1006544-81.2026.4.01.3307

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Vitória da Conquista-BA 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Vitória da Conquista-BA

SENTENÇA

TIPO "A" PROCESSO: 1006544-81.2026.4.01.3307 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: VANESSA SILVA MACEDO OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: PRISCILA TANK DE MELO - SC44271 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: BARBARA FELIPE PIMPAO - GO29956

SENTENÇA

RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a regularização registral de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a apresentação do contrato habitacional, o reconhecimento da quitação contratual e, subsidiariamente, a adjudicação compulsória do imóvel. A autora alega que celebrou contrato habitacional vinculado ao PMCMV, cujo financiamento teria sido quitado, mas que a Caixa não forneceu cópia do contrato nem promoveu sua averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Sustenta que realizou requerimento administrativo sem obter solução, requerendo a regularização registral do imóvel, a baixa da alienação fiduciária, a apresentação da documentação contratual e a procedência do pedido de adjudicação compulsória. Requer, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova. Em contestação, a Caixa Econômica Federal – CEF e o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, representado pela CEF, suscitam preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa, sustentando que o imóvel pertence ao FAR, atuando a instituição financeira apenas como agente operador e representante do fundo.

Requerem a exclusão da Caixa do polo passivo e a manutenção do FAR na demanda. No mérito, informam que o contrato encontra-se abrangido pela Portaria nº 1.248/2023 e em situação de liquidado. Sustentam que a legislação atribui ao beneficiário a responsabilidade pelo registro do imóvel e que a ausência de registro decorre de entraves estruturais e administrativos do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Vitória da Conquista/BA, não de omissão da Caixa ou do FAR.

Alegam inexistência de recusa à transferência da propriedade e defendem a improcedência dos pedidos. Impugnam, ainda, a gratuidade de justiça requerida pela autora.

É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO

1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO Inicialmente considero que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito uma vez que a questão é unicamente de direito, nos termos do art. 355 do CPC.

2. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal não merece acolhimento. Embora a contestação sustente que o imóvel objeto da lide pertença ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a própria defesa reconhece que a Caixa atua como agente operador e representante do fundo, sendo responsável pela execução operacional do Programa Minha Casa Minha Vida.

Conforme destacado pela autora em réplica, é a própria Caixa quem celebra os contratos habitacionais, administra a documentação contratual e conduz os procedimentos de regularização registral dos imóveis vinculados ao programa habitacional. A atuação da CEF, portanto, transcende a mera representação formal do FAR, havendo inequívoca pertinência subjetiva entre a instituição financeira e a controvérsia deduzida em juízo, especialmente porque os pedidos formulados decorrem diretamente da operacionalização contratual desempenhada pela própria ré.

Além disso, a jurisprudência consolidou entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em demandas envolvendo contratos habitacionais vinculados ao FAR, justamente em razão de sua atuação como agente executor da política pública habitacional. Rejeito, portanto, a preliminar.

3. DO MÉRITO. A controvérsia dos autos concentra-se na verificação de três questões principais: se a autora possui direito à obtenção de cópia do contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV/FAR; se é juridicamente possível compelir a Caixa Econômica Federal a promover a regularização registral do imóvel mediante averbação ou registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis; e se subsiste interesse processual quanto ao pedido de fornecimento de termo de quitação.

Antes, porém, do exame específico de cada uma dessas pretensões, impõe-se definir o regime jurídico aplicável à relação discutida nos autos, especialmente diante da divergência estabelecida entre as partes acerca da incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor. 3.1. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A autora sustenta a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor e requer a inversão do ônus da prova.

A ré, por sua vez, defende a inaplicabilidade do microssistema consumerista aos contratos celebrados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, custeados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. O Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, operacionalizado mediante recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, constitui instrumento de execução de política pública habitacional voltada à concretização do direito social à moradia, inserindo-se em contexto normativo diverso daquele característico das relações privadas de consumo.

Nessa modalidade específica de contratação, a Caixa Econômica Federal atua como agente executor e gestor de política pública federal, administrando recursos públicos destinados à implementação de programa habitacional voltado à população de baixa renda, circunstância que afasta a configuração típica da relação de consumo prevista nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Confira-se a respeito: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO.

APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). INAPLICABILIDADE DO CDC. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), condenando solidariamente a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Vita Construtora S.A. A CEF alega ilegitimidade passiva, decadência, prescrição, ausência de requerimento administrativo, impugna o laudo pericial e a condenação em danos materiais e morais, além de sustentar a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2. HÁ seis questões em discussão: (i) a aplicabilidade do CDC aos contratos do PMCMV - Faixa 1 (FAR); (ii) a ocorrência de decadência ou prescrição da pretensão indenizatória por vícios construtivos; (iii) a legitimidade passiva e responsabilidade da CEF por vícios construtivos em imóveis do FAR; (iv) a necessidade de prévio requerimento administrativo para configurar o interesse de agir; (v) a comprovação e quantificação dos danos materiais e morais; e (vi) o cabimento de ressarcimento por aluguéis temporários.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 (FAR), conforme entendimento do STJ (Temas 960 e 996), pois não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, atuando a CEF como agente executor de políticas públicas habitacionais.

4. O prazo de 5 anos previsto no art. 618 do CC é de garantia e não se confunde com o prazo prescricional para a pretensão indenizatória por vícios construtivos, que é decenal (art. 205 do CC), desde que o defeito se manifeste dentro do quinquênio legal. A CEF não comprovou que os danos se manifestaram fora do prazo de garantia.

5. A CEF possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios construtivos em imóveis do FAR, uma vez que atua como gestora do fundo, acompanhando a obra e gerindo os recursos públicos, conforme a Lei nº 10.188/2001, não sendo mera agente financiadora.

6. O interesse de agir está configurado, pois, embora a 2ª Seção do TRF4 exija prévio requerimento administrativo via "Programa De Olho na Qualidade", a ação foi ajuizada pouco tempo após a pacificação da jurisprudência, e a contestação da CEF demonstrou pretensão resistida.

7. Os danos materiais foram comprovados pelo laudo pericial, que seguiu as normas técnicas e identificou vícios construtivos originados na fase de obra, não relacionados à falta de manutenção. As conclusões do perito, profissional imparcial e tecnicamente habilitado, prevalecem, e a descrição dos vícios na inicial foi suficiente para a condenação, nos termos do art. 322, § 2º, do CPC.

8. Os danos morais são cabíveis e o valor fixado deve ser mantido, pois a necessidade de desocupação do imóvel para reparos, atestada pelo perito, impede o pleno usufruto do bem, configurando dano moral in re ipsa, que transcende o mero aborrecimento e viola a dignidade da pessoa humana, conforme a CF/1988 e o art. 944 do

CC. 9. A condenação ao ressarcimento de despesas com aluguel temporário é cabível, dada a necessidade de desocupação do imóvel para as reformas, sendo o valor apurado posteriormente mediante recibos e limitado ao período das obras.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE:

10. Recurso parcialmente provido.Tese de julgamento:

11. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária por vícios construtivos em imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 (FAR), não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor a tais contratos. A pretensão indenizatória por vícios construtivos, manifestados no prazo de garantia do art. 618 do Código Civil, sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.

O dano moral decorrente da impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel, que exige desocupação para reparos, é presumido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CC, arts. 205, 618, 944; CPC, arts. 148, II, § 1º, 322, § 2º, 373, II, 487, I, 85, § 2º, § 11; Lei nº 10.188/2001, arts. 1º, § 1º, § 2º, 4º, V.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.601.149/RS (Tema 960), Rel. Min. Paulo de Tarso Sansverino, Rel. para acórdão Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, 2ª Seção, DJe 15.08.2018; STJ, AgInt no AREsp 2088400 CE 2022/0072869-1, Rel. Min. João Otávio de Noronha, T4, j. 13.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 2465495 PE 2023/0305445-7, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 15.04.2024; TRF4, AC 5019519-06.2019.4.04.7001, 2ª Seção, Rel. Des. Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, j. 15.01.2021; TRF4, AC 5001571-09.2019.4.04.7112, 3ª Turma, Rel. para Acórdão Rogério Favreto, j. 28.06.2022; TRF4, AC 5000330-97.2020.4.04.7133, 4ª Turma, Rel.

