0805035-65.2026.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0805035-65.2026.8.20.0000 Polo ativo CONDOMINIO COMERCIAL BLUE TOWER Advogado(s): HALLRISON SOUZA DANTAS Polo passivo A&S SERVICOS TERCEIRIZADOS LTDA Advogado(s): JOAO HUMBERTO DE FARIAS MARTORELLI

EMENTA: PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE

SENTENÇA. PENHORA SOBRE 30% DA ARRECADAÇÃO CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE SUSPENSÃO DA ORDEM DE BLOQUEIO OU DE REDUÇÃO DO QUANTUM PARA, NO MÁXIMO, 10% DE SUA RENDA LÍQUIDA. ESGOTAMENTO DE DILIGÊNCIAS EXECUTIVAS. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA, TODAVIA, AO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE CONSTRIÇÃO QUE SE IMPÕE, A SER CALCULADO SOBRE A ARRECADAÇÃO EFETIVAMENTE RECEBIDA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão proferida em cumprimento de sentença que deferiu a penhora de 30% do faturamento mensal de condomínio comercial. O agravante sustenta a inadequação da medida, por não exercer atividade empresarial nem possuir finalidade lucrativa, alegando que a constrição compromete o custeio de despesas essenciais e requerendo a suspensão da penhora ou, subsidiariamente, a redução do percentual para 10% de sua receita líquida mensal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ 2 questões em discussão: (i) definir se é cabível a penhora sobre a arrecadação mensal de condomínio edilício diante da ausência de outros meios eficazes de satisfação do crédito; e (ii) estabelecer se o percentual de 30% fixado na origem observa os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da menor onerosidade, bem como a base de cálculo adequada para a constrição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As tentativas de satisfação do crédito por meio dos sistemas SISBAJUD, SERASAJUD e RENAJUD restaram infrutíferas, legitimando a adoção de medida executiva excepcional consistente na penhora sobre receitas do executado.

4. O art. 835, X, do CPC admite a penhora de percentual do faturamento do devedor, desde que observados os requisitos previstos no art. 866 do mesmo diploma legal.

5. A penhora sobre faturamento possui caráter excepcional e deve observar o princípio da proporcionalidade, de modo a não inviabilizar o exercício das atividades do devedor.

6. O condomínio edilício possui natureza jurídica peculiar, sem finalidade lucrativa, destinando suas receitas à manutenção de serviços essenciais e à preservação do patrimônio comum.

7. A arrecadação condominial não representa lucro, mas recursos vinculados ao custeio de despesas indispensáveis, como segurança, limpeza, energia elétrica, manutenção predial e encargos trabalhistas.

8. A constrição de 30% da arrecadação revela-se excessiva diante da realidade financeira e funcional do condomínio, com potencial comprometimento da continuidade dos serviços essenciais.

9. A redução da penhora para 10% da arrecadação concilia a efetividade da execução com a preservação da capacidade financeira mínima do executado, observando os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e menor onerosidade.

10. A base de cálculo da constrição deve corresponder à arrecadação efetivamente recebida pelo condomínio, e não à arrecadação potencial projetada, em razão da dependência direta da adimplência dos condôminos e da necessidade de refletir a real capacidade financeira do executado.

11. A incidência da penhora sobre valores meramente lançados, sem ingresso efetivo em caixa, acarretaria aumento real do percentual de constrição e contrariaria a finalidade dos arts. 805 e 866, § 1º, do CPC.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

12. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

1. A penhora sobre a arrecadação de condomínio edilício é admissível em caráter excepcional quando esgotados os meios ordinários de satisfação do crédito.

2. A fixação do percentual de penhora sobre receitas do executado deve observar os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e menor onerosidade, de forma a não inviabilizar suas atividades essenciais.

3. A natureza não lucrativa do condomínio edilício e a vinculação de suas receitas à manutenção dos serviços comuns justificam tratamento diferenciado na definição do percentual de constrição.

4. A penhora sobre arrecadação condominial deve incidir sobre os valores efetivamente recebidos pelo condomínio, e não sobre a arrecadação potencial ou projetada.

