0804753-34.2024.8.20.5129

• IVETE SILVA VARELA
  OAB/RN 17961cpf024.***.***-96Mostrar
• PEDRO FERNANDO BORBA VAZ GUIMARAES
  OAB/RN 9445cpf667.***.***-49Mostrar

Sentença · Homologação

Órgão

Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

IVETE SILVA VARELA

Advogado

IVETE SILVA VARELA (OAB 17961/RN)

A parte autora, na condição de compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas. É assente o entendimento no sentido de ser possível a resolução do contrato compra e venda, por parte do comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.

Este é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, representado pela Súmula nº 543, nos seguintes termos: “Súmula nº 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio, na medida em que não se revela razoável que comprador seja obrigado a permanecer vinculado a negócio em que não possui mais interesse ou que não pode pagar, em manifesto confronto com o preceito da boa-fé que deve nortear as relações contratuais regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, como na hipótese dos autos.

Deste modo, se mostra mesmo possível a resolução do contrato, persistindo a controvérsia quanto a consequente necessidade de devolução dos valores pagos ou ainda a retenção de parte deles. Com relação a rescisão contratual, tendo em vista que não houve e não há resistência por parte ré, a controvérsia limita-se à verificação da aplicabilidade ou não das sanções contratuais e do percentual de retenção.

Entendo assistir parcial razão aos demandantes. Explico. Compulsando o caderno processual, observo que o contrato foi celebrado entre as partes em 21/01/2018, não incidindo, portanto, o entendimento do STJ que prevê percentual fixo, delimitado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei nº 13.786/18. Sendo assim, no presente caso, deverá ser observado o regramento obtido no art. 32-A, da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18.

Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. PEDIDO DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. Possibilidade. Rescisão por iniciativa do comprador. Incidência do CDC. Aplicabilidade ao caso das disposições do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18, ainda que mitigadas. Permissivo previsto na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor.

Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC, da Súmula nº 01 deste Tribunal e da Súmula nº 543 do STJ. Eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter "propter rem" que são de responsabilidade do possuidor, no lapso em que a exerceu. Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10591306020218260100 SP 1059130-60.2021.8.26.0100, Relator: Schmitt Corrêa, Data de Julgamento: 27/10/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022) Apelação.

Rescisão de contrato de compra e venda. Desistência da adquirente. Loteamento. Sentença de procedência. Contrato posterior à vigência da Lei 13.786/2018. Critério de restituição contratual válido, visto que em conformidade com o art. 32-A da Lei 6.766/1979. Cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato. Validade. Saldo a ser restituído de forma parcelada, na forma da lei. Indenização por fruição.

Lote sem edificação. Inexistência de efetiva ocupação do bem. Indenização indevida. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10037234420228260291, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 14/04/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2023) O supracitado dispositivo legal dispõe acerca da rescisão contratual decorrente de fato imputado ao adquirente, nos seguintes termos: Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. Conforme acima explicitado, a parte autora confessa que desistiu do negócio, se amoldando, por conseguinte, à previsão legal acima e àquela contida no contrato em questão, o qual, ainda, possui suas cláusulas em conformidade com a legislação regente. Sendo certo que a devolução dos valores desembolsados pela parte autora não deve ser integral, pois, cuidando-se de rescisão contratual de sua iniciativa, a devolução deve ocorrer com parcial retenção, a fim de indenizar a outra parte por despesas administrativas e operacionais havidas.

No caso dos autos, consoante documento de ID. 135340771, verifica-se que a parte requerida providenciou a cláusula 6.1.IX referente a multa de cláusula penal bem como a cláusula

10. a) 1 e 2, acerca da restituição de valores. Quanto à multa estipulada no contrato supramencionado de 30%, a título de cláusula penal, entende-se ser indevida, devendo ser reduzida para 15% para tornar-se compatível com as características do negócio, sendo capaz de, ao mesmo tempo, indenizar o réu (vendedor) em relação à quebra contratual inesperada, assim como sancionar a parte autora (comprador), uma vez que deu causa à rescisão.

No que pertine à taxa de corretagem, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, o que não ocorreu no caso dos autos, visto que não é possível identificar esta informação no contrato.

