Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0843333-95.2023.8.19.0021.
AUTOR: MARIA AGLACIR SILVA OLIVEIRA, ARI OLIVEIRA JORGE
RÉU: CONSTRUTORA TENDA S A 1. Relatório (art. 489, I do CPC/2015).
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Duque de Caxias 7ª Vara Cível da Comarca de Duque de Caxias Rua General Dionísio, 764, Jardim Vinte e Cinco de Agosto, DUQUE DE CAXIAS - RJ - CEP: 25075-095 SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de processo instaurado por MARIA AGLACIR SILVA OLIVEIRA e ARI OLIVEIRA JORGE em face de CONSTRUTORA TENDA S/A, objetivando o cancelamento dos valores cobrados a título de taxa de obra, bem como a devolução dos valores pagos em dobro, a adequação do contrato de Financiamento Habitacional à proposta inicial, além de indenização por danos morais em razão dos fatos narrados a seguir. Como causa de pedir, a parte autora relata, em síntese, que a primeira autora recebeu da Ré, no dia 12 de novembro de 2022, a Oferta em anexo (1) para financiamento do imóvel junto à construtora, sendo o financiamento no valor de 119.040,37, a serem pagos da seguinte forma: 14 parcelas de R$ 470,00 (quatrocentos e setenta reais) mais dois pagamentos intermediários no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) durante a fase de obra e 341 parcelas mensais de 832,88 (oitocentos e trinta e dois reais e oitenta e oito centavos) após a entrega do imóvel e 72 parcelas de 250,00 (duzentos e cinquenta reais). Contudo, afirma que além dos pagamentos mensais tem sido cobrado a taxa de evolução de obra que não foi informada e nem consta no contrato. A inicial consta em id. 76939182 e foi instruída com os documentos anexos. Deferimento da gratuidade de justiça em id. 79763817. Contestação em id. 84280634, sustentando, em preliminar, a incompetência da justiça comum em razão da necessidade de atuação da Autarquia Caixa Econômica Federal, além de sua ilegitimidade para a revisão do contrato firmado com a autarquia. No mérito, sustenta a inexistência de cobrança indevida, além disso os questionamentos dizem respeito ao contrato de financiamento imobiliário, sobre o qual a construtora não possui relação; aduz que não há ilegalidade nas cobranças de “juros de obra” até a data de expedição do “habite-se”, conforme Tema 996 do STJ; e defende a impossibilidade de devolução em dobro. Assim, sustenta sua excludente de responsabilidade, assim como a inexistência de danos a indenizar. Por fim, requer, a improcedência total da ação. Réplica em id. 102957612 com pedido de julgamento antecipado da lide. Manifestação da ré em id. 137156808, informando a ausência de interesse na produção de outras provas. Determinada a remessa ao grupo de sentença, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. 2. Fundamentação (art. 93, IX da CRFB/88 e art. 489, II do CPC/2015). Passo a fundamentar e decidir. 2.1. Passo à análise das questões prévias (preliminares e prejudiciais). Primeiramente, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, tendo em vista que, embora o pagamento seja dirigido a CEF, a construtora ré faz parte da cadeia de consumo, respondendo pelos prejuízos impostos ao adquirente, sendo, portanto, parte legítima para figurar o polo passivo da demanda. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA, COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, FIRMADO COM A CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO. - É fato incontroverso que o imóvel não foi entregue na data prevista no contrato. - É amplamente predominante o entendimento jurisprudencial no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a CEF atua como mero agente financeiro, detendo responsabilidade em relação ao contrato de mútuo e sem qualquer obrigação em relação à construção da unidade habitacional e, assim, é possível concluir que a construtora, a única responsável pelo atraso da obra, é quem tem legitimidade passiva ad causam. - Pelo princípio do diálogo das fontes, a aplicação do Estatuto do Consumidor não exclui a incidência da lei especial (Alienação Fiduciária) mas, no que tange ao direito dos autores, de rescindir o contrato de promessa de compra e venda em decorrência do atraso na entrega da unidade habitacional, a prevalência do CDC é imperativa. Art. 53. - Súmula 98 deste E. Tribunal de Justiça: "Na ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada com restituição de parcelas pagas, descabe o abatimento de valores referentes à taxa de administração do empreendimento frustrado, mesmo que destinadas ao pagamento de comissões, intermediações e outras despesas de comercialização, devendo a devolução efetivada ao comprador ser plena, de modo a assegurar-lhe o exato recebimento de tudo o que despendeu". - Dano moral caracterizado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (0002651-15.2019.8.19.0008 – APELAÇÃO - Des (a). MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES - Julgamento: 27/07/2021 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL) Afastada a preliminar, passa-se à análise do mérito recursal. Não há outras questões prévias, preliminares ou prejudiciais de mérito. 2.2. Passo ao exame do mérito
