Processo judicial
Tribunal Regional Federal da 1ª Região
2025
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PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Rondônia 2ª Vara Federal Cível da SJRO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1017646-20.2024.4.01.4100 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ASSUNCAO DE MARIA SERRAO FERREIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: MATHEUS RIBEIRO DOMINGUES - SP466756 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Assunção de Maria Serrão Ferreira em face da Caixa Econômica Federal – CEF, visando à anulação da consolidação da propriedade fiduciária de imóvel financiado, sob o fundamento de ausência de notificação pessoal para purgação da mora, conforme determina a Lei nº 9.514/97. A autora alega que o contrato firmado com a ré, com cláusula de alienação fiduciária, teria sido acrescido de encargos indevidos, tornando as prestações excessivamente onerosas, o que motivou inadimplemento e o ajuizamento de ação revisional ainda em curso.
Afirmou que apenas tomou conhecimento do leilão quando abordada por terceiro que alegava ter arrematado o imóvel. Invoca, além da nulidade do procedimento, princípios constitucionais como o direito à moradia e a função social da propriedade, destacando sua condição de vulnerabilidade social. Requereu tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação, a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova e a procedência da ação para anular a consolidação e os atos subsequentes.
A tutela de urgência foi indeferida. Em sede de Agravo de Instrumento foi concedida tutela recursal para suspensão dos atos expropriatórios (id. 2162140690). A Caixa apresentou contestação, alegando a regularidade do procedimento, com notificação válida nos termos da Lei nº 9.514/97. Defendeu que a existência da ação revisional não impede a consolidação da propriedade. Pugnou pela improcedência dos pedidos e pela revogação da gratuidade da justiça.
Réplica. A autora reitera o pedido de tutela de urgência considerando a concessão em sede recursal, bem como a ação de imissão na posse proposta em seu desfavor sob o n. 7062999-38.2024.8.22.0001. A CEF informa a impossibilidade de cumprimento da tutela de urgência, considerando a alienação do imóvel em momento posterior à decisão judicial (id. 2179440750). Na oportunidade, juntou documentos. Intimadas para a fase de especificação de provas, os autos pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, considerando a inexistência de outras provas.
É o relatório. A presente demanda versa sobre pedido de anulação da consolidação da propriedade fiduciária realizada pela Caixa Econômica Federal – CEF, com base na suposta ausência de notificação pessoal da devedora fiduciante, ora autora, para purgação da mora, conforme previsão contida no art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Quanto à inversão do ônus da prova, cumpre destacar que o simples fato do CDC se aplicar às instituições financeiras (Súmula n.297 do STJ), não implica dizer que se deva aplicar a regra inversão do ônus da prova indistintamente, ou seja, sem observar a averiguação dos requisitos de verossimilhança das alegações e hipossuficiência do consumidor disposto no art.6º, VIII, da Lei n.º 8.078/1990.
A configuração de hipossuficiência, conforme previsão da Lei n. 8.078/92, artigo 6º, inciso VIII, merece acurada análise para, concretamente, estabelecer se a parte, efetivamente, apresenta-se prejudicada por esse fator, de modo a justificar a inversão. Nesse contexto, não basta a constatação da superioridade econômica de uma das partes, o que, no caso, estaria a ocorrer quanto à CEF. É necessário que a parte pretensamente desfavorecida não possua condições financeiras de realizar as provas da lesão de direito supostamente ocorrida, comprovando sua situação de hipossuficiência.
Além disso, considerando que as matérias trazidas na inicial são meramente de direito, não demandam a produção de prova onerosa como a pericial; e à parte requerente foi concedida a gratuidade de justiça; de modo que tais fatos a retiram da situação de hipossuficiência, rejeito o pedido de inversão do ônus da prova pleiteado pela autora. No caso em análise, impugna-se contrato de compra e venda de imóvel garantido pela alienação fiduciária, portanto o procedimento executivo extrajudicial adotado pela requerida é o da Lei 9.514/1997.
