Procedimento Comum Cível 0801562-64.2023.8.20.5145 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0801562-64.2023.8.20.5145 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: LUIS FERNANDO DA SILVA ALVES, LIGIANNE DYNARA CAMARA E SILVA, CELSO VALDIR ALVES e NILDA ALVES DA SILVA Requerido: JOCELIO DANIEL DA SILVA SENTENÇA I – RELATÓRIO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA/RN - CEP 59164-000 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Processo nº: 0801562-64.2023.8.20.5145 Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, promovida por LUIS FERNANDO DA SILVA ALVES, LIGIANNE DYNARA CÂMARA E SILVA, CELSO VALDIR ALVES e ENILDA ALVES DA SILVA em desfavor de JOCELIO DANIEL DA SILVA, SUELI MARIA DOS SANTOS SILVA e TAVARES BASTOS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS EIRELI, onde alegam em suma que: Compraram um imóvel residencial modelo DUPLEX, situado à Rua Caminho das Chelônias Número: 564, Apto 317, bloco C, Condomínio Águas de Tabatinga, Barra de Tabatinga - Nísia Floresta/RN. Diante de alguns débitos junto a Receita Federal e impossibilidade de emitir as certidões negativas federais e estaduais, restou ajustado que os compradores pagariam aos vendedores a quantia de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), com pagamento do sinal de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) e o valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) pagos no ato da transferência da escritura pública; o sinal de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) foi pago em 30/05/2023. Enviaram notificação n. 01/2023 para exigir as certidões negativas estaduais e federais dos vendedores, tendo se prontificado a quitar o valor do débito federal e descontar da quantia remanescente de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), para que, no mínimo, a certidão negativa federal fosse emitida, contudo apesar da proposta acima apresentada, os vendedores, ora requeridos, não aceitaram, levando-os a crer que o débito é superior ao remanescente, ou porque os demandados não possuem interesse em utilizar o valor para quitar a dívida. Requereram ao final a concessão de tutela liminar de urgência, inaudita altera parte, para que seja deferido o pedido de bloqueio do imóvel (MATRÍCULA 15.352, livro 2. Registro Geral, fls. 01 do Serviço Único Notarial e de Registro da Comarca de Nísia Floresta), com expedição de ofício ao cartório competente. Custas pagas em Id 105403127. Intimada, a requerida TAVARES BASTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME manifestou-se em Id 110523405 acerca do pedido liminar. Decisão de Id 116911129, deferindo o pedido de tutela de urgência para determinar o bloqueio sobre o imóvel em questão. Interposto Agravo de Instrumento conforme em Id 119369877. Contestação apresentada pela TAVARES BASTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME(Id 119417134), alegando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva. No mérito, aduz, em suma, que a imobiliária não falhou na prestação do serviço. Contestação com pedido de reconvenção apresentada por JOCELIO DANIEL DA SILVA e SUELI MARIA DOS SANTOS SILVA(Id 121012946) afirmando, em síntese, que os autores assinaram o contrato tendo conhecimento dos débitos, inclusive se aproveitando deles para diminuir o valor da compra, não sendo abarcado no contrato qualquer exigência para a concretização da venda. Em sede de reconvenção foi pleiteado que os reconvindos paguem o percentual de 20%(vinte por cento) do valor negociado, bem como o montante da corretagem e a não restituição do pagamento a título de sinal. Réplica em Id 121640322. Certidão de Transito em Julgado negando provimento ao Agravo de Instrumento interposto(Id 131375303). Em 12 de novembro de 2024, foi realizada Audiência de Instrução e Julgamento (termo em Id 136051828). Intimada as partes para apresentarem alegações finais, a parte autora reiterou os pedidos da inicial (Id 138893709), enquanto os demandados reiteraram os pedidos da contestação (Id’s 138942988 e 138964535). É o relatório. Fundamento e Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação em que a parte autora aduz o não cumprimento da obrigação pactuada por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda. Antes de passar ao exame do mérito, cumpre analisar a preliminar arguida na contestação. No que se refere à ilegitimidade passiva arguida na contestação, constata-se que, segundo o art. 17 do CPC, para propor e responder uma ação é necessário que a parte detenha legitimidade para a causa. Essa condição da ação consiste na existência de um vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada em juízo, ou seja, ela representa a pertinência subjetiva da lide. Em outras palavras, a legitimidade pode ser definida como a titularidade ativa e passiva frente ao direito invocado. Segundo a teoria da asserção, a legitimação é aferida conforme a narrativa apresentada na petição inicial, exigindo-se tão somente que haja uma correlação entre as pessoas indicadas na relação de direito material e aquelas que figuram nos polos da ação. No caso em tela, o demandado participou da negociação do imóvel em questão. Assim, REJEITO a preliminar arguida em sede de contestação. Passo ao exame do mérito. No caso em tela, observa-se que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (Id 105040134), tendo como objeto do contrato uma unidade Residencial modelo DUPLEX, situado à Rua: Rua Caminho das Chelônias número: 564, Apto 317, bloco C, Condomínio Águas de Tabatinga, Barra de Tabatinga - Nísia Floresta Estado/RN. O Código de Defesa do Consumidor regula não só a relação contratual, como também a fase de pré-contratos ou fase de negociações preliminares, visto que vincula o fornecedor às declarações