0801949-93.2024.8.20.5129

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de São Gonçalo do Amarante Avenida Vereador Aildo Mendes da Silva, 1072, Loteamento Samburá, SÃO GONÇALO DO AMARANTE - RN - CEP: 59290-000 Processo: 0801949-93.2024.8.20.5129 Promovente: RESIDENCIAL INTERCITIES SAO GONCALO Promovido(a): HERBERT CABRAL DE ANDRADE

DECISÃO

Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Residencial Intercities em face de Herbert Cabral de Andrade (ID 42568074). O aludido condomínio apresentou dois processos de execução em desfavor quais sejam: 0801051-56.2019.8.20.5129 e nº 0801949-93.2024.8.20.5129. Relatório de débito executado nos autos de nº 0801051-56.2019.8.20.5129: Em 09/07/2021, a citação do executado aperfeiçoou-se mediante comparecimento pessoal do devedor na secretaria judiciária deste Juizado Especial (ID 70720238).

Em 26/07/2021, o executado opôs Embargos à Execução (ID 71288018), alegando preliminarmente sua ilegitimidade passiva ao fundamento de que jamais foi proprietário ou possuidor de qualquer apartamento no condomínio exequente, bem como a ausência de título executivo líquido, certo e exigível (ID 71288018). O exequente apresentou impugnação aos embargos à execução (ID 80704092), sustentando que o nome do executado consta como mutuário na certidão de inteiro teor do imóvel e atualizou o débito para R$ 23.067,45 (ID 80704093).

Posteriormente, em 08/11/2024, o executado atravessou petição protocolando Exceção de Pré-Executividade (ID 135844491). Nela, alegou a falta de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo extrajudicial por ausência de ata de assembleia geral que fixou o valor da taxa condominial, o descabimento da inclusão de quotas vincendas variáveis e a inidoneidade do extrato de débito (ID 135844491).

Intimado sobre a objeção de pré-executividade (ID 136805196), o exequente deixou decorrer o prazo sem manifestação (ID 143099934). Em 19/03/2025, o condomínio exequente peticionou requerendo a juntada de atas de assembleias gerais (IDs 145856656 e 145856658). Em 12/06/2025, o executado manifestou-se apontando a preclusão consumativa para a juntada extemporânea de documentos essenciais à constituição do título executivo (ID 154631106).

Em 20/05/2025, este Juízo proferiu despacho identificando a existência de execução duplicada proposta pelo mesmo exequente (processo nº 0801949-93.2024.8.20.5129), determinando o apensamento dos feitos, o acolhimento parcial do reconhecimento de litispendência para exclusão do período repetido do processo mais recente, a intimação das partes e a designação de audiência de conciliação conjunta (ID 148153327).

Em 26/06/2025, o exequente manifestou-se em impugnação à exceção de pré-executividade (ID 155893267), concordando com a exclusão das parcelas em duplicidade no processo apenso e defendendo a higidez do título executivo no presente feito (ID 155893267). Apresentou planilha atualizada no montante de R$ 38.067,58 (ID 155893268). A audiência de conciliação no CEJUSC foi realizada em 15/08/2025 sem a celebração de acordo entre as partes (ID 160786459).

Logo após a audiência, em 15/08/2025, o executado reiterou o pleito de reconhecimento de ilegitimidade passiva mediante a petição de ID 160815697. Argumentou expressamente que jamais recebeu as chaves do imóvel por parte da Caixa Econômica Federal ou da construtora, não tendo ingressado na posse material e na fruição do bem (ID 160815697). Diante disso, este Juízo assinou despacho determinando a intimação do exequente para comprovar que o executado era o proprietário registral ou o efetivo possuidor do imóvel ao tempo do vencimento das quotas executadas (ID 171665435).

O exequente manifestou-se nas petições de IDs 176230311 e 177441283, aduzindo que a Caixa Econômica Federal informou a titularidade do imóvel e juntou certidão de inteiro teor do imóvel emitida pelo Cartório do 1º Ofício de Notas de São Gonçalo do Amarante/RN (ID 177441289). Relatório de débito executado nos autos de nº 0801949-93.2024.8.20.5129: A parte exequente emendou a petição inicial, ID 122923623.

