0815045-02.2025.8.19.0011

Institucional

• Como funciona
• Transparência

O valor atribuído à causa foi de R$ 500.000,00 [ID235441233]. A petição inicial foi instruída com o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, no qual a Ferclau Construtora e Incorporadora Ltda figura como promitente vendedora e a PG Construtora e Empreendimentos Imobiliários EIRELI como promitente compradora, tendo por objeto o terreno e as unidades do empreendimento La Maison Prosperity II, com detalhamento das condições de pagamento, obrigações das partes, cláusula resolutória especial e previsão de purga da mora [ID235441239].

Foram também juntados contratos particulares de promessa de compra e venda referentes às casas 5, 11, 12 e 21, firmados entre a autora e terceiros adquirentes [ID235445050, ID235445048, ID235445044, ID235445046]. Consta nos autos o boletim de ocorrência lavrado na 126ª Delegacia de Polícia de Cabo Frio, no qual se registra que, entre 10h29 e 12h29 do dia 16 de outubro de 2025, representantes da ré arrombaram o cadeado do portão principal do canteiro de obras e instalaram novo dispositivo, impedindo o acesso dos funcionários e representantes da autora, além de manter vigilância armada no local, o que teria causado a paralisação das obras e prejuízos materiais [ID235446656].

A autora apresentou contranotificação extrajudicial em resposta à notificação de rescisão contratual enviada pela ré, na qual contesta os fundamentos da rescisão, reafirma a validade do contrato e atribui à vendedora a responsabilidade pela impossibilidade de registro e liberação do financiamento, em razão da existência de gravame fiduciário não baixado sobre o imóvel, bem como pela ausência de anuência do credor fiduciário, circunstâncias que, segundo a autora, inviabilizaram o cumprimento das condições contratuais [ID235446653].

Após o ajuizamento da ação, foi recolhida a taxa judiciária inicial, tendo sido posteriormente determinada a complementação das custas processuais, a qual foi devidamente comprovada nos autos [ID235620560]. Em decisão proferida após a análise da petição inicial e documentos, o juízo determinou a juntada de matrícula atualizada do imóvel e a comprovação da quitação ou recebimento de valores por parte dos supostos adquirentes das unidades, designando audiência de justificação para o dia 19 de novembro de 2025, com a advertência de que não se admite o exercício arbitrário das próprias razões [ID236429575].

A contestação apresentada pela ré inicia-se com a preliminar de tempestividade, sustentando que o prazo para apresentação da defesa não se iniciou, pois não houve juntada da certidão de cumprimento do mandado de citação, razão pela qual a resposta seria tempestiva. No mérito, a ré impugna a narrativa da autora, afirmando que esta distorce os fatos, omite elementos essenciais e jamais foi imitida na posse do empreendimento, tendo apenas acesso ao imóvel para intervenções necessárias à obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

A ré destaca que o contrato firmado entre as partes condicionava a efetivação do negócio à aprovação do financiamento pela Caixa no prazo de 120 dias, sob pena de rescisão mediante simples notificação, sem obrigação de indenização entre as partes. Relata que a autora não comprovou tentativa de obtenção do crédito nem apresentou negativa formal do financiamento, motivo pelo qual foi enviada notificação de rescisão contratual.

A ré sustenta que o alvará de licença de obra permanece em seu nome, o que indicaria a inexistência de posse da autora. Argumenta que a existência de gravame fiduciário era de conhecimento prévio da autora, não sendo obstáculo à obtenção de financiamento, pois parte do crédito seria destinado à quitação da garantia, e que a ausência de obtenção decorreu da inércia da autora. Impugna ainda a comercialização de unidades por parte da autora, alegando ausência de respaldo contratual, registro do memorial de incorporação e aprovação do financiamento, em violação ao art. 32 da Lei 4.591/64.

Afirma que a substituição do cadeado e a presença de vigilância não configuram esbulho, mas ato de conservação do patrimônio após rescisão contratual regularmente comunicada, não havendo violência ou clandestinidade. A ré sustenta que a concessão de liminar acarretaria perigo de dano inverso, comprometendo a segurança jurídica e a integridade de seu patrimônio, motivo pelo qual requer o indeferimento da tutela de urgência.

