CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, JOILMA FERREIRA SILVA
Advogados
KAIQUE BASTOS MONTENEGRO (OAB 50894/BA), GEAN IAMARQUE IZIDIO DE LIMA (OAB 72670/SC), MACKENY CARDOSO VAZ (OAB 85180/BA)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Ilhéus-BA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Ilhéus-BA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1007336-87.2025.4.01.3301 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: JOILMA FERREIRA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: KAIQUE BASTOS MONTENEGRO - BA50894, MACKENY CARDOSO VAZ - BA85180 e GEAN IAMARQUE IZIDIO DE LIMA - SC72670 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I -
RELATÓRIO
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória e indenização por danos morais ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, qualificada nos autos. Aduz a parte autora que é beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV (Faixa 1), vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), tendo firmado contrato de financiamento habitacional e recebido o respectivo imóvel conforme termo de recebimento.
Sustenta que o saldo devedor do referido pacto foi integralmente quitado de forma compulsória, nos termos das regras protetivas da Portaria MCID nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades, fato este atestado pela própria instituição financeira por meio de Declaração de Quitação de Contrato. Contudo, afirma que, mesmo após a quitação da dívida e o decurso de prazo razoável, a empresa pública ré se recusa a promover a regularização do empreendimento perante o fólio real, restando pendente a abertura da matrícula individualizada do bem e a consequente baixa de gravames.
Junta Certidão Negativa de Propriedade para demonstrar que a unidade habitacional sequer possui existência registral autônoma no Cartório de Registro de Imóveis competente. Requer, assim, a antecipação dos efeitos da tutela para compelir a ré a regularizar o imóvel, a confirmação do pedido de obrigação de fazer ou adjudicação compulsória, além de indenização por danos morais. Foi deferido o benefício da assistência judiciária gratuita à requerente.
- PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
14/07/2026, 00:00
(abre em nova aba)
Em sua peça contestatória, a Caixa Econômica Federal suscitou, preliminarmente, a falta de interesse de agir da autora sob o argumento de perda do objeto, afirmando que emitiu o termo de quitação pela via administrativa. Impugnou o valor atribuído à causa e o pedido de gratuidade da justiça. No mérito, alegou que o contrato em ambiente interno consta na situação de contrato não registrado e que a pendência de abertura de matrículas decorre de complexidade burocrática, entraves cartorários locais e vistorias administrativas de terceiros, o que configuraria exclusão de responsabilidade por fato de terceiro.
Defendeu a legalidade de sua conduta e a inexistência de danos morais indenizáveis. A parte autora apresentou réplica. Vieram os autos conclusos para sentença.
II - FUNDAMENTAÇÃO Afastamento das Preliminares Inicialmente, a preliminar de falta de interesse de agir por perda do objeto, arguida pela Caixa Econômica Federal sob o pretexto de já ter emitido o Termo de Quitação, deve ser integralmente rejeitada. O interesse processual da demandante remanesce nítido e premente, porquanto a mera emissão do documento liberatório da dívida financeira não soluciona a lesão sofrida.
O limbo imobiliário prolongado e a ausência de providências materiais para a efetiva abertura da matrícula individualizada da unidade habitacional configuram inequívoca lide resistente, justificando a necessidade e a utilidade do provimento jurisdicional pretendido. Ademais, a impugnação ao valor da causa levantada pela ré também não prospera. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firmado no sentido de que, em ações que versem sobre adjudicação compulsória, cumprimento de obrigação de fazer registral ou regularização de domínio de bem imóvel, o valor da causa deve guardar correspondência direta com o valor venal ou estimado do próprio bem juridicamente pretendido, acrescido do proveito econômico decorrente do pedido indenizatório formulado cumulativamente (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1756639 DF 2020/0232950-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 26/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2021).
No caso em tela, o montante fixado na petição inicial reflete adequadamente a expressão econômica do contrato e do imóvel em discussão, restando rejeitada a objeção. No que tange à impugnação à assistência judiciária gratuita deduzida de forma genérica pela requerida, esta foi devidamente apreciada e afastada, no momento em que foi deferida a benesse com suporte na presunção de hipossuficiência de pessoa natural, entendimento que resta mantido nesta fase.
Do Mérito e da Obrigação de Fazer No mérito, o pedido é procedente. O cerne da controvérsia reside na verificação da responsabilidade da Caixa Econômica Federal em promover os atos de desmembramento e regularização registral do empreendimento imobiliário habitacional construído com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), conferindo à beneficiária a propriedade plena e desembaraçada após o adimplemento de suas obrigações.
A relação jurídica estabelecida entre as partes restou cabalmente demonstrada pelo termo de recebimento do imóvel. Outrossim, o fato constitutivo do direito da autora referente à integral extinção de suas obrigações financeiras encontra-se materializado de forma inquestionável na Declaração de Quitação de Contrato, emitido eletronicamente pela própria Caixa Econômica Federal. O referido documento atesta com clareza que o contrato em testilha fora integralmente quitado com base nos ditames da Portaria MCID nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades.