de vontade constantes, por exemplo, de promessas dos prepostos ou escritos particulares, na forma do seu artigo 48. A negociação para a compra e venda do imóvel se deu por intermédio da imobiliária RE/ MAX ESPAÇO IMOVEIS, sendo ajustando, ao final, um valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), contudo, ao serem cobradas as certidões negativas federais e estaduais, foi constatado um débito em nome dos vendedores, ocasião em que foi ofertado pelos vendedores, por intermédio do corretor, um desconto de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e explicado, pelo corretor, que a ausência das certidões requeridas não seria impedimento para registro do imóvel em nome dos compradores. Após assinatura do contrato e o pagamento do sinal no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), os compradores tomaram conhecimentos das consequências da dispensa das certidões, tendo em vista que a dívida era maior do que a declarada pelos vendedores. O que se vê, portanto, é que os réus em contestação informaram a possibilidade da dispensa das certidões, oferecendo um desconto de R$ 10.000,00(dez mil reais), contudo não informaram os riscos dessa dispensa, por consequência, os autores, ora compradores enviaram uma nova Notificação Extrajudicial 02/2023, conforme Id 105040146, na qual os Autores assumem que estão desistindo da aquisição. A prova produzida em audiência de instrução e julgamento consistiu no depoimento das testemunhas/declarantes arroladas por partes: EVERTON JENNYFER LIRA DE SOUZA, testemunha arrolada pela parte ré (transcrição não literal), afirmou que: Luiz entrou em contato pelas redes sociais; o imóvel foi anunciado por R$500.000,00 quinhentos mil reais) na publicação; intermediou as propostas do valor referente ao imóvel, fechando pelo valor de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais); informou que o imóvel não poderia ser financiado; inclusive Luiz falou em reunião que ia requerer o financiamento parcial como meio de obter as certidões; os compradores sabiam que as certidões não poderiam ser emitidas; foi feito um levantamento sobre a transferência do imóvel; foi enviado o provimento sobre a dispensa das certidões; o contato entre os compradores e vendedores se deu após a assinatura do contrato em uma reunião para uma conversa amigável; o imóvel estava livre; foi informado sobre as pendências financeiras; foi dada uma proposta de desconto em virtude disso; não alertou ao comprador que no ato da escritura ele se responsabilizaria pela dispensa; informou que a dívida dos compradores era de R$ 13.000,00 (treze mil reais); a vendedora disse que parte das dívidas seriam quitadas; não foi apresentada quitação das dívidas. Depoimento pessoal do autor LUIS FERNANDO DA SILVA ALVES (transcrição não literal), afirmando que (transcrição não literal): Soube do imóvel por meio de anúncio na internet; o valor do imóvel estava anunciado em R$ 510.000,00 (quinhentos e dez mil reais); após visitar o imóvel, fez uma proposta no valor de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais); Everton intermediou e foi fechado no valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais); na segunda visita, os vendedores não apresentaram as certidões e que havia um dívida no valor de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), o que deu um desconto de R$ 10.000,00 (dez mil reais); foi informado que as certidões não seriam emitidas; analisou o contrato; já adquiriu outros imóveis anteriormente; solicitou na minuta a inclusão de documentos; recebeu uma mensagem da imobiliária; não lembra o teor; foi repassado pelo tabelião pelo corretor; todas as negociações foram feitas por intermédio da imobiliária; não se arrependeu da compra do imóvel; apenas em ter transferido uma quantia sem ter uma orientação antes; tinha o restante do valor para quitar o imóvel; teria que avaliar um possível andamento no prosseguimento da compra; a imobiliária enviou certidão de ônus informando que ele estava livre; foi informado sobre uma pendência dos devedores, no valor de R$ 30.000,00(trinta mil reais); falaram que, se necessário, pagariam a dívida. Conforme as declarações colhidas em audiência de Instrução e Julgamento conclui-se que as informações sobre a responsabilidade pela dispensa a constar na escritura pública, não foram realizadas de forma clara, também não foi apresentado nenhum documento que comprove a anuência das informações referente às responsabilidades futuras, bem como não foram apresentados os valores das dívidas de forma clara ou a quitação dos débitos. Em relação ao valor a ser restituído à parte demandada, deve-se analisar a culpa pelo desfazimento do negócio e o consequente montante (percentual) a ser eventualmente restituído à compradora. A esse respeito aplica-se o enunciado da Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Neste caso, a restituição deve ser total, pois a embora a rescisão contratual tenha partido do comprador, o motivo foi em decorrência da falta de transparência das informações, a expectativa criada sobre a redução dos riscos da dispensa das certidões negativas dada pelos demandados, que se prontificaram a pagar as dívidas, e pela descoberta das dívidas elevadas. No caso concreto, a cláusula décima do contrato firmado entre as partes (Id 105040134) regulamenta o valor a ser restituído ao comprador em caso de rescisão contratual, estipulando que: CLÁUSULA DÉCIMA – EFEITOS DA RESCISÃO E PRAZOS Fica estabelecido entre as partes que quem der causa para o descumprimento de qualquer uma das Cláusulas e condições deste Contrato, arcará com o pagamento de multa penal no valor de 20% (vinte por cento) do valor desse negócio, sem prejuízo das perdas e danos. Parágrafo Primeiro: Caso não se efetive a negociação