0808898-86.2024.8.19.0045

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Resende 2ª Vara Cível da Comarca de Resende Avenida Rita Maria Ferreira da Rocha, 517, Comercial, RESENDE - RJ - CEP: 27510-060

SENTENÇA

Processo:0808898-86.2024.8.19.0045 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LARISSA RODRIGUES CELESTINO RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada porLARISSA RODRIGUES CELESTINOem face deMRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. A autora afirma que firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda referente à unidade imobiliária nº 304, bloco 05, do empreendimento Residencial Reserva Vila Jardim, situado em Resende/RJ.

Sustenta que o prazo limite estipulado para a entrega das chaves e obtenção do habite-se era 30/09/2024. Ocorre que as chaves foram entregues apenas em 18/10/2024 e, ao tentar obter o fornecimento de gás encanado, a concessionária Naturgy recusou a ligação em razão de vício construtivo na furação e posicionamento do aquecedor a gás. Relata que a ré efetuou intervenção no local em 16/11/2024, abrindo novo vão na janela para passagem da tubulação, contudo deixou a abertura anterior na parede sem acabamento e sem fechamento.

Aduz que o bem esteve habitável apenas a partir de 16/11/2024, razão pela qual postula: (a) a condenação na obrigação de fazer referente ao fechamento e pintura da furação remanescente na parede; (b) o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00; (c) a restituição em dobro dos juros e correção de obra cobrados a partir de outubro de 2024; (d) o ressarcimento da cota condominial com vencimento em 10/11/2024; e (e) a aplicação da multa contratual por atraso de 30/09/2024 até 16/11/2024.

A petição inicial veio acompanhada dos documentos de ID 157787743 a ID 157787737. Decisão (ID 164238453) deferiu a gratuidade de justiça e ordenou a citação da ré. A ré apresentou contestação (ID 174887386) alegando, preliminarmente, falta de interesse de agir pela perda do objeto referente ao fornecimento do gás, ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra e necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal.

No mérito, sustentou a regularidade da obra, a expedição de habite-se e de laudo da concessionária, a assinatura do termo de vistoria sem ressalvas, a ausência de mora na entrega das chaves realizada em 18/10/2024, a legalidade das cobranças condominiais e dos encargos de obra, além da indevida repetição em dobro e da ausência de danos morais. Juntou documentos (ID 174887392 a 174888871). A autora apresentou réplica rebatendo as preliminares e reforçando que a liberação efetiva do imóvel ocorreu apenas em 16/11/2024 com a adequação da chaminé de gás (ID 191289213).

A decisão saneadora rejeitou as preliminares de ausência de interesse processual, denunciação da lide e litisconsórcio com a CEF, diferiu a análise da ilegitimidade para o mérito, fixou os pontos controvertidos, inverteu o ônus da prova e indeferiu a produção de provas oral e pericial (ID 230931743). Foram opostos embargos de declaração (ID 233458578), acolhidos para sanar erro material e consignar que o indeferimento da perícia se deu sobre pleito autoral (ID 278611439).

As partes manifestaram ciência (ID 284304038).

É o relatório do essencial. Passo a fundamentar e decidir. Sem questões preliminares pendentes de apreciação e presentes os pressupostos processuais e elementos bastantes para a formação do convencimento do juízo, passo a análise do mérito da causa. A relação jurídica entre as partes caracteriza-se como de consumo, enquadrando-se a autora como consumidora e a ré como fornecedora de serviços e produtos (arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990).

A responsabilidade da construtora por defeitos na construção e pelo descumprimento dos prazos contratuais é de natureza objetiva, fundada nos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor. Cinge-se a controvérsia em verificar (i) a existência de falha na prestação do serviço pela parte ré, consubstanciada na demora na entrega do imóvel; (ii) a ocorrência de erro ou vício na obra, notadamente no local destinado à tubulação de gás; e (iii) a configuração de danos materiais e/ou morais passíveis de indenização.

Pois bem. Analisando os documentos carreados aos autos, verifica-se que o contrato estipulou como data limite para a entrega das chaves e obtenção do habite-se o dia 30/09/2024, prazo que já contemplava a tolerância de 180 dias corridos (ID 157787731). Entretanto, as chaves do imóvel foram entregues à adquirente apenas em 18/10/2024. Cumpre registrar que o mero ato de entrega do instrumento físico das chaves não satisfaz a obrigação contratual da incorporadora quando o imóvel não apresenta condições de habitabilidade e segurança.

