0004046-96.2019.8.16.0017

• EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES
  OAB/PR 59550cpf063.***.***-10Mostrar
• VALERIA SILVA GALDINO CARDIN
  OAB/PR 13953cpf746.***.***-87Mostrar
• MARISTELA FERRER GARCIA SALVADOR
  OAB/PR 15089
• RAIMUNDO MESSIAS BARBOSA DE CARVALHO
  OAB/PR 8568cpf000.***.***-72Mostrar
• CRISTIANO PELEK
  OAB/PR 55852cpf009.***.***-18Mostrar
• ANTONIO ELSON SABAINI
  OAB/PR 15497cpf391.***.***-68Mostrar

Intimação

Órgão

5ª Vara Cível de Maringá

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ

Advogados

ANTONIO ELSON SABAINI (OAB 15497/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

No caso dos autos, verifica-se que a autora se absteve de apresentar qualquer valor, requerendo apenas a intimação da ré para apresentação dos cálculos e posterior nomeação de perito. 3.1. Destarte, considerando que é interesse precípuo das partes a liquidação do julgado, podendo qualquer uma (autora ou ré) apresentar os devidos pareceres para início do procedimento, intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indiquem o valor estimado de cada imóvel, instruindo o feito com pareceres e documentos elucidativos. 3.2.

Apresentado estimativa por uma das partes, manifeste-se a parte contrária em igual prazo e, em caso de discordância, deverá apresentar pareceres elucidativos/planilha indicando o porquê o cálculo estar incorreto, sob pena de rejeição da impugnação. O silencio será interpretado como concordância com a conta. 3.3. Havendo concordância com a conta, conclusos para homologação. 3.4. Persistindo a divergência entre as partes, conclusos para análise da necessidade de avaliação judicial, conforme autoriza o artigo 510, do Código de Processo Civil.

4. Intimem-se. Maringá, data e horário de inserção no sistema. (assinado digitalmente) Suzie Caproni Ferreira Fortes (by) Juíza de Direito

Trânsito em julgado em 31/01/2024 (evento 274).

É o relatório.

2. Do cumprimento de sentença. Compulsando os autos, verifico que tanto os patronos da Construtora Casa Verde Ltda., quanto os patronos da ré, requereram o início da fase de cumprimento de sentença para execução dos honorários advocatícios devidos (eventos 271 e 272). Contudo, considerando que ainda resta pendente de cumprimento a obrigação principal, visando evitar tumulto processual, as execuções dos honorários sucumbenciais devidos aos patronos da Construtora Casa Verde Ltda. e da ré deverão ser autuadas em autos apartados, a serem distribuídos por dependência do presente processo, sem necessidade de recolhimento das custas. 2.1.

Assim, deixo de analisar os pedidos de eventos 271 e 272 no tocante à execução dos honorários devidos aos patronos da Construtora Casa Verde Ltda. e da ré, cabendo aos credores promoverem a execução dos valores devidos em autos apartados.

3. No mais, aguarde-se eventual pedido de liquidação de sentença em relação à obrigação principal. 3.1. Não sendo requerida a liquidação do julgado pela parte autora, remetam-se os autos ao arquivo definitivo, ressalvado eventual desarquivamento a pedido do interessado, enquanto não prescrita a pretensão executória.

4. Intimem-se. Maringá, data e horário de inserção no sistema. (assinado digitalmente) Suzie Caproni Ferreira Fortes (co) Juíza de Direito

Órgão

5ª Vara Cível de Maringá

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ

Advogados

EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

19ª Câmara Cível

Classe

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, CONSTRUTORA CASA VERDE

Advogados

MARISTELA FERRER GARCIA SALVADOR (OAB 15089/PR), RAIMUNDO MESSIAS BARBOSA DE CARVALHO (OAB 8568/PR), EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

7ª Câmara Cível

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, CONSTRUTORA CASA VERDE, CONSTRUTORA CASA VERDE

Advogados

MARISTELA FERRER GARCIA SALVADOR (OAB 15089/PR), RAIMUNDO MESSIAS BARBOSA DE CARVALHO (OAB 8568/PR), EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

7ª Câmara Cível

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, CONSTRUTORA CASA VERDE, CONSTRUTORA CASA VERDE

Advogados

MARISTELA FERRER GARCIA SALVADOR (OAB 15089/PR), RAIMUNDO MESSIAS BARBOSA DE CARVALHO (OAB 8568/PR), EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

7ª Câmara Cível

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ, CONSTRUTORA CASA VERDE

Advogados

MARISTELA FERRER GARCIA SALVADOR (OAB 15089/PR), RAIMUNDO MESSIAS BARBOSA DE CARVALHO (OAB 8568/PR), EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

5ª Vara Cível de Maringá

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ

Advogados

EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

4. Na sequência, venham conclusos para deliberação conjunta sobre todos os embargos opostos, viabilizando, se for o caso, posterior interposição de recurso contra o mesmo provimento para todas as partes.

5. Intimem-se. Maringá, data e horário de inserção no sistema. (assinado digitalmente) Suzie Caproni Ferreira Fortes (gb) Juíza de Direito

Juntou documentos (evento 57). Oferecida contestação pela ré CONSTRUTORA CASA VERDE LTDA que alegou preliminarmente ilegitimidade passiva. No mérito, disse que quando a autora interrompeu os pagamentos das parcelas, a obra estava dentro do cronograma, inexistência de atraso, pugnando a improcedência da ação. Juntou documentos (evento 58). Réplica (evento 64). Concedida liminar determinando que a associação ré deposite nos autos o produto da alienação das unidades vinculadas as quotas que pertenciam à parte autora para ao fim do processo, este valor seja abatido de possíveis valores que venham a ser condenados em sentença para ressarcimento quanto à rescisão contratual (evento 65).

Intimados para especificação de provas, as partes requereram prova oral e documental (eventos 80, 81 e 82). Proferida decisão saneadora, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva da construtora ré e julgando extinto o feito tão somente em face da ré CONSTRUTORA CASA VERDE LTDA. Ainda, fixados os pontos controvertidos, afastada a relação de consumo entre as partes e deferida a prova documental e oral, consistente no depoimento pessoal das partes e oitiva de testemunhas (evento 85).

Designada audiência de instrução para o dia 03 de fevereiro de 2021, às 16h, por videoconferência (evento 93). Arroladas três testemunhas pela associação ré (evento 102.1) e uma testemunha pela autora (evento 103.1). Determinada a intimação da associação ré para depósito dos valores, nos termos da decisão liminar de evento 65 (evento 139). Ofertados embargos de declaração (evento 142.1), não recebidos, porém foi exercido juízo de retratação, revogando-se a tutela provisória deferida no evento 65.1 (evento 147.1).

Redesignação da audiência (evento 153). 2 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Informada interposição de agravo de instrumento contra a decisão que revogou a tutela provisória (evento 163). Juntada cópia da decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (evento 165).

Mantida a decisão agravada, determinando-se que se aguardasse a realização da audiência (evento 167). A parte ré solicitou o cancelamento da solenidade, aduzindo a impossibilidade de participação de testemunha por ela arrolada (evento 175), mas o ato foi mantido, considerando que não haveria prejuízos na colheita de depoimento pessoal e oitiva das demais testemunhas, sem prejuízo de, eventualmente, designação de novo ato para oitiva da testemunha faltante da ré (evento 177).

Realizada audiência de instrução, oportunidade em que foi colhido o depoimento pessoal da representante da ré, realizada a oitiva das informantes Sandra Mara Zara Cremoneze e Camila Paulino Tesolin, bem como da testemunha Agnaldo Luiz Pinheiro. A parte ré desistiu do depoimento pessoal da autora e da oitiva de Rejane Rufo Bernardineli, o que foi homologado. Os depoimentos foram gravados em sistema audiovisual e a mídia está disponível nos autos (evento 180).

Juntada de documentos pela ré (evento 187). A ré Construtora Casa Verde peticionou nos autos solicitando a correção de erro material apontado na decisão que reconheceu sua ilegitimidade passiva e condenou a autora ao pagamento de honorários sucumbenciais (evento 188). Alegações finais da parte autora (evento 195) e da ré (evento 196). Informação de ausência de custas remanescentes (evento 199). Reiterada a petição de evento 188 (evento 202).

Acórdão que negou provimento ao recurso de agravo interposto pela parte autora em face da decisão que revogou a tutela provisória (evento 203.2). Informação de trânsito em julgado em 25/06/2021 (evento 203.1).

É o relatório. FUNDAMENTO E

DECIDO.