A autora alega que não foi intimada para purgar a mora antes que se procedesse à consolidação da propriedade, bem como que não foi notificada das datas dos leilões. No tocante à suposta irregularidade do procedimento executivo extrajudicial, ressalto que os §§ 3º, 3º-A, e 4º do art. 26 da Lei 9.514/97 (com redação vigente à época da consolidação da propriedade) estabelecem que: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Portanto, a forma de cientificação do devedor para os atos executórios e purgação da mora é a notificação pessoal por intermédio do Cartório competente, regra estabelecida pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/07.
Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação do devedor por edital, procedimento que está legitimado pelo § 4º do mesmo artigo, aplicável também para a realização do leilão. Consta no teor da matrícula do imóvel (id. 2156415388) e na certidão de decurso do prazo (id. 2163576230) que foram cumpridas as formalidades legais no procedimento de execução extrajudicial, eis que houve a tentativa de notificação, todavia foi deixado de ser cumprida em virtude de o mutuário não ter sido encontrado.
Assim, procedeu-se às notificações por edital, ocorridas em 19, 25 e 26 de setembro de 2023,(Id. 2163576230). Dessa forma, certificado pelo Cartório competente que não foi possível intimar pessoalmente o devedor para purgar a mora, uma vez que não foi localizado no imóvel financiado, é legítima a notificação por edital (TRF1 - AC 200635000140981, Relatora Juíza Federal Hind Ghassan Kayath (conv.), SEXTA TURMA, p.11/03/2013).
Dessa forma, a alegação da parte autora contrasta com a informação do documento público apresentado, que goza de presunção de veracidade e de fé pública, exigindo a comprovação efetiva acerca da possível ilegalidade na condução do procedimento administrativo que culminou com o registro da consolidação da propriedade do bem”. Nesse sentido, regular o procedimento adotado pela CEF para intimação da autora para purgar a mora antes que se procedesse à consolidação da propriedade.
Quanto à alegação da autora de que não foi notificada das datas dos leilões, deve ocorrer a notificação pessoal do devedor a respeito do leilão do imóvel objeto do contrato, nos termos do transcrito art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, norma que assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para aquisição do imóvel, entre a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data da realização do segundo leilão.
Nesse sentido, o entendimento do STJ (g. n.): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1.
Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.
3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1970116 SP 2021/0340491-6, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, p. 11/05/2022) Na mesma direção, é o entendimento jurisprudencial do Tribunal Regional Federal 1ª Região (g. n.): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO.
INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO. I Segundo o art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, para fins de alienação do imóvel cuja propriedade foi consolidada em favor do agente financeiro, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato.
II - Na espécie, verifica-se que, embora tenha havido a regular notificação acerca da purga da mora, a CEF não comprovou a notificação pessoal da mutuária a respeito do leilão do imóvel objeto do contrato, por meio de correspondência dirigida ao endereço em que reside a parte autora, nos termos do transcrito art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, a evidenciar a alegada nulidade do procedimento executório extrajudicial.
III - Apelação da autora provida, para julgar procedente o pedido inicial, anulando a execução extrajudicial do contrato imobiliário firmado entre as partes, bem como o eventual leilão do imóvel e seus demais efeitos jurídicos. Condenou-se a promovida ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (R$ 191.222,68), com o acréscimo de 2% (dois por cento) desse valor atualizado, nos termos dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC vigente. (TRF-1 - AC: 00621570420154013400, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, Data de Julgamento: 27/04/2022, 5ª Turma, p. 29/04/2022) No caso concreto, consta no autos a comprovação, por parte da CEF, das diversas tentativas de notificação pessoal da mutuária (id. 2179440866), por meio de correspondência encaminhada ao seu endereço nas datas de 05, 11 e 17/06/2024 (id. 2179440985) e 07, 17 e 19.06.2024 (id. 2179440991), todas frustradas em razão de ausência da parte autora.
Desse modo, no caso dos autos a dispensa da intimação pessoal é cabível pois frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. Dessa forma, reconhece-se como válida a notificação pessoal parte autora, nos termos exigidos pelo art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, não havendo vício formal a ensejar a anulação do procedimento de consolidação da propriedade.