Conforme demonstrado pelas fotografias (ID 157787744 e ID 191289231) e laudo técnico da concessionária Naturgy (ID 157787745), a unidade residencial foi entregue com vício construtivo no nicho de alocação da tubulação do aquecedor a gás, o que impediu a ligação do fornecimento do insumo. Tratando-se de imóvel construído sem ponto de energia elétrica para chuveiro, a instalação do gás encanado constituía requisito indispensável para a fruição básica do bem, o que impediu a mudança da autora para o imóvel.

A ré apenas realizou a adequação da chaminé e abertura de passagem na janela no dia 16/11/2024, data em que o imóvel tornou-se efetivamente habitável. Dessa forma, resta configurada a mora inescusável da ré no período compreendido entre30/09/2024 e 16/11/2024. A)DA OBRIGAÇÃO DE FAZER O pedido concernente à obrigação de fazer volta-se ao reparo do dano estético e funcional remanescente na parede da unidade imobiliária.

Ficou comprovado que a construtora, para sanar a inadequação do exaustor de gás, realizou furação alternativa, mantendo a furação anterior aberta e exposta (ID 191289231). Sendo dever da ré entregar o imóvel em perfeito estado de acabamento, procede a pretensão para que a requerida execute o fechamento do buraco inutilizado na parede, com a devida recomposição e pintura no padrão original do empreendimento, sem qualquer ônus financeiro para a consumidora.

B)DAS TAXAS DE JUROS DE OBRA e CORREÇÃO NA FASE DE OBRA Os valores cobrados da autora a título de "juros de obra" e "correção na fase de obra" a partir do mês de outubro de 2024 revelam-se manifestamente indevidos, porquanto a mora foi causada exclusivamente pela construtora ré (ID 157787737). Os juros de obra ou taxa de evolução de obra são encargos próprios da fase de construção e tornam-se inexigíveis após o prazo contratual de entrega acrescido da tolerância, quando o atraso é imputável à incorporadora.

A incorporadora responde pelos danos decorrentes da cobrança de juros de obra após o termo contratual, ainda que o pagamento seja operacionalizado no âmbito do financiamento pela Caixa Econômica Federal, porque a causa da cobrança é o atraso da obra. Nesse sentido, é o entendimento do E. TJRJ: (...) Tese de julgamento:

1. A entrega de unidade imobiliária após o prazo contratual acrescido do período de tolerância configura mora da incorporadora quando não comprovado nexo causal concreto entre evento extraordinário e inadimplemento específico.

2. A pandemia da COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade da incorporadora por atraso na entrega de imóvel, especialmente quando o contrato foi celebrado após o início da crise sanitária e ausente prova específica de impacto direto sobre a obra. 3.São inexigíveis os juros de obra ou taxa de evolução de obra cobrados após o termo final do prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, até a efetiva entrega das chaves.4.

O INCC deve ser substituído pelo IPCA no período de mora da incorporadora, quando este for mais favorável ao consumidor. 5.A incorporadora deve restituir, de forma simples, os valores comprovadamente pagos pelos adquirentes a título de cotas condominiais, contas de consumo de água e IPTU anteriores à imissão na posse.6. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera indenização pela privação do uso do bem, a ser apurada em liquidação, sem duplicidade com cláusula penal moratória de mesma natureza.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CPC, arts. 85, caput e (sec) 2º, 86, parágrafo único, 373, 374, I, e 932, V, "b"; CC, arts. 389, caput e parágrafo único, e 406, caput; Súmula nº 43 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 996; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 971. (0015283-29.2022.8.19.0021 - APELAÇÃO. Des(a). MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 21/07/2026 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL)) A repetição deve ocorrer de forma simples, e não em dobro, quando ausente comprovação de má-fé, por se tratar de encargo previsto contratualmente.

A ré deve ressarcir os valores despendidos a esse título no período de mora de outubro de 2024 até o efetivo encerramento das cobranças. C)DESPESAS CONDOMINIAIS O pedido de ressarcimento da cota condominial com vencimento em 10/11/2024 no valor de R$ 313,98 ostenta procedência plena (ID 157787743). A responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas de condomínio nasce apenas com a imissão efetiva na posse do bem, ocasião em que passa a exercer o uso e o gozo da unidade imobiliária.

Nesse sentido: (...) 5.A incorporadora deve restituir, de forma simples, os valores comprovadamente pagos pelos adquirentes a título de cotas condominiais, contas de consumo de água e IPTU anteriores à imissão na posse.(0015283-29.2022.8.19.0021 - APELAÇÃO. Des(a). MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 21/07/2026 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL)) (...) 3.A obrigação de pagar cotas condominiais surge com a posse e utilização do imóvel, sendo inexigível antes desse momento.(0002719-16.2017.8.19.0046 - APELAÇÃO.