2. Mérito 3 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Havendo pedido de desconsideração da personalidade jurídica, almejando-se a responsabilização dos representantes da associação por eventuais ações ou omissões abusivas, o pedido será analisado ao final, uma vez estabelecida a (in)existência de responsabilidade da associação.

Assim, ausentes teses preliminares pendentes de análise, encerrada a instrução processual, passo à análise do mérito. Pretende a autora a resolução do contrato consubstanciado na “carta de reserva”, por culpa da ré e, assim, condenação à devolução de todos os aportes realizados, acrescidos de correção monetária, juros legais e multa, sem prejuízo da indenização por danos e multa por contravenção penal.

Subsidiariamente, pretende a condenação da requerida ao pagamento dos valores gastos a título de custos mensais, que não existiriam se o prazo de entrega do bem fosse cumprido conforme estabelecido em assembleia. Requer, ainda, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais (inclusive lucros cessantes) e danos morais suportados. Em suma, argumenta que, em 05/09/2013, celebrou contrato, de caráter provisório, denominado “carta de reserva”, referente à reserva de duas unidades residenciais do empreendimento denominado Condomínio Edifício Residencial Aruanã, que deveria ser entregue no prazo de 48 (quarenta e oito) meses após a aprovação de ART n.° 201.***.***-05, que ocorreu em 01/09/2016, com recursos advindos dos próprios condôminos e gerido por meio de caixa centralizado pelo sistema de condomínio e associação dos condôminos a preço de custo.

Apontou que houve inadimplemento da ré, indicando a ausência de: (a) substituição de contrato provisório pelo contrato definitivo; (b) individualização das matrículas, tendo ocorrido comercialização de unidades autônomas à margem da lei; (c) prestação de contas e demais informações de interesse dos condôminos. Aduz a abusividade da cláusula que prevê a retenção dos aportes realizados, solicitando a restituição integral do valor pago.

Em contrapartida, a ré alegou, em síntese, inexistência de responsabilidade contratual e do dever de indenizar, inviabilidade do deferimento da liminar pleiteada, impossibilidade de rescisão e da suspensão dos pagamentos mensais, pugnando pela improcedência da ação. Juntou documentos (evento 57). Sustentou que a autora celebrou contrato para aquisição de duas unidades, tendo plena ciência das condições de contratação, sendo que teria deixado de realizar o pagamento de suas parcelas por espontânea vontade, estando inadimplente desde maio/2017. 4 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Aduziu que o atraso de um adquirente ou proprietário traz prejuízo à obra e aos demais adquirentes, sendo que a autora livremente assumiu a condição de empreendedora no ramo imobiliário, obrigando-se ao investimento para construção da obra, de sorte que não pode ser beneficiada, transferindo todo o risco do investimento ao condomínio.

Tomado o depoimento pessoal do preposto da associação ré, Sr. Dimas Venazzi, que afirmou que é representante da associação desde março/2020, mas que é condômino desde o início (2013), assim como Marcia. Explicou que, quando a construtora fez o lançamento, foi constituída uma associação entre os adquirentes para dar início à construção, sendo que a obra seria financiada com o recurso em caixa pelos pagamentos dos próprios adquirentes.

Disse que eram trinta as unidades a serem vendidas, mas não sabe dizer qual o número de condôminos que iniciaram o empreendimento. Declarou que foi estipulado um valor mensal a ser pago pelos adquirentes, havendo também previsão de reajustamento das parcelas. Aduziu que não foi falado em balão, apenas com valor mensal a ser pago com previsão de reajuste pelo índice CUB (Custo Básico de Construção).

Afirmou que as coisas começaram a ficar difíceis para todos, destacando que esse tipo de empreendimento depende da existência de dinheiro em caixa. Apontou que a previsão de construção era de quatro ou cinco anos, mas que o prazo não foi cumprido, porque os condôminos não queriam que o valor da parcela aumentasse e, sem o dinheiro em caixa, o empreendimento não anda. Disse que não se recorda de ter havido pedido de desistência.

Afirmou que não se recorda com precisão de Marcia, mas ponderou que era uma senhora que lhe telefonou algumas vezes questionando sobre o andamento da obra. Explicou que muito dinheiro foi gasto no início da obra, apontando que foram feitos dois pisos subterrâneos, então, até chegar ao nível da rua e ficar visível, foi bastante investimento e demorou. Disse que explicou a situação, aduzindo que estavam na mesma situação.

Esclareceu que foi finalizada a parte estrutural do prédio e as caixas d’água, tendo iniciado o fechamento de paredes internas, estando no sexto piso de baixo para cima, e o fechamento externo até a altura das janelas, explicando que ainda não está habitável. Mencionou que as unidades da Marcia retornaram ao condomínio, acrescentando que possuem oito unidades à venda. Disse que os custos são rateados entre os demais condôminos.

Asseverou que os imóveis foram adquiridos através da imobiliária Cidade Verde, respondendo que a Casa Verde é a construtora é a responsável pela obra. Afirmou que a responsável pela administração é a associação, sendo que a construtora recebe uma taxa de administração. Aduziu que, para 5 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá finalizar a obra no prazo previsto, era necessário o investimento de capital, argumentando que o aumento do preço de materiais e mão-de-obra é natural.

Afirmou não saber qual o total pago por Marcia. Disse que a ‘entrada’ poderia ser paga de acordo com a disponibilidade de cada um, ao passo que as parcelas eram de mesmo valor para todos os condôminos. Explicou que assumiu a associação em março/2020 em uma situação complicada, com a obra em ritmo devagar, muitos inadimplentes e dívidas, sendo que sua meta era finalizar a parte estrutural, visando à venda de alguma das oito unidades remanescentes, incluindo as duas que eram de Marcia.

Declarou que não pode dar uma previsão do prazo para finalizar a obra, eis que depende do pagamento das parcelas, acrescentando que, se todos resolvessem, por exemplo, pagar o dobro do que estão pagando, o tempo seria reduzido, mas o momento está difícil para todos. Afirmou que não se recorda de Marcia na assembleia de fundação, mas que há uma ata que foi assinada por todos os presentes. Declarou que conhece Donizete, explicando que ele teve problemas particulares e pediu para se desligar da associação, ponderando que acredita que foi feito um acordo com ele.

A Sra. Sandra Mara Zara Cremoneze, ouvida na condição de informante, disse que conhece Marcia desde 2010 e que sabe que ela comprou apartamento no Condomínio Aruanã. Afirmou que, pelo que sabe, a autora recebeu um e-mail da imobiliária Casa Verde, tendo se interessado pelo apartamento e adquirido o bem. Asseverou que não sabe exatamente o valor pago, mas que acredita ter sido em torno de R$ 200mil.

Afirmou que Marcia parou de pagar a mensalidade em meados de 2017, eis que não teria recebido contrato ou algum documento de propriedade. Declarou que a previsão de entrega do apartamento era 2018 e que, pelo que sabe, o prédio não está pronto, aduzindo que ainda estaria no segundo andar. Declarou que Marcia não recebeu qualquer valor de volta, apenas pagou, apontando que o apartamento teria sido vendido ou leiloado.

A testemunha Agnaldo Luiz Pinheiro, contador da associação de condôminos, declarou que presta serviços à associação desde a ata de fundação. Apontou que tem experiência com condomínio a preço de custo, trabalhando no ramo há 30 anos. Explicou que, no condomínio a preço de custo, um número x de pessoas aderem a um projeto, em que uma construtora propõe a construção da obra por um custo x, sendo que o andamento depende das assembleias do condomínio, os próprios condôminos ditam o ritmo da obra.

Asseverou que os recursos para a obra advêm dos próprios condôminos, sem intermediação de agente 6 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá financeiro. Questionado sobre a diferença para outros empreendimentos, apontou que as construções possuem preço definido e, assim, existe um agente financeiro junto à construtora, que têm o recurso, realiza o projeto e determina um prazo de entrega.

Durante a obra, as unidades são vendidas e os adquirentes assumem o ônus junto à instituição financeira ou quitam o débito ao término da obra. Lado outro, no condomínio, tem-se um projeto e uma previsão de gastos, sendo que os próprios condôminos é que ditam o ritmo da construção. Aduziu que, no caso da associação, há em torno de 21 pagantes do total de 40 unidades, ponderando que o andamento é basicamente a metade do previsto.

Sobre o tempo de andamento da obra, explicou que, inicialmente, há um projeto e uma planilha com valores, que são os custos calculados à época, a partir daí, a associação deveria reajustar os valores com base em índices da construção civil, atualizando os valores, sendo que, quando isso não acontece, o espaço de tempo vai aumentando. Disse que foi o que aconteceu com o condomínio, eis que os valores não foram corrigidos de acordo com o custo da obra, então o prazo da construção aumentou, acrescentando que o condomínio ainda possui unidades disponíveis, que precisam ser vendidas para que o dinheiro seja reinvestido na obra.