Trata-se de hipótese de julgamento antecipado da lide ante a desnecessidade de outras provas, nos termos do art. 355, I do CPC/2015. Presente a relação jurídica de consumo e a aplicação das normas e princípios introduzidos pela Lei 8078/90, com especial relevância à vulnerabilidade do consumidor e responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços. O Código do Consumidor no seu artigo 14 disciplinou a responsabilidade por danos causados aos consumidores em razão da prestação de serviços defeituosos, em exata correspondência com o artigo 12. O fornecedor de serviço só não será responsabilizado quando provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexistiu ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Da análise dos autos, verifica-se que as partes celebraram no dia 12/11/2022 contrato de promessa de compra e venda do imóvel, comprometendo-se a parte autora ao pagamento do valor de R$ 152.538,21 (cento e cinquenta e dois mil, quinhentos e trinta e oito reais e vinte e um centavos) (id. 76939187). Observa-se ainda que a data prevista para a entrega do imóvel será no dia 01/09/2025, observado ainda o prazo de tolerância de 180 dias (id. 76939187). As partes pactuaram instrumento particular de compromisso de compra e venda, com a interveniência da Caixa Econômica Federal, que financiaria a aquisição do bem. A Taxa de Obra deriva do financiamento imobiliário adquirido pela construtora junto ao agente financeiro, e é devida pelo comprador/mutuante durante o tempo de construção do empreendimento imobiliário, que fica obrigado a pagar a Taxa de Evolução da Obra ao agente financiador, no caso, à CEF, durante a construção do imóvel, até a entrega da unidade. Na verdade, a Taxa de Evolução de Obra é uma tarifa paga pelo adquirente de uma unidade em empreendimento imobiliário durante o período de construção do imóvel. No entanto, torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la durante o período entre a data prevista pela entrega da obra e quando a construtora adimpliu o contrato com a conclusão das obras, desobrigando-se do ônus moratório. Nessa toada, o pagamento da taxa de obra pelo consumidor se reveste de prejuízo financeiro quando a construtora ultrapassa a data prometida para entrega do empreendimento, constituindo dano patrimonial que passa a ser de responsabilidade do devedor em mora, à luz do que reza o art. 395 do C.C. "Art. 395. Muito embora, os autores mencionem que o contrato de promessa de compra e venda não preveja a cláusula referente à taxa de obras, não consta nos autos o contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal, o qual prevê as cláusulas específicas do financiamento pela instituição bancária. Cumpre esclarecer que, consoante entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, através do Tema 996 do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp nº 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe de 27/9/2019). Ou seja, é abusivo o repasse da taxa de "juros de obra" ou de "evolução de obra" ao consumidor durante o período de atraso na entrega do imóvel, por imperativo de equidade e boa-fé, não sendo razoável que o consumidor remunere a mora da construtora diante do descumprimento do contrato. Nessa linha de entendimento, observa-se que o contrato firmado entre as partes possui a data prevista para a entrega do imóvel no dia 01/09/2025, observado ainda o prazo de tolerância de 180 dias (id. 76939187). Ou seja, a taxa é plenamente devida e dentro da legalidade vigente. Assim, prevendo o contrato de promessa de compra e venda o termo final para a entrega do imóvel em data futura, pressupõe-se que não há atraso na entrega do imóvel, sendo, portanto, indevida a restituição de tais valores, pois sequer comprovada a mora da construtora. Assim, verifica-se que a parte autora não logrou comprovar minimamente o ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015. Logo, mesmo diante dos princípios facilitadores da defesa do consumidor trazidos pelo CDC, a jurisprudência considera que cabe à parte autora o ônus de demonstrar minimamente o fato constitutivo do alegado direito, conforme o entendimento consolidado na Súmula nº 330, deste Egrégio Tribunal: "Os princípios facilitadores da defesa do consumidor em juízo, notadamente o da inversão do ônus da prova, não exoneram o autor do ônus de fazer, a seu encargo, prova mínima do fato constitutivo do alegado direito." (Referência: Processo Administrativo nº. 0053831-70.2014.8.19.0000 - Julgamento em 04/05/2015 - Relator: Desembargador Jesse Torres. Votação por maioria.) 3. Dispositivo (art. 489, III do CPC/2015). Por todo o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC/2015 e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, conforme dispõe o art. 85, §2º, do CPC, observada a gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º, CPC/2015. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Caso sejam opostos embargos de declaração em face da presente sentença, dê-se vista à parte contrária para manifestação em 05 (cinco) dias úteis, fazendo os autos conclusos para sentença. Caso seja interposto recurso de apelação em face da sentença, determino desde logo: a) Intime-se o(s) apelado(s) para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, § 1º do CPC/2015); b) Caso o(s) apelado(s) apresentem apelações adesivas, intime-se o apelante para apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º do CPC/2015); c) Decorrido o prazo legal, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça para julgamento do recurso, independentemente de nova conclusão ou juízo de admissibilidade em primeiro grau (art. 1.010, § 3º do CPC/2015). Após o trânsito em julgado, em não havendo pedido de cumprimento de sentença, dê-se baixa e arquivem-se os autos. DUQUE DE CAXIAS, 3 de fevereiro de 2025. ERIC BARACHO DORE FERNANDES Juiz de Direito