Por fim autora afirma que o inadimplemento decorreu de cláusulas abusivas e encargos excessivos inseridos no contrato de financiamento, que são objeto de ação revisional ainda em curso. Contudo, a simples existência de ação revisional não tem o condão de impedir a consolidação da propriedade fiduciária, tampouco suspende automaticamente os efeitos do inadimplemento contratual. O ordenamento jurídico confere ao devedor a possibilidade de discutir judicialmente cláusulas contratuais supostamente abusivas, mas não afasta a incidência da mora enquanto não houver decisão judicial que reconheça a abusividade dos encargos e determine a suspensão da exigibilidade das obrigações.
No caso concreto, a autora não obteve nenhuma decisão judicial na ação revisional n. 1014920-10.2023.4.01.4100 que impedisse a consolidação da propriedade ou suspendesse o contrato, pelo contrário, em consulta ao pje verifica-se que a ação foi julgada improcedente, razão pela qual não há como reconhecer ilegalidade ou abuso na conduta da ré.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial e extingo o processo com resolução do mérito, a teor do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora em custas e honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão dos benefícios da Justiça Gratuita que ora defiro. Nos termos dos arts. 1.009 e 1.010 do CPC, havendo interposição de apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.
Na hipótese de serem suscitadas pelo apelado, nas contrarrazões, as questões referidas no §1º do art. 1009 do CPC, ou em caso de apresentação de apelação adesiva, intime-se o apelante para manifestação ou contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (§2º do art. 1.009 e §2º do art. 1.010). Decorrido o prazo de eventuais recursos, remetam-se os autos ao arquivo. Expeça-se comunicação ao relator do AI n. 1041463-94.2024.4.01.0000.
Publique-se. Registre-se.
Cumpra-se. Intimem-se. Porto Velho, data da assinatura eletrônica. SHAMYL CIPRIANO Juiz Federal
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Rondônia 2ª Vara Federal Cível da SJRO
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1017646-20.2024.4.01.4100 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ASSUNCAO DE MARIA SERRAO FERREIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: MATHEUS RIBEIRO DOMINGUES - SP466756 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Assunção de Maria Serrão Ferreira em face da Caixa Econômica Federal – CEF, visando à anulação da consolidação da propriedade fiduciária de imóvel financiado, sob o fundamento de ausência de notificação pessoal para purgação da mora, conforme determina a Lei nº 9.514/97. A autora alega que o contrato firmado com a ré, com cláusula de alienação fiduciária, teria sido acrescido de encargos indevidos, tornando as prestações excessivamente onerosas, o que motivou inadimplemento e o ajuizamento de ação revisional ainda em curso.
Afirmou que apenas tomou conhecimento do leilão quando abordada por terceiro que alegava ter arrematado o imóvel. Invoca, além da nulidade do procedimento, princípios constitucionais como o direito à moradia e a função social da propriedade, destacando sua condição de vulnerabilidade social. Requereu tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação, a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova e a procedência da ação para anular a consolidação e os atos subsequentes.
A tutela de urgência foi indeferida. Em sede de Agravo de Instrumento foi concedida tutela recursal para suspensão dos atos expropriatórios (id. 2162140690). A Caixa apresentou contestação, alegando a regularidade do procedimento, com notificação válida nos termos da Lei nº 9.514/97. Defendeu que a existência da ação revisional não impede a consolidação da propriedade. Pugnou pela improcedência dos pedidos e pela revogação da gratuidade da justiça.
Réplica. A autora reitera o pedido de tutela de urgência considerando a concessão em sede recursal, bem como a ação de imissão na posse proposta em seu desfavor sob o n. 7062999-38.2024.8.22.0001. A CEF informa a impossibilidade de cumprimento da tutela de urgência, considerando a alienação do imóvel em momento posterior à decisão judicial (id. 2179440750). Na oportunidade, juntou documentos. Intimadas para a fase de especificação de provas, os autos pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, considerando a inexistência de outras provas.
