1007676-93.2024.4.01.4100

Seção Judiciária de Rondônia 1ª Vara Federal Cível da SJRO AUTOS: 1007676-93.2024.4.01.4100 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SOARES & SILVA LATICINIOS LTDA, CHARLES ALBERT SOARES DA COSTA, MARIA ANNA SILVA COSTA, CARLOS ALBERTO SOARES DA COSTA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Sentença (tipo A) Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por SOARES & SILVA LATÍCINIOS LTDA e outros contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretendem o reconhecimento de nulidade de consolidação de propriedade fiduciária de bem imóvel.

Para tanto, alegam que a) na data de 21 de fevereiro de 2019 as partes firmaram contrato de Capital de Giro sob o nº. 734-297600300000014-8 no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) cujo termo final foi previsto para a data de 08/11/2038; b) que a instituição financeira exigiu garantia pessoal, haja vista a existência de dois avalistas (Item dois do contrato anexo) e também garantia real, por intermédio do instituto da Alienação Fiduciária do imóvel de Matrícula 10.860 (matrícula anexa) do Cartório de Registro de Imóveis Títulos e Documentos e Pessoa Jurídica Comarca de Jaru/RO; c) a empresa Requerente e a avalista Maria Anna receberam notificação de Consolidação da Propriedade do bem Imóvel de matrícula 10.860, ante a suposta inadimplência contratual, que atingiria o exorbitante montante de R$ 309.453,39 (trezentos e nove mil, quatrocentos e cinquenta e três reais e trinta e nove centavos) em 30/05/2023 e que, segundo projeção do débito que instruiu a intimação da parte, o débito alcançaria em 26/02/2024 o montante de R$ 881.109,53 (oitocentos e oitenta e um mil, cento e nove reais e cinquenta e três centavos); d) ocorre que, ao fazer a consulta da matrícula atualizada do imóvel nº 10.860 do CRI de Jaru/RO, os Requerentes foram surpreendidos com a anotação de consolidação de propriedade do bem, mesmo sem que tenha ocorrido a intimação da parte CARLOS ALBERTO SOARES DA COSTA.

Decisão de id. 2129247259 deferiu a tutela de urgência. Em contestação, a CEF sustenta, preliminarmente, o indeferimento da gratuidade de justiça e a retificação do valor da causa para R$ 4.490.000,00, correspondente ao valor de mercado do imóvel objeto da alienação fiduciária. No mérito, alega a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, afirmando que Carlos Alberto Soares da Costa foi procurado nos endereços constantes do contrato em Rondônia e, posteriormente, no Rio de Janeiro, onde restou certificado que se encontrava em local ignorado, incerto e não sabido, legitimando a intimação por edital.

Alega que a empresa devedora e Maria Anna Silva Costa foram regularmente intimadas, que os autores tinham ciência da mora e do procedimento extrajudicial, e que não há irregularidade no valor do débito, pois o montante indicado na inicial refere-se a contrato diverso. Ao final, requer a improcedência dos pedidos e a revogação da tutela de urgência. Réplica em id. 2140967489. Em petição de id. 2146870700, os autores requereram a retificação do valor da causa correspondente ao valor de mercado do imóvel objeto da demanda, bem como a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Na mesma oportunidade, pleitearam a concessão de prazo para apresentação de documentos destinados à comprovação de sua alegada hipossuficiência econômica. Foi determinado a correção do valor da causa para R$ 4.490.000,00 (quatro milhões e quatrocentos e noventa mil reais), valor de avaliação do imóvel, bem como indeferido o benefício de gratuidade da justiça. Intimados para produção de provas, as partes nada requereram (ids. 2142806729 e 2168916169).

Alegações finais em ids. 2176215522 e 2180713215.

É o relatório.

DECIDO. A controvérsia cinge-se à alegada nulidade do procedimento extrajudicial que culminou na consolidação da propriedade fiduciária do imóvel matriculado sob o nº 10.860 do Cartório de Registro de Imóveis de Jaru/RO em favor da Caixa Econômica Federal. Com efeito, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/96: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Compulsando os autos, constata-se que a empresa devedora principal, Soares & Silva Laticínios Ltda. (ids. 2134703053 e 2134702622), foi regularmente intimada para purgar a mora, assim como Maria Anna Silva Costa, na qualidade de avalista e fiduciante da operação (id. 2128866037).

Em relação a Carlos Alberto Soares da Costa, igualmente avalista e fiduciante, foram realizadas sucessivas diligências nos endereços constantes do contrato e naqueles posteriormente indicados durante o procedimento extrajudicial, todas destinadas à sua localização para fins de constituição em mora. As certidões juntadas aos autos demonstram a realização de quatro tentativas de intimação de Carlos Alberto Soares da Costa.

