Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0114211-97.2012.8.20.0001 Polo ativo FAZ PROPAGANDA LTDA - EPP Advogado(s): KARINA AYACHE PEREIRA REIS, KLEVELANDO AUGUSTO SILVA DOS SANTOS, ROBERTO SOLINO DE SOUZA Polo passivo JOSE WILSON LOPES TEIXEIRA Advogado(s): IREMAR MARCOS DA COSTA EMENTA: DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO EM AÇÃO DECLARATÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ESCOL ENGENHARIA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DA ESCOL. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA EXPRESSA A ESTIPULAR O PAGAMENTO POR MEIO DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE DA VENDEDORA. PAGAMENTO REALIZADO PELO AUTOR DIRETAMENTE À IMOBILIÁRIA. NÃO REPASSADOS OS VALORES À PARTE RÉ. FRAUDE CARACTERIZADA SEM INDÍCIO DE PARTICIPAÇÃO DA PARTE VENDEDORA. PAGAMENTO REALIZADO DE FORMA INDEVIDA. CORRETORA COM PODERES APENAS PARA INTERMEDIAR A VENDA. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. PRETENSÃO DA PARTE AUTORA DE SER DETERMINADA A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PARA SEU NOME. IMPOSSIBILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL. RECONVENÇÃO. PARTE RECONVINDA NA POSSE DO BEM DESDE 2011. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE ABALO À HONRA OBJETIVA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. DESCABIMENTO DE MULTA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em prover parcialmente o recurso, nos termos do voto do relator. Apelação Cível interposta por Faz Propaganda Ltda EPP em desfavor da sentença que: 1) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Ré Escol – Empresa de Serviços e Construções Ltda e determinou sua extinção do polo passivo; 2) confirmou a antecipação dos efeitos da tutela antecipada deferida; 3) declarou cumprida a obrigação do autor no contrato de compra e venda do imóvel debatido; 4) determinou oficiar ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Natal para efetuar a transferência do imóvel; e 5) condenou a parte ré a pagar 10% de honorários advocatícios sobre o valor corrigido da causa, na forma do art. 85, § 4º, III do CPC, observados os critérios do artigo 85, § 2º, incisos I a IV, mais custas. Alegou que: a) “as alegações e provas de que o APELADO descumpriu conscientemente a norma contratual não foram consideradas na decisão”; b) “o fato de que o APELADO nunca esclareceu por que não fez o depósito na conta corrente da APELANTE, conforme estipulado, também não foi valorado na sentença”; c) “o APELADO nunca foi “terceiro” na relação contratual, sendo parte principal, junto com a APELANTE, como demonstra o instrumento de contrato”; d) “nunca se tratou aqui de “negócio simulado”, sendo certo que o APELADO foi vítima de estelionato, tendo, inclusive, apresentado notícia-crime que resultou em ação penal contra o corretor, a qual ainda corre na 4ª Vara Criminal da Comarca de Natal, sob o número 0128001-51.2012.8.20.0001”; e) “o APELADO, de forma consciente, decidiu descumprir a quarta cláusula contratual, que estipulava claramente a forma de pagamento, entregando à corretora o valor que devia à APELANTE, razão por que a obrigação nunca foi cumprida e o contrato não se perfectibilizou”; e que f) “ainda que fosse plausível que o APELADO tivesse procurado e “não encontrado” a APELANTE (não há prova alguma disso nos autos), ainda assim, ele possuía o número da conta bancária onde deveria ser depositado o valor devido”. Por fim, requereu a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, para revogar a posse do imóvel a ele concedida liminarmente, assim como levantada a indisponibilidade averbada na matrícula do imóvel e julgados procedentes os pedidos reconvencionais, “declarando a rescisão do contrato celebrado entre as partes e determinando-se a retirada do APELADO do imóvel, com a consequente condenação no pagamento de lucros cessantes”. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso. Discute-se acerca da perfectibilização do contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre José Wilson Lopes Teixeira e Faz Propaganda Ltda EPP, em 08/06/2011, no valor de R$ 280.000,00. A parte autora alegou que assinou contrato sem que tivesse tido contato com a proprietária do bem (Faz Propaganda Ltda EPP) e que a negociação ocorreu por meio da Imobiliária Valor Imóveis, representada pelo sócio Roberto Sérgio e pelo gerente comercial Omar Michelena. Narrou que, depois da assinatura do contrato, entregou como sinal o cheque nº 260535, de R$ 28.000,00 (compensado em 17/06/2011), nominal a Valor Imóveis ao Sr. Omar Michelena, bem como que, em 22/07/2011, recebeu a cópia do contrato assinado e no 7º Ofício de Registro de Imóveis, descobriu que o bem estava em nome da Escol Engenharia, que o vendeu à parte ré e não transferiu a propriedade. Discorreu que, depois da nova intermediação da imobiliária, pagou R$ 40.000,00 e recebeu as chaves do imóvel, obtendo a posse do bem em 28/10/2011. Indicou que, depois, assinou cheque de R$ 212.000,00, nominal à imobiliária e, ainda, outro de R$ 12.000,00 para o pagamento de custas cartorárias e despachante para a confecção