5. A redução da constrição para 10% da arrecadação efetivamente recebida mostra-se adequada para compatibilizar a satisfação do crédito com a preservação da funcionalidade do ente condominial. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 805, caput; 835, X; 866, caput e § 1º. Jurisprudência relevante citada: - STJ, AgRg no Ag 1.180.367/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 21.06.11 e AgRg na MC 14.919/RS, Rel.

Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, j. 09.12.08. - TJRN, AI 0818273-25.2024.8.20.0000, Rel. Des. Amaury de Souza Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, j. 12.06.25.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao agravo de instrumento para reduzir o percentual de penhora sobre o faturamento do agravante de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento), a ser calculado sobre a arrecadação efetivamente recebida (caixa efetivo) do condomínio agravante, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO

A & S Serviços Terceirizados Ltda ajuizou ação monitória nº 0804259-44.2019.8.20.5001 contra o Condomínio Comercial Blue Tower, julgada procedência. No curso do cumprimento de sentença, o Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu o pedido de penhora sobre o faturamento mensal do executado à razão de 30% (trinta por cento). Inconformado, o condomínio interpôs agravo de instrumento e, após requerer a gratuidade da justiça, trouxe os seguintes argumentos (Id 37307149, págs. 01/15): a) não exerce atividade empresarial, não possui lucro ou faturamento próprio e apenas administra recursos pertencentes aos condôminos; b) a penhora de faturamento é medida excepcionalíssima, admitida somente quando inexistirem outros bens penhoráveis, demonstrada a viabilidade da atividade empresarial, o percentual não inviabilizar a atividade, houver nomeação de administrador judicial, bem como controle judicial da arrecadação; c) a constrição no patamar fixado é manifestamente desproporcional e juridicamente inadequada, pois compromete sobremaneira a manutenção das atividades condominiais, inviabilizando o adimplemento de despesas ordinárias essenciais, tais como manutenção, serviços básicos e encargos administrativos; d) faz-se necessária a limitação da penhora para não inviabilizar o condomínio, devendo ser reduzida, devendo alcançar, no máximo, 10% (dez por cento), fração que vem sendo adotada em casos análogos, inclusive pelo STJ; e) evidente o perigo de dano, eis que a penhora comprometerá o pagamento de funcionários e de contratos de manutenção, bem como a segurança do edifício e o fornecimento de serviços essenciais.

Com esses fundamentos, pugnou pelo deferimento da gratuidade da justiça e, em seguida, pela atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso, suspendendo-se imediatamente a penhora sobre o faturamento do recorrente, até o julgamento de mérito do presente agravo. Subsidiariamente, disse esperar ao menos a redução do percentual de penhora, não ultrapassando o limite máximo de 10% (dez por cento) da receita líquida mensal do condomínio.

A gratuidade foi deferida somente para fins de recolhimento do preparo, mesma ocasião em que deferido parcialmente o pedido de efeito ativo, reduzindo-se o percentual de penhora sobre o faturamento do agravante de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento), até o julgamento de mérito do recurso (Id 37427380). A posteriori, restou esclarecido em decisão que acolheu embargos de declaração opostos pela agravante no Id 37470601, que “o percentual de 10% (dez por cento) fixado na decisão de Id 37427380 deve incidir sobre a arrecadação efetivamente recebida (caixa efetivo) do Condomínio Comercial Blue Tower, e não sobre o montante bruto potencial de cobrança” (Id 38207704).

Contrarrazões pelo desprovimento do agravo de instrumento com base nas teses de legitimidade do crédito exequendo e do esgotamento das medidas ordinárias de satisfação; legalidade da penhora sobre a arrecadação condominial e equívoco na tese de impenhorabilidade; preenchimento dos requisitos do art. 866 do CPC e da proporcionalidade do percentual fixado na origem e cabimento da penhora sobre o faturamento, independentemente de deduções de despesas operacionais ou reduções por inadimplência interna (Id 37875706).

