0802439-81.2025.8.20.5129

• FERNANDO VIRGÍLIO DE MACÊDO SILVA
  OAB/RN 3410cpf736.***.***-00Mostrar

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Sentença

Órgão

Juizado da Fazenda Pública da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

FERNANDO VIRGÍLIO DE MACÊDO SILVA

Advogado

FERNANDO VIRGÍLIO DE MACÊDO SILVA (OAB 3410/RN)

Órgão

Juizado da Fazenda Pública da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

Procedimento do Juizado Especial da Fazenda Pública

Destinatário

FERNANDO VIRGÍLIO DE MACÊDO SILVA

Advogado

FERNANDO VIRGÍLIO DE MACÊDO SILVA (OAB 3410/RN)

4 – O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113, fixa a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação, de maneira que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de se encontrar conforme com o de mercado, cujo afastamento pelo fisco deve ocorrer mediante regular instauração de processo administrativo específico, segundo o art. 148 do CTN, assim, não cabe à municipalidade arbitrar, de forma prévia, a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência unilateralmente estabelecido.

5 - Constatada a aquisição do imóvel, objeto de discussão, por meio de compra e venda direta online, realizada perante a Caixa Econômica Federal, no importe de R$ 65.348,57, de acordo com a escritura pública firmada, tal quantia há de servir de parâmetro do cálculo do ITIV.

6 – Pelo exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, para condenar o Município de São Gonçalo do Amarante a restituir, em favor do recorrente, a título de Imposto de Transmissão por ato Inter Vivos (ITIV), o valor de R$ 1.463,08, correspondente à diferença entre o que pagou e o que deveria ter pago, considerando como base de cálculo do imposto o preço de arrematação do imóvel, a incidir atualização monetária com base na Selic, desde o desconto indevido, consoante a Súmula 162 do STJ, em observância da regra isonômica, já que constitui o índice utilizado pelo ente municipal para a cobrança em atraso dos seus tributos, o que está em sintonia com o Tema 905 do STJ, Tese 3.3.

7 – Sem custas processuais nem honorários advocatícios.

8 – Voto em sintonia com a primeira parte do art. 46 da Lei 9.099/95.

ACÓRDÃO

DECIDEM os Juízes que integram a Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Sem custas processuais nem honorários advocatícios. Participaram do julgamento, além do Relator, os Magistrados João Eduardo Ribeiro de Oliveira e Reynaldo Odilo Martins Soares.

Natal/RN, data conforme o registro do sistema. CLEANTO ALVES PANTALEÃO FILHO 1º Juiz Relator em Substituição Legal

RELATÓRIO

Sem relatório, consoante o art.38 da Lei 9.099/95.

VOTO

De acordo com a primeira parte do art.46 da Lei 9.099/95. Natal/RN, 10 de Fevereiro de 2026.

Por sua vez, o Município, em sede de contestação, refutou as alegações do autor, argumentando que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, conforme artigo 38 do Código Tributário Nacional. Assim, o ponto controvertido é fixação da base de cálculo do ITIV incidente sobre a compra e venda, se o valor venal ou valor da transação comercial. A relação jurídico-tributária é composta de uma sequência de eventos que consolidam o vínculo entre o ente estatal e o sujeito passivo (aquele que deve pagar o tributo).

A hipótese de incidência (ou fato gerador) é situação ou circunstância prevista em lei, que descreve um fato que, uma vez ocorridos no mundo real cria a relação tributária. Desta forma, a hipótese de incidência é a previsão de um acontecimento, que, uma vez concretizada, impõe que essa ocorrência tenha o condão de exigir da pessoa ou grupo de pessoas que ela pague o tributo, que passa a ser exigível desta pessoa, já que ela fez parte do acontecimento narrado na lei.

O Imposto de Transmissão "inter vivos", a Qualquer Título, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis, por Natureza ou Acessão Física, e de Direitos Reais Sobre Imóveis, Exceto os de Garantia, de competência dos municípios, tem previsão constitucional, nos seguintes termos: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...)

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (grifos apostos) A legislação complementar, no caso, o Código Tributário Nacional, recepcionado pela Carta Magna com esse status, estipulou o fato gerador do ITIV em seu artigo 35 e art.

38. Detalhe importante, as regras do CTN são da época em que o ITBI era de competência estadual, portanto, é preciso analisá-las em conjunto com o regramento constitucional vigente. "Art.

