Processo judicial
Tribunal de Justiça - Paraná
2022
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE PINHAIS VARA CÍVEL DE PINHAIS - PROJUDI Rua Vinte e Dois de Abril, 199 - Fórum Cível - Estância Pinhais - Pinhais/PR - CEP: 83.323-240 - Fone: (41) 3033-4616 - E-mail: [email protected] Autos nº 0012373-79.2019.8.16.0033
DESPACHO
1. PROMOVA-SE a expedição de ofício reiterando a decisão de movimento 76.1, item ii, visto que foi determinado a abertura de matrícula e a expedição de Carta de Adjudicação, de modo a possibilitar a transferência da propriedade do imóvel descrito na inicial (apartamento 401 – bloco 2 e vaga de garagem n.
09) à parte autora, com a averbação no ofício imobiliário competente.
2.
Cumpra-se a decisão de movimento 76.1.
3.
Cumpra-se a Portaria 6/2020 deste Juízo, no que for pertinente, observadas as alterações promovidas pela Portaria 12/2022. Intimações e diligências necessárias. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito 38
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DECISÃO
1. Defiro o pedido apresentado ao evento 97.1, tendo em conta o a alteração do nome da parte autora, conforme decisão apresentado ao evento 97.2.
2.
Cumpra-se a decisão de movimento 76.1.
3.
Cumpra-se a Portaria nº 6/2020 deste Juízo, no que for pertinente, observadas as alterações promovidas pela Portaria nº 12/2022. Intimações e Diligências necessárias. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito 37
2021
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE PINHAIS VARA CÍVEL DE PINHAIS - PROJUDI Rua Vinte e Dois de Abril, 199 - Estância Pinhais - Pinhais/PR - CEP: 83.323-240 - Fone: (41) 3033-4616 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0012373-79.2019.8.16.0033
SENTENÇA
1. Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por Marco Aurelio Alvares, contra DITORRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Afirma que Eduardo Marcel Gineste Gabardo lhe cedeu em 25.02.2016 todos os direitos referentes ao contrato de de compra e venda realizado anteriormente, junto ao réu, referente à unidade 401 Bloco 2, do Edifício Porto Bello Residence. Aduz que o vendedor deixou de proceder a transferência do bem.
Postula a adjudicação do bem, sobre o qual exerce posse mansa e pacífica desde então e a condenação do réu aos danos morais decorrentes do fato e multa contratual. Citado, o réu não contestou (mov. 71.1). Vieram então os autos para sentença.
É o relatório, no essencial. FUNDAMENTAÇÃO:
2. Cuida-se de ação de adjudicação compulsória na qual a parte autora visa a obtenção do registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade em solução da promessa de compra e venda formalizada por terceiro, cessionário, junto a empresa ré.
3. A ré citada, deixou de contestar. Do mesmo modo, observo que a lide trata de direito disponíveis e que há nos autos provas suficientes das alegações do autor; destarte, DECRETO à revelia da ré, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor na inicial. Ante a decretação impõe-se o julgamento antecipado da lide.
4. À falta de preliminares, prejudiciais ou invalidades processuais, passo a enfrentar o merecimento da contenda, a fim de averiguar a existência do direito alegado, que desde já reputo parcialmente pertinente.
5. A ação de adjudicação compulsória é um remédio processual previsto, genericamente, no Decreto Lei nº 58/1937[1] e na Lei nº 6.766/1979[2]. Entretanto, o Código Civil de 2002 trouxe novas previsões ao instituto. Assim, as circunstâncias em que cabe a ação estão previstas nos .417 e 1.418 do Código Civil, in verbis: .417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
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DESPACHO
1.
Intime-se a parte requerente para que, no prazo de 15 (quinze) dia úteis, esclareça o pedido de movimento 85.1 no tocante a expedição de carta de adjudicação para o nome da senhora Lucenir de Oliveira Garcia, parte estranha à lide.
2.