Inicialmente, foram promovidas duas diligências nos endereços constantes do contrato, no Município de Jaru/RO (id. 2134703032), ocasião em que foi informado ao oficial responsável que o intimado se encontrava na cidade do Rio de Janeiro para tratamento de saúde. Em razão dessas informações, foram realizadas novas diligências naquele Estado, as quais restaram igualmente infrutíferas, não sendo o intimado localizado no endereço indicado.

Consoante se extrai da Certidão do Oficial do Cartório (id. 2134513325), consta que "mediante novas diligências a CARLOS ALBERTO SOARES DA COSTA na RUA JORNALISTA RICARDO MARINHO 150 APT 1102, BARRA/RJ em virtude de não residir no endereço indicado conforme inf. do Sr. Aldecir da Silva Mesquita (porteiro), o qual esclareceu que o notificando não é proprietário, mas no local reside familiares. Diligências realizadas nos dias 18/10/2023 às 10:10h, 23/10/2023 às 06:55h; e 27/10/2023 às 17:05h.

Pelas circunstâncias verificadas, o notificando encontra-se em local ignorado relativamente a cidade do Rio de Janeiro". Dessarte, ao contrário do alegado, tem-se por justificada a notificação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97. Também não prospera a alegação de que a intimação editalícia seria inválida pelo simples fato de Carlos Alberto Soares da Costa ter comparecido ao cartório para retirada de intimação destinada a Maria Anna Silva Costa.

Conforme narrado na própria petição inicial, o comparecimento ocorreu em razão de procuração outorgada por Maria Anna Silva Costa para retirada de documento a ela destinado. Tal circunstância, por si só, não demonstra que o paradeiro do fiduciante fosse certo e conhecido para fins de constituição em mora, especialmente porque as diligências posteriormente realizadas revelaram justamente o contrário, culminando na certificação de que se encontrava em local ignorado.

Ademais, observa-se que as partes não procederam ao depósito dos valores necessários à purgação da mora no prazo legal, providência necessária para obstar a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária. Tal circunstância revela a ausência de adimplemento da obrigação garantida, evidenciando que a insurgência se concentra em supostos vícios formais que não demonstram, de plano, aptidão para afastar a mora ou descaracterizar a condição de devedora.

Com efeito, a finalidade do procedimento de constituição em mora e subsequente consolidação da propriedade não é meramente formal, mas instrumental, destinando-se a assegurar ao devedor a oportunidade de purgar a mora e preservar o bem objeto da garantia. A interpretação sistemática do instituto evidencia que a tutela conferida ao devedor está condicionada ao efetivo exercício do direito de adimplir a obrigação no prazo legal, não se prestando o ordenamento jurídico a amparar pretensões que, dissociadas do adimplemento, busquem apenas obstar a consolidação da propriedade sem a correspondente satisfação do débito.

Da análise dos autos, verifica-se, ainda, que a parte devedora teve conhecimento acerca das datas designadas para a realização dos leilões, tanto que o ajuizamento da presente demanda ocorreu cinco meses antes do 1º Leilão (id. 2134510808), circunstância que evidencia seu prévio conhecimento acerca do procedimento expropriatório. Assim, resta evidenciado que a parte autora detinha ciência inequívoca acerca da realização do leilão previamente à sua ocorrência, incumbindo-lhe, se assim entendesse pertinente, exercer o direito de preferência assegurado pela legislação de regência, antes de sua arrematação por terceiros, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

A jurisprudência pátria tem reconhecido que a ausência de notificação pessoal do devedor não acarreta, por si só, a nulidade do leilão extrajudicial, sobretudo quando demonstrada sua ciência inequívoca do ato e inexistente prejuízo efetivo. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR . DIREITO DE PREFERÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.

I . Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou o pedido de nulidade de leilão extrajudicial sob a alegação de ausência de notificação pessoal do devedor para a venda do bem, impedindo a purgação da mora e o exercício do direito de preferência.

II. Questão em discussão A controvérsia reside em determinar se a ausência de notificação pessoal do devedor acerca do leilão extrajudicial configura nulidade do procedimento, especialmente diante da possibilidade de suprimento da ciência por outros meios e da inexistência de prejuízo comprovado.

III . Razões de decidir O art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/97 exige a notificação do devedor sobre datas, horários e locais dos leilões, viabilizando o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do mesmo artigo . É necessária a notificação do devedor sobre a hasta extrajudicial (AREsp n. 1.032.835-SP, Rel . Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.17), mas se admite que a finalidade do ato seja suprida caso o devedor tenha obtido ciência inequívoca do leilão por outros meios .