No mérito, pleiteia a improcedência total da ação, a confirmação da validade da cláusula resolutiva expressa e da rescisão contratual, a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, bem como a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente documental e documental superveniente. A autora apresentou réplica, na qual reitera os argumentos já expostos e impugna as alegações da contestação, reafirmando a legitimidade da posse, a regularidade das transações e a responsabilidade da ré pelo impedimento ao registro e à liberação do financiamento, em razão do gravame fiduciário não baixado sobre o imóvel, bem como pela ausência de anuência do credor fiduciário.

Renova o pedido de concessão liminar da reintegração de posse, com base na robusta prova documental do esbulho de força nova ocorrido em 16 de outubro de 2025, e requer o reexame do pedido liminar independentemente da audiência de justificação [ID236842235]. Em relação à fase de especificação de provas, foi proferido despacho determinando a juntada de cópia da escritura pública de compra e venda, conforme solicitado, e a manifestação das partes sobre a produção de provas.

A autora requereu a juntada da certidão de inteiro teor da escritura pública de compra e venda, reiterando o pedido de concessão imediata da liminar de reintegração de posse [ID239954903]. Não houve manifestação do réu quanto à especificação de provas até o momento. Em relação à produção de provas, verifico que foi realizada audiência na qual foram ouvidos o informante do Juízo, Valdecir Santos Guedes, e a testemunha Elma Freitas da Silva Martins, ambas a requerimento da parte autora, conforme registrado na ata de audiência [ID244781010].

A autora apresentou manifestação nos autos requerendo prazo suplementar para a juntada de documentação solicitada pelo Juízo [ID252879660]. A ré apresentou manifestação impugnando o pedido de dilação de prazo formulado pela autora, reiterando os argumentos expostos na contestação e requerendo o indeferimento da tutela de urgência [ID259447492]. Posteriormente, a autora apresentou manifestação nos autos em atenção ao despacho judicial, alegando a impossibilidade de formalização de prova documental específica da negativa de financiamento, por se tratar de fato negativo, e reiterando o pedido de apreciação da tutela de urgência [ID273582279].

A ré apresentou manifestação em resposta à manifestação da autora, reiterando a ausência de comprovação de diligências mínimas para obtenção de financiamento e defendendo o indeferimento da tutela de urgência [ID275446005].

É o relatório. Passo a decidir. A análise das questões processuais e preliminares deve ser realizada inicialmente com base na contestação apresentada pela parte ré. As manifestações da ré concentram-se na defesa de mérito e na impugnação ao pedido liminar, sem suscitar qualquer preliminar processual apta a ensejar extinção do feito ou suspensão de seu andamento [ID244473498]. Em relação à parte autora, igualmente não se identifica nos autos a formulação de preliminares processuais.

As manifestações da autora restringem-se ao cumprimento de determinações judiciais e à renovação do pedido liminar, sem a apresentação de questões processuais que demandem apreciação prévia [ID236842235]. Inexistindo preliminares, passo à análise do mérito. A controvérsia central reside na existência ou não de posse legítima pela autora sobre o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado em 25 de março de 2025, bem como na configuração de esbulho possessório praticado pela ré e na validade da rescisão contratual promovida unilateralmente.

O exame do mérito demanda a análise do contrato celebrado entre as partes, dos documentos que instruem a inicial e a contestação, bem como das provas produzidas nos autos. Nos termos do art. 561 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração. O art. 1196 do Código Civil define como possuidor aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, sendo suficiente para a proteção possessória a demonstração do exercício de atos típicos de dono, ainda que desprovido de registro formal do título.

No caso concreto, a autora instruiu a inicial com documentos que evidenciam a celebração do contrato de promessa de compra e venda, a assunção de obrigações relativas à regularização do empreendimento e à condução das obras, bem como a celebração de contratos de promessa de compra e venda de unidades com terceiros, acompanhados de comprovantes de pagamentos e licenças municipais em seu nome. Tais elementos, corroborados por registros fotográficos, croquis e recibos, sinalizam o exercício de posse direta sobre o imóvel, mas, conforme pontuado acima, não é qualquer posse que deve ser tutelada, e sim a posse legítima, pelo que se faz imperiosa a verificação da qualidade da posse porventura adquirida, e a manutenção da posse com as mesmas qualidades que lhe teriam sido transmitidas.