Apontou que é a Assembleia Geral a responsável por decidir pela majoração ou não dos pagamentos. Explicou que, quando um condômino se torna inadimplente, na prática, os demais absorvem o custo, sendo que, conforme previsão do estatuto, quando o inadimplemento persiste, a unidade deve ser levada à leilão, a fim de obter valor para ressarcimento do condomínio, entrando outro condômino no empreendimento.

Se o leilão for negativo, pode haver adjudicação, sendo que a unidade retorna ao condomínio pelo valor da dívida dela com o condomínio. Aduziu que, normalmente, há previsão de atualização semestral ou anual dos valores, conforme custos estimados, para que se possa determinar o ritmo de andamento da obra. Disse que a construtora faz uma sugestão, mas que o ritmo de andamento das obras é definido pela Assembleia Geral e pela Diretoria.

Declarou que são 40 as unidades do prédio total e que algumas foram permutadas pelo terreno, de sorte que 30 seria o quadro de pagamentos possíveis. A tesoureira do condomínio Sra. Camila Paulino Tesolin, ouvida na condição de informante, declarou que é proprietária da unidade 601 no empreendimento, explicando que seu marido queria investir determinado dinheiro e encontrou essa proposta. Asseverou que tinha conhecimento de que a construção seria pelo modelo a preço de custo, explicando que, pelo que sabe, nesse modelo, a construção segue de acordo com os pagamentos 7 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá realizados pelos adquirentes/ condôminos.

Questionada sobre o fluxo de caixa do condomínio, aduziu que há muita inadimplência, então está complicado seguir a construção. Declarou que, para melhorar, era preciso que todos pagassem em dia, argumentando que já foram atrás de outras opções, mas que o mais correto seria todos efetuarem o pagamento em dia ou, eventualmente, com parcelamento do débito. Explicou que, por várias vezes, foi sugerido realizar balões, destacando que foi feita assembleia antes da pandemia, mas os condôminos não aceitaram.

Ponderou que o fato de a autora ter deixado de pagar suas mensalidades influenciou no andamento do projeto, apontando que ela deixou de pagar o valor de duas unidades no valor aproximado, atualmente, de R$ 8.000,00. Disse que, atualmente, estão pagando cerca de R$ 4.000,00 por unidade, sendo que, à época, o valor seria de aproximadamente R$ 3.000,00, pelo que o valor faz diferença para aquisição de material e pagamento de funcionários.

Aduziu que já ouviu sobre outra pessoa que saiu do condomínio por não ter condições de continuar pagando, esclarecendo que não sabe qual foi o desenrolar. Apontou que não sabe qual foi o ajuste feito, indicando que alguns foram feitos diretamente entre condôminos. Declarou que determinado condômino alienou seus direitos sobre o imóvel, sendo que o terceiro adquirente realizou o parcelamento do débito da unidade e continuou pagando, realizando os ajustes necessários para possibilitar a continuidade da obra.

Pois bem. Inicialmente, registre-se que é incontroverso o fato de que a autora adquiriu duas unidades imobiliárias no empreendimento em questão pela modalidade de incorporação por administração própria (ou condomínio por preço de custo). As cartas de reserva do condomínio em questão, juntadas no evento 23, devidamente assinadas pela autora, evidenciam que “O CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL ARUANÃ será construído nesta cidade de Maringá, Estado do Paraná, com recursos advindos dos próprios condôminos no sistema denominado de Construção por administração ou a preço de custo, que será gerido pela administradora Construtora casa Verde Ltda e pela comissão de representantes da Associação dos Condôminos, eleitos em assembleia geral”.

Na incorporação a preço de custo, em que a construção é paga pelo próprio grupo condominial, o condômino se sujeita às regras do empreendimento, que são aprovadas por todos os condôminos em assembleias. Em empreendimentos dessa natureza, é apresentado um orçamento inicial estimativo do custo da obra, eis que ao longo da construção os materiais utilizados tendem a apresentar variação de preço. 8 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Inclusive, constou expressamente no item “Do custo da obra” da carta reserva assinada pela autora que “Os pagamentos mensais durante o transcorrer da obra serão corrigidos pela variação do CUB/m² (Custo Unitário Básico) da construção.

Caso haja necessidade de ajuste motivado por variações imprevistas, estes serão sempre decididos em Assembleia Geral, pois o orçamento da obra por ser a preço de custo, foi feito por estimativa, podendo ocorrer variações que fogem ao controle do CUB/m²”. Também restou incontroverso que a autora efetuou o pagamento da quantia de R$ 117.120,00 relativos à unidade 801 e de R$ 120.120,00 relativos à unidade 901, sendo tais fatos narrados na inicial (evento 1.1, fls.

05) e confirmados pela associação ré com a juntada dos demonstrativos dos pagamentos nos eventos 57.11 e 57.12. Outrossim, restou comprovado pela associação ré que, por vontade própria, a autora cessou os pagamentos das parcelas correspondentes às suas cotas a partir de maio/2017 e de junho/2017, quanto às unidades 801 e 901, respectivamente, segundo notificações de eventos 57.9/57.10 e relação de pagamentos de eventos 57.11/57.12.

É certo também que o projeto previa a finalização da obra no prazo de “48 (quarenta e oito) meses contados do início da fundação com comprovação da ART, com tolerância de 08 (oito) meses por eventuais atrasos decorrentes de caso fortuito ou força maior” (evento 57.18). A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) n.° 201.***.***-05, emitida para elaboração de projeto e execução de fundação, data de 01/09/2016 (evento 58.4), pelo que esse seria o termo inicial do prazo para entrega do empreendimento.

De início, nota-se que, quando da propositura da ação (21/02/2019), a autora já estava inadimplente com suas cotas no empreendimento há cerca de um ano e meio e ainda não havia decorrido o prazo inicial de previsão para entrega da edificação. Feitas essas considerações, valorando-se as provas produzidas nos autos, tem-se como improcedente o pedido de rescisão contratual, não se vislumbrando ato ilícito da associação.

Diante da natureza do empreendimento (preço de custo), os condôminos não podem simplesmente pleitear a rescisão do contrato e restituição dos valores pagos, eis que acarretaria prejuízo aos demais do grupo, de modo que o descontentamento ou 9 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá desistência de um dos condôminos em relação ao empreendimento autoriza a cessão de sua fração ideal a terceiros interessados, mas não a rescisão do instrumento.

Sobre o assunto, entendimento do E. Tribunal de Justiça do Paraná: APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS”.

SENTENÇA

DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINARES EM CONTRARRAZÕES.

1. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO VERIFICADA. PARTE APELANTE QUE DECLINOU AS RAZÕES PELAS QUAIS REPUTA COMPORTE SUA PRETENSÃO ACOLHIMENTO.

2. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. INOCORRÊNCIA. MATÉRIAS RELACIONADAS COM O MÉRITO QUE SERÃO OPORTUNAMENTE EXAMINADAS.

3. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA ACOLHIDA (ART. 1.009, § 2.º DO CPC). VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA QUE NÃO ATENDE AOS REQUISITOS DO ART. 292, V, DO CPC. VALOR RETIFICADO PARA CONSTAR TAMBÉM A QUANTIA ESTIMADA A TÍTULO DE DANOS MORAIS, AINDA QUE NÃO VINCULANTE. RECURSO DA PARTE AUTORA.

4. PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL MEDIANTE SIMPLES DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INVIABILIDADE NA ESPÉCIE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA MEDIANTE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO QUE CONSTITUI NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO, CONJUNTIVO, PLURILATERAL E SOLIDÁRIO, EM QUE OS CONTRAENTES ADQUIREM FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E PARTES COMUNS, CONSUBSTANCIADA EM UNIDADE CONDOMINIAL. INAPLICABILIDADE DO CDC NA ESPÉCIE. PRECEDENTES DO STJ.

ATRASOS NA OBRA DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINOS-ASSOCIADOS, A SER SOLUCIONADA MEDIANTE PROCEDIMENTO EXPRESSAMENTE PREVISTO NO ESTATUTO ASSOCIATIVO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS RESOLUTIVO E DEVOLUTIVO. PRECEDENTES DO TJPR.

5. LEILÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. VIABILIDADE DE RECEBIMENTO DE EVENTUAL SALDO COMO COMPENSAÇÃO PELAS PARCELAS EFETIVAMENTE SALDADAS ATE O MOMENTO DO INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DA MÁXIMA “QUEM PEDE O MAIS, PEDE O MENOS”.

6. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO NA ESPÉCIE. FATOS COMPONENTES DOS RISCOS PRÓPRIOS DA EXECUÇÃO DO NEGÓCIO, NATURALMENTE ASSUMIDOS PELA AUTORA AQUANDO DE SUA CELEBRAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LESÕES INDENIZÁVEIS A DIREITOS DA PERSONALIDADE.

SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0007779-07.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 04.11.2020) – grifou-se. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO PRÓPRIA OU A PREÇO DE CUSTO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA E DA IMOBILIÁRIA. PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO POR UM ÚNICO CONDÔMINO. IMPOSSIBILIDADE. CONDÔMINO QUE SE SUJEITA ÀS DECISÕES DA ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS.

SENTENÇA

MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO.

1. A Lei 4.591/64, que regula o condomínio em edificações e as incorporações imobiliária, por meio do artigo 61, estabelece que será a Comissão de Representantes quem terá poder de analisar os atos cometidos pela construtora, em nome de cada um dos contratantes. Sendo 10 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá assim, qualquer insurgência de condôminos, de forma individualizada, quanto a forma que tem se desdobrado a construção e forma de pagamentos, deve ser feita somente à Comissão e não à Construtora ou Imobiliária.

Desta forma, evidente a ilegitimidade passiva da Construtora e da Imobiliária.

2. O inconformismo de um único condômino com as decisões tomadas pela Assembleia não tem o poder de rescindir o contrato inicialmente formalizado. Isto porque, ao aderir a incorporação à preço de custo, o apelante se sujeitou às diretrizes e regras que se estabeleceriam em Assembleias, em detrimento de seu interesse pessoal. Sendo assim, se, em Assembleia de Condomínio, houve aceitação da maioria dos condôminos pela dilação do prazo para construção da obra, bem como renegociação quanto ao valor efetivamente devido, cabe ao apelante ou recorrer de cada ato em específico ou pedir sua retirada do condomínio, cedendo a terceiro, e pedir o reembolso dos valores já pagos(...) (TJPR - 18ª

C. Cível - 0028050-42.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 09.05.2018) – grifou-se. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO PRÓPRIA OU "A PREÇO DE CUSTO". ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRETENSÃO À RESCISÃO CONTRATUAL POR UM ÚNICO CONDÔMINO. IMPOSSIBILIDADE.MATÉRIA REGULADA PELA LEI 4.591/64. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECONHECIDA A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA.

EVOLUÇÃO DA OBRA QUE É DITADA PELOS PRÓPRIOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIAS GERAIS(...). Na construção por administração própria ou a preço de custo, o preço integral da obra, bem como a sua evolução, é de responsabilidade exclusiva dos proprietários (condôminos). (...) (TJPR - 6ª

C. Cível - AC - 1473474-

2 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de Maringá - Rel.: Desembargador Carlos Eduardo Andersen Espínola - Unânime - J. 17.05.2016) – grifou-se Isso não significa, vale dizer, a vinculação eterna da parte autora ao condomínio pela imposição de manutenção de seu vínculo associativo, apenas que não se admite a simples rescisão, como se tratasse de compromisso de compra e venda e, assim, fosse possível o retorno das partes ao status quo ante.

A autora livremente aderiu ao pacto associativo, ciente de suas condições, não podendo pretender, após o insucesso da empreitada, reaver os valores investidos, em prejuízo aos demais condôminos. Nesse sentido: Direito civil. apelação cível em nominada “ação declaratória de nulidade de cláusulas estatutárias c/c pedido de desassociação, rescisão contratual, restituição de valores e tutela antecipada”.sentença de parcial procedência do pedido inicial e improcedência da denunciação à lide.

Apelação da parte autora: (1) [...] (2) nulidade de cláusulas estatutárias por violação ao art. 5º, inciso XX, da CF (liberdade de associação) – alegação de que, ao não prever a desassociação com devolução de valores, o estatuto compeliria o associado a continuar o sendo – descabimento – inexistência, no caso, de compra e venda típica – construção “a preço de custo” em que particulares se associam, criando uma pessoa jurídica de direito privado, pra custear a construção de um prédio, ao final distribuindo as unidades autônomas entre si – natureza do negócio de que se extrai, logicamente, não ser possível sua simples rescisão como se tratasse de compromisso de compra e venda, ou seja, com retorno das partes ao status quo ante mediante a devolução 11 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá dos valores ao promitente comprador desistente – possibilidade cuja admissão significaria impor aos associados a obrigação de comprar a quota-parte do retirante – desassociação que, nesta modalidade de construção, apenas pode se dar mediante alienação de mão própria de sua quota-parte ou submissão ao leilão extrajudicial de sua parcela, abatendo-se as despesas administrativas para tanto – autor que, ciente do regime de construção a que se filiava, do teor das cláusulas estatutárias e, portanto, dos riscos que envolviam o negócio, aderiu ao pacto associativo, não podendo pretender, após o insucesso da empreitada, reaver os valores investidos, em prejuízo aos demais parceiros – cláusulas combatidas que estão em harmonia com a legislação específica que rege a “construção por administração” e que respeitam suas características. [...] RECURSO DA PARTE RÉ/denunciante prejudicado. recurso da parte ré/denunciada conhecido e provido. (TJPR - 6ª C.Cível - 0019606-15.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO LOPES DE PAIVA - J. 30.11.2020) – grifou-se.

Ademais, no artigo 6° do Estatuto da Associação dos Condôminos dos Edifício Residencial Aruanã, juntado no evento 49.5, constou que: “Os associados serão admitidos ao quadro social compulsoriamente no ato da aquisição de direitos sobre unidades autônomas no “CONDOMINIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÔ, no início ou durante o período de sua construção até o seu término com a averbação da obra, podendo ceder seus direitos ou demitir-se, a qualquer tempo, sempre que assim entenderem conveniente e desde que quite com suas obrigações e com a devida formalização perante a Associação e no Condomínio.

Parágrafo único – A cessão e transferência dos direitos do Associado deverá ser precedida de prévia comunicação à Diretoria e somente será aceita caso o Associado estiver quites com suas obrigações perante a Associação e o Condomínio. A cessão somente terá validade jurídica com a anuência da Diretoria, seja no contrato de cessão ou em termo específico a ser elaborado”, ou seja, não há de fato possibilidade de rescisão contratual, mas sim, cessão e transferência dos direitos adquiridos, na forma regulamentada.

HÁ que se observar também os princípios do pacta sunt servanda e da conservação do negócio jurídico, sem contar a prevalência da boa-fé contratual entre os contratantes, previsto no artigo 422 do Código Civil, “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” Assim, não merece provimento o pleito de rescisão contratual pelas razões acima expostas, bem como porque, conforme delineado acima, nota-se que a parte autora estava inadimplente desde meados de 2017, ou seja, há um ano e meio antes da propositura da ação.

Vale anotar que, embora a parte autora diga que pagou quase 80% do valor 12 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá de cada unidade, está tomando por base, tão somente, o valor estimado para cada unidade na época da formalização da carta de reserva (novembro/2013), desconsiderando eventuais reajustes.

Ora, já restou bastante claro que os condôminos, na modalidade de construção por administração própria (ou a preço de custo), devem arcar com eventuais reajustes de preço para continuidade das obras, havendo inclusive previsão estatutária da realização de tais reajustes. Extrai-se das notificações de eventos 57.9 e 57.10 que, em agosto/2019, o débito remanescente da parte autora para a unidade 801 totalizava R$ 135.000,48, ao passo que, para a unidade 901, quantificava R$ 130.196,17, de sorte que o débito total somava R$ 265.196,65 pelas duas unidades.

Ora, por certo, tal valor impactou no caixa da associação e, via de consequência, no próprio empreendimento que, vale ressaltar, é financiado com recursos próprios aportados pelos condôminos. Nesse ponto, cumpre registrar que nenhum dos atos imputados pela autora à associação foram comprovados. Em primeiro lugar, quanto ao decurso de prazo de carência para celebração de contrato definitivo, é preciso registrar que o dispositivo citado pela parte autora (artigo 34, da Lei n.° 4.591/64) trata apenas da possibilidade de fixação de eventual prazo de carência para desistência do empreendimento pelo incorporador, não se aplicando ao caso.

De toda sorte, não há qualquer comprovação de que a ausência de algum outro contrato posterior a “carta de reserva” tenha gerado algum tipo de prejuízo à parte autora, sendo que os instrumentos particulares que fundamentam a presente ação (reserva para aquisição das unidades 801 e 901), a princípio, são plenamente válidos entre as partes, não havendo qualquer menção de que a parte autora tenha tentado ceder/ alienar seus direitos sobre fração ideal do imóvel e tenha enfrentado alguma dificuldade.

