0800303-88.2022.8.19.0071

*** SECRETARIA DA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) ***

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EDITAL-PAUTA DE SESSÃO VIRTUAL

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FAÇO PÚBLICO, DE ORDEM DO EXMO. SR. DES. ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, PRESIDENTE DA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) DESTE TRIBUNAL DE JUSTICA, QUE SERÃO JULGADOS EM SESSÃO VIRTUAL, NOS MOLDES DA RESOLUÇÃO 591/2024 DO CNJ, NO PRÓXIMO DIA 30/06/2026, terça-feira , A PARTIR DE 11:00 HS, ENCERRANDO-SE NO MESMO DIA AS 18:00HS, OS SEGUINTES PROCESSOS E OS PORVENTURA ADIADOS

- 099. APELAÇÃO 0800303-88.2022.8.19.0071 Assunto: Rescisão / Resolução / Inadimplemento / Obrigações / DIREITO CIVIL Origem: PORTO REAL/QUATIS VARA UNICA Ação: 0800303-88.2022.8.19.0071 Protocolo: 3204/2026.00399196 APELANTE: VILA VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: CONSTANTINO SERFIOTIS FILHO OAB/RJ-059951 ADVOGADO: JÚNIOR VIANA DE AZEVEDO OAB/RJ-141439 APELADO: EDUARDO SANTANA MOREIRA APELADO: ROBERTA CRISTINA ANDRADE MAURICIO ADVOGADO: RODRIGO ALVES MACHADO DE PAULA OAB/RJ-090095 Relator: DES. ANTONIO DA ROCHA LOURENCO NETO

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Porto Real e Quatis Vara Única da Comarca de Porto Real e Quatis Rua Hilário Ettore, 378, Centro, PORTO REAL - RJ - CEP: 27570-000

SENTENÇA

Processo: 0800303-88.2022.8.19.0071 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

AUTOR: EDUARDO SANTANA MOREIRA, ROBERTA CRISTINA ANDRADE MAURICIO

RÉU: VILA VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Vistos, etc. Trata-se de ação proposta por EDUARDO SANTANA MOREIRAe ROBERTA CRISTINA ANDRADE MAURICIO MOREIRA emface de VILLA VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual sustenta, em breve resumo, que no ano de 2020 efetuaram a compra do lote descrito na petição inicial pelo preço de R$81.784,45 (oitenta e um mil, setecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), já tendo pagado a quantia de R$19.801,86 (dezenove mil, oitocentos e um e oitenta e seis centavos).

Contudo, descobriram que quanto mais pagavam, maior era o saldo devedor, bem como a existência de cláusula abusiva no contrato, uma vez que impôs a prorrogação do prazo de entrega por tempo indeterminado. Informa que a requerida vem dificultada o distrato do contrato, razão pela qual requer a declaração de nulidade da cláusula 3.1 do Contrato, que prorroga por prazo indeterminado o prazo de entrega do imóvel, com renúncia dos consumidores ao direito de se oporem, e a declaração de violação da cláusula 16 em razão da ausência de entrega do imóvel no prazo avençado, além da rescisão do contrato com a devolução da quantia paga pelos autores.

Petição inicial em id 23218583. Gratuidade de justiça deferida em id. 29010128. Contestação em id. 49412948, na qual o réu sustenta, em síntese, que os autores não pagariam o valor nominal do Imóvel, já que se trata de um financiamento a perdurar por longos anos. Consignou que os autores parcelaram a taxa de obra, o que justifica a cobrança mesmo após a conclusãoe assevera que estão inadimplentes com o pagamento das parcelas.

Pontuou que a pandemia pela covid-19 deu causa ao atraso nas obras e que os autores nunca reclamaram da demora na entrega do imóvel. Acrescentou que os autores receberam o Imóvel, utilizaram as dependências do clube, efetuaram pagamento de parcelas até certo ponto e aquiesceram com a postergação do prazo da obra, melhor dizendo, ratificaram o “de acordo” na postergação da obra. Na oportunidade, apresentação RECONVENÇÃO, requerendo a resolução do contrato e a reintegração na posse do imóvel e a condenação dos autores ao pagamento da quantia de R$ 14.035,36, devidamente atualizados conforme disposto no Contrato, decorrentes da resolução do Contrato pela inadimplência.

Réplica em id. 57507597. Pedido de habilitação de terceiro interessado em id. 93362833 (Associação dos adquirentes dos lotes do loteamento “Vila Vitória Residence”). Indeferido o pedido de assistência em id. 126234687. Decisão de saneamento do processo em id. 137307352 que rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça. Alegações finais das partes em id. 138154969 e 152011733.

É o relatório. Passo a decidir: Trata-se de ação proposta por EDUARDO SANTANA MOREIRA e ROBERTA CRISTINA ANDRADE MAURICIO MOREIRA em face de VILLA VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual sustenta, em breve resumo, que no ano de 2020 efetuaram a compra do lote descrito na petição inicial pelo preço de R$81.784,45 (oitenta e um mil, setecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), já tendo pagado a quantia de R$19.801,86 (dezenove mil, oitocentos e um e oitenta e seis centavos).