A parte autora aduz que a prova do esbulho se encontra demonstrada pelo boletim de ocorrência lavrado em 16 de outubro de 2025, que relata o arrombamento do portão principal do canteiro de obras, a substituição do cadeado e a instalação de vigilância armada pela ré, impedindo o acesso dos representantes e funcionários da autora ao imóvel. Entretanto, a defesa da ré sustenta que a autora jamais teria sido imitida na posse, alegando que o acesso ao imóvel teria sido franqueado apenas para fins de adequação da obra à obtenção de financiamento, e que a rescisão contratual teria se dado de pleno direito, com fundamento na cláusula décima do contrato, diante da não obtenção do crédito junto à Caixa Econômica Federal no prazo de 120 dias.

Quanto à alegação de que a ausência de aprovação do financiamento teria decorrido de inércia da autora, verifica-se que a existência de gravame de alienação fiduciária sobre o imóvel, registrada em favor de terceiro, realmente comprometeu a viabilidade do registro e da liberação do crédito, circunstância que, à luz do art. 29 da Lei nº 9.514/1997, depende de anuência expressa do credor fiduciário. O réu ainda mencionou a figura do Interveniente quitante, sendo que estaé uma forma de facilitar a venda de um imóvel que está com dívida.

Nessa transação, outro banco "intervém" e quita o saldo devedor existente no banco atual, assumindo assim o papel de novo credor do financiamento do imóvel em questão. Não é este o caso dos autos, e nem seria, pois o pactuado era de que o autor, pessoa jurídica, tentaria obter empréstimo junto à Caixa. A autora alega que a ausência de providências pela ré para a baixa do gravame ou obtenção da anuência inviabilizou o adimplemento da condição suspensiva prevista no contrato, não podendo ser imputada exclusivamente à autora a frustração do financiamento.

Repisando o início do relatório, saliento que se trata de ação ajuizada por PG Construtora e Empreendimentos Imobiliários EIRELI em face de Ferclau Construtora e Incorporadora Ltda. São duas empresas do ramo de construção e incorporação imobiliária, e assim, não há posição de vulnerabilidade de uma em detrimento da outra, ambas, conhecem, ou no mínimo, não podem alegar desconhecimento de como funciona a obtenção de empréstimo junto à Caixa.

E mais, não são novas no mercado de construção e incorporação imobiliária. Os documentos referentes às empresas, e até os processos contra uma delas, indica isto. Diante do acima frisado, trago à colação trechos do contrato para que se vislumbre o que, ao meu sentir, está estampado: "[...] Parágrafo Primeiro: O valor de entrada de R$ 2.500.000,00 (Dois milhões e quinhentos mil reais), que será pago em 4 (quatro) parcelas de R$625.000,00 (Seiscentos e vinte e cinco mil reais) mensais e sucessivas, a partir do primeiro pagamento realizado pela CEF - Caixa Econômica Federal, de acordo com a medição da construção, nos 4 (quarto) primeiros meses do início da Obra.

Parágrafo Segundo: O saldo devedor no valor de R$ 2.250.000,00 (Dois milhões e duzentos e cinquenta mil reais) que será pago através da entrega de 5 (cinco) casas prontas, finalizadas e com a transferência das escrituras ao PROMITENTE VENDEDOR, ou a quem ele indicar, descritas da seguinte forma: Os Imóveis mencionados nas alíneas A, B, C, D e E, a serem entregues com prazo 12 (doze) meses de obras e carência de 6 (seis) meses, a contar da assinatura do contrato da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, apresentação das plantas, licença de obra e memorial de incorporação registrado.

CLÁUSULA SEXTA: Das despesas - Acordam as partes, que toda e qualquer despesa antes da assinatura do contrato da Caixa Econômica Federal, que venham a incidir no imóvel objeto do contrato, referentes a serviço medido de energia, água, cobrança de IPTU e cota de condomínio, serão única e exclusivamente de responsabilidade do Vendedor. Caso haja alguma dívida no imóvel, com data anterior a este contrato, seu pagamento fica de inteira responsabilidade do Vendedor.

CLAUSULA OITAVA - Todas as providências e despesas necessárias a transferência do imóvel objeto deste instrumento correrão por conta do PROMITENTE COMPRADOR, incluídas as certidões do imóvel e pessoal da vendedora, memorial de incorporação, instituição de condomínio, convenção de condomínio, registro dos mesmos, imposto de transmissão de bens imóveis, escritura, toda e qualquer despesa cartorária, registro e o ITBI, quando esse for fazer a escritura definitiva, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após o prazo de entrega da obra, sob pena de multa prevista na cláusula sétima.

