones Figueirêdo Alves, 4ªCC, TJPE, julgado em 14/11/2020) Nesses moldes, impõe-se o reconhecimento da nulidade da referida cláusula convencional, como bem procedeu o comando sentencial. Por conseguinte, incumbe à construtora custear o pagamento das taxas condominiais e taxas extraordinárias em seu valor integral, não fazendo jus a qualquer desconto subjetivamente concedido pela citada cláusula. À luz de tais considerações, não vislumbro argumento da recorrente apto a ensejar a reforma do comando sentencial, que deve ser confirmado em sua íntegra. IV - DISPOSITIVO
Diante do exposto, amparado no que dispõe o art. 932, IV, alínea “b”, do CPC, nego provimento ao recurso de apelação, mantida na íntegra a sentença atacada. Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Após certificado o trânsito em julgado, baixa dos autos ao primeiro grau de jurisdição. Custas satisfeitas. Intimem-se. Cumpra-se Recife, 28/JAN/2026. FREDERICO RICARDO DE ALMEIDA NEVES DESEMBARGADOR RELATOR KK