É o relatório. A presente demanda versa sobre pedido de anulação da consolidação da propriedade fiduciária realizada pela Caixa Econômica Federal – CEF, com base na suposta ausência de notificação pessoal da devedora fiduciante, ora autora, para purgação da mora, conforme previsão contida no art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Quanto à inversão do ônus da prova, cumpre destacar que o simples fato do CDC se aplicar às instituições financeiras (Súmula n.297 do STJ), não implica dizer que se deva aplicar a regra inversão do ônus da prova indistintamente, ou seja, sem observar a averiguação dos requisitos de verossimilhança das alegações e hipossuficiência do consumidor disposto no art.6º, VIII, da Lei n.º 8.078/1990.
A configuração de hipossuficiência, conforme previsão da Lei n. 8.078/92, artigo 6º, inciso VIII, merece acurada análise para, concretamente, estabelecer se a parte, efetivamente, apresenta-se prejudicada por esse fator, de modo a justificar a inversão. Nesse contexto, não basta a constatação da superioridade econômica de uma das partes, o que, no caso, estaria a ocorrer quanto à CEF. É necessário que a parte pretensamente desfavorecida não possua condições financeiras de realizar as provas da lesão de direito supostamente ocorrida, comprovando sua situação de hipossuficiência.
Além disso, considerando que as matérias trazidas na inicial são meramente de direito, não demandam a produção de prova onerosa como a pericial; e à parte requerente foi concedida a gratuidade de justiça; de modo que tais fatos a retiram da situação de hipossuficiência, rejeito o pedido de inversão do ônus da prova pleiteado pela autora. No caso em análise, impugna-se contrato de compra e venda de imóvel garantido pela alienação fiduciária, portanto o procedimento executivo extrajudicial adotado pela requerida é o da Lei 9.514/1997.
A autora alega que não foi intimada para purgar a mora antes que se procedesse à consolidação da propriedade, bem como que não foi notificada das datas dos leilões. No tocante à suposta irregularidade do procedimento executivo extrajudicial, ressalto que os §§ 3º, 3º-A, e 4º do art. 26 da Lei 9.514/97 (com redação vigente à época da consolidação da propriedade) estabelecem que: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Portanto, a forma de cientificação do devedor para os atos executórios e purgação da mora é a notificação pessoal por intermédio do Cartório competente, regra estabelecida pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/07.
Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação do devedor por edital, procedimento que está legitimado pelo § 4º do mesmo artigo, aplicável também para a realização do leilão. Consta no teor da matrícula do imóvel (id. 2156415388) e na certidão de decurso do prazo (id. 2163576230) que foram cumpridas as formalidades legais no procedimento de execução extrajudicial, eis que houve a tentativa de notificação, todavia foi deixado de ser cumprida em virtude de o mutuário não ter sido encontrado.
Assim, procedeu-se às notificações por edital, ocorridas em 19, 25 e 26 de setembro de 2023,(Id. 2163576230). Dessa forma, certificado pelo Cartório competente que não foi possível intimar pessoalmente o devedor para purgar a mora, uma vez que não foi localizado no imóvel financiado, é legítima a notificação por edital (TRF1 - AC 200635000140981, Relatora Juíza Federal Hind Ghassan Kayath (conv.), SEXTA TURMA, p.11/03/2013).
Dessa forma, a alegação da parte autora contrasta com a informação do documento público apresentado, que goza de presunção de veracidade e de fé pública, exigindo a comprovação efetiva acerca da possível ilegalidade na condução do procedimento administrativo que culminou com o registro da consolidação da propriedade do bem”. Nesse sentido, regular o procedimento adotado pela CEF para intimação da autora para purgar a mora antes que se procedesse à consolidação da propriedade.
Quanto à alegação da autora de que não foi notificada das datas dos leilões, deve ocorrer a notificação pessoal do devedor a respeito do leilão do imóvel objeto do contrato, nos termos do transcrito art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, norma que assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para aquisição do imóvel, entre a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data da realização do segundo leilão.