Vivian Josete Pantaleão Caminha, j. 09.10.2024; TRF4, AC 5012919-73.2018.4.04.7204, 4ª Turma, Rel. Fábio Nunes de Martino, j. 27.11.2024.(TRF-4 - AC: 50293491020214047200 SC, Relator: ANA CRISTINA FERRO BLASI, Data de Julgamento: 12/11/2025, 11ª Turma, Data de Publicação: 12/11/2025) (Grifou-se) 3.2. Do pedido de exibição e fornecimento do contrato. A autora afirma que celebrou contrato habitacional vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida e sustenta jamais ter recebido cópia do instrumento contratual, apesar das solicitações formuladas administrativamente.

A ré, embora tenha contestado o pedido, não trouxe aos autos, por ocasião da apresentação da defesa, cópia do contrato cuja existência reconhece ao narrar a própria relação jurídica discutida no processo. Independentemente da incidência ou não do Código de Defesa do Consumidor, é incontroverso que a parte contratante possui direito de acesso ao instrumento jurídico que formalizou a relação obrigacional da qual participa.

Trata-se de decorrência dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência contratual, da cooperação processual e do dever geral de informação, todos amplamente reconhecidos pelo ordenamento jurídico brasileiro. Não se mostra razoável admitir que a contratante permaneça privada do acesso ao documento que disciplina seus direitos e obrigações, especialmente quando se trata de contrato habitacional vinculado à aquisição da moradia própria.

A pretensão, ademais, não impõe qualquer ônus desproporcional à instituição financeira, uma vez que o documento integra seu próprio acervo documental e se refere a negócio jurídico por ela formalizado. Nesse contexto, impõe-se reconhecer o direito da autora à obtenção de cópia integral do contrato celebrado. 3.3. Do pedido de regularização registral do imóvel. A autora pretende que a Caixa Econômica Federal seja condenada a “finalizar a averbação do contrato na matrícula do imóvel”.

Embora a autora sustente que a instituição financeira seria responsável pela regularização registral, o ato de registro ou averbação na matrícula imobiliária constitui atribuição legal do Oficial do Registro de Imóveis, nos termos da Lei nº 6.015/1973. A Caixa Econômica Federal pode praticar atos preparatórios, promover encaminhamentos administrativos e fornecer documentação necessária ao procedimento registral.

Todavia, não possui competência legal para substituir o registrador imobiliário na prática do ato registral propriamente dito. A circunstância assume especial relevância porque o Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo procedimento não integra a presente relação processual. Consequentemente, eventual comando judicial destinado à efetivação do registro produziria efeitos diretos sobre terceiro estranho à lide, circunstância incompatível com os limites subjetivos da jurisdição e da coisa julgada.

Além disso, a autora não se desincumbiu do ônus probatório previsto no art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Com efeito, não há prova suficiente de que a ausência de registro decorra de omissão ilícita específica imputável à Caixa Econômica Federal. Os elementos constantes dos autos não demonstram que a instituição financeira tenha se recusado a praticar ato de sua competência ou que tenha criado embaraços concretos ao andamento do procedimento registral.

Assim, ainda que se reconheça a relevância do interesse da autora na regularização do imóvel, não se mostra juridicamente possível impor à ré obrigação consistente em assegurar resultado cuja concretização depende da atuação de agente dotado de atribuições próprias e que sequer integra a presente demanda. Por essas razões, o pedido deve ser julgado improcedente. CONCLUSÃO

Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, tão somente para condenar a Caixa Econômica Federal – CEF a fornecer à parte autora cópia integral do contrato de financiamento firmado entre as partes, no prazo de 15 (quinze) dias. Condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil.

Interposta apelação, antes do encaminhamento dos autos para o TRF1, intime-se a parte recorrida para respondê-la no prazo legal. Transitando em julgado com a manutenção da conclusão da presente sentença, arquivem-se os autos. Int. Vitória da Conquista, nessa data.