A parte executada interpôs embargos a execução, ID 125757012. Nessa ocasião, requereu: “ Requer o deferimento do pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte, tendo em vista sua situação de hipossuficiência comprovada pela parte autora de acordo com os documentos em anexo; B) Sejam os Embargos à execução recebidos com atribuição de efeito suspensivo, com a finalidade de que a execução seja suspensa até seu julgamento definitivo, tendo em vista a relevância da fundamentação invocada e o perigo de dano, nos termos do quanto previsto pelo art. 919, §1° do Código de Processo Civil, diante da presença da probalidade do direito e do perigo de dano, conforme amplamente demonstrado alhures;

C) A revisão dos valores devidos pelo Requerido, com a aplicação de redução nos juros e multas acumulados, de modo a permitir a quitação da dívida de forma justa e proporcional; D) A celebração de um acordo para o parcelamento do débito, visando à regularização das obrigações condominiais do Requerido, em consonância com os princípios da boa-fé, da função social do condomínio e da razoabilidade; E) Diante das ilegalidades apontadas, tem-se afastada a caracterização de mora, assim de rigor o reconhecimento da procedência da ação de embargos, a qual deve julgar extinta a execução com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; 137.

F) Requer que ao final que sejam julgados procedentes os presentes Embargos à Execução para declarar o excesso de execução no valor de R$ 18.408,18 (DEZOITO MIL E QUATROCENTOS E OITO REAIS E DEZOITO CENTAVOS). G) Requer pela juntada de todos os documentos anexos visando a realização de produção de prova pericial contábil; H) Requer o recebimento dos presentes Embargos à Execução, por serem tempestivos, determinado a intimação do Embargado na pessoa de seu advogado para, querendo, oferecer a impugnação na forma e prazos previstos, sob pena de confissão e de revelia;” Decisão conheceu os embargos à execução, para julgá-lo parcialmente procedente, com o fim de excluir as parcelas prescritas correspondente ao período de 25/11/2013 a 10/04/2019 e, por consequência, autorizou o prosseguimento do feito, considerando força executiva apenas ao crédito relativo às contribuições condominiais pactuadas, em conformidade com os art. 784, X, do CPC, e os art.s 54 e 55 da Lei 9.099/95, ID 151847162.

A audiência de conciliação no CEJUSC foi realizada em 15/08/2025 sem a celebração de acordo entre as partes (ID 160786465). O exequente manifestou-se nas petições de IDs 176230311 e 177441283, aduzindo que a Caixa Econômica Federal informou a titularidade do imóvel e juntou certidão de inteiro teor do imóvel emitida pelo Cartório do 1º Ofício de Notas de São Gonçalo do Amarante/RN (ID 182335954). Vieram os autos conclusos para apreciação da exceção de pré-executividade e das alegações da defesa.

Fundamento e decido. Passo a análise conjunta dos processos e das matérias suscitadas. Do Cabimento da Exceção de Pré-Executividade A exceção de pré-executividade constitui construção doutrinária e jurisprudencial admitida para a apreciação de matérias de ordem pública, precipuamente as condições da ação, os pressupostos processuais e os vícios intrínsecos ao título executivo no tocante à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que cognoscíveis de ofício e amparadas em prova documental pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória.

Sobre o cabimento da exceção de pré-executividade, o Superior Tribunal de Justiça ostenta entendimento assente sobre a matéria.

EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO

ACÓRDÃO

RECORRIDO. INEXISTÊNCIA.

1. A exceção de pré-executividade é cabível para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedentes.

2. O Tribunal de origem foi enfático ao afirmar não ser cabível a exceção de pré-executividade, tendo em vista a imprescindibilidade de dilação probatória para o exame das questões de fato arguidas na objeção, tais como a incompatibilidade entre o título (contrato) e a demanda; a implementação da condição resolutiva; a aferição de que a única obrigação exequível é a restituição da unidade vendida em vez do pagamento do preço; as condições para pagamento do preço; o inadimplemento de obrigações essenciais; o desnaturamento e desequilíbrio do contrato; e a autorização de retenção de parcelas do preço.