por arrependimento, a parte que deu causa pagará integralmente o valor estabelecido a título de comissão de corretagem no Contrato retro- mencionado. Parágrafo Segundo: Fica acordado que o imóvel mencionado na “Cláusula Primeira” é dado como garantia da higidez e da concretização do negócio entabulado, podendo a parte prejudicada gravar o imóvel, seja perante o CRI ou perante a justiça, com vistas a garantir as indenizações supra descritas. Além disso, considerando o teor da súmula nº 543 do STJ transcrita acima, a devolução das parcelas deve ocorrer de forma imediata, ou seja, em parcela única. Assim, de acordo com o exposto conclui-se que a causa da rescisão e consequentemente quem deverá arcar com o pagamento da multa penal no valor de 20% (vinte por cento) do valor desse negócio, estipulada em contrato é a parte demandada. No tocante ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se que a parte autora fundamenta seu pedido em decorrência de suposto inadimplemento contratual, o qual, não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável. Os danos morais decorrentes da alegação de simples descumprimento contratual são caracterizados somente em casos excepcionais, nos quais se verifica que em razão do descumprimento das avenças a parte contratante lesada sofre danos à sua personalidade que são capazes de imputar- lhe uma sensação degradante ou vexatória, ou que lhe tragam um aborrecimento duradouro a ponto de comprometer todo o seu cotidiano. Não é o que se verifica no presente caso. Ao dissertar acerca do dano moral, Sérgio Cavalieri Filho[1] sustenta que “(...) mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, pos si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. Esse é o entendimento assentado no Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 27/10/2015) De fato, a parte autora se restringe a alegar que o inadimplemento contratual teria lhe causado desgaste psicológico, sem, contudo, comprovar que fatos concretos teriam ensejado os danos morais alegados, como, por exemplo, quando a parte passa por dificuldades financeiras e necessita vender os bens em caráter de urgência. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedentes, os pedidos constantes da inicial para: a) declarar a rescisão contratual relativamente ao Compromisso de Compra e Venda do imóvel residencial modelo DUPLEX, situado à Rua Caminho das Chelônias Número: 564, Apto 317, bloco C, Condomínio Águas de Tabatinga, Barra de Tabatinga - Nísia Floresta/RN, determinando a reintegração aos réus; b) condenar os demandados, solidariamente, a restituir à parte demandante, em parcela única, 100% (cem por cento) do valor pago pela parte autora. Sobre o(s) valor(es), incidem juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde a data do efetivo prejuízo até a data de 27/08/2024. A partir de 28/08/2024 (início dos efeitos da Lei nº 14.905/2024), os juros serão calculados com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária, conforme o art. 406, §§ 1º e 2º, do Código Civil, e a correção monetária será aplicada pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil; c) condenar os demandados, solidariamente, a pagar à parte demandante a multa penal no valor de 20% (vinte por cento) do negócio. Sobre o(s) valor(es), incidem juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde a data do efetivo prejuízo até a data de 27/08/2024. A partir de 28/08/2024 (início dos efeitos da Lei nº 14.905/2024), os juros serão calculados com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária, conforme o art. 406, §§ 1º e 2º, do Código Civil, e a correção monetária será aplicada pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil; Considerando a sucumbência mínima da parte autora, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação. Certificado o trânsito, não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo de 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos. CASO INTERPOSTA APELAÇÃO por qualquer das partes e considerando que tal recurso não mais está sujeito a juízo de admissibilidade pelo Juízo de 1º grau (art. 1.010, § 3º, do CPC), sendo este de competência do Tribunal, certifique-se a sua tempestividade e, se for o caso, o recolhimento do preparo, intimando-se a parte contrária para oferecimento das contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, § 1º, do CPC) e, após, encaminhem-se os autos ao E. TJRN. APRESENTADA APELAÇÃO ADESIVA junto às contrarrazões, INTIME-SE o apelante para apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º, do CPC) e, após, encaminhem-se os autos ao E. TJRN. Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau. P. R. I. Nísia Floresta/RN, 14/03/2025. TIAGO NEVES CÂMARA Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06) [1] Sérgio Cavalieri Filho. Programa de Responsabilidade Civil. Malheiros Editores, 5.ª Edição, São Paulo, 2004, p. 34

17/03/2025, 00:00

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Partes do Processo(7)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para instância superior

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 17/06/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/06/2025

Decorrido prazo de ALEXSANDRO GUIMARAES DE OLIVEIRA em 16/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de ERIKA HACKRADT DIAS em 16/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de VANESSA ADILA DE ASSUNCAO PINTO SUCAR em 16/06/2025 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de apelação

Juntada de Petição de comunicações

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/05/2025

Publicado Intimação em 26/05/2025.

Expedição de Outros documentos.

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para julgamento

Todas as movimentações(163)