1069330-20.2024.4.01.3700

PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Maranhão 10ª Vara Federal de Juizado Especial Cível da SJMA

SENTENÇA

TIPO "C" PROCESSO: 1069330-20.2024.4.01.3700 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: VILLAGE DEL ESTE IV REPRESENTANTES POLO ATIVO: JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS - MG175706 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

SENTENÇA

Trata-se de ação de cobrança de contribuições condominiais ajuizada pelo CONDOMÍNIO VILLAGE DEL ESTE IV em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando o recebimento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária 14-107, referentes ao período de 08/2023 a 08/2024, no valor de R$ 4.288,72 (quatro mil duzentos e oitenta e oito reais e setenta e dois centavos). A CEF alegou, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sustentando que não detém a posse direta do imóvel e que a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais recai sobre a ocupante da unidade, Emanuella da Silva Carneiro.

Aduziu que sua posição jurídica em relação ao bem não implica responsabilidade pelas despesas condominiais enquanto não houver imissão na posse direta do imóvel. No mérito, pugnou pela improcedência da pretensão. Acerca da responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais, cito os seguintes arestos do Superior Tribunal de Justiça, trazidos como paradigma: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.

7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.

1. Ação de cobrança de despesas condominiais.

2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência.

4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.

7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.

8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto.

9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018) No caso dos autos, a pretensão do condomínio está fundada na natureza propter rem das contribuições condominiais e na alegação de que a CEF seria responsável pelas obrigações incidentes sobre a unidade 14-107. Todavia, os elementos constantes do processo não demonstram que a instituição financeira tenha sido reintegrada ou imitida na posse direta do imóvel durante o período correspondente às parcelas cobradas.

Ao contrário, a documentação juntada pelo próprio condomínio contém boletos referentes à unidade 14-107 nos quais consta Emanuella da Silva Carneiro como pagadora, circunstância que se mostra compatível com a alegação da CEF de que a posse direta do imóvel permanecia com a ocupante. Os boletos, portanto, não evidenciam o exercício da posse direta pela instituição financeira no período objeto da cobrança.

A CEF, por sua vez, sustenta que não usufruiu da unidade residencial e que sua relação jurídica com o imóvel não se confunde com a posse direta exercida pela beneficiária. Embora a instituição financeira tenha feito referência, em sua defesa, às disposições contratuais que atribuem ao ocupante o pagamento das taxas condominiais, não consta, dentre os documentos efetivamente apresentados com a contestação, instrumento apto a demonstrar posterior reintegração ou imissão da CEF na posse direta da unidade.

Esse aspecto é determinante para a solução da controvérsia. A circunstância de as despesas condominiais possuírem natureza propter rem não conduz, por si só, à responsabilização do credor fiduciário que não esteja na posse direta do imóvel. Conforme os precedentes acima transcritos, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das contribuições condominiais pressupõe a configuração da situação jurídica prevista no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e no art. 1.368-B do Código Civil, notadamente sua imissão na posse direta do bem.

Portanto, não basta, para imputar ao credor fiduciário as despesas condominiais, a mera existência de vínculo jurídico-real com o imóvel. Para o reconhecimento de sua responsabilidade pelos encargos em questão, mostra-se necessária a demonstração da imissão na posse direta, marco a partir do qual passa a assumir os encargos relacionados ao bem. Nesse contexto, inexistindo prova de que a CEF tenha sido reintegrada ou imitida na posse direta do imóvel no período das contribuições condominiais cobradas, não lhe pode ser atribuída a responsabilidade pelo respectivo pagamento, impondo-se o reconhecimento de sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda.

Reconhecida a ilegitimidade passiva da única parte que atrai a competência da Justiça Federal, não subsiste fundamento para o processamento da causa neste Juízo Federal. Dispositivo.

Ante o exposto, RECONHEÇO A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e, por consequência, DECLARO A INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL para julgar a causa, extinguindo o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995. Intimem-se. Em caso de interposição de recurso inominado, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias.

Transcorrido o prazo legal, remetam-se os autos à Turma Recursal. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. São Luís/MA, data da assinatura eletrônica indicada no rodapé. (Assinado eletronicamente) Juiz Federal