Incidência da Súmula 7 do STJ.

3. Acórdão recorrido que reflete o posicionamento pacífico desta Corte Superior no sentido de que mesmo a matéria cognoscível de ofício precisa estar comprovada de plano para que seja possível a sua análise em sede de exceção de pré-executividade. Inocorrência de contradição ou omissão.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.960.444/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 31/8/2022.) No caso em exame, as alegações deduzidas pelo executado versam sobre a ilegitimidade passiva ad causam e a ausência de título executivo extrajudicial por falta de liquidez, certeza e exigibilidade, matérias cognoscíveis de ofício a teor do art. 485, § 3º, e do art. 803, inciso I, do Código de Processo Civil.

O exame das premissas lançadas pela defesa prescinde de dilação probatória complexa, pautando-se no cotejo da documentação trazida aos autos, razão pela qual o incidente deve ser conhecido. Da Legitimidade Passiva Ad Causam do Executado e da Ciência do Condomínio A controvérsia cinge-se em averiguar a legitimidade passiva da executada para responder pelo crédito executado. Inicialmente, impõe-se consignar que as despesas e contribuições condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem (obrigação ambulatória), vinculando-se de forma intrínseca ao próprio bem imóvel, por força do disposto no artigo 1.345 do Código Civil.

Sobre o dever do condômino de concorrer para o custeio das despesas comuns do edifício, preconiza o Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos § 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.” Em consonância com esse regramento, o adquirente do imóvel responde pelas dívidas condominiais associadas à unidade, nos exatos termos legais: “Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Contudo, o caráter propter rem da obrigação não implica a irrestrita ou automática exclusão da responsabilidade do antigo titular relativamente às parcelas vencidas durante o período em que este exerceu os direitos de proprietário e a posse direta sobre a coisa. Na espécie, verifico do acervo probatório que o executado figura formalmente como proprietário/mutuário no registro imobiliário do bem (certidão de inteiro teor de ID 177441289, nos autos nº 0801051-56.2019.8.20.5129) e no cadastro oficial fornecido pela Caixa Econômica Federal no momento da entrega do empreendimento (IDs 176230311 e 177441283, nos autos nº 0801051-56.2019.8.20.5129).

Consoante tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), a responsabilidade pelas obrigações condominiais relaciona-se com a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso em exame, consoante demonstra a própria documentação acostada pelo executado (ID 160815697, nos autos nº 0801051-56.2019.8.20.5129), a indicação de alteração da posse no sistema do condomínio ocorreu somente a partir de 10/07/2024 (ID 160815697).

Todavia, a cobrança executada nestes autos (IDs 42568074, 42568093 e 155893268, nos autos nº 0801051-56.2019.8.20.5129) abrange exclusivamente cotas condominiais e encargos vencidos em período anterior a essa data (entre agosto de 2016 e abril de 2019). Assim, durante o período do inadimplemento executado, o executado figurava como titular registral e perante o condomínio exequente, o qual não possuía ciência inequívoca de qualquer imissão na posse por terceiro em momento anterior.

Prevalece, portanto, a legitimidade passiva ad causam de Herbert Cabral de Andrade para responder pelos débitos buscados. Da Higidez do Título Executivo Extrajudicial No tocante à alegação de ausência de título executivo extrajudicial, cumpre registrar que o crédito referente às taxas de condomínio constitui título executivo extrajudicial ex vi do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Os títulos executivos extrajudiciais consistem documentos ou atos aos quais a lei confere força executiva, cabendo ao credor promover o procedimento executório em face do devedor a fim de satisfazer a prestação obrigacional pendente.

Assim, a lei é quem define os títulos executivos extrajudiciais, não sendo possível realizar ampliação ou usar analogia para tanto. O Código de Processo Civil entendeu que a cota do condomínio é título executivo extrajudicial, conforme dispõe em seu art. 784, inc. X, a seguir transcrito: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais.

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; .”

XII - todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva.” Deste modo, as cotas de condomínio não são títulos executivos extrajudiciais sem que estejam imbuídas dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. A obrigação deve estar descumprida, o título deve estar vencido, podendo ser exigido o seu pagamento. A ata deve mencionar o valor da cota condominial, para que esse requisito se configure plenamente exigível.