Ademais, não há o que se falar em cobrança abusiva em relação aos tributos, custas e emolumentos, pois, igualmente, encontrarem expressa previsão no art. 32-A, da Lei nº 6.766/79. Por derradeiro, em relação à controvérsia acerca da forma de devolução, existe cláusula específica estabelecendo-a em exato número e parcelas pagas, no entanto, é consolidado o entendimento do STJ que deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo acontecer a restituição em parcela única.

Portanto, impõe-se a procedência parcial dos pedidos autorais para determinar a restituição dos valores pagos pela autora, podendo o réu reter os valores a título tributos, custas e emolumentos, cláusula penal (15% do valor pago). Passo a análise dos danos morais. Inicialmente, é importante esclarecer que a reparação por danos morais requer a existência de um dano efetivo e de culpa ou conduta ilícita por parte do réu.

Sendo imprescindível demonstrar que a falha foi grave e causou transtornos de ordem psicológica ou emocional de tal monta que justifique a reparação. O mero descumprimento contratual não, por si só, não enseja lesão de cunha extrapatrimonial.

Ante o exposto, com arrimo no art. 487, I, do Código de Processo Civil, declaro extinto o processo com resolução de mérito, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para CONDENAR o réu a restituir, em favor dos autores, os valores por eles desembolsados, em única parcela, limitando-se a retenção de valores relativos à (i) título tributos, custas e emolumentos, (ii) cláusula penal (15% do valor pago) e (iii) comissão de corretagem, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês (artigos 406 do Código Civil c/c 161, § 1º, do Código Tributário Nacional), desde a citação (art. 405 do CC), já que se trata de responsabilidade contratual, bem como correção monetária pelo IGPM (índice adotado no contrato), a contar da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Improcedente os demais pedidos. Sem condenação em custas e em honorários advocatícios (Art. 54 e 55 da Lei nº. 9.099/95). Eventual pedido de gratuidade judiciária deverá ser feito caso exista manejo de Recurso Inominado, em face da gratuidade dos feitos em sede primeiro grau no rito sumaríssimo, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Os prazos são contados em dias úteis, conforme Lei nº 13.728 de 31 de outubro de 2018.

As partes, de logo, cientes de que a oposição de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (no prazo de 5 dias nos termos do art. 83 da lei nº 9.099/1995) fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.206, § 2º, do CPC. Apresentado EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, intime-se a parte embargada para se manifestar em 5 (cinco) dias, após, concluso para análise de embargos de declaração.

O prazo para eventual RECURSO INOMINADO é de dez dias, começando a fluir a partir da intimação desta decisão, devendo ser interposto por advogado. Apresentado recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentar CONTRARRAZÕES, no prazo de 10 dias, em seguida, remeta-se os autos para Turma Recursal, independente de nova conclusão. A fase de CUMPRIMENTO DE

SENTENÇA depende de requerimento da parte, com apresentação de planilha nos termos do art. 524 do CPC e indicação da conta bancária para fins de expedição de alvará. Enunciado

24. É cabível a adoção de diligências e cautelas necessárias no caso de expedição de alvará diretamente para o advogado, como, por exemplo, exigir instrumento procuratório atualizado (que seja contemporâneo ao pedido de expedição do alvará) com expressa autorização para recebimento dos valores devidos e intimar as partes sobre a expedição do alvará somente em nome do procurador – Nota Técnica 4 –CIJ/RN (III FOJERN 2023 – Natal/RN).

Ficam as partes advertidas de que, em caso de inexistir cumprimento voluntário da obrigação, eventual execução seguirá o rito previsto no art. 52 da Lei n. 9.099/95, sendo dispensada nova citação, nos termos do inciso IV do art. 52 da mesma Lei. Fica a parte vencedora ciente de que, transitada em julgado a presente decisão, deverá requerer sua execução em dez dias, na forma dos arts. 52 da Lei 9.099/95 e 523 do CPC.

Intime-se as partes por seus advogados habilitados. Em caso de revelia, fica dispensada a intimação do réu desta sentença. (ENUNCIADO 167 – Não se aplica aos Juizados Especiais a necessidade de publicação no Diário Eletrônico quando o réu for revel – art. 346 do CPC (XL Encontro – Brasília-DF). Após 10 (dez) dias do trânsito em julgado sem manifestação, arquive-se.

DECISÃO

COM FORÇA DE MANDADO (art. 121-A, do Código de Normas). São Gonçalo do Amarante/RN, data lançada no sistema. LYDIANE MARIA LUCENA MAIA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)