35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e

II. Art.

38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.” Assim, a Constituição Federal atribui competência para Municípios instituírem o ITIV – Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, a qualquer título por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Cabe, entretanto, a Lei Complementar definir os fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes, conforme previsão constitucional.

Desta forma, quando lei municipal disciplina o referido tributo tem o dever de obedecer ao disposto no Código Tributário Nacional (CTN), não sendo possível nenhuma inovação, como a criação de outras hipóteses de incidência do imposto. Como se vê, a incidência da cobrança de imposto sobre transmissão de imóveis intervivos - ITVI tem como fato gerador a transmissão da propriedade, o que somente ocorre através do registro do título translativo no Registro de Imóveis, como estatui a regra inserta no art. 1.245, do Código Civil.

No âmbito do Município de São Gonçalo do Amarante/RN- ente político autorizado constitucionalmente para a constituição e cobrança do ITIV - o Código Tributário Municipal – Lei Complementar nº 45/200, em seu artigo 61, prevê sua cobrança nos seguintes termos: “Art.

61. A base de cálculo do imposto é o valor de mercado do bem ou dos direitos transmitidos ou cedidos, apurados no momento da Transmissão ou cessão.

I - A base de cálculo do imposto poderá ser determinada pelo valor expresso no Contrato Particular de Transmissão ou Cessão, devidamente registrado, desde que este valor, não seja inferior ao consignado pela Secretaria Municipal de Tributação, para obtenção do valor do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, e com ele concorde a autoridade administrativa tributária. § 1º A base de cálculo do imposto, nos casos de arrematação em hasta pública é o valor da arrematação, atualizado monetariamente com base no IPCA-E, conforme dispuser a legislação, desde que não seja inferior ao consignado para a obtenção do valor do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, no momento da transmissão. § 2º O valor de mercado do bem ou dos direitos transmitidos ou cedidos, apurados no momento da transmissão ou cessão, será determinada pela Administração Tributária, através de avaliação feita com base nos elementos que dispuser, ressalvado ao contribuinte o direito de requerer avaliação contraditória, administrativa ou judicial.” Sobre a base de cálculo do ITIV (ITBI), o TJ ao ter julgado o tema repetitivo de n º 1113 (REsp 1.937.821). a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (STJ tema 1113, site https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113).

Contudo, a controvérsia é sobre a base de cálculo do ITIV no leilão extrajudicial. O Superior Tribunal de justiça - tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido da arrematação em hasta pública. Nessa senda: PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL ALIENADO JUDICIALMENTE.

ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO APURADO EM HASTA PÚBLICA. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. (…)

2. Consoante a pacífica jurisprudência deste Tribunal Superior, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde ao valor pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. Precedentes: RMS 36.293/RS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 4/10/2012, DJe 11/10/2012; AgRg no REsp 1.308.814/MG, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 16/8/2012, DJe 24/8/2012; AgRg no AREsp 22.274/MG, Rel.

Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 27/3/2012, DJe 3/4/2012; e AgRg nos EDcl no Ag 1.391.821/MG, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 28/6/2011, DJe 1º/7/2011.

3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 16/3/2015). No julgado acima referido, adotou-se o seguinte fundamento, in verbis: “Dispõe o art. 38 do CTN que o imposto de transmissão deve ser calculado sobre o valor venal dos direitos transmitidos. Que significa a expressão valor venal ? Esclarece-nos de Plácido e Sival, in vocabulário jurídico, Ed.

Forense, vol. IV, p. 1626, Rio de Janeiro, 1967, verbis: É o valor de venda... , isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas. Ora, a arrematação é uma forma de venda que se processa judicial, e permite se adquiram os bens por preço inferior ao da avaliação. Valor atribuído não é valor alcançado na venda. (…) Em observância ao dispositivo legal federal, a base de cálculo deve ser o preço alcançado na arrematação, sem o que configurada está a negativa de vigência desta norma.” Na arrematação extrajudicial, in casu, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica.

Tal entendimento foi sufragado no seguinte precedente, in verbis: “PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ITBI. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.

1. A irresignação não merece conhecimento.

2. O entendimento aplicado pela Corte paulista está de acordo com o do STJ, o qual afirma que, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI.

3. Ademais, em virtude da similaridade do leilão extrajudicial com a arrematação judicial, aplica-se, mutatis mutandis, o entendimento pacífico na Primeira Seção do STJ de que aquele corresponde a esta.