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço o agravo de instrumento. Conforme relatado, o presente recurso foi protocolado com o objetivo de ver reformada decisão proferida pelo juízo de primeira instância em cumprimento de sentença, na qual deferido pedido de penhora sobre o faturamento mensal do executado à razão de 30% (trinta por cento). Pois bem. Na análise da questão de fundo, registro que ao examinar o pedido de concessão de efeito suspensivo ativo formulado pelo recorrente, foram expostas de forma clara e objetiva as razões de decidir em relação à possibilidade de deferimento parcial da pretensão e, por oportuno, seguem trechos do entendimento adotado na ocasião: (...) No caso concreto, verifica-se nos autos de origem que já foram realizadas outras tentativas de satisfação da dívida através de consultas aos sistemas SISBAJUD, SERASAJUD e RENAJUD, sem êxito.

Nesse cenário, a decisão agravada determinou a constrição de 30% do faturamento mensal do executado. Importante destacar que a penhora questão - no caso dos autos, sobre receitas condominiais - é admitida pelo ordenamento jurídico à luz do art. 835, X, do Código de Processo Civil, que estabelece: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...)

X - percentual do faturamento de empresa devedora. (...) Não obstante, constrição dessa natureza constitui medida excepcional, conforme disciplina o art. 866, caput, § 1º, do mesmo Codex: Art. 866. Se o executado não tiver outros bens penhoráveis ou se, tendo-os, esses forem de difícil alienação ou insuficientes para saldar o crédito executado, o juiz poderá ordenar a penhora de percentual de faturamento de empresa. § 1º O juiz fixará percentual que propicie a satisfação do crédito exequendo em tempo razoável, mas que não torne inviável o exercício da atividade empresarial.

A excepcionalidade da medida também é reconhecida pela Corte Superior, que firmou entendimento no sentido de que “a penhora sobre o faturamento, admitida excepcionalmente, deve observar ao princípio da proporcionalidade, a fim de não permitir o arbitramento de percentual de desconto que inviabilize as atividades da empresa” (STJ, AgRg no Ag 1.180.367/SP, Relator: Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 21/6/2011, DJe de 30/6/2011 e AgRg na MC 14.919/RS, Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09.12.08, DJe de 02.02.09).

Em idêntico pensar, esta Corte de Justiça Potiguar também já decidiu: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE ARRECADAÇÃO MENSAL DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. MEDIDA EXCEPCIONAL. AUSÊNCIA DE PROVA DO COMPROMETIMENTO DA FUNCIONALIDADE DO CONDOMÍNIO.

DECISÃO

MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora de valores via SISBAJUD, determinada nos autos de execução fiscal ajuizada pelo Estado do Rio Grande do Norte, em razão de débito tributário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir se é admissível a penhora de percentual da arrecadação mensal de condomínio edilício e se, no caso concreto, a constrição compromete o funcionamento ordinário da entidade condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR (...)

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A penhora sobre a arrecadação mensal de condomínio edilício é medida excepcional, admitida quando ausentes outros bens ou quando estes forem de difícil alienação, desde que comprovado que a constrição não inviabiliza a atividade do ente condominial.

2. Cabe ao agravante demonstrar, mediante provas atuais e concretas, o comprometimento funcional decorrente da constrição judicial.” Dispositivos relevantes citados: arts. 835, §1º, e 805, parágrafo único, do CPC/2015. Tema 769 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 829.583/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.09.2009, DJe 30.09.2009; TJDF, AI 0712583-43.2019.8.07.0000, Rel. Des.

Cesar Loyola, j. 09.10.2019; TJMG, AI 1.0000.24.122810-5/001, Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, j. 18.09.2024. (TJRN, AI 0818273-25.2024.8.20.0000, Relator: Des. Amaury de Souza Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, julgado em 12.06.25, publicado em 13.06.2025) Mister pontuar, todavia, que o art. 805 do CPC consagra o princípio da menor onerosidade ao dispor que, “quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado”.

