0807983-48.2024.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0807983-48.2024.8.20.0000 Polo ativo MARIA DJANIRA TORRES Advogado(s): RAPHAEL TARGINO DIAS GOIS, SINVAL SALOMAO ALVES DE MEDEIROS Polo passivo JOAO RICARDO SOARES DE PAIVA Advogado(s): RAFAEL COSTA DE CASTRO

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

DECISÃO

QUE DEFERIU A TUTELA ANTECIPADA, RESCINDINDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DISPONIBILIZANDO O IMÓVEL, CONDICIONADA AO DEPÓSITO JUDICIAL DO CORRESPONDENTE A 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR PAGO. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). CULPA DO COMPRADOR. RAZOABILIDADE. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE ESTADUAL.

DECISÃO

MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO INSTRUMENTAL. A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, conforme voto do Relator, que integra o Acórdão. R E L A T Ó R I O Agravo de Instrumento interposto por Maria Djanira Torres em face de decisão proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal, que nos autos da Ação de Rescisão de contrato nº 0834944-58.2024.8.20.5001, proposta pela ora agravante em desfavor de João Ricardo Soares de Paiva, deferiu parcialmente a tutela antecipatória pretendida para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado pelos litigantes, declarando disponível o bem para venda, condicionando a eficácia dessa declaração ao depósito judicial, pela parte autora, de quantia correspondente ao percentual de 75% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores já pagos pela parte demandada.

Em suas razões recursais, o agravante esclareceu que firmou contrato de compra e venda de imóvel situado na Praia de Perobas, mas o comprador, ora agravado, não honrou com as parcelas combinadas. Em seguida, alegou que não tem condições de arcar com a devolução do montante correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago pelo demandado, “pois acreditou a todo tempo na hombridade do vizinho de quitar os valores devidos, não prevendo que um dia iria devolver tal montante”.

Afirmou, adiante, que “a forma mais equânime e justa de resolução seria o retorno das partes ao status quo ante, sendo devida a retenção integral da importância recebida pela parte autora, considerando que o réu utilizou e ainda utiliza indevidamente (comercializa) a área até a presente data”. Defendeu, desse modo, a inaplicabilidade da condicionante do depósito judicial. Requereu, por fim, a concessão do efeito suspensivo ao recurso e seu provimento, ao final, para reformar a decisão recorrida.

A medida de urgência recursal restou indeferida. A parte agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso. Sem opinamento ministerial.

É o relatório. V O T O Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso instrumental. Cinge-se o mérito recursal em perquirir acerca da decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência pugnada na exordial, rescindindo o contrato de compra e venda do imóvel discutido nos autos, declarando o bem disponível para venda, condicionado, contudo, ao depósito judicial, pela parte autora-ora agravante (vendedora), do percentual de 75% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores já pagos pela parte demandada (adquirente), devidamente corrigidos.

Conforme relatado, sustenta a recorrente não ser cabível a condicionante referida em virtude do tempo em que o comprador utilizou o imóvel, argumentando, ainda, que não tem condições de realizar o depósito judicial determinado. Todavia, confrontando as argumentações da recorrente, percebe-se que não são dotadas de relevância capaz de justificar a reforma da decisão proferida. Compulsando os autos, depreende-se que as partes celebraram, em 13/12/2023, contrato de compra e venda de terreno pelo valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), localizado na praia de Perobas, que seria pago da seguinte forma: a) Entrada de R$ 30.000,00 (trinta) mil reais, 50% cinquenta por cento, pago na data de 18/12/23; b) Restante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que serão pagos em 5 (cinco) parcelas de R$ 6.000,00 (seis mil reais), até o dia 18 de cada mês, com primeira parcela em 18/01/2024 (ID nº 122287270).