4. Ademais, o fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico. Incide, portanto, a regra da Súmula 83/STJ.

5. Recurso Especial não conhecido. (REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 29/5/2019). À vista disso, a questão que se coloca no caso ora sob análise diz respeito à (im)possibilidade de equiparação da arrematação em hasta pública com a modalidade de aquisição do imóvel adquirido pela parte autora, no caso, a venda online perante a Caixa Econômica Federal.

A distinção se faz pertinente, uma vez que há consideráveis e relevantes diferenças entre o leilão judicial e extrajudicial. Com efeito, analisando os autos, verifico que a Requerente adquiriu o imóvel situado na unidade habitacional, Casa 06, Bloco 02, Tipo B, localizada no Condomínio Residencial Bosque das Acácias, na Avenida Francisco Duarte de Carvalho, 601, Jardins, São Gonçalo do Amarante/RN, registrada no 1° Ofício de Notas e Registros de São Gonçalo do Amarante/RN, pelo valor de R$ 65.348,57 (sessenta e cinco mil, trezentos e quarenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), através de venda direta no site da CEF.

Sobre a venda direta, extrai-se do sítio da própria Caixa Econômica Federal que a venda direta on line se trata de modalidade de aquisição de imóveis de propriedade da empresa pública disponíveis na modalidade de venda com preços atrativos e condições especiais. Nessa modalidade, vence quem apresentar a melhor proposta financeira antes do cronômetro de cada imóvel chegar ao 00:00, ou seja, quando esgotadas as demais tentativas de venda de bens, as quais (estas últimas ao contrário da venda direta on line) têm que observar valores mínimos.

Ainda, é possível obter a informação de que essa (venda online) é a 4º modalidade de venda de imóveis da CEF, que é precedida pelas seguintes, assim estabelecidas em ordem de observância necessária: 1º Leilão SFI, Licitação Aberta De acordo com a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, o valor estabelecido no contrato que serve de título ao negócio fiduciário servirá para indicação do valor do imóvel para efeitos de venda em leilão público: Art.

24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor do principal da dívida;

II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III - a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art.

27. Assim, o primeiro leilão público é norteado pelo valor do contrato de financiamento imobiliário. O segundo leilão, por sua vez, tem por parâmetro o valor da dívida inadimplida. É esse o teor do art. 27 do citado diploma: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Por outro lado, a venda direta on line não observa preço mínimo, vez que realizada após o esgotamento de todas as demais tentativas de venda on line, seja por meio do primeiro ou do segundo leilão, consoante explicações retiradas do próprio site da CEF, abaixo transcritas e retiradas do site da CEF: 8.2 VENDA DIRETA ONLINE 8.2.1 Trata-se da modalidade de venda em que, após o cronômetro atingir o 00:00 (zero) sem o registro de no mínimo 01(uma) proposta, o imóvel permanece disponível para a venda. 8.2.1.1 Na ocorrência do caso descrito no item acima, a primeira proposta apresentada é considerada vencedora. 8.2.2 Cabe à CAIXA, conforme sua estratégia de venda, a decisão de manter ou não o imóvel disponível na Venda Direta Online, não havendo qualquer obrigatoriedade pela manutenção do imóvel para venda através dessa modalidade.

As disposições em menção conduzem à conclusão de que na modalidade de venda acima, diferentemente dos leilões judiciais, em que há avaliação por oficial avaliador e estabelecimento de preço mínimo para arrematação, não existe vedação ao preço vil, sendo possível que o imóvel seja arrematado por preços muito inferiores àqueles de mercado, a depender das necessidades do credor ou do montante da dívida a ser acobertado pela venda.

Ressalto, neste ponto, não se desconsiderar o entendimento consolidado do STJ e já mencionado nesta decisão no sentido de que a base de cálculo para incidência do ITBI nos casos de hasta pública é o valor da arrematação. De fato, para os casos de leilões públicos, está é a regra a ser aplicada. Contudo, sob nenhuma ótica vejo como aplicá-lo às vendas extrajudiciais, máxime como a do caso concreto (última tentativa de venda do imóvel cujo financiamento foi inadimplido), sob pena de, acolhendo a tese autoral, chancelar graves prejuízos ao erário.

O leilão extrajudicial se assemelha a uma transação entre particulares Inexistência de vedação ao preço vil Aplicação do entendimento consolidado neste Tribunal de que prevalece, para o cálculo do ITBI, ou o valor da transação, ou o valor venal para fins de IPTU, o que for maior Fato gerador do tributo é o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis Precedentes Sentença parcialmente reformada Recursos oficial e voluntário parcialmente providos.