Desse modo, uma vez extinta a obrigação monetária da mutuária, surge para a instituição financeira o dever jurídico correlato de entregar o bem livre de ônus e apto para a transferência definitiva do domínio, mediante a disponibilização de matrícula individualizada. A Certidão Negativa de Propriedade do Cartório de Registro de Imóveis comprova a inexistência de atos registrais autônomos para a referida unidade residencial, confirmando que o empreendimento permanece em situação irregular perante o registro imobiliário local.
As justificativas apresentadas pela ré em sua peça de defesa no sentido de imputar o atraso a entraves cartorários, exigências de órgãos municipais ou à complexidade administrativa interna (conforme telas de sistemas internos demonstrando a situação especial de contrato não registrado) não ostentam força jurídica capaz de romper o nexo de causalidade. A Caixa Econômica Federal atua na condição de operadora e gestora dos recursos do FAR, competindo-lhe a responsabilidade técnica e jurídica pela regular incorporação, construção e entrega jurídica dos imóveis oferecidos à população de baixa renda no âmbito do programa social.
Eventuais óbices burocráticos ou retardamentos de cartórios constituem manifesto fortuito interno, inerente ao risco da própria atividade econômica e administrativa de grande porte que desempenha, não podendo ser transferidos como ônus ao consumidor hipossuficiente. Portanto, impõe-se a condenação da ré ao cumprimento da obrigação de fazer. Atenta à notória complexidade que envolve os procedimentos de regularização fundiária e as rotinas cartorárias de desmembramento imobiliário, fixa-se o prazo de 90 dias para o cumprimento da obrigação de promover a regularização do empreendimento e a abertura da matrícula individualizada da autora, sob pena de imposição de multa diária (astreintes) a ser arbitrada em caso de descumprimento.
Presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano decorrente da injusta privação dos atributos plenos da propriedade, concede-se a tutela antecipada nesta sentença para que a ré dê início imediato às providências. Do Dano Moral O pleito indenizatório por danos morais é igualmente legítimo. A manutenção de gravame fiduciário ou a não individualização de unidade habitacional devidamente quitada por beneficiário de programa habitacional de manifesto cunho social, por tempo desarrazoado e excessivo, desborda por completo da esfera do mero aborrecimento cotidiano ou do simples descumprimento de cláusula contratual.
A Portaria MCID nº 1.248, que assegurou o direito à quitação compulsória para a Faixa 1 do programa, foi editada no ano de 2023. A permanência da adquirente em um verdadeiro limbo imobiliário, privada do título de propriedade definitivo e impedida de exercer plenamente os direitos inerentes ao domínio sobre a sua moradia digna por mais de dois anos, vulnerabiliza excessivamente o cidadão e gera patente angústia, frustração e quebra dos deveres anexos da boa-fé objetiva, notadamente a cooperação e a lealdade.
Considerando o caráter punitivo, pedagógico e compensatório da medida, fixa-se a condenação a título de danos morais no patamar de R$ 10.000,00. O valor ora arbitrado deverá sofrer incidência de correção monetária a partir desta data, em estrita observância ao enunciado da Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça. No que concerne aos juros moratórios, estes deverão ser calculados e aplicados na mesma proporção da taxa SELIC, nos termos do art. 406 do Código Civil e em consonância com o precedente fixado pela Corte Especial do STJ nos Embargos de Divergência em REsp nº 727.842 (Rel.
Ministro Teori Zavascki, julgado em 08/09/2008). Esclareça-se que o dies a quo para a contagem dos juros moratórios será a data em que a Caixa Econômica Federal tiver ciência oficial desta sentença, uma vez que o montante ora fixado já se encontra plenamente atualizado e dimensionado para a presente data.
III -
DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO as preliminares arguidas e, no mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) CONCEDER A TUTELA ANTECIPADA e CONDENAR a Caixa Econômica Federal a promover, no prazo de 90 (noventa) dias, a completa regularização do empreendimento imobiliário e a abertura da matrícula individualizada do imóvel da autora livre de quaisquer ônus ou gravames fiduciários residuais, sob pena de incidência de multa diária a ser oportunamente fixada pelo juízo em caso de descumprimento; b) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado monetariamente a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora calculados pela taxa SELIC, cujo termo inicial de incidência será a data da ciência oficial da ré acerca desta sentença.
Em razão da sucumbência, condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais adiantadas e de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do Estatuto Processual Civil. Interposto recurso de apelação por qualquer das partes, intime-se a parte contrária por meio de seus procuradores para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1º, do CPC).
Havendo apelação adesiva, proceda-se de igual forma. Após o decurso dos prazos, com ou sem manifestação, remetam-se os autos com as nossas homenagens ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região (art. 1.010, § 3º, do CPC). Intimem-se. Ilhéus, data infra. (assinado eletronicamente) Juiz LINCOLN PINHEIRO COSTA