Consta da inicial que o comprador adimpliu a quantia de R$ 42.000,00 (quarenta e dois mil reais), estando em débito com três parcelas à época do ajuizamento da ação, não havendo como negar que, de fato, estava inadimplente, sendo razoável a rescisão determinada na decisão hostilizada, em acolhimento do pedido formulado pela parte autora, que passou a não ter mais interesse no negócio. Sobre a questionada determinação de depósito judicial, reputa-se acertado o entendimento adotado pelo magistrado a quo, cujo trecho segue transcrito (verbis): “(...) Ocorre que não é cabível a cumulação da retenção integral dos valores pagos, na forma defendida pela parte autora, com a imposição da cláusula penal, uma vez que ambas decorrem de punição pelo descumprimento do contrato, sob pena de 'bis in idem' e enriquecimento sem causa. (...)” Com efeito, a restituição dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel configura consectário lógico do desfazimento do vínculo, sendo medida plausível e razoável, restando ao juízo de origem, após a formação do contraditório, analisar as particularidades do caso concreto para quantificação do montante a ser devolvido.

A jurisprudência do STJ tem se firmado no sentido de que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a retenção em favor do vendedor, deve se dar entre 10 a 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido, tendo a decisão agravada a fixado no percentual mais favorável à autora-ora agravante. Nesse sentido, colacionam-se precedentes do STJ e desta Corte Estadual: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 85% DO VALOR PAGO COM CORREÇÃO MONETÁRIA E APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA. DESCONSTITUIÇÃO DA

DECISÃO. INCIDÊNCIA DO CDC AO INVÉS DA LEI DO LOTEAMENTO (nº 13.786/2018). RELAÇÃO CONSUMERISTA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO QUE DEVE SER REDUZIDA PARA 75% DO MONTANTE DESEMBOLSADO. NECESSIDADE DE SE APURAR DESPESAS DO REQUERIDO COM PUBLICIDADE E COM O PRÓPRIO CONTRATO. ALTERAÇÃO PARA RETENÇÃO MÁXIMA – 25%. MULTA DIÁRIA QUE NÃO SE ADEQUA AO CASO.

OBRIGAÇÃO DE FAZER. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE SEGUIR O ÍNDICE PACTUADO (IGPM). PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. (TJ/RN - AGRAVO DE INSTRUMENTO – 0806867-41.2023.8.20.0000 – Relatora Desª Berenice Capuxú, Julgado em 26.03.2024, 2ª Câmara Cível)

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

DECISÃO

QUE DEFERIU A TUTELA ANTECIPADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. EMPRESA AGRAVANTE QUE FIGUROU COMO VENDEDORA NO CONTRATO. ENVIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL AOS COMPRADORES. PARTICIPAÇÃO INEQUÍVOCA NO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO PACÍFICO. BLOQUEIO DE NUMERÁRIO DA EMPRESA. IRRELEVÂNCIA.

DECISÃO

MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Sob a ótica consumerista, as pessoas indicadas no contrato como autorizadas a receber os pagamentos devidos em função de aquisição imobiliária o fazem na qualidade de representantes da empresa vendedora.

II. Não cabe, pois, a simples desconsideração da relação jurídica regularmente constituída entre as partes, a fim de permitir que a pessoa jurídica contratante se furte das consequências da resolução contratual, sob pena de completa subversão da lógica de proteção ao consumidor, que de boa-fé firmou o contrato com a sociedade recorrente e dela reclamou os valores que entende devidos em razão do desfazimento do negócio.

III. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça).

IV. Nas hipóteses em que o consumidor/adquirente der causa à resolução de contrato de compra e venda de imóvel, admite-se a retenção de percentual, sobre o valor contratual efetivamente adimplido, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora. Precedentes do STJ: AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15/09/2015, DJe 23/09/2015; AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 01/12/2016, DJe 07/12/2016.

V. O simples fato de o numerário constante de conta bancária de titularidade da agravante ter sido bloqueado em cumprimento de decisão judicial (proferida em processo distinto) não constitui óbice à concessão da tutela antecipada ora em exame, uma vez que cabe à devedora providenciar os meios necessários ao adimplemento da obrigação, sob pena de responder com todos os seus bens para o seu cumprimento, nos termos do artigo 789 do Código de Processo Civil. (TJ/RN - Agravo de Instrumento nº 0812487-05.2021.8.20.0000 - Relator: Juiz Convocado Eduardo Pinheiro, Julgado em 21.06.2022, 2ª Câmara Cível)

Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso instrumental, mantida a decisão vergastada em sua integralidade. É como voto. Natal, data registrada no sistema. Luiz Alberto Dantas Filho Juiz Convocado - Relator Natal/RN, 16 de Setembro de 2024.