Com efeito, o legislador local igualmente fez prever que o valor a ser considerado para incidência da alíquota do ITIV deve ser aquele correspondente ao valor de mercado do imóvel, o qual, contudo, poderá ser desconsiderado quando verificado que este se dissocia do valor presente nos cadastros municipais para cobrança de IPTU. Essa desconsideração, por sua vez – e na esteira do que assentado no precedente – somente pode ser feita através de prévio processo administrativo, porquanto não é facultado ao ente fazê-lo de forma arbitrária e unilateral.

Na espécie, o Fisco Municipal determinou a avaliação do imóvel pela Comissão de ITIV deste Município em que arbitrou o valor de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), sem relação com o valor venal do imóvel vergastado. Além disso, foi oportunizada à proprietária do imóvel fiscalizado a possibilidade de impugnar o valor apurado. No entanto, não há nos autos qualquer informação sobre recurso na via administrativa.

Nesse cenário, concluo que o Município, com amparo na legislação de regência, licitamente apurou valor diverso do bem que constou na avença firmada entre a Requerente e o vendedor da unidade imobiliária, desconstituindo a presunção relativa que ostenta o valor declarado pelo contribuinte. Em sendo assim, à míngua de provas aptas a desconstituir o valor alcançado pelo Município através de avaliação do imóvel no bojo de processo administrativo, conforme preconiza o STJ, não vejo como acolher o pedido formulado.

Diante exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, declaro extinto o processo com resolução do mérito, o que o faço com fundamento nos artigos 487,I, do Código de Processo Civil. Deixo de analisar o pedido de gratuidade judiciária, considerando ser dispensável o pagamento de custas e honorários no primeiro grau dos Juizados Especiais (arts. 54 e 55 da Lei 9.099/95), bem como ser da competência da Turma Recursal o exame de eventual pedido, nos termos dos arts. 99, § 7º e 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil.

A Fazenda Pública é isenta de custas, nos termos do art. 1º, § 1º, da Lei Estadual 9.278/09. Sem condenação em custas e em honorários advocatícios (Art. 54 e 55 da Lei nº. 9.099/95). As partes, de logo, cientes de que a oposição de embargos de declaração (no prazo de 5 dias nos termos do Art. 83 da Lei nº 9.099/1995) fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.206, § 2º, do CPC.

Apresentado embargos de declaração, intime-se a parte embargada para se manifestar em 5 (cinco) dias, após, concluso para análise de embargos de declaração. O prazo para eventual recurso inominado é de 10 (dez) dias, começando a fluir a partir da intimação desta decisão, devendo ser interposto por advogado. Os prazos são contados em dias úteis, conforme Lei nº 13.728 de 31 de outubro de 2018. Apresentado recurso inominado, certifique a tempestividade e pagamento do preparo ou pedido de gratuidade, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 10 dias, em seguida, remeta-se os autos para Turma Recursal, independente de nova conclusão, sem a análise do Juízo de Admissibilidade em razão do art. 1.010, §3º do CPC.

Observe a Secretaria eventual pedido para que as intimações dos atos processuais sejam feitas em nome do(s) advogado(s) indicado(s), consoante o disposto no art. 272, § 5º, do CPC. A fase de cumprimento de sentença depende de requerimento da parte, com apresentação de planilha de cálculo, nos termos do art. 524 e 534 do CPC e da Resolução nº 17/2021,de 02 de junho de 2021, através da calculadora do TJRN.

EM CASO DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO E EVENTUAL CUMPRIMENTO DE

SENTENÇA, deve observado que não se aplica à Fazenda Pública a multa prevista no § 1º do art. 523 do CPC, conforme previsto no art. 534 do CPC. Em caso de renúncia aos valores que ultrapassam o teto de pagamento por Requisição de Pequeno Valor - RPV, deverá a parte apresentar planilha já dentro do limite de valor, aplicando, inclusive, os eventuais descontos obrigatórios sobre o novo montante, apresentando procuração com poderes específicos ou termo de renúncia assinado pela parte.

CASO NADA SEJA REQUERIDO APÓS 15 DIAS DO TRÂNSITO EM JULGADO, ARQUIVEM-SE OS AUTOS.

DECISÃO

COM FORÇA DE MANDADO (art. 121-A, do Código de Normas). São Gonçalo do Amarante/RN, data lançada no sistema. LYDIANE MARIA LUCENA MAIA Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)