Des(a). DES. REGINA HELENA FABREGAS FERREIRA - Julgamento: 03/06/2026 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL)) Assim, considerando que o imóvel somente foi entregue apto para uso em 16/11/2024 e a taxa condominial foi paga em 10/11/2024, conforme comprovante de ID 157787743, o referido valor deve ser ressarcido à autora. D)DA INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL A incidência da multa contratual pelo descumprimento do prazo de entrega decorre do próprio instrumento pactuado.

Em consonância com as cláusulas 5.4.1 e 5.4.2 da avença, o inadimplemento da vendedora enseja o pagamento da indenização penal calculada do término do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse direta e plena (ID 157787731). Logo, a sanção incide no período de 30/09/2024 a 16/11/2024. E)DOS DANOS MORAIS O dano moral pleiteado pela autora supera o patamar de mero descumprimento contratual ou aborrecimento cotidiano.

A consumidora vivenciou a angustiante frustração de receber as chaves de sua moradia própria após anos de espera e ser impedida de habitá-la por defeito grave na estrutura do exaustor de gás, ficando sem acesso a banho quente e ao uso de fogão (ID 157787727). Tal situação, somada à cobrança indevida de encargos financeiros durante o período em que esteve privada do uso do bem, violou frontalmente o direito à dignidade e à moradia.

Para a fixação doquantumindenizatório, adota-se o método bifásico, ponderando-se a gravidade da conduta, a capacidade econômica da ré, o caráter pedagógico-punitivo da sanção e a vedação ao enriquecimento sem causa. Diante das especificidades do caso concreto, a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) afigura-se razoável e proporcional para reparar o dano extrapatrimonial experimentado.

Ante o exposto,JULGO PROCEDENTESos pedidos formulados na petição inicial para: a)CONDENARa ré na obrigação de fazer consistente em realizar o reparo definitivo na parede do apartamento da autora, efetuando o fechamento do buraco sobressalente e a pintura no padrão original, no prazo de 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado, sob pena de multa a ser arbitrada em caso de descumprimento; b)CONDENARa ré a restituir à autora os valores pagos a título de "juros de obra" e "correção na fase de obra" cobrados a partir de outubro de 2024 até o efetivo encerramento da fase de obras perante o agente financeiro, de forma simples quanto aos anteriores, corrigidos pelo IPCA a partir do desembolso e acrescidos de juros legais a contar da citação; c)CONDENARa ré a restituir à autora o valor de R$ 313,98 (trezentos e treze reais e noventa e oito centavos), referente à taxa condominial vencida em 10/11/2024. d)CONDENARa ré a pagar à autora a multa penal contratual prevista nas cláusulas 5.4.1 e 5.4.2 pelo período de atraso compreendido entre 30/09/2024 e 16/11/2024. e)CONDENARa ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros a partir da citação e atualização monetária na forma da súmula 97 do E.TJRJ e súmula 362 do STJ.

A condenação deverá ser corrigida monetariamente pelo IPCA e os juros calculados com base na taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, na forma do art. 406, (sec) 1º do CC/2002, com redação dada pela Lei nº 14.905 /2024. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC. Outrossim, condeno o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que ora fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015.

Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, na forma do art. 487, I, do CPC.

Publique-se e intimem-se. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os presentes autos. RESENDE, na data da assinatura. HINDENBURG KOHLER BRASIL CABRAL PINTO DA SILVA Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Resende 2ª Vara Cível da Comarca de Resende Avenida Rita Maria Ferreira da Rocha, 517, Comercial, RESENDE - RJ - CEP: 27510-060

DECISÃO

Processo: 0808898-86.2024.8.19.0045 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

AUTOR: LARISSA RODRIGUES CELESTINO

RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

1) Defiro o benefício da assistência judiciária gratuita à parte autora.

2) Tendo em vista que a experiência tem demonstrado insucesso na composição em audiências designadas na forma do artigo 334 do CPC; e tendo em vista que os artigos 139, incisos II e V, e 283 do CPC garantem a possibilidade de designação de audiência a qualquer tempo, sem prejuízo para as partes, deixo de designar o ato previsto no art. 334 do CPC, o qual poderá se realizar no curso do processo, em caso de manifestação de vontade das partes.

Assim, determino a citação do(s) réu(s) para oferecer contestação no prazo de 15 dias contados na forma do artigo 231 do CPC. RESENDE, 7 de janeiro de 2025. HINDENBURG KOHLER BRASIL CABRAL PINTO DA SILVA Juiz Titular