Além disso, desde já, é preciso esclarecer que a multa de que trata o §5.º, do artigo 35, da Lei n.° 4.591/64, aplica-se na hipótese em que tenha sido “descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente” (§4.º). 13 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá O contrato previsto no caput é aquele “contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32”.

O incorporador, segundo previsão do artigo 32, caput, da Lei n.° 4.591/64, somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis, a relação de documentos lá especificada. A multa, portanto, é aplicada quando o incorporador não registra o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente e, não estando o empreendimento regular, comercializa unidades autônomas, recebendo valores de adquirentes sem lhes outorgar o contrato definitivo.

É de se observar, porém, que a individualização e a discriminação das unidades acontecem após a averbação da construção das edificações, após a concessão do “habite-se” (vide artigo 44, da Lei n.° 4.591/64). Nessa perspectiva, se a identificação da fração ideal de terreno é possível somente ao término da construção e se, no caso do condomínio a preço de custo, é necessária a existência de associados para finalização da construção, não haveria que se falar em multa pelo atraso para entrega de contrato definitivo de unidade autônoma a associado, já que, em última análise, a unidade autônoma ainda não existe, pelo que estaria correta a celebração, por ora, tão somente da “carta de reserva”, constituindo expectativa dos condôminos associados a finalização da incorporação e, então, aquisição de unidade autônoma identificada até então somente no projeto.

Ainda que a incorporação nessa modalidade também esteja sujeita a registro, não foi produzida qualquer prova no sentido de que o empreendimento esteja irregular, o que poderia ser verificado, vale mencionar, pela simples juntada da matrícula dos imóveis no qual a incorporação está sendo realizada e verificação do registro ou não do instrumento particular de promessa de permuta para fins de edificação imobiliária (evento 58.2).

Vale mencionar que foram apresentados documento de aprovação do projeto (evento 58.3), ata de fundação e de constituição do condomínio (eventos 57.2/57.3), bem como outros documentos que indicam, ao menos em tese, que o empreendimento tem se desenvolvido de forma regular. Além disso, no caso dos autos, não se verifica qualquer prejuízo à parte autora decorrente dessa circunstância, não havendo que se falar em inadimplemento da 14 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá associação a autorizar a rescisão do contrato.

De certa forma, o pedido de fixação de multa é até mesmo incompatível com o pedido de rescisão, já que, na situação do artigo 35, da Lei n.° 4.951/64, além da multa, reconhece-se direito de registro da carta-proposta ou do documento de ajuste preliminar a conferir direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente, ou seja, dá-se plena validade e eficácia ao contrato que, nesta ação, a parte autora pretende rescindir.

A multa se destina à hipótese do adquirente de unidade que, cumprindo com suas obrigações, não obtém, por culpa da incorporadora, seu contrato para devida averbação, o que não é o caso da autora, que deixou de contribuir com o empreendimento e, ainda, pretende sua desassociação. Além disso, também não se verifica inadimplemento pela associação e culpa pela não entrega do apartamento pela ausência de prestação de contas e demais informações de interesse dos condôminos.

Embora a autora tenha dito que as assembleias não eram realizadas na frequência ajustada e que não havia prestação de contas, foi juntado aos autos a ata de fundação (evento 57.2), ata de constituição do condomínio (evento 57.3), ata de eleição de diretoria da assembleia realizada em 30/10/2014 (evento 57.7, fls. 04), ata de assembleia extraordinária em 20/07/2015 (evento 57.7, fls. 08), ata de assembleia realizada em 18/07/2016 (evento 57.7, fls. 10), ata de assembleia realizada em 07/07/2017 (evento 57.7, fls. 14), ata de eleição da diretoria realizada em 15/03/2019 (evento 57.5), ata de assembleia realizada em 04/05/2019 (evento 57.8, fls.

04) e em 20/09/2019 (evento 57.8, fls. 08). Extrai-se das atas de muitas dessas assembleias discussões sobre a inadimplência dos adquirentes de determinadas unidades, discussões sobre a venda de apartamentos que haviam retornado à associação e permaneciam disponíveis, bem como sobre o estado da obra. A par de terem sido denominadas de “extraordinárias”, vê-se a realização de ao menos uma assembleia por ano, pelo que não se verifica a situação alegada pela parte autora como indicativa de inadimplemento da associação, não tendo sido apresentada qualquer prova de que os valores pagos pelos condôminos não foram destinados, efetivamente, à finalização do empreendimento.

Outrossim, da prova oral produzida nos autos, não se depreende ter havido apropriação de valores indevidos pela associação, extraindo-se dos depoimentos, em verdade, a alta inadimplência dos associados e, consequentemente, o baixo fluxo de caixa da 15 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá associação para gerir o empreendimento.

Pelas provas reunidas nos autos, conclui-se que houve, em verdade, absorção de débitos – inclusive os deixados pela autora – entre os condôminos, não a apropriação de valores. Em razão do atraso no pagamento das parcelas, a associação ré realizou a adjudicação das duas unidades da autora, pelo valor de R$ 144.924,65 (unidade 901) e R$ 148.488,59 (unidade 801), eis que o leilão realizado restou negativo, conforme demonstrado por meio da carta de adjudicação e demais documentos de evento 79.2, tendo sido realizada intimação pessoal da autora acerca do leilão (evento 61), seguindo-se a previsão do estatuo e conforme autorizado pelo artigo 63 da Lei n° 4.591/64: Art.

63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. (...) § 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

Assim, regular a conduta da associação ré em adjudicar o imóvel, em razão da inadimplência da autora e do resultado infrutífero do leilão. Nesse ponto, é preciso ressaltar que a conclusão adotada no julgamento do recurso de apelação dos autos n.° 0013442-05.2016.8.16.00017, envolvendo a associação ré, não constitui precedente vinculante, a apontar a obrigatória observância do dispositivo do acórdão.

Outrossim, a não adoção da conclusão lá perfectibilizada, vale mencionar, não significa a rejeição, deste Juízo, da jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Com efeito, a conclusão pela impossibilidade de rescisão teve também como base situações julgadas neste Estado, conforme acima fundamentado. 16 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Além disso, é de se destacar que a situação da autora é distinta daquela do associado Donizete que, segundo se extrai do acórdão dos autos n.° 0013442- 05.2016.8.16.0017 (evento 106.2), pretendia a rescisão contratual em razão de sua impossibilidade de arcar com as parcelas em discussão.

Considerando requerimento do próprio apelado, adotou-se a regra prevista no estatuto para retirada do sócio inadimplente (procedimento de exclusão de associado), bem como declarou-se a abusividade da cláusula de retenção, admitindo-se o desconto de apenas 20%. No caso ora em análise, conquanto o pedido seja o mesmo (rescisão contratual), a causa de pedir é distinta. Destarte, as circunstâncias que levaram Donizete a pedir a rescisão são bastante diferentes daqueles que fundamentam o pedido da autora, que atribuiu à associação a prática de ato ilícito e pretendeu o reconhecimento de seu inadimplemento.

A melhor solução para a hipótese, consideradas essas distinções, é seguir o posicionamento do Egrégio Tribunal de Justiça no julgamento de outra demanda, a apelação n.° 0007779-07.2018.8.16.0017, cuja ementa foi acima transcrita e, para facilitar, ora se colaciona novamente: APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS”.

SENTENÇA

DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINARES EM CONTRARRAZÕES. [...]

4. PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL MEDIANTE SIMPLES DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INVIABILIDADE NA ESPÉCIE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA MEDIANTE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO QUE CONSTITUI NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO, CONJUNTIVO, PLURILATERAL E SOLIDÁRIO, EM QUE OS CONTRAENTES ADQUIREM FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E PARTES COMUNS, CONSUBSTANCIADA EM UNIDADE CONDOMINIAL. INAPLICABILIDADE DO CDC NA ESPÉCIE. PRECEDENTES DO STJ.

ATRASOS NA OBRA DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINOS-ASSOCIADOS, A SER SOLUCIONADA MEDIANTE PROCEDIMENTO EXPRESSAMENTE PREVISTO NO ESTATUTO ASSOCIATIVO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS RESOLUTIVO E DEVOLUTIVO. PRECEDENTES DO TJPR.

5. LEILÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. VIABILIDADE DE RECEBIMENTO DE EVENTUAL SALDO COMO COMPENSAÇÃO PELAS PARCELAS EFETIVAMENTE SALDADAS ATE O MOMENTO DO INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DA MÁXIMA “QUEM PEDE O MAIS, PEDE O MENOS”.

6. DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO NA ESPÉCIE. FATOS COMPONENTES DOS RISCOS PRÓPRIOS DA EXECUÇÃO DO NEGÓCIO, NATURALMENTE ASSUMIDOS PELA AUTORA AQUANDO DE SUA CELEBRAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LESÕES INDENIZÁVEIS A DIREITOS DA PERSONALIDADE.

SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO 17 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 10ª C.Cível - 0007779-07.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 04.11.2020) – grifou-se.

Na ocasião, considerou-se que o artigo 63, da Lei n.° 4.591/64, prevê a possibilidade de o condomínio alinear em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade, mas que a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o §4.º estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (i) o valor do débito; (ii) eventuais despesas; (iii) 5% a título de comissão; e (iv) 10% de multa compensatória, sendo que, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente.

Concluiu-se que a condômina inadimplente faz jus ao recebimento de eventual saldo, como compensação pelas parcelas por ela efetivamente saldadas até o inadimplemento, conforme previsão contida no artigo 63, § 4.º, da Lei 4.591/64, após deduzidos do preço da alienação de sua cota de construção e fração ideal de terreno, o valor do débito, eventuais despesas, 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, a ser apurado em Liquidação de Sentença.

Esclareceu-se, ademais, que não se estava “acolhendo a alteração da causa de pedir por meio de inovação recursal, mas apenas adotando a máxima “quem pede o mais pede o menos”, já que não se está inovando na tese jurídica, mas, tão somente, adequando-a à extensão do prejuízo passível de reparação à autora (de menor monta do que aquele inicialmente pleiteado), até em observância à vedação ao enriquecimento sem causa”.

Destarte, no caso dos presentes autos, entendo que o adequado é, justamente, reconhecer a higidez do contrato, a submissão da autora aos efeitos do estatuto e, em razão da inadimplência verificada, a observância do procedimento específico para exclusão de associado nele previsto. No caso, nota-se que a previsão estatutária disposta nos parágrafos terceiro e quarto do artigo 7.º é bastante semelhante a do dispositivo legal supramencionado.

Dispõe-se que as unidades podem ser adquiridas pelo condomínio pelo valor do débito, bem como que do preço apurado serão deduzidos as quantias em débito para com a associação, todas as despesas ocorridas, inclusive multas, juros, atualizações pactuada, 18 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá honorários de advogado, anúncios, comissão do leiloeiro e 10% a título de multa compensatória e a comissão paga aos corretores, sendo que a multa reverterá a benefício dos associados, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

Ocorre que o estatuto também dispõe de cláusula adicional prevendo a retenção de valores após a conclusão do ato de exclusão de associado, dispondo sobre os percentuais de retenção de acordo com as quantias pagas. Ressalva-se ainda que a restituição do valor que caberá ao associado infrator excluído somente ocorrerá após a inclusão de outro associado que venha substituir o excluído. No caso da autora, tem-se que, até 2017, ela havia realizado o pagamento de R$ 117.120,00 pela unidade 801 e de R$ 120.120,00 pela unidade 901, ou seja, havia pago o total de R$ 237.240,00.

As unidades foram adjudicadas pelo condomínio pelos valores de R$ 144.924,65 para a unidade 901 e R$ 148.488,59 para a unidade 801, ou seja, pelo valor total de R$ 293.413,24. VÊ-se que o valor da adjudicação foi bastante próximo dos valores pagos pela autora e também do valor do débito das unidades – considerando que, em agosto/2019, o débito somava R$ 265.196,65 –, pelo que os apartamentos teriam sido adjudicados basicamente pelo valor do débito, chamando atenção para possível excessiva onerosidade do débito.

Ora, nesse cenário, os valores pagos pela autora serviriam apenas para pagar o valor do débito, restando quantia pequena, da qual ainda seria deduzido o percentual de retenção previsto em estatuto. Nessa hipótese, é de se notar a evidente desproporcionalidade entre as partes, pelo que a associação assumiria excessiva vantagem, já que, como novo proprietário das unidades, ao efetuar venda a terceiro, receberia o preço total de cada uma delas, ou seja, tudo aquilo que já fora anteriormente pago, acrescido do valor pelo qual adjudicou a unidade e de eventuais parcelas vincendas.

No julgamento dos autos n.° 0013442-05.2016.8.16.0017, foi indicado que “não se pode admitir que um contrato permita vantagens exorbitantes a um dos contratantes que, no caso, ocorre com a estipulação de percentual de retenção muito superior ao razoável”. Concluiu-se, então, pela possibilidade de aplicação da margem de retenção entre 10% e 25%, em analogia às hipóteses de resolução de contrato de compra e venda, nos seguintes termos: “Deste modo, para readequá-lo, à luz dos princípios da proporcionalidade e 19 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá razoabilidade, aplica-se, por analogia, o percentual aplicado nas hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de imóvel a ser construído por empreitada, nos quais é considerado lícito ao vendedor reter entre 10% a 25% dos valores pagos, devendo-se observar, para tanto, as circunstâncias de cada caso concreto, como assentado pelo Superior Tribunal de Justiça”.

No caso, deve ser considerado, para além das despesas descritas no artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, que a autora era responsável pelo pagamento da mensalidade relativa a duas unidades, ou seja, na prática, perante a associação, equivalia a dois condôminos, bem como que deixou de pagar as parcelas em meados/2017. Assim, nos últimos anos, a associação teria acumulado somente o prejuízo decorrente da inadimplência, já que, pelo resultado negativo do leilão, as unidades retornaram ao seu patrimônio e, ao que parece, ainda não teria sido possível sua alienação, a fim de obter capital para dar continuidade ao empreendimento.

Nessa perspectiva, entendo razoável a retenção pela associação do valor correspondente a 20% do valor pago (total de R$ 237.240,00), a fim de cobrir os custos com material publicitário, pessoas e gastos administrativos, bem como compensar o prejuízo acumulado nos últimos anos em razão da inadimplência, sob pena de serem repassados à associação. Além desse percentual, entendo plenamente válida a cumulação com as despesas descritas no artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, com exceção das “quantias em débito” com a própria associação, considerando que, como houve adjudicação pelo próprio condomínio, pode-se dizer que a obrigação foi extinta pela confusão (artigo 381, do Código Civil), valendo mencionar que o próprio estatuto prevê a possibilidade de adjudicação pelo valor do débito (ou seja, considera incorporado a quantia já paga), sendo certo que, ao alienar as unidades, poderão fazê-lo pelo preço de mercado, sem demais ônus.

Destarte, além da retenção de 20%, possível o desconto, especificamente, de 5% de comissão e 10% de multa compensatória. Verifica-se que, na hipótese, a cumulação é cabível especialmente pelo fato de que a cobrança dessa forma está prevista no estatuto da associação, de cuja formação a parte autora participou, ou seja, tinha plena ciência das condições. Outrossim, já reduzida a cláusula de previsão do percentual de retenção, não se vislumbrando manifesta 20 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá abusividade a se justificar também o afastamento da cláusula que previsão a realização de descontos na forma do artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, na forma acima especificada.

Por fim, concluindo-se pela impossibilidade de rescisão contratual e pela regularidade do procedimento de exclusão da associada na forma prevista no estatuto, não há que se falar em ressarcimento por danos materiais e/ou morais. Em primeiro lugar, tem-se que a contratação foi formalizada – tendo a autora plena ciência – pela modalidade de administração ou “a preço de custo”, em que o andamento da construção depende diretamente dos aportes realizados pelos associados.

Consoante acima fundamentado, não se verificou nenhuma conduta que possa ser atribuída à ré como de sua culpa o atraso na conclusão da obra. Lado outro, é certo que o inadimplemento da autora repercutiu no caixa da associação e, consequentemente, na existência de valores disponíveis para compras e contratação de serviços. Dessa forma, não há que se falar em ressarcimento por eventuais danos decorrentes do atraso na obra, especialmente de lucros cessantes pela impossibilidade de cobrança de alugueres em relação às unidades reservadas.

Além disso, não há que se falar em indenização por danos morais, considerando que, ao formalizar as cartas de reserva, a autora adquiriu a fração ideal do terreno e partes comuns, mas também se obrigou à execução do empreendimento, assumindo o risco da empreitada em companhia com os demais condôminos. Como pontuado no julgamento da apelação n.° 0007779-07.2018.8.16.0017, cuja ementa foi acima transcrita, o atraso na obra e reajustes dos valores das parcelas são fatos componentes dos riscos próprios da execução desse negócio, naturalmente assumidos aquando de sua celebração.