Cumpra-se a Portaria 006/2020 deste Juízo, no que for pertinente, observadas as alterações promovidas pela Portaria nº 012/2022. Intimações e diligências necessárias. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito 4
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
6. Para a propositura da ação de adjudicação compulsória, além das condições de cunho processual, que dizem respeito a todas as ações, encontramos as condições específicas de direito material, que são necessárias para o sucesso da demanda: prova da quitação do preço e requisitos formais do contrato. Destarte, o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel.
A respeito do tema, elucida Fábio Ulhoa Coelho: “O promitente comprador tem o direito à aquisição do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, após pagar todas as prestações nele previstas. Embora as normas específicas de direito real condicionem a aquisição compulsória pelo promitente comprador ao registro do instrumento no Registro de Imóveis e à inexistência de cláusula de arrependimento (CC, arts. 1.417 e 1.418), a regra geral de execução específica das obrigações inadimplidas (art. 475) garante-lhe igual prerrogativa mesmo na ausência de tais condições, quando demandar o promitente vendedor.”[3]
7. Nesse sentido: “(...) O compromisso de compra e venda é espécie de contrato por meio do qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura pública do imóvel ao promissário comprador após o integral pagamento do preço. Realizado o cumprimento dos deveres por ambas as partes contratantes, o contrato definitivo de compra e venda será celebrado. Ressalte-se que o compromisso de compra e venda não pode ficar sujeito a eventuais situações atentatórias por parte dos contratantes, uma vez que se exige a boa-fé em todas as fases da negociação.
Dessa maneira, garantiu-se ao promissário comprador a propositura da ação de adjudicação compulsória quando a demanda se fundar na inércia do promitente vendedor que recebeu a quantia pela alienação do imóvel e deixou de emitir a escritura pública de compra e venda. Cumpre esclarecer que direito subjetivo é o poder da vontade consubstanciado na faculdade de agir e de exigir de outrem determinado comportamento para a realização de um interesse, cujo pressuposto é a existência de uma relação jurídica.
Por sua vez, encapsulados na fórmula poder-sujeição, estão os chamados direitos potestativos, a cuja faculdade de exercício não se vincula propriamente qualquer prestação contraposta (dever), mas uma submissão à manifestação unilateral do titular do direito, muito embora tal manifestação atinja diretamente a esfera jurídica de outrem. Os direitos potestativos, são insuscetíveis de violação, porque a eles não se relaciona nenhum dever, mas uma submissão involuntária, como salienta remansosa doutrina.
De outro lado, somente os direitos subjetivos estão sujeitos a violações, e, quando ditas violações são verificadas, nasce, para o titular do direito subjetivo, a faculdade (poder) de exigir de outrem uma ação ou omissão (prestação positiva ou negativa), poder tradicionalmente nomeado de pretensão. Nessa ordem de ideias, pode-se afirmar que a prescrição é a perda da pretensão inerente ao direito subjetivo em razão da passagem do tempo, ao passo que a decadência se revela como o perecimento do próprio direito potestativo pelo seu não exercício no prazo determinado.
Posta essa distinção, convém apontar que, por meio da propositura de ação de adjudicação, permite-se, cumpridos os requisitos legais para a efetivação do contrato definitivo, a substituição da vontade do promitente vendedor por sentença que valerá como título para registro no cartório de imóveis. Por tal razão, o art. 466-A do CPC assevera que o autor - no caso, o promissário comprador - poderá obter uma sentença que produza os mesmos efeitos do contrato a ser firmado.
Ou seja, permite-se ao Poder Judiciário a ingerência na esfera jurídica do promitente vendedor, a qual o submeterá à exigência do titular do direito. No caso, é válido ponderar que não se profere sentença condenatória obrigando o promitente vendedor a celebrar contrato definitivo de compra e venda com a consequente determinação de outorga de escritura pública ao promissário comprador. Ao contrário disso, a própria decisão judicial gera a constituição de uma nova relação jurídica para garantir a definitividade da contratação, cuja sentença substituirá a vontade da parte renitente.
Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória possui características de ação constitutiva, tendo em vista que a sentença judicial possui a mesma eficácia de escritura pública de compra e venda do imóvel, sendo que não houve exteriorização da vontade por resistência injustificada do promitente vendedor, aliada a um fundo declaratório quanto ao reconhecimento do direito de realização do negócio definitivo.
Nesse passo, mostra-se oportuno assinalar que a doutrina compreende que as tutelas condenatórias se sujeitam a prazos prescricionais, enquanto as tutelas constitutivas (positivas ou negativas) obedecem a prazos decadenciais. De modo contrário, as tutelas meramente declaratórias (v.g., de nulidade) e as constitutivas sem previsão de prazo em lei não se sujeitam a prazo prescricional ou decadencial. À primeira vista, a circunstância de o pedido de adjudicação compulsória consubstanciar-se em exercício de direito potestativo - e reclamar, por outro lado, uma tutela de natureza constitutiva - poderia conduzir à conclusão de que tal pedido estaria, em tese, sujeito a prazo decadencial.
Entretanto, isso não ocorre, haja vista a inexistência de previsão legal. De fato, o Código Civil de 1916, malgrado tenha baralhado as hipóteses de prescrição e decadência, previu para a decadência a tipicidade das situações sujeitas a tal fenômeno. E mais, o Código Civil de 2002, assim como o Estatuto Civil de 1916, não tem um prazo geral e amplo de decadência, como tem em relação ao prazo de prescrição.
Tanto o CC/1916 quanto o CC/2002 fizeram a opção de elencar de forma esparsa e sem excluir outros diplomas, os direitos potestativos cujo exercício está sujeito a prazo decadencial. Portanto, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento (...)” [4].
8. Nesta perspectiva, no caso concreto, restou comprovado nos autos: a) a realização do negócio, pela contrato particular de compra e venda (mov. 1.7 a 1.9), aditivo contratual (mov. 1.2) e contrato de cessão dos direitos (mov. 1.5); b) a legitimidade das partes, ante a juntada da matrícula 12.298 do Cartório de Registro de Imóveis de Pinhais-PR, onde consta a ré como proprietário do imóvel (mov. 27.2), assim como descreve a incorporação do condomínio no referido imóvel e a conclusão do Bloco 2, onde se situa o apartamento objeto do contrato ora discutido (R. 27/12.298); c) a inexistência de abertura de matrícula específica para o referido apartamento; d) a quitação do preço respectivo, consubstanciada pela declaração de quitação constante dos contratos juntado aos autos.
Dessa forma, analisados tais documentos, não vejo como, nas circunstâncias do caso, indeferir a expedição da carta de adjudicação.
9. A quitação integral do preço, assevere-se, é pressuposto indispensável para a ação poder prosperar, pois sem a prova do pagamento, carece o autor da execução específica. Enquanto não integralizado, não estará adimplida a obrigação do comprador, que, por sua vez, não poderá exigir a escritura ou o objeto do pré-contrato, em face das disposições do art. 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Aspecto relevante quanto ao pagamento, diz respeito à revelia, pois se o promitente vendedor não oferecer contestação, mesmo tratando-se de matéria de fato, não acarretará, necessariamente, a procedência da ação, cabendo ao juiz examinar as condições da ação.
No caso em análise, entretanto, além da ausência de contestação, contata-se que o pagamento foi indicado nos contratos, como realizado de forma integral, pelo primeiro adquirente, ora cessionário (Eduardo Marcel Gineste Gabardo) e que, embora no contrato se indique data futura para o depósito de parte do preço (14/11/2011 - mov. 1.8) – tem-se que após esta data, em 18/11/2013, as partes celebraram aditivo contratual, nada constando sobre atrasos ou inadimplência, donde se supõem que recebido a integralidade do preço.