Assim, entendo que o princípio do pacta sunt servanda deve ser respeitado por aqueles que contratam validamente entre si, sejam pessoas físicas ou jurídicas, desde que não ocorra causa excepcional e imprevista que autorize a revisão judicial ou que uma das partes não tenha sido cientificada de todas as implicações decorrentes da assinatura do contrato, o que não ocorreu no caso em tela. Ciente de que os títulos executivos sujeitam-se ao princípio da taxatividade, não vejo objeções as cobranças dos juros, mormente pactuação.

Embora a petição inicial tenha sido acompanhada de convenção condominial e extrato de débito, o exequente promoveu a juntada das atas das assembleias gerais ordinárias que aprovaram as contas e demonstraram a fixação dos encargos,em ambas as execuções, complementando a instrução probatória em conformidade com o rito processual. Restando demonstrada a aprovação das despesas pela assembleia geral do condomínio, acompanhada da planilha discriminada de débitos, reconhece-se a certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo extrajudicial, impondo-se o prosseguimento da execução.

Ante o exposto, REJEITO a Exceção de Pré-Executividade oposta por Herbert Cabral de Andrade e determino o regular prosseguimento da Ação de Execução de Título Extrajudicial. DEFIRO, desde logo, o bloqueio referente a taxas no sistema SISBAJUD, nos moldes do artigo 854 do Código de Processo Civil, na forma “TEIMOSINHA”. Satisfeita a ordem de indisponibilidade acima determinada, considerar-se-á efetuada a penhora em dinheiro, reputando-se como termo de penhora o recibo de protocolamento emitido pelo sistema SISBAJUD juntado aos autos.

CUMPRA-SE:

1-

Intime-se a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar planilha atualizada do débito exequendo, observando-se as seguintes diretrizes: a) exclusão das parcelas prescritas; b) exclusão da cobrança de honorários advocatícios, em observância à decisão proferida nos autos; c) limitação da cobrança às parcelas originalmente indicadas na petição inicial, vedada a inclusão de parcelas vincendas, porquanto não houve pedido nesse sentido; d) exclusão dos débitos posteriores a 10/07/2024, considerando que, a partir dessa data, as obrigações não mais recaem sobre o executado.

Esclareça-se, ainda, que cada planilha deverá corresponder exclusivamente ao período inicialmente cobrado na petição inicial, observando rigorosamente os limites objetivos da pretensão executiva.

2- Após, faça-se penhora dos valores. Em caso de penhora via SISBAJUD: a) Efetivado o bloqueio on line, total ou parcialmente, INTIME-SE a parte executada, pessoa de seu advogado ou, não o tendo, pessoalmente, para tomar ciência a respeito, e, somente se for o caso, alegar as matérias previstas no § 3º, do artigo 854, do Código de Processo Civil, no prazo de 05 (cinco) dias, caso em que a secretaria dessa Vara deverá fazer os autos imediatamente conclusos para decisão. b) Por outro lado, decorrido o prazo sem nenhuma manifestação da parte executada, VOLTEM os autos imediatamente conclusos para efetivação do arresto/penhora, com a transferência dos valores bloqueados nas contas da parte executada para uma conta judicial (art. 844, § 5º), e intime-se a parte exequente para manifestação, no prazo de 05 dias, considerando que a penhora on-line logrou êxito apenas parcialmente/totalmente.

3- NÃO HAVENDO BENS PENHORÁVEIS: Caso seja negativo ou insuficiente o valor penhorado de forma on line, intime-se a parte exequente para, no prazo de 10 (dez) dias, indicar bens passíveis de penhora, sob pena de extinção do processo Advirto o exequente de que não encontrado o devedor ou inexistindo bens penhoráveis, o processo será imediatamente extinto, nos termos do § 4º do artigo 53 da Lei 9.099/95.

DECISÃO

COM FORÇA DE MANDADO (art. 121-A, do Código de Normas). São Gonçalo do Amarante/RN, data lançada no sistema. LYDIANE MARIA LUCENA MAIA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)