de escritura pública. Relatou que fez reforma, se mudou e após 10 meses recebeu a informação de que seria necessário reunir-se com a demandada em razão de pendência. De acordo com a parte autora, em reunião com o proprietário da empresa demandada, Sr. Ricardo Antônio, e o Sr. Roberto Sérgio (representante comercial da imobiliária), foi informado de que os valores pagos não foram repassados ao proprietário. Também afirmou que o gerente comercial assumiu que não repassou os valores e que ele propôs o pagamento da quantia de modo parcelado/com a venda de outros bens, o que não foi aceito pelo representante da parte demandada. Expôs que o proprietário da Faz Propaganda Ltda EPP exigiu o pagamento do valor do imóvel ou a sua desocupação. A demandante anexou: 1) o contrato de compra e venda do imóvel assinado pelas partes; 2) o recibo de quitação do sinal no valor de R$ 28.000,00; 3) declaração da Escol Engenharia acerca da quitação do imóvel e da autorização para a transferência da escritura pública em nome da Faz Propaganda Ltda EPP; 4) recibo de pagamento de R$ 40.000,00; 5) cópia de cheque nominal à Valor Imóveis de R$ 212.000,00 e o respectivo recibo; 6) cópia de cheque nominal à Valor Imóveis de R$ 12.000,00 para a quitação de custas cartorárias e despachante; 7) extratos bancários comprovando a quitação dos cheques mencionados e 8) cópia da notícia crime protocolada na Delegacia de Polícia Civil do RN em face do Sr. Roberto Sérgio (id nº 16260576). A parte requerida sustentou que assinou o contrato de compra e venda do imóvel com a intenção de investir o valor em nova sede da empresa e que a negociação foi intermediada pela imobiliária. Defendeu que, conforme a cláusula quinta do contrato, o adquirente teria 60 dias para promover a quitação do bem e a sua escrituração e, por isso, estava aguardando o pagamento do negócio. Apontou que foi à unidade para pegar carnês de taxa condominial, quando recebeu a informação de que havia novo morador desde outubro/2011. Expôs que os valores deveriam ter sido pagos nos moldes da cláusula quarta do contrato, o qual dispôs sobre a forma de pagamento/conta bancária para o adimplemento da avença. Indicou que houve descumprimento desse item e que a imobiliária figura apenas como intermediadora da negociação, não sendo devido o pagamento a ela. Acrescentou que enviou notificação extrajudicial à imobiliária, em 18/04/2012, dando-lhe ciência de que, a partir de então, não poderia vender ou fazer qualquer negócio com imóveis de sua propriedade. Juntou: 1) contrato; 2) os comprovantes de depósitos na conta da imobiliária; 3) os recibos referentes aos pagamentos feitos pelo autor; 4) a cópia da notificação extrajudicial envidada à imobiliária; 5) cópia de mensagens com o Sr. Roberto Sérgio; 6) declaração da Escol Empresa de Serviços e Construções Ltda acerca da quitação do imóvel e da autorização para a transferência da escritura pública em nome da Faz Propaganda Ltda EPP; e 7) contratos de locação anteriores (id nº 16260587). Apresentou reconvenção com os seguintes pedidos: 1) deferimento de tutela antecipada para que fosse determinado ao Reconvindo a obrigação de pagamento imediato da importância relativa ao aluguel mensal do imóvel, no valor médio de R$ 1.200,00, a contar de outubro/2011 e, no mérito, 2) procedência da reconvenção, de modo a declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e determinando-se a retirada do Reconvindo do imóvel; bem como a 3) condenação do reconvindo/autor ao pagamento de lucros cessantes equivalentes ao valor mensal do aluguel do imóvel (R$ 1.200,00), contados a partir de outubro/2011; 4) indenização por danos morais; 5) condenação da autora/ reconvinda, em custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa; e 6) condenação da parte ré/reconvinte por litigância de má fé e o arbitramento de multa indenizatória. É incontroverso que as partes foram enganadas pelo Sr. Roberto Sérgio, o qual foi processado e condenado por estelionato (art. 171 do Código Penal). Também não há dúvidas de que os pagamentos foram efetuados à Valor Imóveis (com cheques nominais compensados). A sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da Escol Empresa de Serviços e Construções Ltda e a excluiu da lide. No mérito, julgou procedentes os pedidos e determinou a expedição de ofício ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Natal para transferir o imóvel para a parte autora. A Escol Empresa de Serviços e Construções Ltda apresentou contestação na qual suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, confirmou que “deu uma declaração de quitação à agravante, de modo que o bem pudesse ser escriturado”, mas que “não passou o imóvel para seu próprio nome, tendo vendido o bem, ademais, ao autor”. Embora inconteste que a Escol Empresa de Serviços e Construções Ltda vendeu o imóvel para a Faz Propaganda Ltda, assim como anexada declaração da quitação desse negócio jurídico e a autorização para o transferir para o nome da Faz Propaganda Ltda EPP, não cabe admitir sua exclusão dos autos. É que, sendo o objeto da ação a transferência de propriedade do imóvel, e estando