Do mesmo modo, no contrato de cessão, indica-se o pagamento integral do preço contratado, no momento da assinatura do termo (mov. 1.5). Ademais, reitero, ante a ausência de contestação, reconheceu o réu a existência do negócio e a quitação do preço, não havendo óbice, portanto, à pretendida transferência registral do imóvel.
8. Entrementes, estabelece a Súmula 413 do Supremo Tribunal Federal que: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteado, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”. O compromisso de compra e venda, sendo contrato típico, precisa reunir os requisitos a ele inerentes, seguindo as prescrições legais comuns à compra e venda; a qualificação dos contratantes; a outorga conjugal, quando necessária; a perfeita identificação e descrição do bem; o modo de pagamento; os dados referentes ao registro do imóvel; a declaração da existência, ou não, de restrições administrativas; disposição quanto à quitação de impostos, nos termos do artigo 11 do Decreto Lei nº 58/1937 e do artigo 26 da Lei n° 6.766/1979.
Além destes, aqueles genéricos aplicáveis a todos os contratos (art. 421-A do Código Civil). Do instrumento sob análise, todos os requisitos foram cumpridos.
9. No que tange à necessidade de se proceder a averbação na matrícula do imóvel no outro Ofício de Registro Geral de Imóveis diante da competência territorial, de se referir que não é necessário o registro do compromisso de compra e venda para a sua validade, nos termos da Súmula n° 239 do Superior Tribunal de Justiça: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. ” Também importante completar que no caso dos autos, inexistente a publicidade da compra e venda, o que não lhe impede a eficácia, autorizando a adjudicação compulsória contra o promitente vendedor, mas o adquirente não gozará do privilégio decorrente da eficácia real do registro perante terceiros.
10. Portanto, vê-se que procede o pedido formulado na inicial quanto a adjudicação.
11. Improcede, entretanto, os demais pedidos. Como se depreende da leitura do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, a multa de 10% sobre o valor do contrato seria devida no caso de "rescisão do compromisso de compra e venda”, o que de fato não ocorreu. Mesma sorte quanto ao pedido de dano moral pois não restou comprovado (e nem mesmo alegado) qualquer mácula à personalidade do autor, decorrente do inadimplemento contratual.
Os fatos narrados nos autos não superam os obstáculos usuais da vida na sociedade moderna; não caracterizando, no meu ver, dano moral indenizável. É bom que se frise: o autor não sofreu impedimentos quanto a utilização do imóvel adquirido; a posse do apartamento lhe foi transmitida com a cessão do contrato original. O que restou pendente, no caso em mesa, foi a transmissão da propriedade. Por fim, aponte-se que como regra geral, o descumprimento contratual não gera dano imaterial indenizável.
DISPOSITIVO:
12.
Ante o exposto, julgo, por sentença, com análise de mérito, parcialmente procedentes os pedido iniciais, com fincas no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil para: i. Declarar a improcedência dos pedidos de multa contratual e dano moral; ii. Determinar a abertura de matrícula e a expedição de Carta de Adjudicação, de modo a possibilitar a transferência da propriedade do imóvel descrito na inicial (apartamento 401 – bloco 2 e vaga de garagem n.
09) à parte autora, com a averbação no ofício imobiliário competente.
13. Condeno a autora ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios. Restando ao autor o pagamento dos 70% restantes. Fixo honorários advocatícios em 15% sobre o valor atualizado da causa (IPCA-E) desde a data da propositura da ação.
14.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se.
Cumpra-se a Portaria 01/2017 deste Juízo, no que for pertinente. Diligências necessárias. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito [1] Dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. [2] Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. [3] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral.
4. ed. São Paulo: Saraiva, 2012 [4] REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015, DJe 29/9/2015 [5] Apelação Cível n. 700.***.***-39, da Egrégia 17ª Câmara Cível, relatora a Desembargadora Elaine Harzheim Macedo, julgado em 24.05.2012.