Nesse sentido, o entendimento do STJ (g. n.): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1.
Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.
3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1970116 SP 2021/0340491-6, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, p. 11/05/2022) Na mesma direção, é o entendimento jurisprudencial do Tribunal Regional Federal 1ª Região (g. n.): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO PÚBLICO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO.
INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO. I Segundo o art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, para fins de alienação do imóvel cuja propriedade foi consolidada em favor do agente financeiro, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato.
II - Na espécie, verifica-se que, embora tenha havido a regular notificação acerca da purga da mora, a CEF não comprovou a notificação pessoal da mutuária a respeito do leilão do imóvel objeto do contrato, por meio de correspondência dirigida ao endereço em que reside a parte autora, nos termos do transcrito art. 27, § 2º-A da Lei n. 9.514/97, a evidenciar a alegada nulidade do procedimento executório extrajudicial.
III - Apelação da autora provida, para julgar procedente o pedido inicial, anulando a execução extrajudicial do contrato imobiliário firmado entre as partes, bem como o eventual leilão do imóvel e seus demais efeitos jurídicos. Condenou-se a promovida ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (R$ 191.222,68), com o acréscimo de 2% (dois por cento) desse valor atualizado, nos termos dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC vigente. (TRF-1 - AC: 00621570420154013400, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA PRUDENTE, Data de Julgamento: 27/04/2022, 5ª Turma, p. 29/04/2022) No caso concreto, consta no autos a comprovação, por parte da CEF, das diversas tentativas de notificação pessoal da mutuária (id. 2179440866), por meio de correspondência encaminhada ao seu endereço nas datas de 05, 11 e 17/06/2024 (id. 2179440985) e 07, 17 e 19.06.2024 (id. 2179440991), todas frustradas em razão de ausência da parte autora.
Desse modo, no caso dos autos a dispensa da intimação pessoal é cabível pois frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. Dessa forma, reconhece-se como válida a notificação pessoal parte autora, nos termos exigidos pelo art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, não havendo vício formal a ensejar a anulação do procedimento de consolidação da propriedade.
Por fim autora afirma que o inadimplemento decorreu de cláusulas abusivas e encargos excessivos inseridos no contrato de financiamento, que são objeto de ação revisional ainda em curso. Contudo, a simples existência de ação revisional não tem o condão de impedir a consolidação da propriedade fiduciária, tampouco suspende automaticamente os efeitos do inadimplemento contratual. O ordenamento jurídico confere ao devedor a possibilidade de discutir judicialmente cláusulas contratuais supostamente abusivas, mas não afasta a incidência da mora enquanto não houver decisão judicial que reconheça a abusividade dos encargos e determine a suspensão da exigibilidade das obrigações.
No caso concreto, a autora não obteve nenhuma decisão judicial na ação revisional n. 1014920-10.2023.4.01.4100 que impedisse a consolidação da propriedade ou suspendesse o contrato, pelo contrário, em consulta ao pje verifica-se que a ação foi julgada improcedente, razão pela qual não há como reconhecer ilegalidade ou abuso na conduta da ré.
III.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial e extingo o processo com resolução do mérito, a teor do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora em custas e honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão dos benefícios da Justiça Gratuita que ora defiro. Nos termos dos arts. 1.009 e 1.010 do CPC, havendo interposição de apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.
Na hipótese de serem suscitadas pelo apelado, nas contrarrazões, as questões referidas no §1º do art. 1009 do CPC, ou em caso de apresentação de apelação adesiva, intime-se o apelante para manifestação ou contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (§2º do art. 1.009 e §2º do art. 1.010). Decorrido o prazo de eventuais recursos, remetam-se os autos ao arquivo. Expeça-se comunicação ao relator do AI n. 1041463-94.2024.4.01.0000.
Publique-se. Registre-se.
Cumpra-se. Intimem-se. Porto Velho, data da assinatura eletrônica. SHAMYL CIPRIANO Juiz Federal