Assim, não se verificam lesões indenizáveis a direitos da personalidade da autora. No mais, o pagamento de honorários contratuais é de responsabilidade do contratante, no caso, a parte autora, não sendo indenizáveis, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça e posicionamento firmado no Tribunal de Justiça do Paraná: RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CARTÃO DE CRÉDITO VIRTUAL. INSERÇÃO DE VALORES NÃO CREDITADOS NO CARTÃO.

UTILIZAÇÃO OBSTADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES AO AUTOR APÓS 01 ANO DURANTE O CURSO DA AÇÃO. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO 21 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá DISSABOR. DEVER DE INDENIZAR. VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO.

SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ.

SENTENÇA

REFORMADA. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0027186-84.2018.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO - J. 10.06.2021) – grifou-se. Portanto, a pretensão inicial merece parcial acolhimento, tão somente para reconhecer o direito da parte autora à restituição de eventual saldo remanescente da adjudicação das unidades objeto dos contratos questionados, autorizando-se a retenção pela associação de 25% das quantias pagas, bem como das despesas descritas no artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, com exceção das indicadas “quantias em débito”, na forma da fundamentação supra.

Tais valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, pelo procedimento de arbitramento. Sobre os valores pagos pela autora, deverão incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IGP-DI a partir das datas dos pagamentos, retendo o percentual de 25%. Por derradeiro, cumpre registrar que, embora a parte autora atribua à ré a prática de contravenção penal relativa à economia popular, na forma do artigo 66, inciso I, da Lei n.° 4.591/64, é preciso que se esclareça que a multa em questão tem natureza penal, porquanto é prevista como sanção à prática de uma conduta típica definida em lei como contravenção, espécie de infração penal.

Assim, a pena somente pode ser imposta após a adequada apuração da infração em procedimento criminal, observado o devido processo legal. Desta feita, é de se reconhecer a incompetência absoluta deste Juízo, em razão da matéria, para decidir sobre a prática de infração penal. 2.1. Do pedido de desconsideração da personalidade jurídica. Para desconsideração da personalidade jurídica, como regra, o ordenamento exige a configuração dos requisitos da chamada “teoria maior”, sendo exigida, salvo exceções previstas em leis especiais, a demonstração de abuso de personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial. 22 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá O artigo 50, do Código Civil, no ano de 2019, sofreu alterações pela Lei n.° 13.874/2019 (Declaração de Direitos de Liberdade Econômica), fruto da conversão da Medida Provisória n.° 881/2019, dispondo os casos em que estariam configuradas situações de abuso de personalidade, assim prevendo: Art.

50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019) § 1º Para os fins do disposto neste artigo, desvio de finalidade é a utilização da pessoa jurídica com o propósito de lesar credores e para a prática de atos ilícitos de qualquer natureza. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 2º Entende-se por confusão patrimonial a ausência de separação de fato entre os patrimônios, caracterizada por: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I - cumprimento repetitivo pela sociedade de obrigações do sócio ou do administrador ou vice-versa; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II - transferência de ativos ou de passivos sem efetivas contraprestações, exceto os de valor proporcionalmente insignificante; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III - outros atos de descumprimento da autonomia patrimonial. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Exige-se, então, a demonstração de abuso da personalidade, permitindo-se atingir a esfera de direitos daquele sócio ou administrador que se beneficiou dessa circunstância. Feitas tais considerações, no caso em análise, nota-se que a autora não comprovou os requisitos básicos para que seja possível a desconsideração da personalidade jurídica, impondo-se o indeferimento do pedido.

Como minuciado acima, embora a autora tenha dito que as assembleias não eram realizadas na frequência ajustada e que não havia prestação de contas, foram juntados aos autos a ata de fundação (evento 57.2), ata de constituição do condomínio (evento 57.3), ata de eleição de diretoria da assembleia realizada em 30/10/2014 (evento 57.7, fls. 04), ata de assembleia extraordinária em 20/07/2015 (evento 57.7, fls. 08), ata de assembleia realizada em 18/07/2016 (evento 57.7, fls. 10), ata de assembleia realizada em 07/07/2017 (evento 57.7, fls. 14), ata de eleição da diretoria realizada em 15/03/2019 (evento 57.5), ata de assembleia realizada em 04/05/2019 (evento 57.8, fls.

04) e em 20/09/2019 (evento 57.8, fls. 08). 23 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Argumenta-se que a não observação legal de cumprimento de realização de Assembleia Geral Ordinária gera dúvida em relação à lisura dos atos praticados em nome da associação.

Contudo, no curso do feito, não houve comprovação de qualquer ato que corresponda à prática de atos de abuso de personalidade pela associação condominial. Como já destacado, a demora para conclusão da construção decorre, em certa medida, das variações do cenário econômico e da taxa de inadimplência de determinados condôminos (dentre os quais a autora), não sendo comprovada a prática de qualquer ato de desvio de valores ou de confusão patrimonial pelo presidente, pela diretoria ou por outros associados.

Ausente circunstância indicativa de abuso da personalidade, não merece acolhimento o pedido de desconsideração da personalidade jurídica. 2.2. Da litigância de má-fé. A ré, no evento 121 e novamente no evento 142.1, solicitou a condenação da parte autora por litigância de má-fé, na forma do artigo 80, inciso II e III, do Código de Processo Civil, argumentando que ela teria alterado a verdade dos fatos ao argumentar que havia ocorrido arremate dos bens imóveis em leilão.

Por seu turno, a parte autora argumenta que a ré teria praticado ato atentatório à dignidade da justiça, em razão da resistência no cumprimento do determinado no evento 65.1, pugnando pela aplicação de multa. Pois bem. Nota-se que ambas as partes pretendem a imposição à parte adversa pela prática de ato de abuso processual lato sensu, em decorrência, basicamente, do leilão dos direitos sobre os imóveis que foi levado a efeito no curso do procedimento.

Analisando os autos, verifica-se que, em 10/12/2019 (evento 61.1), a autora peticionou nos autos informando que as unidades haviam sido leiloadas e havia se consumado “venda” em 29/11/2019. Solicitou tutela de urgência para que fosse determinado o depósito dos valores obtidos na alienação nestes autos. A tutela foi deferida pela decisão de evento 65.1. Na sequência, em 29/04/2020, a associação ré peticionou nos autos, aduzindo a impossibilidade de cumprimento da decisão, eis que, em verdade, os leilões 24 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá restaram negativos e, assim, os bens lhe foram adjudicados.

Juntou carta de adjudicação realizada em 29/11/2019 (evento 79.2). A autora, então, argumentou que a associação estava descumprindo a determinação e que, a par da carta de adjudicação juntada, o Dr. Juliano Gimenes havia contatado o leiloeiro em 10/12/2019, sendo informado que os imóveis haviam sido arrematados, mas se recusou a informar os dados do arrematante, vindo, posteriormente, a informar a inexistência de lanço para os bens em questão (evento 103.1).

A ré solicitou a intimação do leiloeiro (evento 121) e, uma vez reconhecida a preclusão temporal da deliberação de evento 65 (evento 139), juntou aos autos documento firmado pelo leiloeiro ratificando o que se extrai da carta de adjudicação e demais documentos de evento 79.2 (evento 142.2). Após as contrarrazões (evento 145), a tutela foi revogada, considerando que incorreu em erro ao se basear na premissa fática de que as unidades haviam sido alienadas em leilão extrajudicial (evento 147).

Com efeito, não é possível saber qual a informação que foi, de fato, repassada pelo leiloeiro quando da suposta ligação do Dr. Juliano em 10/12/2019, valendo mencionar que a pretensa investigação de tais circunstâncias extrapola o objeto dos presentes autos. Em todo caso, não se vislumbra a prática manifesta de litigância de má-fé. Ao que parece, a situação pode ter decorrido de má compreensão ou de negligência na obtenção/ coleta de todas as informações.

É possível que, ao peticionar solicitando a concessão de tutela de urgência, a parte autora até então acreditasse que o imóvel havia sido arrematado em leilão. Outrossim, a par de ter insistido no pedido após a juntada da carta de adjudicação, levantando dúvidas sobre a veracidade dos documentos, nota-se que, de certa forma, não levou a efeito a pretensão, que deveria constar de arguição de falsidade, na forma do artigo 430 e seguintes do Código de Processo Civil.

Assim, não verificando, com razoável certeza, a prática de má-fé, indefiro o pedido de aplicação de multa por deslealdade processual. Em relação ao pedido formulado pela parte autora, quanto à prática de ato atentatório à dignidade da justiça, não lhe assiste razão, já que, conforme consta da decisão de evento 147, a decisão que concedeu a tutela de urgência incorreu em equícvoco ao se basear na premissa fática de que os bens, de fato, haviam sido leiloados.

Com efeito, a 25 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá parte ré comprovou que houve, em verdade, adjudicação pela associação, pelo que não haveria como cumprir a decisão de evento 65.1 e, assim, não há que se falar em multa pela resistência em se cumprir a determinação.

Assim, indefiro o pedido de aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça. 2.3. Dos honorários de sucumbência. Em relação ao valor dos honorários de sucumbência, não obstante a previsão do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, há que se considerar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade quando da fixação dos honorários ao advogado da parte adversa, atrelados ao dispositivo legal mencionado: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA – DESISTÊNCIA DA DEMANDA – HOMOLOGAÇÃO – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS – POSSIBILIDADE – CPC, ART.

90 – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – REDUÇÃO DO MONTANTE ARBITRADO – NECESSIDADE – OBSERVÂNCIA À RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE ALIADOS AOS CRITÉRIOS ESTABELECIDOS NO CPC, ART. 85, §2° – VALOR DA CAUSA COMO PARÂMETRO – INADEQUAÇÃO – ATENÇÃO AO TRABALHO DESENVOLVIDO E O JULGAMENTO, BASTANTE ABREVIADO, DA CAUSA – FIXAÇÃO POR EQUIDADE – CPC, ART. 85, §8° - PRECEDENTES – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, PROVIDO.1.

Corolário do princípio da causalidade, desistida a ação após ingresso dos Réus no feito, é devida a condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

2. A despeito da complexidade inicial da demanda, (...) os honorários hão de ser fixados em atenção ao grau de zelo na atuação do profissional, ao lugar da prestação do serviço, à natureza e importância da causa, ao trabalho desenvolvido e, bem assim, ao tempo exigido para prestação dos serviços, tudo com vista a bem remunerar de forma condigna o patrono, sem implicar valor excessivo ou ínfimo.3. Por imperativo de razoabilidade, dado o valor demasiado da causa, eventual fixação em percentual culmina em soma vultosa, num manifesto descompasso com as particularidades da lide e a mens legis – que objetiva justa e adequada remuneração do advogado.

Ipso facto, dada a singeleza da causa resulta necessária a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa (CPC, art. 85, § 8º). (TJPR - 10ª

C. Cível - 0001307-28.2016.8.16.0124 - Palmeira - Rel.: Desembargador Domingos Ribeiro da Fonseca -J. 24.10.2019) No caso, é certo que o valor atribuído à causa é deveras elevado, sendo que eventual fixação em percentual culminaria em soma vultosa e desproporcional às 26 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá particularidades da lide, tal qual acima destacado.

Seria possível, então, a fixação de valor por equidade. Ocorre que existe outra particularidade a ser considerada. Na decisão que reconheceu a ilegitimidade da ré Construtora Casa Verde, a parte autora foi condenada ao pagamento de “custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que faço com base no art. 85, §2º, do CPC/2015, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, lembrando que o valor arbitrado engloba tanto o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva quanto a improcedência, visto que as rés são defendidas pelos mesmos advogados”.

No evento 188, a ré excluída solicitou a retificação da decisão, apontando que não eram e nunca foram defendidas pela mesma banca de advogados. Pretende a condenação da autora ao pagamento dos honorários no percentual fixado apenas em relação a si. De fato, nota-se que não é verídica a premissa de que ambas as rés eram representadas pelos mesmos advogados. Outrossim, no momento em que a decisão saneadora foi prolatada, não havia que se falar em improcedência, embora esta tenha se confirmado parcialmente por ocasião desta sentença.

Não se mostra possível, porém, a modificação do percentual fixado na decisão de evento 85.1 e/ou a modificação da forma de fixação, porquanto a decisão, a priori, já estaria acobertada pela preclusão. É preciso, porém, que se ajuste a conclusão lá adotada ao deslinde deste feito, sob pena de se admitir fixação de honorários de forma manifestamente desproporcional seja entre os advogados que atuaram no mesmo feito, seja em relação ao objeto da demanda.

Veja-se que, como foi admitida a retenção de percentual de valores pagos pela autora, o saldo restituído estima-se que deverá ser bastante aquém do valor da causa. Ora, se for fixado percentual sobre o proveito obtido e/ou por equidade, haverá manifesta desproporcionalidade entre as quantias a serem destinadas aos ilustres advogados que atuaram ao longo de toda a demanda em relação à procuradora que representou a ré excluída na decisão de saneamento. 27 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá Dessa forma, em razão da sucumbência recíproca ora verificada, considerando a natureza e complexidade da causa, trabalho desenvolvido pelas partes e em atendimento aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, entendo justo e adequado que a questão seja assim solucionada: os honorários de sucumbência totais (a ser rateado entre todos os procuradores que atuaram no feito) deverá ser de 10% sobre o valor da causa, na forma fixada no evento 85.1.

Esse valor deverá ser distribuído na proporção de 80% a cargo da autora (por ela custeado) e 20% a cargo da ré (por ela custeado). Com efeito, os advogados das rés são credores de 80% da quantia de 10% aplicada sobre o valor da causa. Este valor deverá ser rateado entre os procuradores das rés, na proporção de 75% para o procurador da associação e 25% para a procuradora da Construtora Casa Verde. Entendo que, dessa forma, há adequada harmonização da decisão de evento 85.1 com a conclusão ora adotada, de forma que bem remunera os serviços desempenhados pelos referidos causídicos no presente feito.

4. Dispositivo

Diante do exposto, com resolução do mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por MARCIA DE LIMA SAUGO em face de ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO ARUANÃ, somente para: (a) reconhecer a abusividade da cláusula de retenção de valores após a conclusão do procedimento de exclusão de associado inadimplente nos percentuais estipulados; e (b) determinar a restituição de eventual saldo remanescente da adjudicação das unidades objeto dos contratos questionados, autorizando-se a retenção pela associação de 25% das quantias pagas, bem como das despesas descritas no artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, com exceção das indicadas “quantias em débito”, na forma da fundamentação supra.

Tais valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, pelo procedimento de arbitramento. Sobre os valores pagos pela autora, deverão incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IGP-DI a partir das datas dos pagamentos, autorizada a retenção do percentual de 25% em favor da associação, bem como 28 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb) P O D E R J U D I C I Á R I O D O E ST A D O D O P A R A N Á C o m a r c a d a R e g i ã o M e t r o p o l i t a n a d e M a r i n g á 5ª Vara Cível do Foro Central de Maringá das despesas descritas no artigo 63, §4.º, da Lei n.° 4.591/64, com exceção das indicadas “quantias em débito”, na forma da fundamentação supra.

Diante da sucumbência recíproca, ambas as partes deverão arcar com custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, na proporção de 80% a cargo da autora (por ela custeado) e 20% a cargo da ré (por ela custeado). Fixo os honorários de sucumbência na forma descrita no tópico “2.3” acima, competindo às partes o pagamento ao advogado da parte adversa no percentual fixado, vedada a compensação da referida verba, nos termos do artigo 85, § 14 do referido Código.

Com a inclusão da presente sentença no sistema, dou-a por publicada. Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça, no que for aplicável. Havendo interposição de embargos declaratórios, observar artigo 1.023, § 2º do Código de Processo Civil. Nos termos do artigo 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil, o recurso de apelação independe de juízo de admissibilidade. Assim, caso interposto recurso de apelação, cumpra a serventia, artigo 1.010, §1º, do mesmo Código, e se houver recurso adesivo, o §2º, do mesmo artigo.

Em seguida, proceda-se conforme disposto no § 3º. Intimem-se. Maringá, data e horário de inserção no sistema. (assinado digitalmente) SUZIE CAPRONI FERREIRA FORTES JUÍZA DE DIREITO 29 Suzie Caproni Ferreira Fortes – Juíza de Direito (gb)

Órgão

5ª Vara Cível de Maringá

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ

Advogados

EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

Órgão

5ª Vara Cível de Maringá

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

MARCIA DE LIMA SAUGO, ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL ARUANÃ

Advogados

EMANUEL FRANCISCO NASSIF MARQUES (OAB 59550/PR), VALERIA SILVA GALDINO CARDIN (OAB 13953/PR)

II- Por cautela processual, e ante pretensão de efeitos infringentes evidenciada nos aclaratórios, intime-se a parte embargada para, querendo, apresentar resposta, no prazo de 05 (cinco) dias.

III- Após, certifique-se o decurso de prazo e, com ou sem resposta ou providências das partes, tornem os autos conclusos. Curitiba, 30 de julho de 2023, domingo. Assinado digitalmente DESEMBARGADOR JOSÉ AMÉRICO PENTEADO DE CARVALHO MAGISTRADO RELATOR