CLAUSULA DÉCIMA - Da Rescisão em caso de inviabilidade da operação junto a CEF - Caixa Econômica Federal. Fica estabelecido que, caso o COMPRADOR não obtenha, por qualquer razão, a aprovação, autorização ou liberação da operação de crédito junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), indispensável para a execução da obra objeto deste contrato, no prazo de até 120 (cento e vinte) dias a contar da assinatura do presente instrumento, o presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito, mediante simples notificação por escrito à outra parte, sem aplicação de penalidades e sem direito à restituição de quaisquer valores eventualmente pagos até a data da rescisão, a qualquer título.

Parágrafo único: A presente cláusula não gera qualquer obrigação de indenização entre as partes, reconhecendo ambas a existência de risco operacional e a boa-fé recíproca na tentativa de viabilização da operação junto à CEF". O que se lê no contrato de promessa de compra e venda, é que ambos, empresas do ramo de construção e incorporação imobiliária, fizeram previsão de cláusula fadada a ser inexequível, porque empréstimo a ser solicitado pelo autor, não proprietário do imóvel já alienado fiduciariamente, quiçá não possuidor, não seria obtido junto à Caixa.

Friso que a dívida garantida fiduciariamente está com parcelamento vigente, conforme consta na Matrícula do imóvel. Com isto, nem o valor da entrada foi pago, já que seria pago em 4 (quatro) parcelas de R$625.000,00 (Seiscentos e vinte e cinco mil reais) mensais e sucessivas a partir do primeiro pagamento realizado pela CEF - Caixa Econômica Federal, de acordo com a medição da construção, nos 4 (quarto) primeiros meses do início da Obra.

Se nem a entrada foi paga, quanto mais os Imóveis mencionados nas alíneas A, B, C, D e E, a serem entregues com prazo 12 (doze) meses de obras e carência de 6 (seis) meses, a contar da assinatura do contrato da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, apresentação das plantas, licença de obra e memorial de incorporação registrado. Como as partes acordaram que toda e qualquer despesa antes da assinatura do contrato da Caixa Econômica Federal, que incidissem no imóvel objeto do contrato, referentes a serviço medido de energia, água, cobrança de IPTU e cota de condomínio, seriam única e exclusivamente de responsabilidade do Vendedor, bem como qualquer dívida no imóvel, com data anterior ao contrato, entendo que a cláusula não é abusiva, na medida que qualquer atividade por parte do autor partia da efetiva contratação do empréstimo junto à Caixa, e como esta não ocorreu, ou sequer foi tentada a obtenção do empréstimo, não há que se falar em fragilidade de um dos contraentes perante o outro.

O móvel que levou as partes a pactuarem da forma que fizeram não resta declarado nos autos, porque diante de tudo que se leu, e se ponderou, é sabido que contaram com o auxílio de profissionais da área jurídica para confeccionar o contrato assinado. Logo, a construção em terreno alheio, já que nem a entrada foi adimplida em todo este tempo, poderia até passar pela análise da vedação do enriquecimento sem causa, já que a obra estaria em fase adiantada e feita pelo autor, mesmo sem o empréstimo (e no contrato foi reputado como imprescindível à conclusão da obra..., então qual a origem do dinheiro que a custeou?), mas boa-fé objetiva, que deve permear os contratos, não a constato diante do conjunto probatório, frisando ainda a decretação da revelia no apenso...

Dito isso, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais, com fulcro no art 487, I, CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, conforme art 85, 2º, CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. P.I. Certificado quanto ao trânsito em julgado, não havendo requerimento das partes, dê-se baixa e arquivem-se, cientes as partes de que os autos serão encaminhados à Central de Arquivamento.

CABO FRIO, 30 de setembro de 2026. SHEILA DRAXLER PEREIRA DE SOUZA Juiz Titular

Intimação

Órgão

2ª Vara Cível da Comarca de Cabo Frio

Classe

REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE

Destinatários

PG CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, VENDAS E INSTALACOES DE PLACAS SOLARES LTDA, FERCLAU CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA.

Advogados

DOMICIANO NORONHA DE SA (OAB 123116/RJ), RAFAEL PEDREIRA CAMPOS (OAB 138555/RJ)

Intimação

Órgão

2ª Vara Cível da Comarca de Cabo Frio

Classe

REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE

Destinatários

PG CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, VENDAS E INSTALACOES DE PLACAS SOLARES LTDA, FERCLAU CONSTRUTORA & INCORPORADORA LTDA.

Advogado

RAFAEL PEDREIRA CAMPOS (OAB 138555/RJ)