Além de observar os dispositivos legais e a jurisprudência sobre a matéria, é importante considerar, também, a peculiar natureza jurídica do condomínio edilício, ente desprovido de finalidade lucrativa e que, portanto, impõe tratamento diferenciado, haja vista que suas receitas não representam lucro, mas sim verbas vinculadas à gestão coletiva e à preservação do patrimônio comum. Desse modo, considera-se, a priori, que a penhora sobre o faturamento, apesar de possível, num exame superficial dos autos, foi estabelecida em percentual excessivo, quando aplicado à realidade de um condomínio comercial, cuja arrecadação se destina, precipuamente, repita-se, à manutenção de serviços essenciais, tais como segurança, limpeza, energia elétrica, manutenção predial e encargos trabalhistas.

Assim, visando, de um lado, a satisfação da dívida, mas sem comprometer a gestão do condomínio, considera-se demonstrado o fumus boni iuris e o periculum in mora, não para afastar a ordem de penhora, mas para reduzi-la, em observância aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e da menor onerosidade, para 10% (dez por cento). A fixação nesses termos, por ora, revela-se adequada e suficiente para conciliar os interesses em conflito, assegurando-se a efetividade da execução, bem como preservando a capacidade financeira mínima do executado. (...) Em acréscimo, por ocasião do julgamento dos embargos de declaração contra o decidido acima, visando sanar uma obscuridade, restou deliberado, in verbis: (...) a despeito de ter sido adequadamente fixado o percentual de 10% (dez por cento) sobre o faturamento do agravante, não houve explicitação quanto à base concreta de incidência da constrição, especialmente considerando as peculiaridades do ente condominial em relação à inadimplência.

Com efeito, a decisão embargada reconheceu, textualmente: a) a natureza não empresarial do condomínio edilício, b) a destinação vinculada de suas receitas à manutenção de serviços essenciais, c) a necessidade de observância aos princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade. Nesse contexto, a ausência de delimitação precisa acerca da base de cálculo - se sobre a arrecadação bruta projetada ou sobre os valores efetivamente ingressados - configura, de fato, obscuridade relevante, apta a comprometer a correta execução da medida constritiva.

Cumpre destacar que o art. 805 do CPC dispõe: Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado. A interpretação sistemática do referido dispositivo, conjugada com o art. 866, § 1º, do CPC - que exige que o percentual de penhora sobre faturamento não inviabilize a atividade do devedor - conduz à conclusão de que a base de cálculo deve refletir a realidade financeira efetiva do executado, e não meras expectativas de ingresso.

No caso específico de condomínio edilício, tal premissa assume contornos ainda mais rigorosos, eis que: i) não tem finalidade lucrativa; ii) as receitas possuem natureza vinculada; iii) há dependência direta da adimplência dos condôminos; iv) eventual constrição excessiva pode comprometer serviços essenciais (segurança, energia, manutenção, etc.). Desse modo, admitir que a penhora incida sobre valores meramente lançados (arrecadação potencial) equivaleria, na prática, a impor percentual real significativamente superior sobre o caixa efetivo, subvertendo a própria ratio decidendi anteriormente adotada.

Portanto, impõe-se o acolhimento dos embargos com efeitos meramente integrativos, sanando-se a obscuridade apontada, sem modificação do resultado da decisão, apenas para esclarecer, expressamente, que o percentual de 10% (dez por cento) fixado na decisão de Id 37427380 deve incidir sobre a arrecadação efetivamente recebida (caixa efetivo) do Condomínio Comercial Blue Tower, e não sobre o montante bruto potencial de cobrança. (...) Oportuno destacar, por fim, que todos os fundamentos trazidos pela agravada, em contrarrazões, foram refutados nos juízos de convicção transcritos anteriormente.

Desse modo, não havendo qualquer alteração fática na hipótese em exame, ratifico o entendimento exarado por ocasião do indeferimento do pedido de efeito suspensivo ativo, inclusive realizado com base em precedentes sobre a matéria, tanto do Superior Tribunal de Justiça quanto desta Corte Potiguar. Pelos argumentos expostos, dou provimento parcial ao agravo de instrumento para confirmando a decisão que deferiu em parte o pedido de efeito suspensivo ativo, reduzir o percentual de penhora sobre o faturamento do agravante de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento), a ser calculado sobre a arrecadação efetivamente recebida (caixa efetivo) do condomínio agravante, e não sobre o montante bruto potencial de cobrança.