Contudo, descobriram que quanto mais pagavam, maior era o saldo devedor, bem como a existência de cláusula abusiva no contrato, uma vez que impôs a prorrogação do prazo de entrega por tempo indeterminado. Informa que a requerida vem dificultada o distrato do contrato, razão pela qual requer a declaração de nulidade da cláusula 3.1 do Contrato, que prorroga por prazo indeterminado o prazo de entrega do imóvel, com renúncia dos consumidores ao direito de se oporem, e a declaração de violação da cláusula 16 em razão da ausência de entrega do imóvel no prazo avençado, além da rescisão do contrato com a devolução da quantia paga pelos autores.

O feito está apto para que seja prestada a tutela jurisdicional, não havendo outras provas além das já constantes dos autos. Cinge-se a controvérsia em saber se existe nulidade na cláusula 3.1 do contrato de compra e venda do imóvel e o direito da parte autora à rescisão contratual, além do reflexo da pandemia na conclusão das obras e a aplicação doinstituto do “venirimcontra factumpróprio” em favor do réu.

A parte autora alega o descumprimento contratual por parte da requerida, que não entregou o empreendimento no prazo previsto, além da nulidade da cláusula 3.1, de modo que requer a rescisão do negócio jurídico com a consequente devolução de todos os valores pagos. A ré, por sua vez, pontuou que a pandemia pela covid-19 foi a causa do atraso na conclusão das obrase que os autores receberam o imóvel, utilizaram as dependências do clube e aceitaram a postergação da entrega do empreendimento, já que não houve reclamação deles, razão pela qual acredita na aplicação do princípio “venirecontra factumproprium”.

De fato, a requerida comprovou que expediu comunicado no ano de 2021 dando ciência aos clientes do loteamento sobre dificuldades na obtenção de materiais, assim como na sequência dos regulares trabalhos, o que refletiu diretamente no prazo da conclusão das obras de infraestrutura, em razão da pandemia do coronavírus (id. 49414065). No mesmo comunicado, observa-se que a requerida informou a previsão de conclusão das obras até o dia 31 de dezembro de 2021, o que revela a sua boa-fé e o empenho na conclusão do empreendimento.

É fato incontroverso que as obras não foram entregues no prazo estabelecido no contrato, porém o argumento da ré de que a pandemia pelo coronavírus impediu o regular prosseguimento dos serviços é causa que não se pode ignorar, pois no período da construção estávamos ainda sob as restrições impostas pelas autoridades sanitárias, o que certamente prejudicou a requerida na condução dos trabalhos. Desse modo, o atraso das obras decorreu de um caso fortuito, o que afasta a responsabilidade da requerida, não podendo prevalecer a tese de “fortuito interno” sustentado pela parte autora, na medida em que a pandemia decorreu de um evento excepcional e imprevisível.

A parte autora alega que o lote foi entregue sem que as obras tivessem sido acabadas, como por exemplo, a entrega do clube, porém não há provas sobre o alegado.Aliás, as partes informaram que o prazo previsto para a entrega das obras era o dia 01 de junho de 2021, sendo certo que há informações nos autos de que a obra foi concluída entre final de 2021 e início de 2022, conforme documento informações contidas no RGI (id. 49414064-parte final).

No desfazimento de contratos desta natureza, faz-se necessário encontrar um ponto de equilíbrio, a fim de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes. É certo que a parte autora não deve ser restituída na integralidade dos valores que desembolsou. Afinal, o negócio está sendo desfeito a seu pedido e restou comprovado que o atraso nas obras ocorreu exatamente no período da pandemia pelo coronavírus,o que exclui a responsabilidade da requerida.

O negócio jurídico celebrado entre as partes continha cláusula penal. Sua incidência é inequívoca, legalmente prevista e pacificamente aceita na jurisprudência pátria. Logo, há direito de retenção pelo promitente vendedor do valor prefixado a título de cláusula penal. Entretanto, a base de cálculo definida no contrato (dez por cento sobre o valor do contrato) é indevida e abusiva, pois permitir que a base de cálculo de valores a serem descontados quando do ressarcimento ao consumidor seja o valor do contrato ao invés dos valores efetivamente pagos importa em meio indireto de enriquecimento sem causa.

Como restou demonstrado a ausência de culpa do réu pelo atraso no empreendimento, em razão de caso fortuito (pandemia), é certo que o promitente vendedor tem o direito (para evitar o enriquecimento ilícito da outra parte) a reter uma parcela a título de indenização pelo rompimento do negócio jurídico. No entanto, essa retenção não pode ser rigorosa a ponto de possibilitar a retenção total dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme os cálculos apresentados na contestação.

Logo, reconhece este juízo a incidência da cláusula penal, porém ela deve incidir sobre os valores efetivamente pagos. Assim, o contrato deve ser rescindido, já que é a vontade da parte autora, e a cláusula penal é válida incidindo, porém, sobre os valores efetivamente pagos.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido na forma do art. 487 inciso I, do Código de Processo Civil para: 1)RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes; 2)CONDENAR a parte ré na restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelo autor, devidamente corrigida pelos índices adotados pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro desde os respectivos desembolsos, acrescida de juros moratórios a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, a razão de 50% para cada parte. P.I. PORTO REAL, 13 de fevereiro de 2025. PRISCILA DICKIE ODDO Juiz Titular