1015339-97.2026.4.01.3300

• GABRIEL JOSEPH ANDRADE COUTO BERTSCHY
  OAB/BA 76303
• PAULO ROBERTO ROQUE ANTONIO KHOURI
  OAB/DF 10671
• VILOBALDO MIRALHA ALVES FILHO
  OAB/BA 35571

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Intimação

Órgão

14ª Vara Federal Cível da SJBA

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

TANIA REGINA MOURA DE ALMEIDA

Advogados

PAULO ROBERTO ROQUE ANTONIO KHOURI (OAB 10671/DF), VILOBALDO MIRALHA ALVES FILHO (OAB 35571/BA)

Afirma que a primeira ré se comprometeu a quitar o financiamento e outorgar a escritura definitiva, o que não ocorreu, permanecendo a hipoteca ativa e impedindo a regularização da propriedade e que, passados mais de vinte anos, a primeira ré permaneceu inerte, caracterizando descumprimento contratual. Sustenta que preenche os requisitos para adjudicação compulsória, consistentes na existência de contrato válido, quitação do preço e recusa da vendedora em outorgar a escritura e que a ausência de registro do contrato não impede o exercício do direito, conforme entendimento sumulado, registrando, ainda, que a hipoteca não produz efeitos em relação à autora, adquirente de boa-fé, devendo ser cancelada, não podendo a dívida entre a primeira ré e a segunda ré prejudicar terceiro.

Requer a concessão de tutela de urgência para determinar que a segunda ré se abstenha de praticar atos de execução ou alienação do imóvel, diante do risco de perda do bem. Ao final, requer a procedência da ação para adjudicar compulsoriamente o imóvel em seu nome, determinar o cancelamento da hipoteca e condenar as rés ao pagamento de custas e honorários. Juntou procuração e documentos. Intimado, corrigiu o valor da causa, juntou cópia do contrato e declaração de hipossuficiência, além de ter apresentado emenda à inicial especificando as cláusulas contratuais impugnadas.

II. FUNDAMENTAÇÃO Pretende a autora a adjudicação compulsória do imóvel objeto da demanda. De início, cumpre observar que, consoante escritura pública (incompleta) juntada aos autos, o imóvel foi vendido à primeira ré, constando a CEF, que não é parte no feito, como agente fiduciária, beneficiária da garantia hipotecária decorrente deste contrato (ID 2241777784 e 2241777917). Verifica-se, ainda, que o contrato firmado entre a autora e a primeira ré se trata de contrato particular, não oponível a terceiros (ID 2241777817).

Alexandre Freitas Câmara em sua obra Lições de Direito Processual Civil, Vol. I, ainda trata da legitimidade ad causam como uma das condições da ação, porém tal ensinamento continua atual, porque conquanto o Código de Processo Civil tenha silenciado a respeito da categoria “condições da ação”, o fato é que tanto a legitimidade quanto o interesse processual permanecem como matérias que antecedem o juízo de mérito, só que agora como pressuposto processual, integrando, pois, o juízo de admissibilidade.

Com esta ressalva, deve ser compreendida a lição do doutrinador ora transcrita: “A primeira das ‘condições da ação’ é a legitimidade das partes, também designada legitimatio ad causam. Esta pode ser definida como a ‘pertinência subjetiva da ação’. Em outros termos, podemos afirmar que tem legitimidade para a causa os titulares da relação jurídica deduzida, pelo demandante, no processo. Explique-se: ao ajuizar sua demanda, o autor necessariamente afirma, em sua petição inicial, a existência de uma relação jurídica, chamada res in iudicium deducta.

Assim, por exemplo, aquele que propõe ‘ação de divórcio’ afirma existir, entre ele e a parte adversa, uma relação matrimonial. (...) Ao afirmar em juízo a existência de uma relação jurídica, o autor deverá, obviamente, indicar os sujeitos da mesma. Esses sujeitos da relação jurídica deduzida no processo é que terão legitimidade para estar em juízo. Assim, por exemplo, na ‘ação de despejo’ a legitimidade ativa (para ser autor) é daquele que se diz locador, enquanto a legitimidade passiva (ou seja, para figurar como demandado) é daquele que o autor apontou como sendo o locatário.” “Admite-se, assim, a existência de legitimidade extraordinária exclusiva, em nosso sistema constitucional vigente, apenas nos casos em que inexista um titular do direito subjetivo ou da posição jurídica de vantagem afirmada, como, por exemplo, na ação popular em que a legitimidade do cidadão é extraordinária, mas não há legitimado ordinário, uma vez que o interesse submetido à tutela jurisdicional é um interesse supra-individual.” Consoante se observa do pedido, não há relação jurídica direta entre a autora e a segunda ré.