No caso concreto, verifica-se que o recorrente ajuizou ação exatamente no dia anterior à data do primeiro leilão, evidenciando sua ciência prévia do evento e afastando eventual prejuízo. A nulidade do leilão extrajudicial não pode ser declarada automaticamente, sendo necessária a comprovação do efetivo prejuízo decorrente da ausência de notificação e da intenção de purgar a mora antes da assinatura do auto de arrematação, o que não foi demonstrado.

A majoração dos honorários advocatícios é devida em razão do desprovimento do recurso, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa sua exigibilidade ante a concessão do benefício da justiça gratuita .

IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A nulidade do leilão extrajudicial por ausência de notificação pessoal do devedor exige a comprovação do efetivo prejuízo .

2. A ciência inequívoca do leilão por outros meios suprime a necessidade de notificação formal.

3. O direito de preferência não é violado quando o devedor tem ciência prévia do leilão e não manifesta interesse na purgação da mora .” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B; CPC, art . 85, §

11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 1.032 .835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03 .17; TRF3, AI 5014759-87.2022.4.03 .0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, DJEN 07/11/2022. (TRF-3 - ApCiv: 50002922320244036115, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 27/05/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 29/05/2025) (g. n.) A inércia da parte autora, nesse ponto, revela comportamento processual incompatível com a alegada intenção de preservar o imóvel, na medida em que deixou de utilizar instrumento legal expressamente previsto para esse fim.

Em vez disso, a insurgência concentra-se na alegação de vícios de natureza formal, desacompanhados da correspondente iniciativa voltada à satisfação do débito ou ao exercício das faculdades legais que poderiam, em tese, impedir a consolidação dos efeitos do procedimento expropriatório. Tal circunstância evidencia descompasso entre a finalidade do dispositivo legal, que visa conferir ao devedor meios concretos para evitar a perda do bem mediante adimplemento ou exercício do direito de preferência, e a estratégia adotada nos autos, centrada exclusivamente na invalidação formal do procedimento, sem demonstração de providência material apta a alterar a situação obrigacional subjacente.

Quanto à alegação de excesso de débito, os autores não apresentaram elementos capazes de demonstrar a incorreção dos valores exigidos pela instituição financeira, limitando-se a alegações genéricas, desacompanhadas de memória de cálculo, parecer técnico ou qualquer outro meio de prova apto a infirmar os demonstrativos apresentados pela ré. Do mesmo modo, não prospera a alegação de que o débito garantido pela alienação fiduciária corresponderia ao montante de R$ 490.263,68.

Com efeito, a certidão de inteiro teor da matrícula nº 10.860 demonstra que a garantia fiduciária objeto da presente demanda foi constituída em favor da Caixa Econômica Federal por meio da Cédula de Crédito Bancário – GiroCaixa Fácil – OP 734 – nº 734-2976.003.***.***-14-8, emitida em 21/02/2019, no valor de R$ 2.000.000,00, registrada sob o R-9 da matrícula, sendo este o contrato que deu origem ao procedimento de consolidação da propriedade posteriormente averbado sob o AV-10 (id. 2134702510).

Lado outro, os documentos juntados pela própria instituição financeira demonstram que o valor de R$ 490.263,68 mencionado na inicial referia-se a contrato diverso, vinculado à conta nº 2976.003.***.***-14-8, correspondente à operação de limite de cheque especial (OP 197), circunstância expressamente esclarecida pela Caixa Econômica Federal ao representante dos autores por meio de correio eletrônico (id. 2134507962).

Ademais, verifica-se que os autores, por intermédio de seu procurador, já possuíam conhecimento prévio da existência dos contratos vinculados à operação 734 e de suas respectivas garantias, tendo recebido da instituição financeira, ainda em novembro de 2023, relação detalhada dos contratos em atraso da empresa, bem como confirmação de que os contratos da operação 734 possuíam garantia real imobiliária e aval dos sócios, conforme se extrai da troca de mensagens eletrônicas juntada aos autos (id. 2134507962).

Evidencia-se, assim, que a insurgência autoral quanto ao valor da dívida está fundada na confusão entre contratos distintos, não havendo elementos nos autos que demonstrem qualquer irregularidade no débito vinculado à operação nº 734, efetivamente garantida pela alienação fiduciária do imóvel objeto da lide. Diante desse cenário fático, normativo e jurisprudencial, conclui-se que não há qualquer irregularidade apta a macular o procedimento extrajudicial promovido pela ré, razão pela qual a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. À Secretaria para retificar o valor da causa, nos termos da decisão de id. 2152756259.

Intimem-se. Em caso de recurso, vista à parte contrária, seguida da remessa ao tribunal. Com o trânsito em julgado, intime-se para o cumprimento de sentença, nada requerido, ao arquivo. Porto Velho/RO, data da assinatura. VINICIUS COBUCCI Juiz Federal