É como voto. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 30 de Junho de 2026.

Agravo de Instrumento 0805035-65.2026.8.20.0000 Agravante: Condomínio Comercial Blue Tower Advogado: Hallrison Souza Dantas (OAB/RN 4.255) Agravado: A & S Serviços Terceirizados Ltda Advogado: João Humberto de Farias Martorelli (OAB/PE 7.489) Relatora: Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo

DECISÃO

A & S Serviços Terceirizados Ltda ajuizou ação monitória nº 0804259-44.2019.8.20.5001 contra o Condomínio Comercial Blue Tower, julgada procedência. No curso do cumprimento de sentença, o Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN deferiu o pedido de penhora sobre o faturamento mensal do executado à razão de 30% (trinta por cento). Inconformado, o condomínio interpôs agravo de instrumento e, após requerer a gratuidade da justiça, trouxe os seguintes argumentos (Id 37307149, págs. 01/15): a) não exerce atividade empresarial, não possui lucro ou faturamento próprio e apenas administra recursos pertencentes aos condôminos; b) a penhora de faturamento é medida excepcionalíssima, admitida somente quando inexistirem outros bens penhoráveis, demonstrada a viabilidade da atividade empresarial, o percentual não inviabilizar a atividade, houver nomeação de administrador judicial, bem como controle judicial da arrecadação; c) a constrição no patamar fixado é manifestamente desproporcional e juridicamente inadequada, pois compromete sobremaneira a manutenção das atividades condominiais, inviabilizando o adimplemento de despesas ordinárias essenciais, tais como manutenção, serviços básicos e encargos administrativos; d) faz-se necessária a limitação da penhora para não inviabilizar o condomínio, devendo ser reduzida, devendo alcançar, no máximo, 10% (dez por cento), fração que vem sendo adotada em casos análogos, inclusive pelo STJ; e) evidente o perigo de dano, eis que a penhora comprometerá o pagamento de funcionários e de contratos de manutenção, bem como a segurança do edifício e o fornecimento de serviços essenciais.

Com esses fundamentos, pugnou pelo deferimento da gratuidade da justiça e, em seguida, pela atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso, suspendendo-se imediatamente a penhora sobre o faturamento do recorrente, até o julgamento de mérito do presente agravo. Subsidiariamente, disse esperar ao menos a redução do percentual de penhora, não ultrapassando o limite máximo de 10% (dez por cento) da receita líquida mensal do condomínio.

É o breve relatório.

DECIDO. De início, DEFIRO a gratuidade da justiça “exclusivamente” para fins de recolhimento do preparo, à luz do art. 98, § 5º, do CPC, eis que o recorrente, pessoa jurídica sem fins lucrativos, demonstrou que, nesse momento, não tem condições de arcar com o pagamento do preparo em face de suas despesas mensais e da expressiva baixa da arrecadação em face da inadimplência dos condôminos, bem como da quantidade de dívidas que o requerente vem acumulando.

Passo, então, a examinar o pedido de efeito suspensivo ativo, para fins de suspensão da penhora ou redução do percentual. Pois bem. No caso concreto, verifica-se nos autos de origem que já foram realizadas outras tentativas de satisfação da dívida através de consultas aos sistemas SISBAJUD, SERASAJUD e RENAJUD, sem êxito. Nesse cenário, a decisão agravada determinou a constrição de 30% do faturamento mensal do executado.

Importante destacar que a penhora questão - no caso dos autos, sobre receitas condominiais - é admitida pelo ordenamento jurídico à luz do art. 835, X, do Código de Processo Civil, que estabelece: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...)

X - percentual do faturamento de empresa devedora. (...) Não obstante, constrição dessa natureza constitui medida excepcional, conforme disciplina o art. 866, caput, § 1º, do mesmo Codex: Art. 866. Se o executado não tiver outros bens penhoráveis ou se, tendo-os, esses forem de difícil alienação ou insuficientes para saldar o crédito executado, o juiz poderá ordenar a penhora de percentual de faturamento de empresa. § 1º O juiz fixará percentual que propicie a satisfação do crédito exequendo em tempo razoável, mas que não torne inviável o exercício da atividade empresarial.