Vejamos. O pedido final formulado objetiva, em síntese, a adjudicação compulsória da autora no imóvel e o cancelamento da hipoteca. Ocorre, contudo, que a autora não é parte na relação contratual firmada entre mutuária e agente financeiro, que ensejou a dívida que não demonstrou quitada e que é objeto da garantia hipotecária. Como cediço, a transferência de propriedade imobiliária se perfaz com o registro do título no competente Cartório de Registro de Imóveis, mediante a alteração da matrícula do imóvel, documento no qual consta o nome do efetivo proprietário.

Assim, por mais que a autora tenha celebrado avença visando à aquisição do bem, só se pode afirmar proprietária deste após efetuar o registro do título na matrícula do imóvel. Sabe-se que esta é sua pretensão no presente feito, entretanto não demonstra ter efetivado os atos jurídicos que lhe dariam a garantia necessária para tanto. Tendo firmado “contrato de gaveta” com a mutuaria, não pode exigir do agente financeiro a baixa da hipoteca, considerando que este não foi parte do contrato firmado entre a autora e a primeira ré, não sendo o seu contrato a este oponível.

Nestes termos, a orientação jurisprudencial é no sentido de que o cessionário de imóvel adquirido junto ao SFH não tem legitimidade para vir a juízo discutir, em nome próprio, as cláusulas da avença e o débito, já que, não sendo parte na relação de direito material, também não poderá sê-lo na relação processual. Não se olvida, todavia, existir uma corrente que admite a legitimidade do cessionário, quando o chamado “contrato de gaveta” tiver sido firmado até 25 de outubro de 1996, porém para fins de liquidação antecipada do mútuo e habilitação junto ao FCVS, o que não é a hipótese em questão.

PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. "CONTRATO DE GAVETA" FORMALIZADO EM DATA POSTERIOR A 25/10/1996. LEI 11.922/2009. ILEGITIMIDADE PARA DISCUTIR EM JUÍZO DIREITOS E OBRIGAÇÕES CONTRATADAS PELO MUTUÁRIO ORIGINÁRIO NO ÂMBITO DO SFH.

I - De acordo com orientação da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça extraída de julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos de que trata o art. 543-C do CPC, "No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura." (STJ - REsp 1150429/CE).

II - O art. 3º da Lei 11.922/2009 não conferiu ao "gaveteiro" legitimidade para pleitear em juízo questões atinentes ao mútuo habitacional. Apenas assegurou aos mutuários ou aos ocupantes do imóvel ¯ que tenham promovido a transferência condicionada ao atendimento dos requisitos exigidos para a assunção do financiamento ¯ a possibilidade de renegociação dos contratos formalizados até 05 de setembro de 2001 no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, condições inexistentes na espécie.

III - Apelação do Autor a que se nega provimento (AC 0011477-86.2009.4.01.3800 / MG, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN, Rel.Conv. JUÍZA FEDERAL HIND GHASSAN KAYATH (CONV.), SEXTA TURMA, e-DJF1 p.368 de 11/02/2014) (sublinhado). Desta forma, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade aventada, prejudicando, portando, a análise das questões de mérito.

III. Dispositivo Isto posto, em face da ilegitimidade da parte autora, DEIXO DE RESOLVER R O MÉRITO, com base no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que ora fixo em R$ 1.000,00 (mil reais), pela parte autora, cuja exigibilidade fica suspensa em virtude do benefício da justiça gratuita requerida, que ora defiro. Na hipótese de interposição voluntária de recurso de apelação, fica de logo determinada a intimação do apelado para, querendo, contrarrazoar, no prazo de quinze dias, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/15.

Ante eventual interposição de recurso adesivo, retornem os autos ao o apelante, nos termos do art. 1.010, § 2º, CPC/15. Caso tenham sido suscitadas, em preliminar de contrarrazões, questões resolvidas na fase de conhecimento e insuscetíveis de impugnação via agravo de instrumento, fica, ainda, determinada a intimação da parte adversa para, querendo, manifestar-se a seu respeito em quinze dias (art. 1.009, § 2º, CPC/15).

Cumpridas as formalidades legais, os autos deverão ser imediatamente remetidos ao Tribunal ad quem. Não havendo recurso voluntário, após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição e anotações de estilo.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), na data da assinatura eletrônica. CYNTHIA ARAÚJO LIMA Juíza Federal da 14ª Vara

Órgão

14ª Vara Federal Cível da SJBA

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

MARIA GONCALVES DE ARAUJO PAULO

Advogado

GABRIEL JOSEPH ANDRADE COUTO BERTSCHY (OAB 76303/BA)