este registrado em nome da Escol, sua presença no polo passivo da lide é imprescindível, a configurar caso de litisconsórcio passivo necessário. Com efeito, merece reforma a sentença no capítulo que excluiu a empresa do polo passivo da lide. As partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, com condições de pagamento estabelecidas na cláusula a seguir transcrita (id nº 16260576): (...) CLÁUSULA QUARTA – PREÇO DA CESSÃO DE DIREITOS E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO (...) sendo R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) pagos através de Cheque nº 250535 do Banco do Brasil agência 4847-X, conta corrente 8773-4; e o saldo de R$ 252.000,00 (duzentos e cinquenta e dois mil reais) através de depósito em conta corrente nº 1421-4, agencia 3293-X, no Banco Brasil S.A, em favor d(o)(s) CEDENTES(S), no ato da Lavratura da Escritura de Compra e Venda que se dará até o dia 30 de Outubro de 2011.(...) (...) CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA INTERVENÇÃO O negócio ora realizado, tem a intermediação das empresas Valor Investimento & Consultoria de Imóveis Ltda. (...). A avença é clara quanto às formas de pagamento, constando disposição expressa de que os valores deveriam ser depositados em conta de titularidade da parte apelante/vendedora. A cláusula que dispõe sobre a intermediação da compra e venda por parte da imobiliária (cláusula décima segunda) não tem o condão de afastar ou desconstituir a expressa disposição sobre a forma entabulada de adimplemento do contrato (cláusula quarta). Previsto no art. 722 do Código Civil[1], o contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas, sendo cabível a remuneração do corretor, diante de sua característica onerosa. A função essencial do corretor é a intermediação do negócio jurídico, de sorte que o serviço contratado se conclui com a celebração desse negócio entre o contratante e terceira pessoa. Com a perfectibilização do pacto objeto da corretagem, completa está a participação do corretor. Não mais exerce ele qualquer interveniência no negócio entabulado, ressalvado o direito a receber a comissão avençada, o que implica em reconhecer que não lhe cabia o recebimento dos valores relativos à compra e venda do bem. É que a obrigação do corretor é meramente a obtenção do negócio, conforme art. 722 do Código Civil, não a participação superveniente nele. Nem mesmo a rescisão contratual é capaz de descaracterizar o serviço realizado a contento pelo corretor, salvo se decorrer diretamente de sua má prestação. O pagamento da transação não poderia ter sido feito à Valor Imóveis, cuja função era apenas a de intermediar a venda do imóvel. Não há cláusula contratual ou disposição legal que autorize o pagamento realizado diretamente à imobiliária. Ainda que se considere a existência de boa-fé da parte autora/compradora, não é possível considerar que houve adimplemento contratual, eis que a parte vendedora não recebeu a contraprestação a que tem direito. Ausente prova de que a vendedora tem participação na fraude perpetrada pelo gerente da imobiliária, de modo que não é possível determinar a transferência da propriedade do imóvel objeto da transação. Impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Dos pedidos reconvencionais Considerando que a parte autora não efetuou o pagamento devido pela compra do imóvel, são cabíveis a rescisão do contrato celebrado e o deferimento do pedido do reconvinte para que a reconvinda pague a importância relativa ao aluguel mensal do imóvel, no valor médio de R$ 1.200,00, a contar de outubro/2011. No tocante ao pleito de condenação da parte reconvinda a pagar indenização por danos morais, não merece prosperar. Tratando-se de pessoa jurídica proprietária do bem imóvel, cujos fatos narrados e documentos acostados não provam ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica, a seu nome, reputação ou eventual perda de credibilidade perante o mercado. Também não prospera a condenação da parte ré/reconvinte a título de litigância de má-fé e o arbitramento de multa indenizatória. Não comprovadas as hipóteses de litigância de má-fé previstas no art. 80 do CPC, assim como não é o caso de aplicação da multa disposta em seu art. 81.
Ante o exposto, voto por prover parcialmente o recurso para: revogar a antecipação dos efeitos da tutela antecipada deferida, e julgar improcedentes os pedidos autorais, e inverter os ônus sucumbenciais; julgar parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais para: 1) declarar a rescisão do contrato celebrado; 2) condenar o reconvindo a pagar a importância relativa ao aluguel mensal do imóvel a título de lucros cessantes, no valor de R$ 1.200,00, a contar de outubro/2011; 3) determinar que a parte reconvinda se retire do imóvel, no prazo de 90 dias; 4) condenar a parte autora/reconvinda a pagar custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com o propósito exclusivo de rediscutir a decisão da Câmara (art.1.026, § 2º do CPC). Data de registro do sistema. Des. Ibanez Monteiro Relator [1] Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Natal/RN, 18 de Setembro de 2023.