A excepcionalidade da medida também é reconhecida pela Corte Superior, que firmou entendimento no sentido de que “a penhora sobre o faturamento, admitida excepcionalmente, deve observar ao princípio da proporcionalidade, a fim de não permitir o arbitramento de percentual de desconto que inviabilize as atividades da empresa” (STJ, AgRg no Ag 1.180.367/SP, Relator: Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 21/6/2011, DJe de 30/6/2011 e AgRg na MC 14.919/RS, Relator: Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09.12.08, DJe de 02.02.09).

Em idêntico pensar, esta Corte de Justiça Potiguar também já decidiu: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE ARRECADAÇÃO MENSAL DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. MEDIDA EXCEPCIONAL. AUSÊNCIA DE PROVA DO COMPROMETIMENTO DA FUNCIONALIDADE DO CONDOMÍNIO.

DECISÃO

MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que manteve a penhora de valores via SISBAJUD, determinada nos autos de execução fiscal ajuizada pelo Estado do Rio Grande do Norte, em razão de débito tributário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em definir se é admissível a penhora de percentual da arrecadação mensal de condomínio edilício e se, no caso concreto, a constrição compromete o funcionamento ordinário da entidade condominial.

III. RAZÕES DE DECIDIR (...)

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A penhora sobre a arrecadação mensal de condomínio edilício é medida excepcional, admitida quando ausentes outros bens ou quando estes forem de difícil alienação, desde que comprovado que a constrição não inviabiliza a atividade do ente condominial.

2. Cabe ao agravante demonstrar, mediante provas atuais e concretas, o comprometimento funcional decorrente da constrição judicial.” Dispositivos relevantes citados: arts. 835, §1º, e 805, parágrafo único, do CPC/2015. Tema 769 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 829.583/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03.09.2009, DJe 30.09.2009; TJDF, AI 0712583-43.2019.8.07.0000, Rel. Des.

Cesar Loyola, j. 09.10.2019; TJMG, AI 1.0000.24.122810-5/001, Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, j. 18.09.2024. (TJRN, AI 0818273-25.2024.8.20.0000, Relator: Des. Amaury de Souza Moura Sobrinho, 3ª Câmara Cível, julgado em 12.06.25, publicado em 13.06.2025) Mister pontuar, todavia, que o art. 805 do CPC consagra o princípio da menor onerosidade ao dispor que, “quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado”.

Além de observar os dispositivos legais e a jurisprudência sobre a matéria, é importante considerar, também, a peculiar natureza jurídica do condomínio edilício, ente desprovido de finalidade lucrativa e que, portanto, impõe tratamento diferenciado, haja vista que suas receitas não representam lucro, mas sim verbas vinculadas à gestão coletiva e à preservação do patrimônio comum. Desse modo, considera-se, a priori, que a penhora sobre o faturamento, apesar de possível, num exame superficial dos autos, foi estabelecida em percentual excessivo, quando aplicado à realidade de um condomínio comercial, cuja arrecadação se destina, precipuamente, repita-se, à manutenção de serviços essenciais, tais como segurança, limpeza, energia elétrica, manutenção predial e encargos trabalhistas.

Assim, visando, de um lado, a satisfação da dívida, mas sem comprometer a gestão do condomínio, considera-se demonstrado o fumus boni iuris e o periculum in mora, não para afastar a ordem de penhora, mas para reduzi-la, em observância aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e da menor onerosidade, para 10% (dez por cento). A fixação nesses termos, por ora, revela-se adequada e suficiente para conciliar os interesses em conflito, assegurando-se a efetividade da execução, bem como preservando a capacidade financeira mínima do executado.

Pelos argumentos expostos, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de efeito ativo para reduzir o percentual de penhora sobre o faturamento do agravante de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento), até o julgamento de mérito do recurso. Oficie-se ao juízo de origem sobre o decidido, para fins de cumprimento. A seguir, intime-se a agravado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo de 15 (quinze), sendo-lhe facultado juntar cópias das peças que entender convenientes ao exame da matéria.

Após, retorne concluso.

Cumpra-se. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora